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Dachboden-Finanzierung

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Dachbodenausbau: So finanzieren Sie sich die Renovierung

Vielen Hauseigentümern ist der Platz unter dem Dach zu schade, um ihn lediglich als Stauraum zu nutzen. Der Gedanke, ihn in zusätzlichen Wohnraum zu verwandeln, ist naheliegend und wird häufig in die Tat umgesetzt. Was hierbei zu beachten ist und welche Kosten beim Dachausbau anfallen, führt der folgende Ratgeber auf.

Das Wichtigste in Kürze

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  • Das Dachgeschoss ist in vielen Bauplänen nicht als Wohnraum vorgesehen.

  • Je nach der zukünftigen Nutzungsbestimmung des Dachbodens bedarf der Umbau einer bauamtlichen Genehmigung.

  • Bei einer geplanten Vermietung des Dachbodens als Wohnraum ist die Erstellung eines Energieeffizienznachweis erforderlich.

  • Um umfangreiche Umbaumaßnahmen abzusichern, sollte vor dem Dachgeschossausbau ein Architekt oder Statiker beauftragt werden.

  • Im Schnitt fallen beim nachträglichen Dachausbau Kosten von bis zu 35.000 Euro an.

Voraussetzungen für den Dachausbau

Den meisten Hauskäufern gefällt die Idee, im Bedarfsfall durch einen Ausbau des Dachgeschosses zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Durch die Möglichkeit eines Dachausbaus entstehen neue Kinder- oder Spielzimmer, zusätzlicher Schlaf- oder ein Arbeitsraum. Manche Immobilienbesitzer gestalten ihr Dachgeschoss sogar zur kompletten Mietwohnung um. Beim Dachgeschossausbau sind der Fantasie und den Wünschen der Eigentümer erst einmal keine Grenzen gesetzt. Doch bevor die Arbeiten beginnen, gilt es einige Dinge zu beachten.

Bauliche Voraussetzung

Besonders die Dachgeschosse älterer Immobilien sind in den ursprünglichen Bauplänen selten als Wohnraum vorgesehen. Je nach gewünschter Umbaumaßnahme benötigen Immobilienbesitzer und Bauherren eine Baugenehmigung. Zudem sollten sich vor Beginn der Sanierungsarbeiten mit den Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) auseinandersetzen.

Mindesthöhe bei Umwandlung des Dachbodens in Wohnraum: Um das Dachgeschoss zukünftig als Wohnraum nutzen zu dürfen, muss der Dachstuhl eine bestimmte Mindesthöhe aufweisen. Bauordnungen sehen hierfür meist eine lichte Höhe zwischen 2,20 Meter und 2,40 Meter über mindestens die Hälfte der Grundfläche vor. Architekten erkennen, ob zum Beispiel eine geplante Vermietung als Wohneinheit unter den gegebenen Voraussetzungen überhaupt möglich ist.

Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung ist grundsätzlich nicht notwendig, wenn Hausbesitzer Teile des Dachstuhles lediglich erneuern. Das heißt, alte Dachfenster dürfen gegen neue ausgetauscht werden. Auch Dachziegel dürfen ohne Baugenehmigung ersetzt und das Dach fachmännisch gedämmt werden – sofern sich hierdurch nicht das äußere Erscheinungsbild maßgeblich ändert.

Besondere Farbe der Dachschindeln – besser vorher mit dem Bauamt besprechen

Wer seinem Haus besonders eingefärbte Dachziegel aufsetzen möchte, sollte zuvor beim örtlichen Bauamt nachfragen. Gerichtsurteile bezüglich anders als im Bauplan vorgesehener Farben der Dacheindeckung gehen zwar regelmäßig zugunsten der Bauherren aus, jedoch sind die Verfahren langwierig und teuer. Ganz davon abgesehen, dass sich Immobilienbesitzer mit der Wahl einer exotischen Farbe der Dachschindeln selten Freunde in der Anwohnerschaft machen. Nutzer von Photovoltaik-Anlagen haben allerdings einen Anspruch darauf, Ihr Dach in der Farbe der Solarzellen einzudecken. Hierfür benötigen sie keine gesonderte Erlaubnis.

Baugenehmigung – wann ist sie erforderlich?

Die Landesbauordnung gibt Auskunft darüber, wann für den Dachausbau eine Baugenehmigung beantragt werden muss. In diesen Fällen ist oftmals vor Beginn der Umbauarbeiten am Dachstuhl eine Baugenehmigung einzuholen:

  • Das äußere Erscheinungsbild des Daches wird durch angebaute Giebel, Balkone oder neu hinzukommende Dachfenster verändert.

  • Das Haus steht unter Denkmalschutz.

  • Die Nutzungsbestimmung des Dachgeschosses ändert sich (gilt nur für einige Bundesländer).

Energieeffizienz

Ein Energieausweis ist dann nötig, wenn Hausbesitzer ihre Immobilie ganz oder teilweise verkaufen beziehungsweise vermieten möchten. Er zeigt auf, wie viel Energie beim Heizen der Räume nach außen tritt und damit verloren geht. Dadurch wird einerseits ein Kosten-Nutzen-Vergleich verschiedener Immobilien für Kauf- oder Mietinteressenten ermöglicht. Andererseits geht aus dem Energieausweis die Höhe der Umweltbelastung durch abstrahlende Energie hervor.

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Energieeffizienz beim Dachausbau beachten: Auch beim Ausbau des Dachbodens sind Immobilienbesitzer angehalten, energetische Standards einzuhalten und dadurch eine möglichst gute Energieeffizienz zu erreichen. Besonders bei der Beantragung von Fördermitteln, die weiter unten beschrieben wird, ist dieser Punkt ausschlaggebend.

Sicherheit

Die verwendeten Dachbalken sollten vor einer Sanierung unbedingt auf ihre weitere Verwendbarkeit hin überprüft werden. Gebäudegutachter nehmen die Balken in Augenschein und geben Auskunft darüber, ob Teile davon vor dem Dachausbau verstärkt oder sogar ausgetauscht werden sollten. Je nach gewünschter Umbaumaßnahme sollten Bauherren darüber hinaus einen Statiker beauftragen. Dieser prüft, ob der Dachstuhl nach den gewünschten Um- und Ausbaumaßnahmen noch tragfähig ist. Diese Maßnahmen erfordern die Einbindung eines Statikers:

  • neue Dacheindeckung mit schwereren Schindeln als zuvor

  • Erhöhung des Kniestocks

  • Einsetzen neuer Fenster

  • Ersatz der alten Fenster durch schwerere Dachfenster

  • Anbau von Gauben, Giebeln und/oder Balkonen

  • Anbringung einer Photovoltaikanlage

Kosten für den Dachausbau

Je nach geplanter Umbaumaßnahme variieren die Kosten für den Dachausbau erheblich. Die Kosten für eine neue Dämmung betragen pro Quadratmeter zwischen 100 und 150 Euro. Ein neues Dachfenster ist ab 300 Euro erhältlich. Deutlich teurer wird das Vorhaben, sobald bauamtlich genehmigungspflichtige Aus- oder Anbauten anstehen. Auch Statiker oder Architekten verteuern den Dachbodenausbau. So kann der Dachausbau letztlich schnell zwischen 20.000 und 50.000 Euro kosten.

Fördermittel und Finanzierung des Dachausbaus

Häufig wird der Dachausbau über Kredit- oder Fördermittel oder einer Kombination aus beiden Varianten finanziert.

Fördermittel

Die Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) fördert Umbaumaßnahmen an Immobilien, die der Energieeinsparung dienen. Hausbesitzer können für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Dach KfW-Darlehen und Zuschüsse beantragen. Die verschiedenen Energieeffizienzprogramme der KfW greifen, sobald durch den Umbau die Kriterien der Energieeinsparverordnung erfüllt werden. Die Darlehensprogramme der KfW sind mit besonders günstigen Zinssätzen und moderaten Rückzahlungsmodalitäten ausgestattet. Manche bieten einen Tilgungszuschuss, was einem Schuldenerlass gleichkommt. Die Zuschüsse werden zweckgebunden an Bauherren ausgereicht und müssen nicht zurückgezahlt werden.

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Interessenten setzen sich mit der Beratungshotline der KfW in Verbindung und schildern ihr Vorhaben. Die geschulten Mitarbeiter der Förderbank helfen dabei, die passenden Förderprogramme für die geplanten Baumaßnahmen zu identifizieren. Auf diese Weise gelingt die optimale Kombination von Förderdarlehen und Bankdarlehen.

Finanzierung über ein Darlehen

Im Normalfall geht mit der Sanierung des Dachstuhls auch eine Wertsteigerung der Immobilie einher. Banken gewähren ihren Kunden daher meist die günstigen Zinskonditionen eines Hypothekendarlehens, wenn sie Kreditmittel für den Dachbodenausbau bewilligen. Die Kredite werden dann zum Beispiel durch eine neu einzutragende Grundschuld abgesichert.

Je nach benötigten Kredithöhe ist für die Dachmodernisierung auch eine Finanzierung über einen herkömmlichen Ratenkredit denkbar. Der Kredit wird in monatlichen Raten über eine Laufzeit von bis zu 120 Monaten zurückgezahlt. Ratenkredite sind allerdings mit höheren Zinssätzen ausgestattet als Hypothekendarlehen. Dafür verzichtet die Bank auf eine grundbuchliche Absicherung, trägt aber auch ein höheres Zahlungsausfallrisiko.

Fazit: Vor dem Dachausbau gut informieren

Immobilienbesitzer verfolgen mit einem Dachausbau unterschiedliche Ziele: Vermietung oder Eigennutzung. In jedem Fall sollten sie sich vorab gut über die bauamtlichen Auflagen, baulichen Voraussetzungen sowie die Energieeinsparverordnung und entsprechende Fördermöglichkeiten informieren.

So vielfältig die Möglichkeiten einer Dachsanierung sind, so sehr variieren auch die anfallenden Kosten. Um den Dachausbau wunschgemäß zu realisieren, ist eine umfassende Vorbereitung erforderlich. Interessenten können sich produktunabhängig bei FINANZCHECK.de von erfahrenen Kreditspezialisten beraten lassen, um den geeigneten Bankkredit für ihr Vorhaben zu finden.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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