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Baufinanzierung

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Günstig und sicher in die eigenen vier Wände

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    Baufinanzierung

    Die Finanzierung von Immobilien gehört zu den wichtigsten Anliegen für einen Kredit. Gerade junge Paare hegen häufig den Traum vom eigenen Haus, haben aber nicht genügend Eigenkapital, um ihn vollständig aus eigener Kraft in die Tat umzusetzen. Hier kommt die Baufinanzierung ins Spiel. Dieses Darlehen sollte natürlich möglichst gute Konditionen mit niedrigen Bauzinsen und einen soliden Tilgungsplan vorsehen. Auf dem Weg zum Baukredit gilt es aber einige Dinge zu beachten, damit die günstige Finanzierung erfolgreich zustande kommt. Im Ratgeber führen wir Schritt für Schritt durch das Vorhaben und beantworten alle wichtigen Fragen.

    Das Wichtigste in Kürze

    • Eine Erfolgreiche Immobilienfinanzierung erfordert eine Haushaltsrechnung und strukturierte Planung.
    • Der Immobilienkredit-Rechner hilft bei der Ermittlung von Volumen und Tilgungsrate.
    • In die Baufinanzierung sollte Eigenkapital von rund 20 bis 30 Prozent eingebracht werden.
    • Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist ebenfalls möglich, kann dann aber höhere Gebühren mit sich bringen.
    • Vor der Baufinanzierung: Ein Vergleich hilft bei Suche nach passendem Baukredit.

    FINANZCHECK.de Kreditrechner für Immobilien nutzen

    gluehbirne-euroDer Finanzierungsbedarf steht bereits fest, das Wunschobjekt ist schon vorhanden oder eine Anschlussfinanzierung wird gesucht? Dann ist der FINANZCHECK.de Hauskreditrechner eine schnelle Möglichkeit, um eine individuell passende Baufinanzierung zu finden. Der Immobilienkredit-Rechner zeigt sofort, welche Angebote sich aufgrund der angegebenen Daten eignen.

    Wer sich allerdings in Bezug auf diese Eckdaten noch nicht sicher ist, profitiert von der folgenden Schritt-für-Schritt-Anleitung. Die Abarbeitung der einzelnen Punkte sollte in Ruhe und mit Bedacht erfolgen, damit keine wichtigen Punkte vergessen werden und die Immobilienfinanzierung erfolgreich gelingt.

    Baufinanzierung - Eine Schritt für Schritt Anleitung

    Es ist ratsam, sich eingehend mit der Immobilienfinanzierung zu befassen – so lassen sich im besten Fall tausende von Euro sparen. Bevor allerdings ein Vergleich rund um die Baufinanzierung stattfinden kann, sollten einige Eckdaten ermittelt werden. Dazu gehören die Haushaltsrechnung, das möglicherweise vorhandene Eigenkapital, die Berechnung der maximalen Finanzierbarkeit und die Kosten, welche eine Immobilienfinanzierung auf lange Sicht mit sich bringt.

    1. Die Haushaltsrechnung - Wie hoch darf die maximale Monatsrate sein?

    Die Haushaltsrechnung steht am Anfang eines jeden Darlehens – so auch und gerade bei einer umfassenden und oft sechsstelligen Immobilienfinanzierung. Dabei werden die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt, um die maximal monatlich verfügbare Tilgungsrate für einen Baukredit zu ermitteln.

    • Einnahmen: Zu den Einnahmen gehören Posten wie das regelmäßige Nettoeinkommen, aber auch Beträge, die sich aus Miet- und Pachtverträgen, der Rente, Kindergeldbezug oder sonstige Leistungen ergeben.
    • Ausgaben (Fixkosten): Bei den monatlichen Fixkosten wird in die Zahlung von Miete, Versicherungen, KFZ, die Abbezahlung möglicher weiterer Kredite, Nebenkosten (Telefon, Internet, Rundfunkgebühren, Strom-, Wasser- und Heizkosten) sowie sonstige Ausgaben (Abonnements, Mitgliedschaften in Vereinen) unterschieden.
    • Ausgaben (variable Kosten): Zudem kommen die Lebenshaltungskosten wie der Kauf von Lebensmitteln, Kleidung und Freizeitartikeln hinzu. Normalerweise werden diese mit einer Pauschale nach Personenzahl im Haushalt ermittelt. Meist wird für die erste Person ein Betrag von ca. 600 Euro genannt, jede weitere Person geht mit rund 200 Euro im Durchschnitt in die Rechnung ein.

    Tipp: Ein Puffer von 15 Prozent für eventuell ungeplante Ausgaben, die beispielsweise aufgrund von Reparaturen anfallen, hat sich bei der Haushaltsrechnung bewährt und sichert den Kreditnehmer zusätzlich ab.

    Beispielrechnung: haushaltsrechnung

    Insgesamt bleibt der Familie im Beispiel ein Betrag von 1.204 Euro pro Monat. Davon sollten noch 15 Prozent Sicherheitspuffer abgezogen werden. Dieser beträgt 180,60 Euro. Gerundet bleiben also am Ende 1.023 Euro für die monatliche Kreditrate.

    2. Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

    Bei der Festlegung der Konditionen für die Baufinanzierung ist besonders ausschlaggebend, ob Eigenkapital im Spiel ist oder eine Vollfinanzierung durch die Bank erfolgt. Zumindest die anfallenden Kaufnebenkosten sollten durch Eigenkapital gedeckt werden. Aber auch die Bauzinsen können durch Sicherheiten sinken und attraktivere Konditionen für die Baufinanzierung ermöglichen. Denn meistens gilt die Devise: Je niedriger der Kreditbetrag, desto geringer der insgesamt betrachtete Zinsaufschlag. Und je mehr Eigenkapital verfügbar ist, desto niedriger ist logischerweise der Kreditbedarf.

    Als Eigenkapital gelten:

    • Ersparnisse auf Konten
    • vorhandenes Bargeld
    • Guthaben in Bausparverträgen
    • Bezahlte Grundstücke
    • Bereits gekaufte Immobilien
    • Lebensversicherungen, Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds

    Beispiel für eine Finanzierung mit Eigenkapital

    Schon geringe Erhöhungen des Eigenkapitals machen oft drastische Unterschiede bei den Kreditkosten aus, wie auch eine im Jahr 2017 durchgeführte Untersuchung durch Stiftung Warentest zeigte.

    Im Beispiel ging es um die Finanzierung einer 200.000 Euro teuren Immobilie, welche durch einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung finanziert werden sollte. Wenn der Kreditnehmer einen Baukredit in Höhe von 165.000 Euro aufnehmen würde, fielen 3,51 Prozent auf den effektiven Jahreszins an. Nur 5.000 Euro weniger erforderten einen Zinssatz von 3,30 Prozent. Insgesamt würden vom Kreditnehmer rund 6.000 Euro mehr Zinsen gezahlt, wenn die Wahl auf das höhere Darlehen von 165.000 Euro fiele.

    3. Berechnung der maximalen Finanzierbarkeit

    vergleichsrechnung-anstossenDie Berechnung der maximalen Finanzierbarkeit dient zur Ermittlung, wie viel das Haus tatsächlich kosten darf. In die Kalkulation fließt neben dem Baudarlehen auch das Eigenkapital mit ein. Zudem müssen die Baunebenkosten oder Kaufnebenkosten und Bauzinsen berechnet werden, um einen exakten Wert zu erhalten.

    Was sind Baunebenkosten bzw. Kaufnebenkosten?

    Schon vor dem eigentlichen Hausbau oder -kauf und auch währenddessen fallen zusätzliche Kosten an. Diese werden als Baunebenkosten bzw. Kaufnebenkosten bezeichnet. Viele Baufinanzierungsinteressenten vergessen diese Kosten, sie sollten aber beim Baukredit unbedingt berücksichtigt werden. Als Faustregel gilt, dass mit einem Betrag gerechnet werden muss, der 15 bis 20 Prozent des gesamten Hausbaus umfasst. Zu den Baunebenkosten gehören:

    • eine Maklergebühr, die je nach Bundesland 3,5 bis 7 Prozent der Immobilienfinanzierung ausmacht
    • die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent; ebenfalls abhängig vom Bundesland)
    • Notargebühren (maximal 1,5 Prozent)
    • die Kosten für die Grundstückserschließung (ca. 8.000 Euro)
    • variable Kosten für das Grundbuchamt
    • variable Kosten für die Baugenehmigung
    • evtl. ein Architektengehalt Die Kaufnebenkosten umfassen ebenfalls mehrere der genannten Posten, darunter die Makler- und Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer und die Eintragung im Grundbuch. Weiterhin können natürlich Kosten für die Renovierung oder den Umzug ins neue Heim anfallen.

    Immobilienfinanzierung: Rechner nutzen und Überblick verschaffen

    Der Kreditrechner für das Haus, das finanziert werden soll, umfasst unter Berücksichtigung aller anfallenden Kosten die folgende Formel:

    baufinanzierung-formel




    Daraus resultiert der maximale Kreditbetrag, der für den Hauskauf zur Verfügung steht.

    Beispiel: *Ein junges, berufstätiges Paar möchte den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Nach Abzug aller Kosten bleibt ihnen eine finanzielle Belastbarkeit von 800 Euro im Monat, die sie für die Raten aufbringen können.

    Im Baufinanzierungsrechner wird Folgendes eingegeben:

    baufinanzierung-formel-2




    Der maximale Kreditbetrag für das Paar beträgt laut Hauskreditrechner 192.000 Euro. Zusätzlich besitzen sie einen Bausparvertrag mit einem Guthaben von 15.000 Euro und aus einem Erbe hervorgegangenes Vermögen von 23.000 Euro. Da sie als Bauherren noch pauschal zehn Prozent Nebenkosten für den Hausbau einkalkulieren müssen, darf ihre Immobilie etwa 207.000 Euro kosten.

    4. Kosten auf lange Sicht überblicken

    eingabe-der-kreditsummeMit einer Baufinanzierung gehen Eigenheimbesitzer eine große Verpflichtung und immer auch ein Risiko ein. Sie müssen über Jahre hinweg ihre Finanzen im Blick behalten, um eine Zahlungsunfähigkeit und womöglich eine daraus resultierende Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

    Nicht nur aus diesem Grund ist es wichtig, eine moderate Tilgung zu wählen und die Raten nicht zu hoch anzusetzen. Zudem sollten Bauherren Rücklagen bilden, um bei finanziellen Engpässen reagieren zu können.

    Wie viel Eigenkapital sollten Kreditnehmer bei der Baufinanzierung einbringen?

    Kreditnehmer, die ihr Darlehen zu passenden Konditionen finanzieren möchten, benötigen in der Regel Eigenkapital. Baufinanzierungsexperten empfehlen, 20 bis 30 Prozent der Kosten für die Immobilie mit eigenen Mitteln zu finanzieren. In der Regel verlangen die Banken noch vor Auszahlung des Baudarlehens einen Nachweis über das Eigenkapital. Das Aufbringen von eigenem Vermögen ist auch im Hinblick auf die Zinsen relevant, denn je niedriger das Baudarlehen, desto günstiger sind die Zinsen.

    Als Eigenkapital gilt:

    • Ersparnisse auf Konten
    • Bargeld
    • Guthaben in Bausparverträgen
    • Bezahlte Grundstücke
    • Immobilien
    • Lebensversicherungen, Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds

    Kreditnehmern sei angeraten, nicht ihr gesamtes Vermögen als Eigenkapital einzusetzen. Es sollten immer Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben vorhanden sein, beispielsweise für ungeplante Baumaßnahmen.

    Wie funktioniert eine Vollfinanzierung?

    zauberstab-herzAuch ohne eigene Mittel lässt sich der Traum vom Eigenheim realisieren. Bei einer Vollfinanzierung muss der Kreditnehmer kein Eigenkapital einsetzen, wodurch er jedoch ein großes Risiko für die Banken darstellt. Die Anbieter unterscheiden dabei zwischen zwei Finanzierungsarten:

    100-%-Finanzierung: Die Höhe des Baudarlehens beschränkt sich auf den Kaufpreis für die Immobilie. Für Nebenkosten wie Maklergebühren oder Grunderwerbssteuer muss der Kreditnehmer selbst aufkommen.

    110-%-Finanzierung: Bei dieser Finanzierungsform deckt der Baukredit alle anfallenden Kosten ab. Die Bank übernimmt den vollen Kaufpreis der Immobilie und kommt zudem für die gesamten Nebenkosten auf.

    Bei einer Vollfinanzierung fällt für den Immobilienbesitzer ein hoher Bereitstellungszins an. Denn die Banken reagieren auf die Unsicherheiten mit einem sogenannten Risikoaufschlag. Aufgrund der schlechteren Konditionen muss der Darlehensnehmer einen hohen Betrag an das Unternehmen zurückbezahlen. Häufig erfordert dies eine überdurchschnittlich lange Laufzeit der Tilgung oder hohe monatliche Raten.

    Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, muss der Antragsteller einige Hürden überwinden. Er muss nicht nur über ein hohes Einkommen verfügen, zusätzlich verlangt die Bank eine gute Bonität und eine makellose SCHUFA. Zudem spielt der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle für das Angebot: Gutachter beurteilen das Haus und berücksichtigen dabei auch die Lage.

    Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

    Bei der Baufinanzierung haben Sie verschiedene Optionen, wenn es um die Kreditart geht. Die gängigsten Darlehensformen für die Immobilienfinanzierung sind:

    • Das Hypothekendarlehen: Das Hypothekendarlehen kommt besonders häufig zum Einsatz, da die damit finanzierte Immobilie als Sicherheit für den Geldgeber dient. Dies wird anhand der Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch verbindlich festgehalten. Durch die Sicherheit in Form des finanzierten Hauses können meist günstige Konditionen ausgehandelt werden.

    • Das Annuitätendarlehen: Dieses Darlehen zeichnet sich sich durch konstante Rückzahlungsraten aus, deren Zusammensetzung jedoch variiert. Zunächst sind überwiegend Zinsen Bestandteil der monatlichen Raten, später entfällt ein Großteil auf die Tilgung. Der Zinssatz wird dabei meist über die gesamte Laufzeit verbindlich festgelegt.

    • Das Tilgungsdarlehen: Wer flexibel bleiben möchte, entscheidet sich für ein Tilgungsdarlehen mit geringer Zinsbindung. Hier verringert sich im Laufe der Zeit die Ratenhöhe durch ebenfalls sinkende Zinsen. Die kurzfristige Bindung der Bauzinsen ermöglicht Flexibilität und meist auch Sondertilgungen, die ohne Gebühren auskommen.

    Gibt es staatliche Fördermittel für den Baukredit?

    Größtenteils muss bei der Baufinanzierung leider auf Fördermittel verzichtet werden, da die Eigenheimzulage des Staates abgeschafft wurde. Staatlich geförderte Darlehen wie von der KfW sind aber noch immer verfügbar. Bauherren, die Wert auf ein energiebewusstes Heim legen und beispielsweise umweltschonende Heizmethoden und Varianten zur Stromgewinnung wählen, stehen besonders gut da und haben große Chancen auf einen Förderkredit. Dieser zeichnet sich durch günstige Zinsen und Zuschüsse aus, die in ihrer Höhe je nach Bauvorhaben schwanken.

    Baukindergeld
    Das Baukindergeld ist seit September 2018 für Haushalte mit mindestens einem minderjährigen Kind verfügbar. Dieser neuartige Zuschuss soll Familien dabei helfen, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Pro Kind gibt es zehn Jahre lang jährlich 1.200 Euro Zuschuss für den Hausbau oder den Kauf einer Immobilie, sofern das Haushaltseinkommen 90.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind nicht überschreitet. Die Förderung muss bei der KfW beantragt werden, sobald eine Baugenehmigung erteilt oder der Kaufvertrag für ein Haus unterschrieben wurde.

    Das gilt es bei der Baufinanzierung zu beachten

    Bevor ein Angebot für die Baufinanzierung eingeholt wird, gilt es einige Fragen zu klären. Denn wenn der Antrag erst durch die Bank genehmigt wurde und der Vertrag in Kraft tritt, ist es nicht mehr möglich, Änderungen vorzunehmen. Jeder Kreditnehmer sollte sich vor Vertragsabschluss mit den folgenden Thematiken befassen:

    Welche Zinsbindung ist für die Immobilienfinanzierung optimal?

    Bei jedem Baukredit wird die Dauer der Zinsbindung exakt festgehalten. Während dieser Zeit gelten für den Darlehensnehmer die zum Vertragsbeginn geltenden und schriftlich dargelegten Zinsen für das Baudarlehen. Diese sind festgeschrieben, sodass eine Veränderung des aktuellen Marktzinses keine Auswirkungen auf den bestehenden Kreditvertrag hat. Dadurch hat der Darlehensnehmer mehr Sicherheit bei der Finanzierung.

    Wie lange die Zinsbindungsfrist andauern sollte, ist von den persönlichen Gegebenheiten abhängig. Ist der Marktzins zum Zeitpunkt der Antragsstellung sehr hoch, empfiehlt sich eine kurze Laufzeit. So kann der Darlehensnehmer darauf hoffen, dass die Zinsen in Zukunft wieder fallen. Bei einem niedrigen Zinsniveau profitieren Kreditnehmer von einer langen Laufzeit, da die Zinsen in den kommenden Jahren voraussichtlich wieder ansteigen.

    Unter Umständen kann es vorkommen, dass zusätzlich ein Bereitstellungszins fällig wird. Dieser Fall tritt ein, wenn der Kredit bewilligt ist, sich der Kauf der Immobilie jedoch verzögert und das Geld nicht zum vereinbarten Termin abgerufen wird. Für den Zeitraum zwischen der vorgesehenen Auszahlungsreife und dem tatsächlichen Abruf des Darlehens erheben die Banken die Bereitstellungszinsen.

    Ist ein Sondertilgungsrecht sinnvoll?

    Viele Immobilienbesitzer möchten die Restschuld auf dem eigenen Haus schnellstmöglich begleichen. Doch allein durch das Abbezahlen der Raten kann gerade bei einer hohen Finanzierungssumme die Laufzeit sehr lang sein. Abhilfe schaffen sogenannte Sondertilgungen:

    • Diese ermöglichen es dem Schuldner, jährlich einige Tausend Euro zusätzlich abzubezahlen.
    • Doch nicht jede Bank sieht die Zusatzleistung vor, weshalb dies vertraglich geregelt sein muss.
    • Aus diesem Grund sollten Antragsteller darauf achten, ein Sondertilgungsrecht in den Kreditvertrag zu verankern.
    • Ein Vergleich verschiedener Anbieter und das Einholen von Angeboten gibt Aufschluss darüber, welcher der potenziellen Kreditgeber ein Sondertilgungsrecht vorsieht.

    Sondertilgungen sind nicht nur aufgrund des kürzeren Rückzahlungszeitraums sinnvoll. Obwohl sie grundsätzlich den Sollzins erhöhen, bieten sie auch erhebliches Einsparpotenzial: Durch die zusätzlichen Einzahlungen senken sich die Zinskosten wiederum auf die gesamte Laufzeit betrachtet. Das macht die Kosten für den Kredit im Endeffekt günstiger.

    Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

    gluehbirneIn welcher Höhe sich die anfängliche Tilgung bewegen sollte, hängt von der Situation des Kreditnehmers ab. Grundsätzlich sollte diese hoch genug sein, um den Kredit in einem akzeptablen Zeitraum zurückzubezahlen, gleichzeitig aber den eigenen finanziellen Möglichkeiten entsprechen.

    Bei Baufinanzierungen verlangen Banken eine anfängliche Tilgungsrate von einem Prozent. Doch bei einer so geringen Rate würde sich die Rückzahlung des Baudarlehens immens verlängern. Gerade wenn der Zinssatz niedrig ist, lässt sich eine höhere Tilgung von zwei bis drei Prozent vereinbaren, ohne dabei ein finanzielles Risiko einzugehen.

    Welchen Nutzen haben Darlehensnehmer von einer Tilgungspause in der Anfangszeit?

    Abhängig vom Anbieter können Kreditnehmer für die Anfangszeit eine Tilgungspause vereinbaren. Vor allem für Bauherren ist diese Option empfehlenswert, wenn sie zusätzlich zum Kredit noch einige Monate ihre Miete bezahlen müssen. So haben sie die Möglichkeit, mit der Tilgung erst dann zu beginnen, wenn das Haus bezugsfertig und die Mietwohnung gekündigt ist. Auch auf unvorhergesehene Ereignisse lässt sich durch die finanzielle Entlastung besser reagieren, beispielsweise wenn während des Hausbaus zusätzliche Ausgaben nötig sind.

    zahnrad-menschDabei sollten Kreditnehmer jedoch bedenken, dass sich diese Regelung lediglich auf die Tilgung, also auf den tatsächlichen Rückzahlungsbetrag des Darlehens beschränkt. Von Anfang an ist der Zinsanteil an den Gläubiger zu bezahlen.

    Baufinanzierungen vergleichen und Geld sparen

    Pauschal lässt sich nicht sagen, welche Bank die günstigste Baufinanzierung anbietet. Jedoch sind viele Online-Anbieter um einige Prozentpunkte günstiger als Hausbanken. Die passenden Konditionen sind abhängig von der Darlehenssumme, der Laufzeit und dem Eigenkapital des Antragstellers.

    Mit dem FINANZCHECK.de-Kreditrechner für das Haus lässt sich ganz einfach die Bank mit passenden Konditionen finden. Mit einem direkten Vergleich können zukünftige Hausbesitzer erhebliche Kosten sparen.

    Überdies gibt es im Baufinanzierungs-Vergleich einen Rechner und Möglichkeiten zur Filterung nach bestimmten Merkmalen. Spielen die Bauzinsen eine übergeordnete Rolle oder sollen in erster Linie Darlehen gelistet werden, welche kostenfreie Ratenpausen oder Sondertilgungen erlauben? Mit FINANZCHECK.de finden Kreditinteressierte ihre individuell beste Möglichkeit zur Immobilienfinanzierung.

    Zusammengefasst: Hierauf sollten Sie achten:

    • Kreditvolumen sollte möglichst genau berechnet werden
    • Baufinanzierung erlaubt Auswahl zwischen verschiedenen Darlehensformen (Hypotheken-, Annuitäten-, Tilgungsdarlehen)
    • Fördermittel gibt es insbesondere bei umweltbewusst geplanten Immobilien
    • Durch Baukredit-Vergleich lassen sich Einsparungen erzielen

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