Baufinanzierung

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Baufinanzierung

Ein Haus zu bauen oder eines zu kaufen ist eine Entscheidung mit großer Tragweite. Um diesen Traum zu verwirklichen, greifen die meisten Menschen auf eine Baufinanzierung zurück. Diese sollte natürlich gute Konditionen mit niedrigen Zinsen und einen soliden Tilgungsplan vorsehen. Dabei spielt es auch eine erhebliche Rolle, ob Eigenkapital im Spiel ist oder eine Vollfinanzierung durch die Bank erfolgt. Es ist ratsam, sich eingehend mit der Immobilienfinanzierung zu befassen – so lassen sich im besten Fall tausende Euro sparen.

Baufinanzierung - wie viel kann ich mir leisten?

hausDen Traum vom Eigenheim hegen viele Menschen. Wenn es endlich soweit ist, müssen künftige Eigenheimbesitzer realistisch kalkulieren, wie viel Geld Ihnen für die Immobilie zur Verfügung steht. Denn die Frage nach der maximalen Finanzierungsmöglichkeit stellt sich nicht nur bei einem Neubau.

Auch wer ein Haus kaufen möchte, muss wissen, in welchem finanziellen Rahmen er sich bewegt. Um die anfallenden Kosten sachlich zu kalkulieren, sind vier Schritte nötig:

1. Finanzielle Möglichkeiten ermitteln

geldbeutelBeim Thema Baufinanzierung müssen sich Kreditnehmer mit ihren eigenen finanziellen Möglichkeiten auseinandersetzen. Denn eine zu hohe Kreditbelastung kann nicht nur den Lebensstandard stark einschränken, die Ratenzahlung kann im schlimmsten Fall sogar existenzbedrohend sein.

Um zu ermitteln, in welcher Höhe das Baudarlehen monatlich getilgt werden kann, ist eine Aufstellung der Ein- und Ausgaben nötig:

Kostenpunkt Ausprägung
Einnahmen - Nettoeinkommen
- Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen
- sonstige Einnahmen
Fixkosten - Versicherungen
- weitere Kredite
- Nebenkosten (Telefon, Internet und Rundfunkgebühren)
- sonstige Ausgaben wie Abonnements
Lebenshaltungskosten - Lebensmittel
- Kleidung
- Vereine, Unternehmungen, Freizeit allgemein

Gesamteinnahmen – Fixkosten – Lebenshaltungskosten – Sicherheitsreserve (15 Prozent) = maximale Tilgung

Um einen Überblick über die Lebenshaltungskosten zu gewinnen, eignet sich das Führen eines Haushaltsbuches oder ein Blick auf die letzten Kontoauszüge. In der Regel kündigen Hausbesitzer ihre Wohnung, weshalb die Ausgaben für die Miete nicht zu kalkulieren sind. Bauherren jedoch müssen sich darüber bewusst sein, dass zu Beginn der Bauphase zusätzlich zur anfänglichen Tilgung die Miete zu bezahlen ist. Dies führt häufig zu finanziellen Engpässen, die es zu überbrücken gilt.

2. Vorhandenes Eigenkapital prüfen

Je geringer das Baudarlehen, desto niedriger sind die Kosten für die Zinsen. Daher ist es in vielen Fällen ratsam, das Bauvorhaben so weit wie möglich mit eigenen Mitteln zu finanzieren. Oft verfügen Darlehensnehmer über Vermögen, das sie im Laufe der vergangenen Jahre angespart haben. Auch Bausparverträge sind eine gute Option, die Immobilienfinanzierung günstig zu halten.

geldsackNicht selten greifen Kreditnehmer auch zu einem vorgezogenen Erbe oder leihen sich Geld innerhalb der Familie, um den Finanzierungsbedarf über die Bank zu senken. Kreditnehmer, die kein Eigenkapital vorweisen können, müssen hingegen eine (teure) Vollfinanzierung beantragen.

3. Berechnung der maximalen Finanzierbarkeit

vergleichsrechnung-anstossenDie Berechnung der maximalen Finanzierbarkeit dient zur Ermittlung, wie viel das Haus tatsächlich kosten darf. In die Kalkulation fließt neben dem Baudarlehen auch das Eigenkapital mit ein. Zudem müssen die Baunebenkosten und Zinsen berechnet werden, um einen exakten Wert zu erhalten.

Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100


Zinssatz % + Tilgung %

Daraus resultiert der maximale Kreditbetrag, der für den Hauskauf zur Verfügung steht.

Beispiel: Ein junges, berufstätiges Paar möchte den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Nach Abzug aller Kosten bleibt ihnen eine finanzielle Belastbarkeit von 800 Euro im Monat, die sie für die Raten aufbringen können.

800 x 12 Monate x 100


4,0 % Zinsen x 1,0 % Tilgung

Der maximale Kreditbetrag für das Paar beträgt 192.000 Euro. Zusätzlich besitzen sie einen Bausparvertrag mit einem Guthaben von 15.000 Euro und aus einem Erbe hervorgegangenes Vermögen von 23.000 Euro. Da sie als Bauherren noch pauschal zehn Prozent Nebenkosten für den Hausbau einkalkulieren müssen, darf ihre Immobilie etwa 207.000 Euro kosten.

4. Kosten auf lange Sicht überblicken

eingabe-der-kreditsummeMit einer Baufinanzierung gehen Eigenheimbesitzer eine große Verpflichtung und immer auch ein Risiko ein. Sie müssen über Jahre hinweg ihre Finanzen im Blick behalten, um eine Zahlungsunfähigkeit und womöglich eine daraus resultierende Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Nicht nur aus diesem Grund ist es wichtig, eine moderate Tilgung zu wählen und die Raten nicht zu hoch anzusetzen. Zudem sollten Bauherren Rücklagen bilden, um bei finanziellen Engpässen reagieren zu können.

Wie viel Eigenkapital sollten Kreditnehmer bei der Baufinanzierung einbringen?

Kreditnehmer, die ihr Darlehen zu den besten Konditionen finanzieren möchten, benötigen in der Regel Eigenkapital. Baufinanzierungsexperten empfehlen, 20 bis 30 Prozent der Kosten für die Immobilie mit eigenen Mitteln zu finanzieren. In der Regel verlangen die Banken noch vor Auszahlung des Baudarlehens einen Nachweis über das Eigenkapital. Das Aufbringen von eigenem Vermögen ist auch im Hinblick auf die Zinsen relevant, denn je niedriger das Baudarlehen, desto günstiger sind die Zinsen.

Als Eigenkapital gilt:

  • Ersparnisse auf Konten
  • Bargeld
  • Guthaben in Bausparverträgen
  • Bezahlte Grundstücke
  • Immobilien
  • Lebensversicherungen, Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds

Kreditnehmern sei angeraten, nicht ihr gesamtes Vermögen als Eigenkapital einzusetzen. Es sollten immer Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben vorhanden sein, beispielsweise für ungeplante Baumaßnahmen.

Wie funktioniert eine Vollfinanzierung?

zauberstab-herzAuch ohne eigene Mittel lässt sich der Traum vom Eigenheim realisieren. Bei einer Vollfinanzierung muss der Kreditnehmer kein Eigenkapital einsetzen, wodurch er jedoch ein großes Risiko für die Banken darstellt. Die Anbieter unterscheiden dabei zwischen zwei Finanzierungsarten:

100-%-Finanzierung: Die Höhe des Baudarlehens beschränkt sich auf den Kaufpreis für die Immobilie. Für Nebenkosten wie Maklergebühren oder Grunderwerbssteuer muss der Kreditnehmer selbst aufkommen.

110-%-Finanzierung: Bei dieser Finanzierungsform deckt der Baukredit alle anfallenden Kosten ab. Die Bank übernimmt den vollen Kaufpreis der Immobilie und kommt zudem für die gesamten Nebenkosten auf.

Bei einer Vollfinanzierung fällt für den Immobilienbesitzer ein hoher Bereitstellungszins an. Denn die Banken reagieren auf die Unsicherheiten mit einem sogenannten Risikoaufschlag. Aufgrund der schlechteren Konditionen muss der Darlehensnehmer einen hohen Betrag an das Unternehmen zurückbezahlen. Häufig erfordert dies eine überdurchschnittlich lange Laufzeit der Tilgung oder hohe monatliche Raten.

Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, muss der Antragsteller einige Hürden überwinden. Er muss nicht nur über ein hohes Einkommen verfügen, zusätzlich verlangt die Bank eine gute Bonität und eine makellose SCHUFA. Zudem spielt der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle für das Angebot: Gutachter beurteilen das Haus und berücksichtigen dabei auch die Lage.

Das gilt es bei der Baufinanzierung zu beachten

Bevor ein Angebot für die Baufinanzierung eingeholt wird, gilt es einige Fragen zu klären. Denn wenn der Antrag erst durch die Bank genehmigt wurde und der Vertrag in Kraft tritt, ist es nicht mehr möglich, Änderungen vorzunehmen. Jeder Kreditnehmer sollte sich vor Vertragsabschluss mit den folgenden Thematiken befassen:

Welche Zinsbindung ist für die Immobilienfinanzierung optimal?

Bei jedem Baukredit wird die Dauer der Zinsbindung exakt festgehalten. Während dieser Zeit gelten für den Darlehensnehmer die zum Vertragsbeginn geltenden und schriftlich dargelegten Zinsen für das Baudarlehen. Diese sind festgeschrieben, sodass eine Veränderung des aktuellen Marktzinses keine Auswirkungen auf den bestehenden Kreditvertrag hat. Dadurch hat der Darlehensnehmer mehr Sicherheit bei der Finanzierung.

Wie lange die Zinsbindungsfrist andauern sollte, ist von den persönlichen Gegebenheiten abhängig. Ist der Marktzins zum Zeitpunkt der Antragsstellung sehr hoch, empfiehlt sich eine kurze Laufzeit. So kann der Darlehensnehmer darauf hoffen, dass die Zinsen in Zukunft wieder fallen. Bei einem niedrigen Zinsniveau profitieren Kreditnehmer von einer langen Laufzeit, da die Zinsen in den kommenden Jahren voraussichtlich wieder ansteigen.

Unter Umständen kann es vorkommen, dass zusätzlich ein Bereitstellungszins fällig wird. Dieser Fall tritt ein, wenn der Kredit bewilligt ist, sich der Kauf der Immobilie jedoch verzögert und das Geld nicht zum vereinbarten Termin abgerufen wird. Für den Zeitraum zwischen der vorgesehenen Auszahlungsreife und dem tatsächlichen Abruf des Darlehens erheben die Banken die Bereitstellungszinsen.

Ist ein Sondertilgungsrecht sinnvoll?

Viele Immobilienbesitzer möchten die Restschuld auf dem eigenen Haus schnellstmöglich begleichen. Doch alleine durch das Abbezahlen der Raten kann gerade bei einer hohen Finanzierungssumme die Laufzeit sehr lang sein. Abhilfe schaffen sogenannte Sondertilgungen:

  • Diese ermöglichen es dem Schuldner, jährlich einige Tausend Euro zusätzlich abzubezahlen.
  • Doch nicht jede Bank sieht die Zusatzleistung vor, weshalb dies vertraglich geregelt sein muss.
  • Aus diesem Grund sollten Antragsteller darauf achten, ein Sondertilgungsrecht in den Kreditvertrag einzubauen.
  • Ein Vergleich verschiedener Unternehmen und das Einholen von Angeboten gibt Aufschluss darüber, welcher der potenziellen Kreditgeber ein Sondertilgungsrecht vorsieht.

Sondertilgungen sind nicht nur aufgrund des kürzeren Rückzahlungszeitraums sinnvoll. Obwohl sie grundsätzlich den Sollzins erhöhen, bieten sie auch erhebliches Einsparpotenzial: Durch die zusätzlichen Einzahlungen senken sich die Zinskosten wiederum auf die gesamte Laufzeit betrachtet. Das macht die Kosten für den Kredit im Endeffekt günstiger.

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

gluehbirneIn welcher Höhe sich die anfängliche Tilgung bewegen sollte, hängt von der Situation des Kreditnehmers ab. Grundsätzlich sollte diese hoch genug sein, um den Kredit in einem akzeptablen Zeitraum zurückzubezahlen, gleichzeitig aber den eigenen finanziellen Möglichkeiten entsprechen.

Bei Baufinanzierungen verlangen Banken eine anfängliche Tilgungsrate von einem Prozent. Doch bei einer so geringen Rate würde sich die Rückzahlung des Baudarlehens immens verlängern. Gerade wenn der Zinssatz niedrig ist, lässt sich eine höhere Tilgung von zwei bis drei Prozent vereinbaren, ohne dabei ein finanzielles Risiko einzugehen.

Welchen Nutzen haben Darlehensnehmer von einer Tilgungspause in der Anfangszeit?

Abhängig vom Anbieter können Kreditnehmer für die Anfangszeit eine Tilgungspause vereinbaren. Vor allem für Bauherren ist diese Option empfehlenswert, wenn sie zusätzlich zum Kredit noch einige Monate ihre Miete bezahlen müssen. So haben sie die Möglichkeit, mit der Tilgung erst dann zu beginnen, wenn das Haus bezugsfertig und die Mietwohnung gekündigt ist. Auch auf unvorhergesehene Ereignisse lässt sich durch die finanzielle Entlastung besser reagieren, beispielsweise wenn während des Hausbaus zusätzliche Ausgaben nötig sind.

zahnrad-menschDabei sollten Kreditnehmer jedoch bedenken, dass sich diese Regelung lediglich auf die Tilgung, also auf den tatsächlichen Rückzahlungsbetrag des Darlehens beschränkt. Von Anfang an ist der Zinsanteil an den Gläubiger zu bezahlen.

Wo ist die Baufinanzierung am günstigsten?

Pauschal lässt sich nicht sagen, welche Bank die günstigste Baufinanzierung anbietet. Jedoch sind viele Online-Anbieter um einige Prozentpunkte günstiger als Hausbanken. Die besten Konditionen sind abhängig von der Darlehenssumme, der Laufzeit und dem Eigenkapital des Antragstellers. Mit dem FINANZCHECK.de-Kreditrechner lässt sich ganz einfach die individuell günstigste Bank mit dem besten Konditionen finden. Mit einem direkten Vergleich können zukünftige Hausbesitzer erhebliche Kosten sparen.

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