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Immobilienkredit umschulden

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Günstig Ihren Immobilienkredit umschulden

Mit Hilfe unseres kostenlosen und unverbindlichen Vergleichs finden Sie Kreditanbieter, mit denen Sie Ihren Immobilienkredit umschulden können. Wir ermitteln für Sie Darlehen zu günstigen Zinssätzen. Mit dem digitalen Antragsservice von FINANZCHECK.de profitieren Sie zudem von einer Vielzahl von Angeboten, die für eine Umschuldung in Frage kommen, auch wenn Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen möchten.

Das Wichtigste zur Umschuldung von Immobilienkrediten

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  • Einen Immobilienkredit umzuschulden, ist sinnvoll, wenn Sie dadurch von günstigen Zinsen profitieren und Ihre Gesamtkosten für den Kredit senken.

  • Bei einer Umschuldung können Kreditanbieter eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

  • Vor dem Ablauf der Zinsbindung gelten Sonderkündigungsrechte, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen möchten.

  • Der Nachfolgekredit sollte inklusive gegebenenfalls anfallender Umschuldungskosten insgesamt günstiger als der vorherige sein.

  • Auch wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, kann eine Umschuldung nötig werden.

Wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung umschulden können

Sie können einen bestehenden Immobilienkredit umschulden, um die Kosten für Ihre Baufinanzierung zu reduzieren. Insbesondere in Niedrigzinsphasen kann dies eine vorteilhafte Option sein. Das bestehende Darlehen lösen Sie durch einen neuen Immobilienkredit mit niedrigeren Zinsen ab. Diese Kostenersparnis bei der Zinsbelastung kann bei langfristig laufenden Krediten einige Tausend Euro betragen, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung umschulden. Sie haben dabei die folgenden Optionen:

Immobilienkredit ablösen nach dem Ende der Zinsbindung

In der Regel wird ein Immobilienkredit abgelöst, wenn die Zinsbindung für das aktuelle Darlehen endet. Es empfiehlt sich, bereits eineinhalb bis zwei Jahre vor dem Ablauf der Sollzinsbindung die Anschlussfinanzierung zu planen, die Zinsentwicklung zu beobachten und Kreditangebote zu vergleichen.

Immobilienkredit vorzeitig ablösen nach Ablauf von 10 Jahren

Auch vor dem Ablauf Ihrer Sollzinsbindung können Sie einen Immobilienkredit vorzeitig ablösen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist in § 489 Abs. 1 Nr. 2 des BGB festgelegt. Haben Sie beispielsweise einen Kreditvertrag mit 20 Jahren Sollzinsbindung vereinbart, können Sie trotzdem bereits 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung den bestehenden Immobilienkredit kündigen. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig.

Bei berechtigtem Interesse den Immobilienkredit ablösen

Laut § 490 BGB dürfen Sie als Kreditnehmer Ihren Immobilienkredit vor der vereinbarten Zinsbindung ablösen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Als berechtigtes Interesse gilt unter anderem der Verkauf der Immobilie. Dafür müssen aber mindestens sechs Monate seit der Kreditvergabe vergangen sein. Der Kreditgeber kann eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern.

Nach Ende der Zinsbindung den Immobilienkredit ablösen

Üblicherweise bietet es sich an, einen Immobilienkredit umzuschulden, wenn die vereinbarte Zinsbindung eines gegenwärtig laufenden Kredits ausläuft. Das Ende Ihrer Sollzinsbindung markiert bei Ihrer Immobilienfinanzierung einen wichtigen Zeitpunkt. Schon eineinhalb bis zwei Jahre vorher ist es ratsam, sich mit einer Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Eine Anfrage bei Ihrem Anbieter bezüglich einer Prolongation (Verlängerung Ihrer bisherigen Baufinanzierung) gibt Ihnen die Basisdaten für einen Vergleich künftiger Darlehen.

Stellen Sie fest, dass andere Angebote für eine Anschlussfinanzierung für Sie vorteilhafter sind, können Sie Ihren Immobilienkredit umschulden. Um einen idealen Ablauf zu gewährleisten, teilen Sie Ihrem aktuellen Kreditgeber mit, dass Sie keine Prolongation anstreben und die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Produktanbieter realisieren möchten. 

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Mit dem neuen Darlehen begleichen Sie die Restschuld beim alten Anbieter. Ihr neuer Kreditgeber übernimmt dabei alle Formalitäten und vereinbart einen Notartermin, damit eine Anpassung im Grundbuch vorgenommen werden kann.

Vor Ablauf der Zinsbindung Immobilienkredit umschulden

Befinden Sie sich mit Ihrem Immobilienkredit noch im Zeitraum der vereinbarten Zinsbindung, haben Sie zwei Optionen:

Wenn noch keine zehn Jahre vergangen sind, ist der Anbieter nicht verpflichtet, Sie aus Ihrem aktuellen Kredit zu entlassen. Dies ist nur der Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Ermöglicht Ihnen der Kreditanbieter Ihre Umschuldung, wird unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Sind bereits zehn Jahre seit der Darlehensauszahlung vergangen, können Sie mit einer Frist von sechs Monaten Ihren Immobilienkredit kündigen. Sie berufen sich auf das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Laut den gesetzlichen Vorschriften wird nach dem Ablauf von zehn Jahren keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Voraussetzungen für die Immobilienkreditvergabe in Deutschland

Um eine Anschlussfinanzierung oder ein neues Immobiliendarlehen zu erhalten, müssen Sie als Kreditnehmer diverse Voraussetzungen erfüllen. Außerdem sind vollständige Unterlagen zum bestehenden Darlehen einzureichen:

  • Es sollte eine ausreichende Bonität vorliegen.

  • Sie müssen volljährig und geschäftsfähig sein.

  • Es sollte eine deutsche Bankverbindung existieren.

  • Ein in Deutschland befindlicher Wohnsitz ist notwendig.

Um ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung zu erhalten, müssen Sie beim Darlehensgeber einen Nachweis zum aktuellen Einkommen erbringen. Sind Sie in einer Anstellung tätig, benötigt der Kreditgeber von Ihnen aktuelle Gehaltsnachweise sowie eine Kopie des Personalausweises oder Reisepasses. Bei Selbstständigen fällt diese Prüfung etwas umfangreicher aus. Die Steuerbescheide der vergangenen Jahre sowie eine aktuelle Einkommensteuererklärung gehören zu den Unterlagen, die von den Banken geprüft werden. Rentner reichen einen aktuellen Rentenbescheid ein.

Wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren

Laut Gesetz ist ein Kreditanbieter bei einer Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre nicht verpflichtet, Sie als Kreditnehmer vorzeitig aus Ihrem Vertrag zu entlassen. Des Weiteren kann der Anbieter im Falle einer gewährten Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern, um den durch die Kündigung entstehenden Schaden zu kompensieren. Die exakte Höhe ist aber nicht gesetzlich verankert.

Für Sie ist es bei einer Umschuldung entscheidend, wie hoch die Forderungen aus der Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen. Häufig entspricht die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung der Höhe der Zinseinnahmen, die dem Anbieter durch die vorzeitige Kündigung entgehen. Die Länge Ihrer Restlaufzeit, die ausstehende Restschuld sowie der vereinbarte Zins sind hier Faktoren, die Sie bei der Kalkulation einbeziehen müssen. Möchten Sie den exakten Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung für einen Vergleich nutzen, stellen Sie eine konkrete Umschuldungs-Anfrage an Ihren Produktanbieter.

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Sofern die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung die Zinsvorteile durch den neuen Immobilienkredit unterschreitet, empfiehlt sich die Umschuldung. Unsere Kreditspezialisten beraten Sie gern zu Ihrem Einsparpotenzial.

Mit einem Forward-Darlehen von günstigen Zinsen profitieren

Ein Forward-Darlehen können Sie als Anschlussfinanzierung in Betracht ziehen, wenn absehbar ist, dass die Bauzinsen zum Ende Ihrer Zinsbindung gestiegen sein werden. Mit diesem Finanzierungsmodell können Sie sich den jeweils aktuellen Zinssatz bis zu fünf Jahre im Voraus („Forward“) sichern.

Das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, für das Sie gleichbleibende Raten zum vereinbarten Zinssatz zahlen. Zu berücksichtigen ist, dass die Dauer des Bereitstellungszeitraums sich auf die Gesamtkosten auswirkt. Je länger im Voraus Sie ein Forward-Darlehen mit einem Produktanbieter abschließen, desto höher sind die Bereitstellungskosten.

Umschuldung einer Immobilienfinanzierung richtig planen

  • Ermitteln Sie alle Fristen, die Sie für die Ablösung des alten Darlehens einhalten müssen.

  • Kontaktieren Sie Ihren Anbieter und klären Sie in einem ersten Gespräch, welche Kosten bei einer Kreditumschuldung auf Sie zukommen und welche Restschuld noch besteht.

  • Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Produktanbieter mit unserem kostenlosen Kreditrechner und wählen Sie das passende zu günstigen Konditionen aus.

  • Errechnen Sie die Ersparnis mit einer Umschuldung. Kalkulieren Sie eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ein.

  • Ist die neue Immobilienfinanzierung abgeschlossen, können Sie das alte Darlehen damit ablösen.

Die für die Umschuldung notwendigen Formalitäten übernimmt in der Regel Ihr neuer Kreditanbieter.

Neubewertung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie

Eine Neubewertung Ihrer Immobilie ist im Zuge einer Umschuldung zwar selten, dennoch können Sie bei einem neuen Angebot damit konfrontiert werden. Haben Sie in Ihre Immobilie oder in Zukunftstechniken investiert, ist dies gleichbedeutend mit einem gestiegenen Verkehrswert Ihrer Immobilie. Bei einem Vertragsabschluss können Ihnen Produktanbieter somit vorteilhafte Konditionen für eine Anschlussfinanzierung unterbreiten. Besteht hingegen ein Sanierungsbedarf oder zeigt die Immobilie Abnutzungserscheinungen, könnte deren aktueller Verkehrswert niedriger ausfallen. Die Immobilienfinanzierung umzuschulden, wäre in dem Fall mit schlechteren Kreditkonditionen verbunden.

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Eine Umschuldung kann sinnvoll sein, wenn für Sie dadurch langfristig geringere Kreditkosten entstehen. Wenn Sie weitere Informationen oder eine persönliche Beratung zum Thema Immoblienkredit umschulden wünschen, dann können unsere Kreditspezialisten Ihnen unverbindlich und kostenlos weiterhelfen. Sie erreichen uns täglich von 8-20 Uhr unter der Nummer 0800 433 88 77 66.

Häufige Fragen zum Thema Immobilienkredit umschulden

 

Ab wann ist eine Immobilienkredit-Umschuldung möglich?

Eine Umschuldung des Immobilienkredites ist nach dem Ende der Sollzinsbindung sowie nach dem Ablauf von zehn Jahren mit einem Sonderkündigungsrecht und ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei einem Zeitraum von unter zehn Jahren muss Ihr aktueller Anbieter einer Umschuldung nicht zustimmen. Stimmt er einer Umschuldung zu, fordert er eine Vorfälligkeitsentschädigung ein.

Wo kann ich meine Baufinanzierung umschulden?

Die Umschuldung eines Immobilienkredites können Sie bei jedem Produktanbieter vornehmen. Nach dem Ablauf der Zinsbindung haben Sie zwei Optionen. Sie gehen in eine Prolongation bei Ihrem bisherigen Anbieter oder schließen einen neuen Kreditvertrag bei einem anderen Produktanbieter ab. Mit unserem kostenlosen Kreditvergleich stellen Sie passende Angebote übersichtlich gegenüber und entscheiden sich für Ihre favorisierte Police.

Ist eine Umschuldung des Immobilienkredits immer notwendig?

Einen Immobilienkredit umzuschulden, ist nicht immer notwendig. Spätestens drei Monate vor dem Ende Ihrer Sollzinsbindung kontaktiert Sie Ihr aktueller Kreditanbieter Sie und unterbreitet Ihnen ein neues Angebot, die sogenannte Prolongation. Mitunter ist das Angebot im Vergleich mit anderen Produktanbietern vorteilhaft, sodass Sie Ihre Anschlussfinanzierung direkt mit Ihrem aktuellen Finanzpartner vereinbaren.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann eine Bank einfordern, wenn Sie Ihren Immobilienkredit umschulden möchten und seit dem Zeitpunkt der Auszahlung Ihres Immobilienkredits noch keine zehn Jahre vergangenen sind. Damit möchte die Bank die mit der Kündigung entfallenden Zinseinnahmen kompensieren.

Weitere Kreditarten von Finanzcheck

Finanzcheck bietet viele unterschiedliche Arten von Krediten an. Ob für ein Auto, eine Umschuldung oder Ihr Gewerbe – hier gibt es günstige Kredite für jeden Verwendungszweck. Darüber hinaus ist unser Kreditangebot auf verschiedene Personengruppen ausgerichtet. Ob Angestellte, Rentner oder Azubis – nutzen Sie unseren Kreditvergleich, um den passenden Kredit zu finden.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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