Zinsfestschreibung

Werden die Zinsen für Kreditnehmer bei einem Darlehen auf eine bestimmte Zeit für die Zukunft festgelegt, ist von einer Zinsfestschreibung zu sprechen. Bei herkömmlichen Ratenkrediten sind die Zinsen meist über die komplette Laufzeit hinweg fix. Anders sieht es bei Immobilienfinanzierungen aus: Die Zinsfestschreibung läuft hier nur zwischen fünf und 20 Jahren, das Darlehen an sich wird aber teilweise deutlich länger getilgt.

Das Wichtigste in Kürze

• Mit der Zinsfestschreibung werden Kunden ihre Darlehenszinsen auf bestimmte Zeit für die Zukunft auf fester Höhe garantiert.

• Besonders bei Baufinanzierungen werden zukünftigen Bauherren für die ersten fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre der Kreditlaufzeit die Sollzinsen festgeschrieben.

• Danach wird oft für die fällige Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung vereinbart. Weitere Optionen: die Tilgung der Restschuld oder die Umschuldung.

• Läuft das Darlehen bereits mindestens zehn Jahre während einer Zinsbindung, kann auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank eine Umschuldung durchgeführt werden.

Beispiel einer Zinsfestschreibung

Für eine private Baufinanzierung wird ein Darlehen in Höhe von 400.000 Euro abgeschlossen. Das Annuitätendarlehen mit einer Zinsfestschreibung wird zum Effektivzins von 1,75 Prozent vergeben. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung in 15 Jahren bleibt noch eine Restschuld von 215.000 Euro zu bezahlen.

Die Bank bietet daraufhin ein Anschlussdarlehen zum Zinssatz von 4,5 Prozent an. Dieser effektive Jahreszins ist aufgrund der zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen marktüblich. Dennoch findet sich nach einem Angebotsvergleich ein günstigeres Darlehen: Eine andere Bank bietet für die in den nächsten 15 Jahren noch zu tilgende Restschuld eine Finanzierung zum Effektivzins von 4,00 Prozent an. Daraufhin wird erneut eine Zinsfestschreibung zu diesem Zinssatz vereinbart.

Definition und Unterschied: Zinsfestschreibung und Zinsbindung

Die Begriffe Zinsfestschreibung und Zinsbindung haben eine ähnliche Bedeutung und werden oft synonym verwendet.

Zunächst eine Definition der Zinsfestschreibung: Als solche wird in der Regel bei einer Immobilienfinanzierung die Tatsache bezeichnet, dass vertraglich für eine bestimmte Zeitdauer und ein in der Höhe garantierter Zinssatz festgeschrieben worden ist. Oft wird auch für die Zinsfestschreibung bei einer Baufinanzierung der Begriff Zinsbindungsfrist benutzt.

Wird dagegen von einer Zinsbindung gesprochen, dann ist ein Zeitraum gemeint, innerhalb dessen ein vereinbarter Zinssatz sich nicht verändern kann. Außerdem kann er auch nicht von Zinsmarktschwankungen beeinflusst werden. Meistens ist dieser Zeitraum nicht identisch mit der Kreditlaufzeit. Die Zinsbindung ist daher die Festschreibungszeit für einen Kredit oder eine Immobilienfinanzierung.

Was passiert nach Ablauf der Zinsfestschreibung?

Läuft die Zinsfestschreibung bei einem Darlehen aus, wird sich meist die Bank melden und auf die Fälligkeit der Restschuld hinweisen. Meistens unterbreitet sie auch ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung. Jedenfalls ergibt sich für den Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsfestschreibung eine nicht ungünstige, neue Situation: Er kann jetzt wieder mit seiner Bank über den Zins verhandeln. Außerdem werden in der Regel auch die Kreditraten je nach aktueller Lage bei den Marktzinsen neu berechnet. Für den Darlehensnehmer besteht nun die Möglichkeit, über das Darlehen bis zu einem bestimmten Grad die Konditionen neu zu verhandeln. Mit Ablauf der Zinsfestschreibung ergeben sich also diese Optionen:

Tilgung der Restschuld des Darlehens: Allerdings ist dann meist ein größerer Geldbetrag zur Zahlung fällig. Dies setzt also entsprechend schnell verfügbare Bankguthaben oder andere Geldreserven voraus. Prolongation: Anderseits ist eine von der Bank angebotene Anschlussfinanzierung die schnellste und einfachste Alternative. Oft kommt Kunden diese bequeme Lösung ihrer Bank entgegen. Denn einerseits haben sie vielleicht nicht die Zeit und sind andererseits mit der ihnen bekannten Bank zufrieden. Umschuldung: Doch in der Regel ist die von der Bank angebotene Anschlussfinanzierung nicht das günstigste Angebot am Markt. So bietet das Prolongationsangebot der Bank eine Grundlage, es mit anderen auf der Suche nach besseren Konditionen zu vergleichen. Da mit einer Umschuldung der Kreditgeber gewechselt wird, können auch in geringfügigem Umfang Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Es ist daher wichtig, dass alternative Kreditangebote gründlich miteinander verglichen werden. Denn der Kostenvorteil muss schon so deutlich ausfallen, dass eine Umschuldung über eine andere Bank sich wirklich lohnt.

Vorzeitige Kündigung der Zinsfestschreibung

Mit einer vereinbarten Zinsfestschreibung ist der Bankkunde vertraglich gebunden. Er hat dann also keinen Anspruch darauf, aus dieser Vereinbarung vorzeitig entlassen zu werden. Da es in diesem Fall auf die Kulanz der Bank ankommt, sollte rechtzeitig und sachlich mit ihr gesprochen werden, um eine Zinsfestschreibung zu kündigen. Je verständlicher der Kunde seine berechtigten privaten oder wirtschaftlichen Gründe darstellt, um so eher wird das Kreditinstitut grünes Licht geben. Insbesondere dann, wenn der Kunde sich auf Sonderkündigungsrechte berufen kann.

Der Wunsch nach einer anderweitigen und günstigeren Umschuldung stellt aber dafür keinen ausreichenden Grund dar. In diesem Fall muss die Bank die Kündigung vor Ablauf der Zinsfestschreibung nicht akzeptieren. Andernfalls, wenn sie zustimmt, wird sich die Bank aber den durch die vorzeitige Kündigung entstandenen Schaden über eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kunden erstatten lassen. Deren Höhe hängt in erster Linie von folgenden Faktoren ab:

• Umfang der Restschuld

• vereinbarter Zinssatz

• aktuelles Zinsumfeld

• Restlaufzeit des Darlehens

Gibt es trotz dieser Kosten keine Alternative oder rechnet sich trotzdem eine vorzeitige Kündigung der Zinsfestschreibung, sollte erst die alternative Finanzierung (z.B. Umschuldung) abgeklärt und vertraglich gesichert werden. Erst danach ist es ratsam, die Zinsfestschreibung bei der bisherigen Bank schriftlich zu kündigen. Schließlich wird die neue Vertragsbank die weiteren Schritte einleiten.

Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Nach 10 Jahren kann gemäß § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Kreditvertrag unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsfrist gekündigt werden. Dann kann auch eine Umschuldung trotz Zinsfestschreibung durchgeführt werden. Die Kündigungsfrist beträgt hier sechs Monate. Für die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist gilt das Datum, ab dem der Kunde das Darlehen vollständig erhalten hat. Ist die Frist erfüllt, hat die Bank bei einer Kündigung vor Ablauf der Zinsfestschreibung keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Vor- und Nachteile der Zinsfestschreibung

Wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht, werden Kreditnehmern in der Regel Annuitätendarlehen angeboten. Diese bietet die Bank dann meistens als variabel verzinstes Darlehen oder in Form eines Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung an.

Wer vor der Entscheidung für eine dieser Varianten steht, sollte sich genau die aktuellen persönlichen Verhältnisse überlegen und auch weitere Informationen über den Zinsmarkt einholen. Denn es gibt eine Reihe von Vorteilen wie auch Nachteilen, die ein Darlehen mit Zinsfestschreibung bietet:

Gerade weil ein Darlehensvertrag mit Zinsfestschreibung in der Regel zu höheren Zinskosten von den Banken angeboten wird, stellt sich die Frage: Verteuert nicht zusätzlich eine Sondertilgung bei Zinsfestschreibung den Kredit? Es sollte also ein Vertrag mit Sondertilgung und Zinsfestschreibung nur nach genauester Prüfung und bei wirklichen Vorteilen unterschrieben werden.

Niedrigzinsen sprechen für Zinsfestschreibungen

Für eine Zinsfestschreibung bei einer Immobilienfinanzierung sprechen im Niedrigzinsumfeld gute Gründe: Zum einen kann dann in den nächsten Jahren durchaus mit steigenden Zinsen gerechnet werden. Wenn sich dann die Frage stellt, wie lange die Zinsfestschreibung laufen sollte, spricht vieles für Zeiträume von mindestens fünf bis zehn Jahren. Dadurch werden die aktuell niedrigen Zinsen für eine längere Zeit festgeschrieben.

Sollte dagegen bei einer bestehenden Finanzierung demnächst eine Zinsfestschreibung ablaufen, gibt es immer mehrere Optionen: Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung sofort tilgen oder eine Anschlussfinanzierung der Bank akzeptieren. Wer sich nach einem Vergleich anderer Angebote für eine Umschuldung über eine andere Bank entscheidet, sollte jedenfalls genau die Kosten und mögliche Vorteile prüfen.

Tipp: Mit dem Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de können Kreditnehmer zahlreiche Angebote von Banken miteinander vergleichen. So findet sich schnell das Darlehen mit den besten Konditionen.