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Mit dem Immobilienkredit finanzieren Sie Ihr Traumobjekt

Die besten Tipps für günstige Zinsen

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Immobilienkredit

Der Immobilienkredit erlaubt es Verbrauchern, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen oder komplett neu zu bauen. Die Darlehenssummen betragen deshalb meist weit über 100.000 Euro, sodass der Kredit über mehrere Jahrzehnte hinweg wieder abbezahlt wird. Als Sicherheit dient dabei die finanzierte Immobilie selbst, es wird dementsprechend ein Grundbucheintrag vorgenommen.

Das Wichtigste im Überblick

  • Immobiliendarlehen sind zweckgebunden und können ausschließlich für die Finanzierung von Immobilien verwendet werden.
  • Das Darlehen wird in regelmäßigen Raten über eine vorher festgelegte Laufzeit abbezahlt.
  • Sondertilgungen und Umschuldungen sind nützlich, um die Restschuld zu reduzieren bzw. für günstigere Kreditkonditionen zu sorgen.
  • Eine kompetente Beratung hilft, einen geeigneten Immobilienkredit mit optimalen Konditionen für einen Kreditnehmer zu finden.

Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist ein zweckgebundenes Darlehen, das ausschließlich für die folgenden Zwecke genutzt werden kann:

  • Kauf einer Wohnung
  • Kauf eines Hauses
  • Bau einer Wohnung
  • Bau eines Hauses

Die aufgenommene Kreditsumme muss sich daher entsprechend am Kauf- oder Baupreis orientieren. Darüber hinaus ist es notwendig, dass die Immobilie gleichzeitig auch als Kreditsicherheit fungiert. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers könnte die Bank das finanzierte Objekt versteigern, damit die offene Restschuld doch noch bedient werden kann.

Voraussetzungen für einen Immobilienkredit

Nur selten finanzieren Banken die komplette Immobilie, sodass Kreditnehmer eigenes Geld in die Finanzierung einbringen müssen. Es gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto bessere Kreditkonditionen kann der Kreditnehmer erwarten. Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent ist ratsam, um möglichst günstige Zinsen zu erhalten. Zudem sollten Kreditnehmer folgende Kriterien bei der Beantragung eines Immobiliendarlehens erfüllen:

  • Regelmäßiges Einkommen: Regelmäßige finanzielle Einnahmen sind als Sicherheit von enormer Wichtigkeit, um die Kreditraten zu bedienen. Ein solches Einkommen erfordert in der Regel einen festen und unbefristeten Arbeitsplatz. Eine entsprechende Bescheinigung des Arbeitgebers sollte vorgelegt werden können.
  • Bonität: Die Bank überprüft mithilfe der SCHUFA oder einer anderen Auskunftei die Zahlungsfähigkeit und die Zahlungshistorie des Kreditinteressenten. Auf diese Weise sollen Rückschlüsse auf das zukünftige Zahlungsverhalten des Kreditnehmers gezogen werden. Fällt eine entsprechende Bewertung gut aus, schlägt sich das wiederum positiv in den Kreditkonditionen nieder. Ist diese Bewertung negativer Art, hat dies meist höhere Zinsen oder gar eine Ablehnung des Kreditgesuchs zur Folge.
  • Wohnort: Der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers muss in Deutschland liegen. Außerdem muss der Kreditinteressierte über eine deutsche Bankverbindung verfügen.
  • Mindestalter: Das Alter des Kreditnehmers muss zwischen 18 und 75 Jahre liegen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für Selbständige und Privatpersonen sind unterschiedliche Unterlagen und Nachweise für die Beantragung eines Immobiliendarlehens erforderlich.

Für Privatpersonen:

  • sowohl die drei letzten Gehaltsnachweise als auch ein Nachweis über das letzte Dezembergehalt, falls es Abweichungen gibt
  • bei Rentenern ein aktueller Rentenbescheid sowie Informationen zu einer privaten und betrieblichen Rentenversicherung, sofern vorhanden
  • aktuelle Vermögensaufstellung und ein SCHUFA-Nachweis (darf höchstens drei Monate alt sein)
  • Nachweise über andere eventuelle Darlehen oder Kredite
  • Nachweise über weitere finanzielle Verpflichtungen wie z. B. Unterhalt
  • falls vorhanden, Nachweis über eine private Krankenversicherung

Selbstständige müssen außerdem folgende Nachweise und Unterlagen erbringen:

  • Einnahmeüberschussrechnungen, Gewinnermittlungen oder Bilanzen der letzten zwei Jahre
  • Betriebswirtschaftliche Auswertung
  • Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen aus den letzten zwei Jahren
  • falls vorhanden, Gesellschaftervertrag
  • ein höchstens drei Monate alter Auszug aus dem Handelsregister

Nachweise bei Vermietung anderer Immobilien:

Sollten Einkünfte aus Vermietungen einer anderen Immobilie vorliegen, sind zusätzlich entsprechende Einkommenssteuererklärungen und -bescheide aus den vergangenen zwei Jahren mitzubringen. Eine Mietaufstellung ist ebenfalls notwendig, die auch eventuelle aktuelle Leerstände enthält.

Unterlagen über die zu erwerbende Immobilie:

Das Kreditinstitut möchte außerdem so viel wie möglich über die Immobilie wissen, die der Kreditnehmer finanzieren möchte. Hierzu gehören:

  • eine Beschreibung des Einheitswertes durch das Finanzamt (der Einheitswert berechnet sich unter anderem aus der Lage, der Bauweise und der Ausstattung der Immobilie, bei unbebauten Grundstücken werden Bodenwert und die Quadratmeter des Grundstücks miteinander multipliziert)
  • Nachweis über eine Brandversicherung
  • ein Auszug aus dem Grundbuch
  • Grundriss und Lageplan der Immobilie
  • eine Berechnung der Gesamtwohnfläche
  • Fotografien der Immobilie
  • Aufstellung der gesamten Immobilienkosten
  • möchte der Kreditnehmer eine Wohnung erwerben, ist außerdem eine Teilungserklärung notwendig (gibt Aufschluss über Wohnungsdetails und über die Rechte bzw. Pflichten der Wohnungsbesitzer)

Wie hoch sind die Zinsen für einen Immobilienkredit?

Grundsätzlich gilt, dass die Zinsen für Immobilienkredite niedriger ausfallen als bei herkömmlichen Ratenkrediten. Der Grund: Durch die Absicherung des Darlehens mit der finanzierten Immobilie ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank recht gering. Folgende Faktoren beeinflussen die Zinsen wesentlich:

  • Aktuelles Zinsniveau: Das allgemeine Marktzinsniveau schwankt über Jahre gesehen recht stark. Maßgeblich wird es durch den Leitzins der EZB beeinflusst. In Phasen niedriger Leitzinsen sind auch die Immobilienzinsen geringer.
  • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung einfließt, desto geringer fallen die Zinsen aus. Auch Eigenleistungen können bis zu einem gewissen Anteil von rund 5 Prozent der Kreditsumme als Eigenkapital angerechnet werden.
  • Zinsbindung: Zinsbindungen sind mit Laufzeiten von 5 bis 30 Jahren möglich. Kreditnehmer sollten allerdings bedenken, dass bei einer längeren Zinsbindung die Zinsen meistens höher ausfallen. Allerdings ist es sinnvoll, in Zeiten von Niedrigzinsen möglichst lange Bindungen zu vereinbaren.

gluehbirne Tipp: Wenn das Immobilienobjekt vermietet oder auch nur teilweise vermietet wird, lassen sich die Zinsen des Immobilienkredits von der Steuer absetzen. Diese können nämlich als Werbungskosten angegeben werden. Wenn das Objekt teilvermietet wird und der Kreditnehmer auch selbst die Immobilie bewohnt, müssen zwei Kredite aufgenommen werden. Nur ein separates Immobiliendarlehen kann in diesem Fall für die vermietete Wohnung in der Steuererklärung angegeben werden.

Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Je höher das Eigenkapital ist, welches Verbraucher in die Finanzierung einfließen lassen, desto geringer sind die Zinsen für das Darlehen. Das heißt aber nicht, dass Personen ohne Eigenkapital keine Immobilienfinanzierung erhalten können.

Wenn sich Verbraucher für den Immobilienkredit ohne Eigenkapital entscheiden, müssen sie jedoch mit höheren Zinsen und einer längeren Laufzeit rechnen. Das erhöht das Risiko eines Zahlungsausfalls. Die Banken tragen dieses Risiko ebenfalls und vergeben Darlehen ohne Eigenkapital deshalb nur für gut erhaltene Immobilien und Antragsteller mit einer guten Bonität.

Beim Immobilienkredit ohne Eigenkapital wird zwischen zwei Arten der Finanzierung unterschieden:

  • 100-Prozent-Finanzierung: Bei der 100-Prozent-Finanzierung finanziert das Darlehen den genauen Kaufpreis der Immobilie. Der Käufer trägt die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklergebühren in diesem Fall selbst.

  • 110-Prozent-Finanzierung: Bei der Vollfinanzierung finanziert das Darlehen die Immobilie und alle Nebenkosten. Darlehensnehmer bringen in diesem Fall tatsächlich null Euro Eigenkapital mit.

Kreditnebenkosten berücksichtigen

Die relevante Zahl beim Immobiliendarlehen-Vergleich ist der Effektivzinssatz, denn dieser beinhaltet alle Nebenkosten und stellt die tatsächliche Kostenbelastung für den Antragsteller dar.

Der Sollzins (auch Nominalzins genannt) ist lediglich ein Teil des Effektivzinssatzes. Dieser umfasst die konkreten Zinsen bezogen auf die Darlehenssumme, welche die Bank dem Darlehensnehmer zur Verfügung stellt.

Aufgrund der Preisangabenverordnung (PAngV) sind Geldinstitute dazu verpflichtet, alle wichtigen Kostenbestandteile zu benennen. Neben dem Sollzins gehören dazu zum Beispiel Disagio, Vermittlungskosten, Bearbeitungsgebühren des Immobilienkredits oder Aufschläge für verlängerte Zinsbindungsfristen.

gluehbirneTipp: Verbraucher sollten ihren Vertrag in allen Einzelheiten prüfen. Denn in den Nebenkosten verbirgt sich weiteres Sparpotential: Wer die Positionen kritisch prüft und mit dem Kreditsachbearbeiter in einem Gespräch durchgeht, kann die Chancen auf weitere Ersparnisse steigern.

Fördermittel

Bei einem Bauvorhaben können Verbraucher neben Immobilienkrediten zu günstigen Zinsen von verschiedenen Fördermitteln profitieren. Vor allem Familien, deren Einkommen einen gewissen Betrag nicht übersteigt, können von Ländern oder Kommunen Fördergelder für eine Baufinanzierung erhalten.

Allerdings besteht auf die Zuschüsse zur Baufinanzierung kein Rechtsanspruch und nicht jede Region stellt Fördermittel für Bauvorhaben zur Verfügung. Verbraucher sollten die Situation deshalb vor Ort prüfen und gegebenenfalls weitere Formen der Finanzierungshilfe in Betracht ziehen. Die bekannteste unter ihnen ist die KfW-Förderung.

KfW-Förderung

Die KfW fördert vor allem Bauprojekte, die den Energiebedarf in Deutschland verringern. Sowohl für neue Wohnungen und Häuser als auch für Bestandsimmobilien, die mit einem Umbau einen besseren energetischen Standard erreichen, gibt die KfW Kredite oder Zuschüsse aus.

Auch der Umbau zu einer barrierefreien Immobilie kann von der KfW unterstützt werden, ebenso Maßnahmen zum Einbruchschutz. Für Interessierte an der Förderung der Baufinanzierung hält die KfW entsprechendes Infomaterial bereit.

Umschuldung eines Immobilienkredits

Eine Umschuldung eines Immobilienkredites lohnt sich immer, wenn sich dadurch günstigere Kreditkonditionen ergeben. Allerdings gilt es zu beachten, dass Immobiliendarlehen nur mit Zustimmung der Bank gekündigt werden können. Geht die Bank auf den Wunsch des Kreditnehmers ein, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Bei einem Grundschuld gesicherten Darlehen ist die Höhe nicht gesetzlich festgelegt, sodass der Kreditvertrag entsprechend genau überprüft werden muss.

Daher gilt: Verbraucher sollten eine genaue Auflistung der Einsparungen und Kosten der Umschuldung machen. Nur wenn die (vorzeitige) Umschuldung mehr Zinsen einspart, als sie Kosten verursacht, lohnt sich der Aufwand.

gluehbirne Tipp: Läuft die aktuelle Zinsbindung bereits seit mindestens zehn Jahren, ist eine Kündigung hingegen in jedem Fall möglich. Wird die Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten, entsteht auch keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Sondertilgung

Sondertilgungen sollten beim Abschluss jedes Immobilienkredits in den Vertrag aufgenommen werden. Wie oft im Jahr und in welcher Höhe eine Sondertilgung getätigt werden kann, wird ebenfalls im Darlehensvertrag festgelegt.

Ein sogenanntes erweitertes Sondertilgungsrecht von zehn Prozent ist ebenfalls möglich. Manche Kreditinstitute bieten dieses Recht kostenlos an. Andere verlangen wiederum einen Aufschlag, der sich in den Zinsen niederschlägt. Im letzteren Fall muss der Kreditnehmer entscheiden, ob sich die Kosten für eine solches Angebot noch lohnen.

ausrufezeichen Hinweis: Kreditnehmer müssen Sondertilgungsrechte vertraglich festlegen lassen. Sie haben sonst nämlich kein Anrecht darauf. Vor der Unterschrift des Kreditvertrages sollte dringend darauf geachtet werden.

Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn die Sollzinsbindung nicht mehr besteht, also der Festzins des Kredits zur Baufinanzierung ausläuft und Darlehensnehmer der Bank noch Geld schulden. Verbraucher können die Anschlussfinanzierung auf zwei Wegen regeln: Entweder sie belassen das Darlehen bei der alten Bank und schließen eine neue Zinsvereinbarung ab oder sie erhalten einen besseren Zinssatz bei einem weiteren Anbieter.

In jedem Fall lohnt sich ein Immobiliendarlehens-Vergleich verschiedener Angebote. Mit diesem Vorgehen sparen Darlehensnehmer in der Regel viel Geld. Dabei gilt: Je früher die verschiedenen Angebote vor Ablauf des Kredits eingeholt werden, desto besser ist die Verhandlungsposition gegenüber der Bank.

Wenn sich Darlehensnehmer bereits 36 Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung um den Anschlussvertrag kümmern, können sie sich ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern. Die Sollzinsbindung gilt in diesem Fall über das Ablaufdatum hinaus.

Mit dem Immobilienkredit-Rechner von FINANZCHECK.de können Interessierte das Darlehen mit den günstigsten Konditionen finden. Mit dem Vergleich verschiedener Kredite finden Verbraucher eine Anschlussfinanzierung oder ein Immobiliendarlehen, das auf die aktuelle finanzielle Situation zugeschnitten ist.

Immobilienkredit-Vergleich – so können Zinsen gesenkt werden

Über die komplette Laufzeit hinweg fallen beim Immobilienkredit einige zehntausend Euro an Zinsen an. Entsprechend können schon kleinere Unterschiede beim Zinssatz für große Zinseinsparungen sorgen. Kreditnehmer sollten daher in jedem Fall verschiedene Angebote von Banken einholen und diese detailliert miteinander vergleichen. Dabei gilt es, neben den Zinsen auch einen Blick auf die Tilgungsmodalitäten zu werfen.

Tipp: Bei FINANZCHECK.de haben Kreditnehmer die Möglichkeit, kostenfrei Angebote für ihre Immobilienfinanzierung einzuholen. Zudem können künftige Eigenheimbesitzer einen Telefontermin mit einem erfahrenen Kreditspezialisten vereinbaren, um die Finanzierung noch passgenauer planen zu können.