Wann sich ein Bauspardarlehen lohnt – und wann nicht

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Bauspardarlehen

Wer sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden finanzieren will, hat verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung. Eine klassische Variante ist das Bauspardarlehen, welches besonders dann für Bau- oder Kaufwillige infrage kommt, wenn in Zukunft mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Außerdem werden Bausparer auch noch mit staatlichen Förderungen belohnt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bauspardarlehen sind eine Kombination aus Sparplan und Immobiliendarlehen.
  • Nachdem 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart worden ist, wird nach der Zuteilungsreife das Darlehen ausgezahlt.
  • Besonders dann, wenn zukünftig steigende Zinsen erwartet werden, ist eine Finanzierung per Bausparvertrag vorteilhaft.
  • Dagegen ist die Verzinsung eingezahlter Gelder in der Sparphase bescheiden.
  • Ein Vergleich von Bausparverträgen sollte mehr als nur die Spar- und Darlehenszinsen sowie Gebühren und Konditionen prüfen.

Was ist ein Bauspardarlehen?

Das Bauspardarlehen ist Teil eines sogenannten Bausparvertrags. In diesem Vertrag vereinbaren Banken und Kunden zunächst eine Ansparphase. Während dieser Zeitspanne von mehreren Jahren zahlen künftige Bauherren zunächst Geld in einen Sparplan ein, das verzinst wird. Nach dieser Ansparphase besteht Anspruch auf einen zinsgünstigen Bausparkredit.

Die ausgezahlten Gelder aus dem Bauspardarlehen dürfen laut Bausparkassengesetz nur für wohnwirtschaftlichen Zwecke verwendet werden. Dann allerdings kann der Bausparer das Bauspardarlehen zum Beispiel für eine Modernisierung, Sanierung, oder den Kauf der eigenen Immobilie verwenden.

Ein wesentlicher Grund für den Abschluss eines Bausparvertrages ist die finanzielle Sicherheit für den Kunden: Mit Vertragsabschluss erhält er für viele Jahre im Voraus einen in der Höhe festen Kreditzins für das spätere Darlehen zugesichert. Ist zukünftig mit steigenden Zinsen zu rechnen, hat der Bausparkredit einen klaren Vorteil: So können Verbraucher für das eigene Haus oder die Eigentumswohnung über Jahre im Voraus mit festen Zinsen und Kosten kalkulieren und sparen.

Bearbeitungsgebühr beim Bauspardarlehen

Lange Zeit war es üblich, dass Banken bei der Auszahlung des Bauspardarlehens eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr erhoben haben. Zwischen einem und zwei Prozent der Darlehenssumme wurden so einbehalten. Schon Mitte 2017 hat der Bundesgerichtshof allerdings entschieden, dass derlei Praktiken nicht erlaubt sind. Bereits gezahlte Bearbeitungsgebühren können zudem rückwirkend zurückgefordert werden. Ein Muster hierzu und weitere Informationen zu Bearbeitungsgebühren bei Bauspardarlehen finden Verbraucher bei der Verbraucherzentrale.

Wie funktioniert ein Bauspardarlehen?

Ein Bausparvertrag ist im Prinzip eine Kombination aus Sparplan und einer anschließenden Immobilienfinanzierung. So besteht die Struktur im Wesentlichen aus zwei Phasen: einer Ansparphase (sparen) und einer folgenden Darlehensphase (tilgen). Zwischen diesen beiden Phasen besteht noch ein kurz laufender Dritter Abschnitt. Er wird im Fachjargon auch als Zuteilungsphase bezeichnet.

bausparvertrag

  • Ansparphase: Den Start macht jeder Bausparkunde nach Vertragsabschluss mit monatlich regelmäßigen Einzahlungen in der Ansparphase. Die Höhe der Raten hängt auch von der gesamten Bausparsumme oder Vertragssumme ab. Je nach vertraglich vereinbartem Tarif wird mit dem Sparplan bis zur Hälfte der Bausparsumme angespart.
  • Darlehensphase: Mit Erreichen des Schwellenwertes (z. B. 50 %) und anderer Kriterien wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Danach kann der Bausparer über die gesamte Bausparsumme verfügen: Es wird ihm also das Darlehen zusammen mit dem bis dahin angesparten Geld ausgezahlt.

Die Phasen werden im Folgenden detailliert betrachtet:

Ansparphase

Als Ansparphase gilt der Zeitraum, in welchem der Bausparer regelmäßig und auch außerplanmäßig Sparbeiträge für seinen Vertrag leistet. Für die eingezahlten Gelder erhält er dann Zinsen von seiner Bausparkasse gutgeschrieben. Allerdings sind diese Zinserträge mittlerweile in der aktuellen Niedrigzinsphase sehr bescheiden und wenig attraktiv. Auch im Vergleich zu anderen Sparprodukten im Markt kann das Bausparen in dieser Phase oft nicht punkten. Allerdings wird dieser Nachteil durch die moderaten Kreditzinsen in der Tilgungsphase oft gut ausgeglichen.

Zuteilung

Der entscheidende Moment beim Bausparen ist die Zuteilung. Dieses Etappenziel erreicht aber nur derjenige, der zwei wichtige Voraussetzungen erfüllt hat:

  1. Es muss das tariflich vereinbarte Mindestsparguthaben erreicht worden sein. In der Regel liegt die Schwelle zwischen 40 bis 50 Prozent der vertraglichen Bausparsumme.
  2. Es ist eine bestimmte Bewertungszahl mindestens zu erreichen. Diese Zahl bewertet in der Summe die erreichte Sparleistung des Darlehensnehmers.

Sind beide Hürden zu einem bestimmten Bewertungsstichtag genommen, wird der Bausparkredit nach einigen Wochen zuteilungsreif erklärt. Ist es dann soweit, kann sich jeder Bausparer sein angespartes Guthaben auszahlen lassen. Zugleich darf er dann den Rest der vereinbarten Bausparsumme als Darlehen abrufen.

Allerdings müssen zuteilungsreife Bauspardarlehen nicht sofort abgerufen werden. Sie können auch jederzeit später in Anspruch genommen werden. Bis dahin kann der Bausparkunde den Vertrag weiter besparen. Dem ist jedoch eine zeitliche Grenze gesetzt: Wird der Vertrag mehr als 10 Jahre lang zuteilungsreif belassen, können die Bausparkassen von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen.

Darlehensphase

In dieser Phase wird deutlich, dass es sich bei einem Bausparvertrag auch zum Teil um einen Kredit handelt. Die Darlehensphase folgt der Zuteilung des Bausparvertrages und liegt zeitlich zwischen der möglichen Auszahlung des Bausparkredits und der vollständigen Rückzahlung des Kredites. Hier zahlt der Bausparer seine monatlichen Raten auf das Darlehenskonto ein. Mit den Zahlungen tilgt er zum einen den verbleibenden Kredit und mit dem anderen Teil begleicht er die fälligen Zinsen.

Vor- und Nachteile des Bauspardarlehens

Grundsätzlich ist weder aktiv vom Bauspardarlehen abzuraten noch handelt es sich um ein Finanzprodukt, das immer zu empfehlen ist. Vielmehr kommt es auf das aktuelle Zinsumfeld an. Bewegen sich die Bau- und Sparzinsen aktuell auf einem recht hohen Niveau, kann das Bauspardarlehen sinnvoll sein. In Phasen niedriger Zinsen lohnt sich der Abschluss eines solchen Vertrags hingegen kaum:

Vorteile Nachteile
Zinsfestschreibung im Zinsaufschwung (=Zinsänderungsrisiko) Schlechte Verzinsung in der Sparphase
Große Tarifauswahl Gebührenbelastung für Abschluss / Darlehen
Nutzung als reiner Sparvertrag möglich Zuteilungstermin nicht kalkulierbar
Günstiger Darlehenszins Schnellere Darlehens-Tilgung mit höherer monatlicher Belastung

Wie Kreditnehmer das passende Bauspardarlehen finden

Angebote von Bauspardarlehen sind nicht leicht zu vergleichen. Denn es reicht nicht, ausschließlich Gebühren und Zinsen der Verträge miteinander zu vergleichen. Auch wenn es sich hierbei um die wichtigsten Kennzahlen für den Vertrag handelt.

Konkret müssten auch die Höhe sowie die Termine aller Zahlungen in Form von Spar- und Tilgungsplänen geprüft werden. Hinzu kommt eine Vielzahl an angebotenen Tarifen und ebenso vielen einzelnen Merkmalen. Daher ist auch ein Vergleich über bankenunabhängige Bausparrechner sinnvoll. Wer nicht gleich das erstbeste Angebot wählt, sondern sich ausreichend Zeit dafür nimmt, kann später viel Geld sparen.

gluehbirneTipp: Darüber hinaus sollten Kreditnehmer vergleichen, ob der Bausparvertrag überhaupt das richtige Finanzprodukt ist. Schließlich können Sie auch unabhängig von einer Bausparkasse zunächst Eigenkapital ansparen und gewinnbringend anlegen. Anschließend wird dann ein herkömmlicher Immobilienkredit aufgenommen. Welche der Varianten letztlich günstiger ist, muss im Einzelfall berechnet werden. Hierbei können Sie sich auch an die Kreditberater von FINANZCHECK.de wenden und eine kostenlose Erstberatung anfordern.

Kündigung des Bauspardarlehens

Wer seinen Bausparvertrag während der Ansparzeit kündigen möchte, hat dafür eine Frist zwischen drei und sechs Monaten. Je nach Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) können die Fristen und Bedingungen davon abweichen. Bei noch frühzeitigerer Kündigung mit dem Wunsch der Auszahlung fällt in der Regel ein Auszahlungsabschlag an. Wird der Vertrag gekündigt, entfällt somit auch der Anspruch auf das zinsgünstige Darlehen einschließlich der Bonuszinsen.

Wird nach der Ansparphase gekündigt, erstattet die Bausparkasse selbstverständlich die bis dahin angesparten Beträge einschließlich der Zinserträge zurück. Sollten darin früher erhaltene staatliche Leistungen wie die Wohnungsbauprämie enthalten sein, muss das ausgezahlte Geld wohnwirtschaftlich verwendet werden. Andernfalls sind die staatlichen Prämien zurück zu erstatten.

Während der Darlehensphase kann der Bausparvertrag zu jedem Zeitpunkt gekündigt werden.

Auch der umgekehrte Fall ist möglich: Die Bausparkassen können dem Kunden den Vertrag kündigen, wenn dieser auf einen vollständig angesparten Vertrag weiter einzahlt. Das scheint für so manchen Bausparkunden bei gut verzinsten Bausparverträgen mit Blick auf die Zinserträge lukrativ zu sein. Allerdings haben Gerichte in diesem Fall den Bausparkassen das Kündigungsrecht zugesprochen.

Rückzahlung

Aus verschiedenen Gründen stellen sich Bausparer immer wieder die Frage: Kann ein Bauspardarlehen mit einer vorzeitigen Rückzahlung beendet werden? Generell gilt: Wird ein Bausparvertrag vorzeitig gekündigt, kann ein Schadensersatz für die Bausparkasse fällig werden. Das ist aber erst der Fall, wenn Kündigungsfristen nicht eingehalten werden. Dann hat die Bausparkasse das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.

Sondertilgung

Als Sondertilgung wird eine einmalig deutlich höhere oder regelmäßige Zahlung eines Geldbetrags außerhalb der vereinbarten monatlichen Raten zur Tilgung des Bauspardarlehens bezeichnet. So können jährlich auch größere Beträge zusätzlich auf das Bauspardarlehenskonto eingezahlt werden. Der Effekt: Es wird die Restschuld schneller abgebaut und die Laufzeit weiter verkürzt. Das wiederum hilft, die bei der Rückzahlung anfallenden Zinszahlungen zu senken.

ausrufezeichenAber: Ohne weiteres sollten Sondertilgungen nicht geleistet werden. Zunächst gelten nämlich die Regelungen für eine Sondertilgung im jeweiligen Darlehensvertrag. Und nicht jede Bausparkasse bietet sie von vorneherein mit an. Hier ist also auf den Vertragstext zu achten. Ist aber grundsätzlich eine Sondertilgung zulässig, dann wird sie meist mit höheren Zinssätzen gekoppelt sein.

Umschuldung

Viele Bausparverträge haben lange Laufzeiten teilweise mit bis zu 30 Jahren. Innerhalb dieser Zeitspanne kann sich das allgemeine Zinsniveau stark verändern. Oft kann sich eine Umschuldung für den Bausparer lohnen, wenn das Zinsniveau nach dem Abschluss des Vertrags sinkt.

Nach der Zuteilung und insbesondere in der Darlehensphase lässt sich der Bausparvertrag ohnehin jederzeit ohne Frist kündigen und ablösen. Dann wird die Ablösung der ausstehenden Restsumme von den Bausparkassen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zugelassen. Vor der Kündigung sollte aber rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung in die Wege geleitet werden. Wie immer gilt: je früher, desto besser. Die weiteren Schritte zu einer passenden Umschuldung eines Bauspardarlehens sollten wie folgt aussehen:

  1. Zunächst müsste das passende Darlehen mit den deutlich günstigeren Zinsen gesucht werden, sodass sich eine Umschuldung trotz zusätzlicher Gebühren wirklich lohnt.
  2. Dazu kann ein kostenloser und unabhängiger Rechner für Kreditvergleiche online genutzt werden. Mit ihm kann aus einer großen Anzahl von Angeboten schnell die beste Alternative für den Umschuldungskredit gefunden werden. Mit dem Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de finden Bauherren schnell den richtigen Kredit:
  • Angabe der gewünschten Kreditsumme
  • Angabe der Laufzeit
  • Verwendungszweck auswählen
  • Angebote der verschiedenen Anbieter prüfen
  • Das passende Angebot auswählen
  • Beim entsprechenden Anbieter den Antrag stellen

Für weitere Fragen bei der Suche nach alternativen Angeboten für die geplante Umschuldung eines Bauspardarlehens kann auch der kostenlose Telefonservice von FINANZCHECK.de genutzt werden. Ein erfahrener Kreditberater kümmert sich persönlich um das Anliegen, sodass schnell eine passgenaue Finanzierungslösung gefunden werden kann.

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