Hauskauf-Kredit: Kompetent und fair zum besten Angebot!

Was Sie zu Eigenkapital, Zinsen & Co. wissen müssen!

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    Kredit für den Hauskauf

    hausDie Höhe des Kredits für den Hauskauf wird maßgeblich von zwei Größen beeinflusst: dem Eigenkapital und dem zur Verfügung stehenden monatlichen Budget. Darüber hinaus sollten Kreditnehmer insbesondere dem Zinssatz Beachtung schenken, der für rund 5 bis 20 Jahre festgeschrieben werden kann.

    Hauskauf-Kredit: Das Wichtigste in Kürze

    • Eine hohe Eigenkapitalquote wirkt sich günstig auf die Konditionen aus.
    • Das monatliche Budget beeinflusst die Höhe der möglichen Rückzahlungsrate.
    • Kurze Kreditlaufzeiten sind oft mit niedrigeren Zinsen verbunden.
    • Lange Zinsbindungen sorgen meist für höhere Zinssätze, schaffen aber Planungssicherheit.

    Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf-Kredit?

    Kreditinstitute vergeben einen Kredit für den Hauskauf an Kunden, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Eine Voraussetzung ist eine Mindest-Eigenkapitalquote, die zwischen 10 und 30 Prozent schwankt. Der Wert bezieht sich dabei auf die Gesamtkosten der zu finanzierenden Immobilie.

    Beispiel: Die Immobilie inklusive sämtlicher Kaufnebenkosten verursacht Anschaffungskosten in Höhe von 300.000 Euro. Verlangt eine Bank eine Mindest-Eigenkapitalquote von 10 Prozent, müssen Kreditnehmer 30.000 Euro Eigenkapital vorweisen. Liegt die Mindestquote bei 30 Prozent, sind es 90.000 Euro.

    Grundsätzlich ist eine Quote von 20 bis 30 Prozent bei selbstgenutzten Immobilien zu empfehlen. Aus Sicht der Banken wirkt sich eine hohe Eigenkapitalquote positiv aus, weil sie das Finanzierungsrisiko der Bank senkt. Wer viel Eigenkapital einbringt, nimmt also weniger Geld auf. Das bedeutet, dass die Rückzahlung schneller von statten geht. Diesen Aspekt honorieren Banken mit einem günstigeren Zinssatz.

    Hinweis: Einen Kredit für den Hauskauf ohne Eigenkapital aufzunehmen, ist nur wenigen Verbrauchern möglich. Finanzierer stimmen nur dann einer Vollfinanzierung zu, wenn Antragsteller entweder ein sehr hohes monatliches Einkommen nachweisen oder über ein großes, gebundenes Vermögen verfügen, das sie kurzfristig nicht zu liquidem Geld machen wollen oder können. Eine Eigenheimfinanzierung für den Durchschnittsverdiener wird in der Regel nur unter Einsatz von Eigenkapital bewilligt.

    Was gehört zum Eigenkapital?

    geldbeutelEigenkapital unterscheidet sich in direkte und indirekte Mittel. Die direkten Eigenkapitalmittel sind sofort verfügbar oder können innerhalb kurzer Zeit bereitgestellt werden.

    • Bargeld
    • Guthaben auf Girokonto
    • Guthaben auf Tagesgeldkonto
    • Sparguthaben
    • Bundesanleihen
    • Aktien, Aktienfonds und Rentenfonds
    • Zuteilungsreifer Bausparvertrag
    • Fällig werdende Kapitallebensversicherung

    An indirektes Eigenkapital, auch Eigenkapitalersatz genannt, ist eine Verpflichtung geknüpft, die finanzieller Natur ist oder den eigenen Arbeitseinsatz erfordert. Die nachfolgende Auflistung umfasst indirektes Eigenkapital und nennt die dazu gehörigen Bedingungen.

    • Landesmittel zur Wohnraumförderung und KfW-Mittel bedingen eine Rückzahlungsverpflichtung.
    • Lebensversicherungen werden als Eigenkapital gegen Abtretung akzeptiert. Der Vertrag ist weiter zu bedienen.
    • Arbeitgeberdarlehen und andere Darlehen von Verwandten und Freunden sind mit Zahlungsverpflichtungen verbunden.
    • Eigenleistung verpflichtet zur Arbeit am Bau.

    Die Belastungsquote: Wie viel Budget steht monatlich für die Tilgung zur Verfügung?

    Die zweite Einflussgröße, die die Höhe des (maximalen) Kredits festlegt, ist das monatliche Budget, das zur Verfügung steht. Pauschal betrachtet geht es um die Belastungsquote, die das Verhältnis zwischen Nettoeinkommen und Kreditbelastung angibt.

    Beispiel: Es stehen monatlich 2.500 Euro Netto-Haushalts-Einkommen zur Verfügung. Die Kreditrate beträgt 800 Euro, was 32 Prozent im Verhältnis zum Netto-Haushalts-Einkommen ausmacht.

    Um zu ermitteln, wie viel Geld für die Kredittilgung zur Verfügung steht, müssen Kreditnehmer ihre laufenden Einnahmen und Ausgaben aufstellen. Die nachfolgende Tabelle zeigt anhand von beispielhaften Zahlen, welche Positionen eine solche Übersicht beinhaltet:

    Einnahmen Zahlenbeispiel
    Gehaltszahlung Ehemann 2.310 Euro
    Kindergeld 190 Euro
    Weitere Einnahmen
    - Nebentätigkeit
    - Gehalt Ehefrau
    - Mieteinnahmen
    - Zinserträge
    0 Euro
    Gesamteinnahmen monatlich 2.500 Euro
    Ausgaben Zahlenbeispiel
    Fixkosten
    - Versicherungen
    - Kfz-Steuer
    - Sparraten für Sparpläne
    - Wohnnebenkosten wie Strom, Gas, Wasser
    600 Euro
    Variable Kosten z. B.
    - Lebensmittel
    - Kleidung
    - Gesundheitsaufwendungen
    - Körperpflege
    - Mobilität
    - Hobbys
    - Urlaub
    900 Euro
    Gesamtausgaben monatlich 1.500 Euro

    Stellt der Kreditnehmer nun die Einnahmen in Höhe von 2.500 Euro den Ausgaben in Höhe von 1.500 gegenüber, bleibt eine Summe von 1.000 Euro übrig, die rein rechnerisch für eine monatliche Kreditrate einsetzbar wären. Doch aus Sicherheitsgründen sollten Kreditnehmer nicht ihr komplette Budget bis auf den letzten Cent ausreizen. Darin liegt die Gefahr, dass sie bei zukünftigen unvorhersehbaren Ereignissen keinen finanziellen Spielraum mehr haben. Sinnvoll ist es, aus Sorgfaltspflicht sich selbst und der Familie gegenüber, einen finanziellen Puffer von etwa 10 bis 20 Prozent für Unvorhersehbares einzuplanen.

    Drei Erfahrungswerte, um die maximale Höhe eines Kredits zu bestimmen

    Finanzinstitute haben viel Erfahrung, wenn es um den Hauskauf geht. Einen Kredit für ein Haus nehmen Privatpersonen allerdings nur einmal im Leben auf, selten öfter. Da sie keine Routine und keine Referenzwerte haben, um zu erkennen, wie hoch ein Kredit sein darf, um auf einer sicheren Basis zu stehen, können sie sich an drei einschlägigen Erfahrungswerten orientieren, die Banken nutzen.

    1. Verhältnis 30/30: Auf einer sehr guten Basis stehen Finanzierungen, die eine Eigenkapitalquote von 30 Prozent aufweisen und deren Belastungsquote ebenfalls bei 30 Prozent liegt.

      Beispiel: Kostet das Haus inklusive aller Nebenkosten 200.000 Euro, ist Eigenkapital in Höhe von 60.000 Euro nötig. Bei einem Einkommen von 2.500 Euro netto sollte die monatliche Rate 750 Euro nicht überschreiten.

    2. Verhältnis 25/40: Auf einer zufriedenstellenden Basis steht der Hauskauf, wenn die Eigenkapitalquote 25 Prozent und die Belastungsquote 40 Prozent ausmacht.

      Beispiel: Kostet das Haus inklusive aller Nebenkosten 200.000 Euro, ist Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro nötig. Bei einem Einkommen von 2.500 Euro netto sollte die monatliche Rate 1.000 Euro nicht überschreiten.

    3. Verhältnis 20/50: Gerade noch akzeptabel ist die Finanzierung des Hauses, wenn mindestens 20 Prozent Eigenkapital bei einer maximalen Belastungsquote von 50 Prozent eingebracht werden.

      Beispiel: Kostet das Haus inklusive aller Nebenkosten 200.000 Euro, ist Eigenkapital in Höhe von 40.000 Euro nötig. Bei einem Einkommen von 2.500 Euro netto sollte die monatliche Rate 1.250 Euro nicht überschreiten.

    Zinsenvergleich: Effektivzins als Kennzahl

    Wie teuer ein Kredit wirklich ist, lässt sich am Effektivzinssatz erkennen. In diesem Wert sind alle Kosten und Aspekte inbegriffen, die die Kreditaufnahme verursacht. Dazu gehören zum Beispiel der Sollzins, Kosten für Restschuldversicherung, Bereitstellungszinsen, Wertschätzungs- und Bearbeitungsgebühren. Paragraf 4 der Preisangabenverordnung (PangV) verpflichtet Banken dazu, mit dem Effektivzins die tatsächlichen Kosten, also den Gesamtpreis des Darlehens auszuweisen. Anhand des Werts wird es Verbrauchern möglich, Angebote unterschiedlicher Anbieter miteinander zu vergleichen.

    Kreditrechner: Haus finanzieren und beste Variante finden

    Wer plant, einen Kredit zum Hauskauf aufzunehmen, sollte einen Vergleich mehrerer Finanzierungsvarianten durchführen. Es lohnt sich, mit den Werten zu spielen und einen Finanzierungsrechner zu benutzen. Denn ein Haus lässt sich auf unterschiedliche Weise finanzieren und die Änderung der einzelnen Rechengrößen sorgt für unterschiedliche Ergebnisse. Die Änderungen könnten zum Beispiel so aussehen:

    • Verlängert sich die Sollzinsbindung, steigt der Zinssatz und damit die monatliche Belastung.
    • Wird der Tilgungssatz höher angesetzt, sinkt der Zins und die monatliche Belastung steigt.
    • Eine Sondertilgung verkürzt die Laufzeit und bleibt unter Umständen ohne Auswirkung auf den Zinssatz. Mehrere Sondertilgungen können den Zinssatz negativ beeinflussen.

    Welche Faktoren beeinflussen die Zinsen?

    Die Höhe des Zinssatzes wird von verschiedenen Aspekten beeinflusst. Je nach Anbieter spielen zahlreiche Faktoren eine unterschiedlich große Rolle. Generell lässt sich jedoch zwischen persönlichen und finanziellen Faktoren unterscheiden.

    Hinweis: Hinzu kommt die allgemeine Kapitalmarktlage. Sie ist der Ausgangspunkt, der das allgemeine Zinsniveau bestimmt. Seit 2016 liegen die Zinsen für Immobilienkredite auf historisch niedrigem Niveau. Sie orientieren sich an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe sowie dem EZB-Leitzinssatz und liegen im Schnitt gut ein halbes Prozent darüber. Ausgehend von diesem marktabhängigen allgemeinen Bauzins beeinflussen persönliche und finanzielle Faktoren des Antragstellers den Zinssatz des Baukredits.

    Persönliche Faktoren

    • Beruf/Beschäftigungsverhältnis und Status: Beamter, Angestellter, Hilfsarbeiter, Selbstständiger, Rentner, Student u. a. Beamte bekommen im Vergleich wesentlich bessere Konditionen. Je gefestigter die berufliche Situation ist, desto günstiger fällt der Zinssatz aus.
    • Wohnort: Manche Banken finanzieren nur in einer bestimmten Region und nehmen Risikoaufschläge, wenn sie gebietsfern finanzieren.
    • Geplante Immobiliennutzung: Selbst genutzte Immobilien profitieren von speziellen Förderdarlehen, die Eigenkapitalersatz darstellen können. Vermietete Wohnungen müssen bestimmte Anforderungen hinsichtlich des Beleihungswerts aufweisen. Diese Faktoren beeinflussen die Höhe des Zinssatzes in beide Richtungen.
    • Bonität: Banken bewerten die gesamte Vermögens- und Einkommenssituation, um die Bonität festzustellen. Eine Rolle spielen hierbei unter anderem das Einkommen und aktuell bereits laufende Kredite. Eine ausgezeichnete Bonität hat einen guten Zinssatz zur Folge, weniger gute Bonität bedeutet schlechterer Zinssatz.

    Finanzielle Faktoren

    • Höhe des Darlehens: Manche Banken haben Vorgaben, was die Mindest- und die Maximalsumme angeht. Hohe Darlehen werden mitunter zu besseren Konditionen angeboten.
    • Eigenkapitalquote: Jeder Euro wirkt sich günstig aus. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger der Zinssatz.
    • Zinsbindungszeitraum: Lange Zinsbindungsfristen lassen den Zinssatz ansteigen. Sie sorgen aber auch für Planungssicherheit, weil der Zinssatz länger festgeschrieben ist.
    • Tilgungsanteil: Je höher die vereinbarte Tilgung, desto besser der Zinssatz. Allerdings steigt dann auch die monatliche Belastung.
    • Sondervereinbarungen: Tilgungssatzwechsel bis zu zwei Mal während der Laufzeit und Sondertilgungen gehören zum Standard. Wer darüber hinaus weitere Sondervereinbarungen treffen will, muss mit Aufschlägen rechnen.

    Was ist beim Kredit für den Hauskauf zu beachten?

    sparschweinHinweis: Neben dem Eigenkapital und den Zinsen sowie dem damit verbundenen Zinsenvergleich sollten Kreditnehmer vor allem die Tilgungsmodalitäten im Blick haben. Konkret sind das die folgenden Aspekte:

    Tilgungsmodalitäten Beschreibung
    Anfangstilgung Grundsätzlich sollte die Anfangstilgung bei etwa 1,0 bis 3,0 Prozent liegen. Es gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller wird das Darlehen abbezahlt und desto geringer sind die Zinsen.
    Sondertilgungen Kreditnehmer sollten einmal pro Jahr die Möglichkeit haben, eine Sondertilgung durchzuführen. So kann der Kredit deutlich schneller und kostengünstiger abbezahlt werden, wenn beispielsweise Bonuszahlungen vom Arbeitgeber anstehen.
    Tilgungspausen Tilgungspausen erhöhen die Flexibilität ebenfalls. Kommt es zu finanziellen Engpässen, können Kreditnehmer die Tilgungszahlungen aussetzen und müssen lediglich die Zinsen an die Bank entrichten.
    Zinsbindung Enorm wichtig ist auch die Zinsbindung. In Phasen geringer, allgemeiner Zinsen sollte sie möglichst lang gewählt werden. Zwar zahlen Kreditnehmer hierfür einen kleinen Aufschlag auf die momentanen Zinsen, aufgrund der Wahrscheinlichkeit einer Zinssteigerung, jedoch rentiert sich kummuliert dieses Modell.