Sollzinsbindung: Fakten, Hintergründe und Tipps für die Baufinanzierung

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Sollzinsbindung

Unter der Sollzinsbindung ist der Zeitraum zu verstehen, in dem die für einen Immobilienkredit vereinbarten Zinsen konstant bleiben - und das unabhängig davon, wie sich das allgemeine Zinsniveau entwickelt. Nach dieser Sollzinsbindung verbleibt für den Kreditnehmer aber meist noch ein Teil der Restschuld. Für diese kann er entweder eine erneute Sollzinsbindung mit der Bank aushandeln oder aber das Darlehen wird variabel verzinst. Gängige Laufzeiten für die Zinsbindung liegen zwischen fünf und 20 Jahren.

Das Wichtigste in Kürze

  • Während der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz konstant - unabhängig von der Entwicklung des Marktniveaus.
  • Ist das aktuelle Zinsniveau niedrig, ist für den Kreditnehmer eine lange Sollzinsbindung sinnvoll.
  • Ist das aktuelle Zinsniveau hoch, empfehlen sich kurze Zinsbindungsphasen.
  • Umschuldungen oder vorzeitige Ablösungen während einer laufenden Sollzinsbindung kosten den Kreditnehmer meist eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).

Was ist eine Sollzinsbindung?

Durch eine Sollzinsbindung wird der Zinssatz für einen Immobilienkredit für einen bestimmten Zeitraum fixiert. Denn eine Baufinanzierung läuft über viele Jahre, oft dauert es zwei oder drei Jahrzehnte, bis die Immobilie ausfinanziert ist. Während dieser Zeitspanne schwankt das allgemeine Zinsniveau allerdings - und das sogar recht stark:

  • Um das Jahr 2008 herum betrugen die durchschnittliche Zinsen für Baukredite etwa 5,00 Prozent.
  • Nur zehn Jahre später lagen sie im Jahr 2018 bei etwa 1,50 Prozent.

Das Problem: Sowohl für Banken als auch für Kreditnehmer ist bei schwankenden Zinssätzen keine Planungssicherheit möglich. Erhöhen sich die Zinssätze, müssen Kreditnehmer mehr Geld pro Monat an die Bank bezahlen, was das Haushaltsbudget stark einschränken kann. Sinken die Zinsen, macht die Bank hingegen weniger Gewinne oder gar Verluste. Mit dem Abschluss der Sollzinsbindung einigen sich Banken und Kreditnehmer darauf, dass der Kreditzins für die nächsten Jahre oder gar Jahrzehnte konstant bleibt. Übliche Laufzeiten liegen bei fünf bis 20 Jahren.

Was regelt die Sollzinsbindung bei einem Immobilienkredit?

Wenn Verbraucher ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie aufnehmen wollen, unterbreitet die Bank ein Angebot. Darin sind die Konditionen enthalten, von denen der Sollzinssatz einer der Bestandteile ist. Potenzielle Kreditnehmer können das Angebot annehmen oder ablehnen. Nehmen sie das Angebot an, gilt es, die geeignete Sollzinsbindung zu finden. Während dieser Laufzeit bleibt die Höhe des Sollzinssatzes festgeschrieben. Bank und Kreditnehmer vereinbaren, wie lange der Zinssatz gelten soll, das ist die sogenannte Zinsbindungsfrist. Verbraucher, aber auch die Banken können erst nach Ablauf dieser vereinbarten Frist erneut verhandeln, um den Sollzinssatz anzupassen.

ausrufezeichen Wichtig: Die Sollzinsbindung muss nicht mit der generellen Kreditlaufzeit übereinstimmen. Insbesondere bei Baufinanzierungen ist es üblich, dass der festgeschriebene Zinssatz ausläuft, bevor das Darlehen vollständig abbezahlt ist.

Wie legen Banken den Sollzinssatz fest?

Die Höhe des Sollzinssatzes bemisst sich maßgeblich an zwei Faktoren:

  1. Leitzinssatz / Marktniveau: Mit dem Leitzinssatz bestimmt die Europäische Zentralbank (EZB) maßgeblich über das allgemeine Zinsniveau. Kreditnehmer erhalten Darlehen jedoch nie zum gerade gültigen Leitzinssatz, weil Banken bei der Vergabe von Krediten immer noch einen Aufschlag von ein bis zwei Prozent vornehmen.
  2. Individuelles Kreditgesuch: Darüber hinaus sind die Zinsen auch vom Darlehen und dem Kreditnehmer abhängig. Wer über viel Eigenkapital und ein hohes, noch dazu sicheres Einkommen verfügt, der erhält günstigere Zinsen als ein Kreditnehmer mit geringerer Bonität.

Wie schützt ein fester Sollzins Kreditnehmer und Kreditgeber?

Die Höhe eines Darlehens zur Finanzierung einer Immobilie beläuft sich in vielen Fällen auf einige hunderttausend Euro. Wenn der Zinssatz nicht festgelegt wäre, sondern sich beispielsweise monatlich nach den aktuellen Marktgegebenheiten richten würde, würden die Kosten für den Kredit monatlich neu berechnet werden. Das könnte heißen, dass Kreditnehmer in einem Monat eine höhere Monatsrate leisten müssten und in dem anderen Monat etwas weniger bezahlen.

Doch es gäbe keinerlei Grenzen. Die Rate könnte enorm hoch ausfallen, was bei Kreditnehmern in der Folge Zahlungsschwierigkeiten verursachen würde. Die Banken wiederum freuen sich über höhere Einnahmen. Würde die Rate aufgrund niedriger Zinsen geringer ausfallen, wäre das günstig für den Kreditnehmer, aber die Bank müsste Abstriche machen. Weder die Bank noch der Kreditnehmer könnten sich so auf planbare Einnahmen oder Ausgaben verlassen.

Wird aber eine Sollzinsbindung vereinbart, bleiben die Belastung beim Darlehensnehmer einerseits und die Einnahmen bei der Bank andererseits Monat für Monat gleich. Die Sollzinsbindung sorgt für Planungssicherheit auf beiden Seiten.

Zinsfestschreibung: So wird die Laufzeit am besten gewählt

Kreditnehmer fragen sich regelmäßig, über welchen Zeitraum sie die Zinsfestschreibung vereinbaren sollen. Wenn sich während der Zinsbindungsfrist der Zinssatz weiter nach unten entwickelt, entgehen ihnen Zinsvorteile. Entwickelt sich der Zinssatz während der Zinsbindungsfrist nach oben, profitieren Kreditnehmer von dem günstig vereinbarten Sollzins.

Wann ist eine kurze Sollzinsbindung sinnvoll?

Liegen die Zinsen auf einem hohen Niveau und es ist zu erwarten, dass die Zinsen in den nächsten Jahren fallen, empfiehlt sich eine kurze Sollzinsbindung von maximal fünf bis zehn Jahren. Auf diese Weise sichern sich Kreditnehmer die Option, dass sie an den fallenden Zinsen partizipieren können.

ausrufezeichen Hinweis: Kurze Laufzeiten können unter Umständen auch bei niedrigen Zinsen sinnvoll sein. Falls der Kreditnehmer in der Lage ist, während der gewählten Laufzeit hohe Tilgungen oder Sondertilgungen zu leisten oder gar den Kredit vollständig zurückzahlen kann, sind kurze Laufzeiten auch bei niedrigen Zinsen wirtschaftlich.

Nach Ablauf der kurzen Sollzinsbindungsfrist ist in der Regel noch eine Restschuld übrig. Diese muss umgeschuldet oder prolongiert werden. Prolongation bedeutet, dass das Darlehen bei der kreditgebenden Bank verlängert wird. Umschuldung bedeutet, dass der Kredit nicht länger bei derselben Bank fortgeführt wird, sondern dass die Finanzierung mit einer anderen Bank fortgesetzt wird.

gluehbirne Tipp: Wie beide Szenarien ablaufen, erfahren Kreditnehmer weiter unten im Ratgeber.

Wann ist eine lange Sollzinsbindung sinnvoll?

Liegen die Zinsen für Baufinanzierungen auf einem niedrigen Niveau mit der Tendenz nach oben, ist eine langfristige Zinsfestschreibung empfehlenswert. Auf diese Weise sichern sich Verbraucher für einen langen Zeitraum den niedrigen Zinssatz. Allerdings lassen sich Banken diesen Vorteil bezahlen, um sich ihrerseits vor Verlusten zu schützen. Sie berechnen je nach Länge der Zinsbindungsfrist entsprechende Aufschläge. Das Prinzip lautet: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Sollzinssatz.

gluehbirne Tipp: Für Bauherren mit geringem finanziellem Spielraum sind lange Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr meist eine gute Entscheidung, weil die monatliche Belastung vergleichsweise gering ausfällt.

Ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren ist gesetzlich festgeschrieben

Falls Verbraucher einen Kredit mit langer Laufzeit abschließen und sich während dieser Laufzeit die Zinssituation verbessert, bietet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eine Hintertür. Paragraf 489 BGB legt fest, dass Kreditnehmer einen Ratenkredit nach zehn Jahren kostenfrei kündigen können. Ob der Kredit danach ganz oder teilweise abgelöst wird, liegt im Ermessen des Kreditnehmers. Kreditgeber dürfen keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Auf diese Weise ist es möglich, frühzeitig aus einem Vertrag mit sehr langer Laufzeit auszusteigen.

Die Anschlussfinanzierung nach der Sollzinsbindung: Prolongation, Forward-Darlehen, Umschuldung

Läuft die Zinsbindungsfrist aus und das Darlehen ist nicht vollständig getilgt, hat der Kreditnehmer mehrere Optionen:

  • Vollständig ablösen aus eigenen Mitteln
  • Forward-Darlehen abschließen
  • Anschlussdarlehen bei derselben Bank vereinbaren (Prolongation)
  • Umschuldung in einen neuen Kredit vornehmen

Frühzeitig informieren und günstige Anschlussfinanzierung finden

Kreditnehmer sollten sich spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf des Darlehensvertrags auf die Suche nach einer Anschlussfinanzierung machen. Wenn sich die Zinsen nach oben entwickeln, wird die Anschlussfinanzierung teurer werden. Entwickeln sich die Zinsen weiter nach unten, wird die Anschlussfinanzierung weniger kosten als bislang.

Forward-Darlehen

Wenn davon auszugehen ist, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wieder steigen, dann können sich Kreditnehmer ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern. Dabei schließen sie heute einen rechtsgültigen Darlehensvertrag ab, die Auszahlung des Kredits erfolgt aber erst zu einem späteren Zeitpunkt. Aber: Die Zinsen werden bereits heute festgeschrieben.

ausrufezeichen Hinweis: Ein Forward-Darlehen lässt sich maximal 36 Monate vor dem gewünschten Auszahlungstermin abschließen, die meisten Angebote für Forward-Darlehen haben 12 bis 24 Monate Vorlaufzeit.

Wenn sich Kreditnehmer die günstigen Zinsen von heute für die Zukunft sichern wollen, verlangen die Banken dafür Zinsaufschläge. Dennoch ist es möglich, dass die Sollzinsen eines weit im Voraus vereinbarten Forward-Darlehens im Vergleich zu den Konditionen, die eine Bank zum Zeitpunkt des Auslaufens der Zinsbindungsfrist anbieten würde, günstiger sind. Kreditnehmer sollten sich die allgemeine Zinssituation auf dem Markt anschauen und sich darüber informieren, wie die voraussichtliche Zinsentwicklung sein wird. Ist zu erwarten, dass die Zinsen steigen, ist ein Forward-Darlehen meist eine gute Option. Falls die Zinsen voraussichtlich weiter fallen oder stagnieren werden, können Kreditnehmer auf Zeit spielen und die Anschlussvereinbarung kurz vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist treffen.

Prolongation

Viele Verbraucher entscheiden sich für eine Prolongation. Das bedeutet, dass das nachfolgende Anschlussdarlehen bei derselben Bank abgeschlossen wird wie die Erstfinanzierung. Allerdings wird die Bank neue Konditionen verhandeln. Zudem ist die Bank verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot an den Kreditnehmer zu schicken. Dort steht drin, zu welchen Konditionen das Darlehen verlängert wird und inwieweit Sondertilgungen akzeptiert werden. Kreditnehmer entscheiden sich oft für die bekannte Bank, weil Sie sich den vermeintlich hohen Aufwand ersparen wollen, einen neuen Kredit bei einer anderen Bank abzuschließen. Auch haben sie in der Vergangenheit gute Erfahrungen mit der finanzierenden Bank gemacht und schenken ihr Vertrauen. Für Banken ist es ebenfalls eine gute Sache, wenn der Kunde bei ihnen bleibt. Sie kennen ihn schließlich und wissen das Risiko des Zahlungsausfalls gut einzuschätzen. Zudem ersparen sie sich den Aufwand einer umfangreichen, zeit- und kostenintensiven Kreditprüfung, weil sie die erforderlichen Informationen bereits weitgehende kennen.

Vor diesem Hintergrund wäre es fair, wenn Banken diese Vorteile an ihre Kunden weitergeben würden. Doch das ist oft nicht der Fall. Viele Banken behandeln den bekannten Kreditnehmer genauso, wie einen neuen Kreditnehmer und bieten ihm dieselben Konditionen an. Deshalb sollten Kreditnehmer unbedingt Vergleichsangebote einholen, bevor sie der Vertragsverlängerung zustimmen. Nützlich ist dabei der unabhängige FINANZCHECK.de Kreditvergleich.

Umschuldung

Bei der Umschuldung wird die Restschuld eines Darlehens bei einer anderen Bank neu finanziert. In der Praxis heißt das, dass Verbraucher einen neuen Kredit aufnehmen und mit diesem Geld die Restschuld bei der alten Bank begleichen. Fortan bezahlen sie an die neue Bank die monatlichen Raten.

gluehbirne Tipp: Eine Umschuldung lohnt sich immer dann, wenn eine andere Bank ein günstigeres Angebot macht als die aktuelle Bank. Allerdings müssen Verbraucher bedenken, dass bei einer Umschuldung weitere Kosten und ein wenig Aufwand auf sie zukommt. Die neue Bank fordert Unterlagen an, die zur Feststellung der Bonität und zur Einschätzung des Ausfallrisikos erforderlich sind. Kreditnehmer können als Grundlage die Informationen benutzen, die sie bereits bei der Erstfinanzierung verwendet haben und diese aktualisieren. Hinsichtlich der Kosten für eine Umschuldung schlagen zwei oder drei Positionen zu Buche:

  • Zum einen fallen Kosten für die Übertragung der Grundschuld an. Diese wurde in der Regel bei der Erstfinanzierung im Grundbuch eingetragen. Wer das Kreditinstitut wechselt, muss die alte Grundschuld auf die neue Bank übertragen lassen. Oft wird dieser Vorgang durch die sogenannte Grundschuldabtretung erledigt. Manchmal verlangen Banken jedoch die Löschung der alten Grundschuld und die Neueintragung für den neuen Kredit. Das kostet Geld.

  • Der zweite Kostenpunkt bezieht sich auf die Notar- und Gerichtskosten. Die Kosten beim Notar orientieren sich an der Darlehenssumme. Das Gericht verlangt die Standardgebühren.

  • In seltenen Fällen berechnen Banken sogenannte Freigabegebühren. Diese Kosten legen Banken individuell fest.

Im Prinzip können Verbraucher jederzeit einen Kredit umschulden. Allerdings müssen sie damit rechnen, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Wer einen Kredit vorzeitig kündigt, das heißt vor Ablauf der Sollzinsbindung umschulden will, sollte sich vorher ausrechnen lassen, wie teuer die VFE wird.

ausrufezeichen Hinweis: Mit der Vorfälligkeitsentschädigung gleichen Banken den Verlust der Zinsen aus, auf die sie aufgrund der vorzeitigen Vertragsbeendigung verzichten müssen. Je länger es bis zum Ende der regulären Sollzinsbindung dauert, desto teurer wird die VFE.

Angebote einholen und vergleichen – kostenfreie Beratung von unabhängigen Fachleuten nutzen

Die Höhe der Sollzinsen verändert sich stetig und Banken reagieren darauf mit angepassten Angeboten. Da auf dem Markt eine Vielzahl unterschiedlicher Anbieter agieren, gibt es infolgedessen eine Vielzahl von Angeboten mit unterschiedlichen Konditionen. Bei jeder Immobilienfinanzierung ist es deshalb ratsam, Vergleichsangebote einzuholen. Dazu empfehlen wir die Nutzung unseres Kreditvergleichs.

FINANZCHECK.de führt einen unabhängigen Vergleich aktuell verfügbarer Angebote durch. Mithilfe des Kreditrechners können Verbraucher die Konditionen unterschiedlicher Anbieter online vergleichen und auf Wunsch direkt einen Antrag stellen. Finanzfachleute beraten Kreditinteressenten und wägen gemeinsam mit ihnen die Vor- und Nachteile der in Frage kommenden Kreditangebote ab, erläutern die Kreditkonditionen und helfen dabei, die optimale Finanzierung aufzustellen.