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Vorfinanzierungskredit

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Mit dem Vorfinanzierungskredit die Traumimmobilie sichern

Mit dem Vorfinanzierungskredit können Kreditnehmer die Wartezeit bis zur endgültigen Zuteilung des Bausparkredits überbrücken. Sobald der Bausparvertrag dann zugeteilt wird, löst das Darlehen die bestehende Vorfinanzierung ab. Der Vorfinanzierungskredit muss jedoch ausdrücklich nicht bei der Bausparkasse aufgenommen werden, sondern kann auch über eine herkömmliche Bank beantragt werden.

Das Wichtigste in Kürze

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  • Dank eines Vorfinanzierungskredits können Kreditnehmer ihre Immobilie auch dann bereits finanzieren, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.

  • Als Sicherheit für den Vorfinanzierungskredit wird meist das Bausparguthaben verpfändet und/oder eine Grundschuld eingetragen.

  • Die Laufzeit einer solchen Vorfinanzierung beträgt meist zwischen einem und zwei Jahren.

  • Die Zinsen für das Vorfinanzierungsdarlehen sind vergleichsweise teuer.

Was ist ein Vorfinanzierungskredit?

Der Vorfinanzierungskredit ist ein herkömmlicher Immobilienkredit, der allerdings nur für eine Dauer von ein bis zwei Jahren abgeschlossen wird. Innerhalb dieser zwei Jahre hat der Kreditnehmer die notwendige Zeit, um eine Endfinanzierung für die Immobilie zu finden und diese abzuschließen. Das Darlehen zur Vorfinanzierung dient deshalb der zeitlichen Überbrückung bis zum Abschluss einer anderen Finanzierungsart.

Diese andere Finanzierungsart ist in aller Regel ein Bausparvertrag. Kreditnehmer zahlen in diesen über einen längeren Zeitraum Geld ein und erhalten anschließend die Bausparsumme plus ein Bauspardarlehen. Wann das Darlehen gewährt wird, ist jedoch durch den Zuteilungsprozess strikt festgelegt. Wer trotzdem schon vorher seine Traumimmobilie finanzieren möchte, schließt dann entsprechend einen Vorfinanzierungskredit zur Überbrückung ab.

Bevor es zu einer Auszahlung des Vorfinanzierungsdarlehens kommt, muss aber trotzdem eine bestimmte Menge an Geld in den Bausparvertrag gezahlt worden sein. Üblicherweise liegt die Höhe der Einzahlungen bei etwa 50 Prozent der gesamten Bausparsumme. Sobald die Einzahlung erfolgt ist, wird der Kredit zur Vorfinanzierung ausbezahlt.

Beispiel für die Aufnahme eines Vorfinanzierungskredits

Beispiel: Herr Müller hat ein Grundstück in traumhafter Lage gefunden, welches er für sich und seine Familie kaufen möchte, um hierauf zu bauen. Allerdings ist der Bausparvertrag von Herrn Müller noch nicht zuteilungsreif. Er befürchtet jedoch, dass ein anderer Käufer für das Grundstück gefunden wird, bevor sein Bauspardarlehen in gut einem Jahr in Anspruch genommen werden kann. Aus diesem Grund entscheidet sich Herr Müller, das Grundstück über einen Vorfinanzierungskredit zu erwerben. Das Darlehen soll insgesamt ein Jahr lang laufen und wird sowohl mit einer Grundschuld als auch dem Bausparvertrag besichert. So kann der Bau der neuen Immobilie direkt beginnen. Nach einem Jahr wird der Vorfinanzierungskredit durch das Bauspardarlehen abgelöst.

Unterschiede zum Zwischenkredit

Die Begriffe Zwischenkredit und Vorfinanzierungsdarlehen werden oft verwechselt, sind aber ausdrücklich keine Synonyme. Der markanteste Unterschied zwischen einem Zwischenkredit und einer Vorfinanzierung ist, dass bei einer Zwischenfinanzierung bereits Geld zu einem späteren Zeitpunkt zugesprochen wurde. Sprich: Die erforderliche Bausparsumme ist bereits angespart, allerdings ist der Bausparvertrag noch nicht final zuteilungsreif. Denn andere Faktoren, wie etwa die Mindestlaufzeit, sind noch nicht erfüllt.

Der Zwischenkredit hat meist eine (noch) kürzere Laufzeit als der Vorfinanzierungskredit. In aller Regel dauert es nur wenige Wochen oder Monate, bis der Bausparvertrag zugeteilt wird.

Vor- und Nachteile einer Vorfinanzierung

Der größte Vorteil einer Vorfinanzierung besteht darin, dass die eigene Wunschimmobilie bereits heute finanziert werden kann. Steht beispielsweise ein Grundstück in bevorzugter Wohnlage zur Verfügung, ist meist Eile geboten – ein Abwarten bis zur Zuteilung des Bausparvertrags würde bedeuten, dass ein anderer Käufer für das Grundstück gefunden wird.

Dafür fallen die Zinsen für den Kredit meist höher aus als bei herkömmlichen Immobilienkrediten. Kreditnehmer erkaufen sich mit dem Vorfinanzierungsdarlehen also letztlich Flexibilität.

VorteileNachteile
Flexible Rückzahlung durch Folgedarlehen
Häufig nur gepaart mit Folgedarlehen abschließbar
Auszahlung der gesamten Kreditsumme
Teilweise hohe Vorfinanzierungskreditzinsen
Für kurzfristige Überbrückungen oft sinnvoll
Laufzeit meist auf 2 Jahre begrenzt
Gute Planbarkeit durch Zinssicherheit

Rechnen sich vorfinanzierte Bausparverträge?

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Eine Vorfinanzierung geht immer mit Mehrkosten einher. Schließlich zahlen Kreditnehmer vergleichsweise hohe Zinsen und leisten meist keine Tilgungszahlungen, bis der Bausparvertrag an sich dann zuteilungsreif wird. Es gilt daher die Faustregel, dass der Vorfinanzierungskredit nur über einen möglichst kurzen Zeitraum aufgenommen werden sollte.

Rechnen kann sich das Modell aber insofern, als dass Kreditnehmer heute ein besonders günstiges Immobilienangebot nutzen können, das es in Zukunft so nicht mehr gibt. Kostet beispielsweise das Traumhaus in der Nachbarschaft 20.000 Euro weniger, als es eigentlich marktüblich wäre, sparen Kreditnehmer durch den Vorfinanzierungskredit Geld.

Im Vergleich zwischen dem Vorfinanzierungsdarlehen mit Bausparvertrag und dem herkömmlichen Immobilienkredit ohne Bausparvertrag kann keine pauschale Aussage darüber getroffen werden, welche Variante günstiger ist. Hier kommt es insbesondere auf die Zinssätze der drei Darlehen (Vorfinanzierungs-, Bauspar- und Immobiliendarlehen) und die Laufzeiten an.

Wie kann ich einen Vorfinanzierungskredit kündigen?

Beim Vorfinanzierungsdarlehen kann in der Regel eine Sondertilgung vorgenommen werden. Mit dieser Tilgung wird meist die komplette offene Restschuld abbezahlt – das ist dann der Fall, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Voraussetzung dafür ist wiederum, dass dies im Darlehensvertrag festgelegt ist. Fehlt die Vereinbarung, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) fällig, die meist teuer ist. Die Entschädigung wird der Bank dafür gezahlt, dass ihr durch die vorzeitige Kündigung Zinsen entgehen.

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt von der Kreditsumme und den Konditionen der Bank ab. In den Verträgen sind Klauseln zu finden, die eine maximale VFE benennen. Auch die Details zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind dem Vertrag zu entnehmen. Bevor eine Entscheidung zur vorzeitigen Kündigung des Darlehens getroffen wird, ist die Entschädigung zu berechnen.

Um die exakte Höhe der Entschädigung zu berechnen sind die folgenden Details notwendig:

  • Vertragsbeginn

  • Kündigungstermin

  • Restschuld

  • Sollzinsbindung

  • Ratenhöhe und Zahlungsvereinbarung

Auch Vereinbarungen zu Sondertilgungen des Vorfinanzierungskredits sind bei der Berechnung der Entschädigung erforderlich. Am einfachsten wird die Höhe der Entschädigung berechnet, indem ein Vorfälligkeitsentgeltrechner genutzt wird. Alternativ fragen Kreditnehmer bei der Bank nach und lassen sich den Betrag ausrechnen.

Vorfinanzierungskredite erweitert den Handlungsspielraum

Ob eine Vorfinanzierung sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Wer ein ausgezeichnetes Angebot zum Kauf einer Immobilie erhält, möchte natürlich rasch tätig werden. Genau in einem solchen Fall kann sich eine Vorfinanzierung lohnen, wenn denn der eigene Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.

Wichtig ist dabei jedoch, verschiedene Angebote für den Vorfinanzierungskredit einzuholen. Kreditnehmer müssen das Darlehen ausdrücklich nicht bei ihrer Bausparkasse aufnehmen, sondern können auch eine herkömmliche Geschäftsbank wählen. Unter Umständen bietet diese günstigere Konditionen an, was vor dem Hintergrund der hohen Kreditsummen schnell einige hundert oder gar tausend Euro spart.

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Bei FINANZCHECK.de haben Kreditnehmer die Möglichkeit, Immobilienkredite miteinander zu vergleichen. Darüber hinaus stehen erfahrene Kreditspezialisten beratend bei allen Fragen rund um die Bau- und Immobilienfinanzierung zur Seite. Sie erreichen unsere Kreditspezialisten jeden Tag von 8-20 Uhr unter der Hotline 0800 433 88 77 66.

Profilbild Patrick Reuter
Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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