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Wir zeigen, wie Sie Ihren Baukredit günstig umschulden können

Alle Infos zu Kündigung & Vorfälligkeitsentschädigung

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Baukredit umschulden

Gerade in Niedrigzinszeiten ist die Umschuldung einer Baufinanzierung immer wieder im Gespräch: Kreditnehmern bietet sie die Chance, durch Ablösung eines Altdarlehens gegen einen Neukredit zu günstigeren Zinsen und besseren Vertragsbedingungen zu kommen. Aber nicht immer rechnet sich die Umschuldung, denn die vorzeitige Ablösung kann auch Kosten verursachen.

Das Wichtigste in Kürze

  • In der Regel gibt es drei Wege, die Umschuldung eines Baukredits durchzuführen. Dabei verhilft das Gesetz mit bestimmten Sonderkündigungsrechten.
  • Oft ist eine Umschuldung trotz Niedrigzinsumfeld erst dann sinnvoll, wenn die Zinsbindung ausläuft und der Nachfolgekredit auch nach den Umschuldungskosten deutlich günstiger ist.
  • Bei einer Umschuldung haben Banken in einigen Fällen einen gesetzlichen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann Kreditumschuldungen ziemlich verteuern.
  • Die Nutzung von Vergleichsrechnern kann Kreditnehmern helfen, schnell einen passenden Neukredit für die Umschuldung zu finden.

Wann kann ein Baukredit umgeschuldet werden?

Wer sich für eine Umschuldung eines Baukredits interessiert, sollte unbedingt auf damit zusammenhängende Kündigungsfristen achten. In der Regel kann ein Kreditnehmer die Baufinanzierung unter diesen drei Bedingungen umschulden:

  1. Jederzeit, wenn ein berechtigtes Interesse besteht: Nach § 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht einem Kreditnehmer bei berechtigtem Interesse das jederzeitige Kündigungsrecht vor Ablauf der Zinsbindung zu. Weitere Bedingung: Nach dem Erhalt des vollständigen Kreditbetrags müssen sechs Monate vergangen sein. Als berechtigtes Interesse wird zum Beispiel der Verkauf der finanzierten Immobilie angesehen. Dann muss aber der Kunde der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn der Darlehenszins fest vereinbart war.

ausrufezeichenAber: Anders sieht es aus, wenn das Darlehen einen variablen Zinssatz hat. Dann ist eine kostenfreie Kündigung jederzeit mit einer dreimonatigen Frist möglich.

  1. Grundsätzlich nach Ablauf von 10 Jahren: Läuft der Baukredit bereits mehr als 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung, kann der Darlehensnehmer mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist umschulden. Dabei kann er sich auf das Sonderkündigungsrecht nach §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB berufen. Somit bleibt ihm auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung erspart.

  2. Regulär nach Ablauf der vertraglichen Zinsbindungsfrist: Läuft diese Frist ab, muss der Kreditnehmer entweder das Darlehen vollständig zurückzahlen, oder er vereinbart mit der Bank eine Anschlussfinanzierung. Allerdings kann er dabei auch die Bank wechseln und mit jedem anderen Kreditinstitut eine neue Finanzierung abschließen.

ausrufezeichenAber Achtung: Die Anschlussfinanzierung sollte rechtzeitig in die Wege geleitet werden. Denn mit der Umschuldung muss dann auch die fällige Restschuld bezahlt werden können. Diese ist nämlich mit Ablauf des alten Kreditvertrages an die Bank zu zahlen. Spätestens dann sollte das Geld bereitstehen oder aus eigenen Mitteln finanziert werden können. Andernfalls droht ein Zwangsversteigerungsverfahren durch die Bank.

Je nach Dauer der Zinsbindung haben also Kreditnehmer bei einer geplanten Umschuldung mehrere Möglichkeiten und Alternativen. Hier eine Übersicht:

Dauer Zinsbindung: Möglichkeiten:
> 10 Jahre mit Frist von 6 Monaten kündigen und umschulden
> 5 Jahre vorzeitige Umschuldung wenig sinnvoll, da sehr teuer
> 1 Jahr und < 5 Jahre aktuell günstigen Bauzins per Forward-Darlehen für künftiges Darlehen sichern
< 1 Jahr Prolongation (Verlängerung) vereinbaren (Hausbank) oder Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung (Fremdbank)

Wie und wo lässt sich die Umschuldung für einen Baukredit vergleichen?

Um die richtige Kreditalternative für eine in Frage kommende Umschuldung zu finden, sollte ein kostenloser und unabhängiger Rechner für Kreditvergleiche genutzt werden. Damit lässt sich schnell aus einer großen Anzahl von Bankangeboten und Varianten der passende Umschuldungskredit finden. Die Ergebnisse werden vom Vergleichsrechner sortiert nach Höhe der Zinsen aufgelistet.

Beispiel - Mit dem Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de gehen Nutzer wie folgt vor:

so funktioniert es

  • Angabe der gewünschten Kreditsumme
  • Angabe der Laufzeit
  • Verwendungszweck auswählen
  • Angebote der verschiedenen Anbieter prüfen
  • das passende Angebot auswählen
  • beim entsprechenden Anbieter den Antrag stellen

gluehbirneTipp: Für weitere Fragen bei der Suche nach Alternativangeboten für die Umschuldung eines Kredits kann auch der kostenlose Telefonservice von FINANZCHECK.de genutzt werden.

Wann ist eine Umschuldung des Baukredits sinnvoll?

Einen besonderen Anreiz für die mögliche Umschuldung eines Baudarlehens bietet natürlich ein niedriges Zinsumfeld. Ist das Zinsniveau seit Aufnahme des Kredits stark gefallen, ergeben sich so deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Daher erscheint eine Umschuldung in Niedrigzinszeiten bei noch länger laufenden Darlehen überlegenswert.

Denn überschlägig gerechnet hat jeder Prozentpunkt Zinsersparnis gerade bei Restschulden von über 100.000 Euro einen großen Effekt. Kreditnehmer können dadurch oft vierstellige Beträge pro Jahr an Zinszahlungen einsparen. Jedoch ist die Umschuldung nicht kostenlos: Eine mögliche Zinsersparnis kann durch die der Bank zustehende Vorfälligkeitsentschädigung sowie weitere Gebühren aufgezehrt werden. Hier sollte also genau nachgerechnet, Konditionen erfragt und alternative Angebote eingeholt werden.

Zugleich sollte aber der folgende Umschuldungskredit günstiger sein und bessere Konditionen bieten als das aktuelle Darlehen. Dieser Vorteil muss so groß sein, dass er auch die damit entstehenden Umschuldungskosten insgesamt übersteigt. Denn: Bearbeitungsgebühren und Kosten entstehen nicht nur für die Kündigung und Auflösung des Altvertrages, sondern auch mit Abschluss des neuen Umschuldungskredits.

Vorfälligkeitsentschädigung: Wann und wie hoch?

Wer ein Baudarlehen während einer laufenden Zinsbindung umschulden will, muss seine Bank darum bitten, aus dem Vertrag vorzeitig entlassen zu werden. Allerdings ist die Bank grundsätzlich nicht dazu verpflichtet. Wenn sie aber zustimmt, hat sie das Recht auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. So besagt § 490, Abs. 2 BGB, dass der Darlehensnehmer einer Bank denjenigen Schaden zu ersetzen hat, der aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.

Die Höhe der Entschädigung ist aber gesetzlich nicht näher bestimmt. Allerdings hat sich allgemein durchgesetzt, dass diese in der Höhe den Zinseinnahmen entsprechen soll, die der Bank durch die vorzeitige Kündigung entgangen sind. In der Praxis ist die Höhe der Entschädigung abhängig von der Restlaufzeit, der noch ausstehenden Restschuld, dem vereinbarten Zins sowie vom aktuellen Zinsniveau. In der Regel kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach diesem Schema berechnet werden:

Berechnung Beträge
Zinsverschlechterungsschaden
÷ Risikoersparnis der Bank oft zwischen 0,01 bis 0,06 %
÷ Verwaltungskostenersparnis der Bank 2,00 bis 5,00 € je Buchungsvorgang
+ Bearbeitungsentgelt je nach Bank zwischen 100 bis 300 €
= Vorfälligkeitsentschädigung

ausrufezeichenAchtung: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Höhe einen möglichen Zinsvorteil bei einer Umschuldung zunichtemachen. Daher ist es ratsam, sich vorher bei der betreffenden Bank über die aktuellen Konditionen und Umschuldungskosten zu informieren. Eine erste Orientierung für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung können auch sogenannte Vorfälligkeitsrechner bieten.

Wie läuft die Umschuldung eines Baukredits ab?

Generell sollten die Schritte zu einer Umschuldung immer rechtzeitig und mit der kreditgebenden Bank abgeklärt werden. Am besten ist es, die eigenen Möglichkeiten erst einmal zu überprüfen:

  • Welche Fristen müssen für die Ablösung des alten Darlehens eingehalten werden?
  • Wo ist was für eine Umschuldung im Kreditvertrag geregelt?
  • Wer ist der richtige Ansprechpartner bei der Bank und kann eventuell vorab befragt werden?
  • Welche Restschuld verbleibt aktuell?
  • Und damit zusammenhängend: Um welchen Kreditbetrag geht es, damit die Finanzierung nach der Umschuldung weiter zu gewährleisten ist?

Danach sollten die weiteren Schritte bis zur Umschuldung so ablaufen:

  1. Mehrere Angebote einholen, miteinander vergleichen und mit Blick auf die persönlich wichtigsten Punkte die beste Alternative auswählen. Hierzu bietet sich der kostenlose Kreditvergleichsrechner von FINANZCHEK.de an.
  2. Mit den Daten aus dem alten Darlehen (Tilgungsplan) die mögliche Ersparnis berechnen.
  3. Die wichtigsten Daten wie zum effektiven Jahreszins abklären und bestätigen lassen.
  4. Ist eine alternative Finanzierung abgesichert, kann der Kreditvertrag gekündigt werden.

Die weiteren Schritte bei der Abwicklung der Umschuldung werden dann unter der Regie des neuen Kreditgebers gegangen.

Umschuldung rechtzeitig planen und Kosten genau prüfen

Wer eine Umschuldung für den bestehenden Baukredit ins Auge fasst, kann mit einer niedriger verzinsten Anschlussfinanzierung durchaus Kosten sparen. Der Weg dahin ist aber mit möglichen Kosten verbunden, die von Fristen und gesetzlichen Regelungen abhängen. Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung.

Gelegentlich können dann auch sogenannte Forward-Darlehen oder reine Kredit-Prolongationen die doch günstigere Alternative sein. In jedem Fall sollten vor einer Umschuldung die Kosten und die Fristen einer Kreditkündigung während der Zinsbindung genauestens geprüft werden. Interessenten können auch bei allgemeinen Fragen hierzu den kostenlosen Telefonservice von FINANZCHECK.de nutzen.