So schulden Sie Ihren Baukredit um

Gerade in Niedrigzinszeiten ist die Umschuldung einer Baufinanzierung immer wieder im Gespräch: Kreditnehmern bietet sie die Chance, durch Ablösung eines Altdarlehens gegen einen Neukredit zu günstigeren Zinsen und besseren Vertragsbedingungen zu kommen. Aber nicht immer rechnet sich die Umschuldung, denn die vorzeitige Ablösung kann auch Kosten verursachen.

Das Wichtigste in Kürze

• In der Regel gibt es drei Wege, die Umschuldung eines Baukredits durchzuführen. Dabei verhilft das Gesetz mit bestimmten Sonderkündigungsrechten.

• Oft ist eine Umschuldung trotz Niedrigzinsumfeld erst dann sinnvoll, wenn die Zinsbindung ausläuft und der Nachfolgekredit auch nach den Umschuldungskosten deutlich günstiger ist.

• Bei einer Umschuldung haben Banken in einigen Fällen einen gesetzlichen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann Kreditumschuldungen ziemlich verteuern.

• Die Nutzung von Vergleichsrechnern kann Kreditnehmern helfen, schnell einen passenden Neukredit für die Umschuldung zu finden.

Wann kann ein Baukredit umgeschuldet werden?

Wer sich für eine Umschuldung eines Baukredits interessiert, sollte unbedingt auf damit zusammenhängende Kündigungsfristen achten. In der Regel kann ein Kreditnehmer die Baufinanzierung unter diesen drei Bedingungen umschulden:

1. Jederzeit, wenn ein berechtigtes Interesse besteht: Nach § 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht einem Kreditnehmer bei berechtigtem Interesse das jederzeitige Kündigungsrecht vor Ablauf der Zinsbindung zu. Weitere Bedingung: Nach dem Erhalt des vollständigen Kreditbetrags müssen sechs Monate vergangen sein. Als berechtigtes Interesse wird zum Beispiel der Verkauf der finanzierten Immobilie angesehen. Dann muss aber der Kunde der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn der Darlehenszins fest vereinbart war.

Aber: Anders sieht es aus, wenn das Darlehen einen variablen Zinssatz hat. Dann ist eine kostenfreie Kündigung jederzeit mit einer dreimonatigen Frist möglich.

2. Grundsätzlich nach Ablauf von 10 Jahren: Läuft der Baukredit bereits mehr als 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung, kann der Darlehensnehmer mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist umschulden. Dabei kann er sich auf das Sonderkündigungsrecht nach §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB berufen. Somit bleibt ihm auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung erspart.

3. Regulär nach Ablauf der vertraglichen Zinsbindungsfrist: Läuft diese Frist ab, muss der Kreditnehmer entweder das Darlehen vollständig zurückzahlen, oder er vereinbart mit der Bank eine Anschlussfinanzierung. Allerdings kann er dabei auch die Bank wechseln und mit jedem anderen Kreditinstitut eine neue Finanzierung abschließen.

Aber Achtung: Die Anschlussfinanzierung sollte rechtzeitig in die Wege geleitet werden. Denn mit der Umschuldung muss dann auch die fällige Restschuld bezahlt werden können. Diese ist nämlich mit Ablauf des alten Kreditvertrages an die Bank zu zahlen. Spätestens dann sollte das Geld bereitstehen oder aus eigenen Mitteln finanziert werden können. Andernfalls droht ein Zwangsversteigerungsverfahren durch die Bank.

Je nach Dauer der Zinsbindung haben also Kreditnehmer bei einer geplanten Umschuldung mehrere Möglichkeiten und Alternativen. Hier eine Übersicht:

In 3 Schritten zum passenden Baukredit

Wir möchten für Sie das beste Angebot finden! Damit das möglich ist, brauchen wir zunächst einige Informationen zu Ihrer aktuellen finanziellen Lage und zu Ihrem Wunschobjekt. Anschließend können unsere Spezialisten Ihnen helfen, die beste Baufinanzierung zu finden. Ein Kreditvergleich über unsere Website ist komplett SCHUFA-neutral. Erst wenn Sie eine Anfrage an eine Bank schicken, wird diese die Prüfung Ihrer Bonität vornehmen. So gehen Sie beim kostenlosen Online-Antrag vor:

1. Persönliche Daten angeben

Wir benötigen einige aussagekräftige Daten, um Angebote zu finden, die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind. Dazu zählt zum Beispiel die Angabe Ihres aktuellen Wohnorts und ein Nachweis über Ihre aktuelle Anstellung. Der Vergleich über unsere Website ist dabei völlig unverbindlich und SCHUFA-neutral. Es lohnt sich außerdem, einen zweiten Kreditnehmer mit anzugeben, da die Banken somit ein geringeres Risiko in der Finanzierung sehen und niedrigere Zinsen anbieten.

2. Daten zum Objekt angeben

Nachdem Sie Ihre Daten angegeben haben, benötigen wir Informationen zu dem Objekt, welches Sie kaufen möchten. Hierzu zählt zum Beispiel die gewünschte Kreditsumme und der Kaufpreis, sowie die Adresse der Immobilie. Wenn sie noch kein konkretes Objekt gefunden haben, geben Sie die Summe an, die realistisch für eine Baufinanzierung nach Ihren Bedürfnissen ist.

3. Gespräch mit unseren Spezialisten für Bau-und Immobilienfinanzierung

Im letzten Schritt schicken Sie Ihre Angaben an uns weiter und wir kontaktieren Sie per Videochat oder am Telefon, um das weitere Vorgehen zu besprechen. Unsere Spezialisten gehen mit Ihnen jeden Schritt des Antragsprozesses durch und besprechen genau, welche Angebote am besten auf Ihre Bedürfnisse passen. Während des gesamten Prozesses haben Sie immer die Möglichkeit, Ihre Angaben und Wünsche anzupassen und Fragen zu stellen. So können wir Sie am besten bei der Auswahl der passenden Finanzierung unterstützen.

Tipp

Für weitere Fragen bei der Suche nach Alternativangeboten für die Umschuldung eines Kredits kann auch der kostenlose Telefonservice von FINANZCHECK.de genutzt werden.

Wann ist eine Umschuldung des Baukredits sinnvoll?

Einen besonderen Anreiz für die mögliche Umschuldung eines Baudarlehens bietet natürlich ein niedriges Zinsumfeld. Ist das Zinsniveau seit Aufnahme des Kredits stark gefallen, ergeben sich so deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Daher erscheint eine Umschuldung in Niedrigzinszeiten bei noch länger laufenden Darlehen überlegenswert.

Denn überschlägig gerechnet hat jeder Prozentpunkt Zinsersparnis gerade bei Restschulden von über 100.000 Euro einen großen Effekt. Kreditnehmer können dadurch oft vierstellige Beträge pro Jahr an Zinszahlungen einsparen. Jedoch ist die Umschuldung nicht kostenlos: Eine mögliche Zinsersparnis kann durch die der Bank zustehende Vorfälligkeitsentschädigung sowie weitere Gebühren aufgezehrt werden. Hier sollte also genau nachgerechnet, Konditionen erfragt und alternative Angebote eingeholt werden.

Zugleich sollte aber der folgende Umschuldungskredit günstiger sein und bessere Konditionen bieten als das aktuelle Darlehen. Dieser Vorteil muss so groß sein, dass er auch die damit entstehenden Umschuldungskosten insgesamt übersteigt. Denn: Bearbeitungsgebühren und Kosten entstehen nicht nur für die Kündigung und Auflösung des Altvertrages, sondern auch mit Abschluss des neuen Umschuldungskredits.

Vorfälligkeitsentschädigung: Wann und wie hoch?

Wer ein Baudarlehen während einer laufenden Zinsbindung umschulden will, muss seine Bank darum bitten, aus dem Vertrag vorzeitig entlassen zu werden. Allerdings ist die Bank grundsätzlich nicht dazu verpflichtet. Wenn sie aber zustimmt, hat sie das Recht auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. So besagt § 490, Abs. 2 BGB, dass der Darlehensnehmer einer Bank denjenigen Schaden zu ersetzen hat, der aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.

Die Höhe der Entschädigung ist aber gesetzlich nicht näher bestimmt. Allerdings hat sich allgemein durchgesetzt, dass diese in der Höhe den Zinseinnahmen entsprechen soll, die der Bank durch die vorzeitige Kündigung entgangen sind. In der Praxis ist die Höhe der Entschädigung abhängig von der Restlaufzeit, der noch ausstehenden Restschuld, dem vereinbarten Zins sowie vom aktuellen Zinsniveau. In der Regel kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach diesem Schema berechnet werden:

Achtung: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Höhe einen möglichen Zinsvorteil bei einer Umschuldung zunichtemachen. Daher ist es ratsam, sich vorher bei der betreffenden Bank über die aktuellen Konditionen und Umschuldungskosten zu informieren. Eine erste Orientierung für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung können auch sogenannte Vorfälligkeitsrechner bieten.

Wie läuft die Umschuldung eines Baukredits ab?

Generell sollten die Schritte zu einer Umschuldung immer rechtzeitig und mit der kreditgebenden Bank abgeklärt werden. Am besten ist es, die eigenen Möglichkeiten erst einmal zu überprüfen:

• Welche Fristen müssen für die Ablösung des alten Darlehens eingehalten werden?

• Wo ist was für eine Umschuldung im Kreditvertrag geregelt?

• Wer ist der richtige Ansprechpartner bei der Bank und kann eventuell vorab befragt werden?

• Welche Restschuld verbleibt aktuell?

• Und damit zusammenhängend: Um welchen Kreditbetrag geht es, damit die Finanzierung nach der Umschuldung weiter zu gewährleisten ist? Danach sollten die weiteren Schritte bis zur Umschuldung so ablaufen:

1. Mehrere Angebote einholen, miteinander vergleichen und mit Blick auf die persönlich wichtigsten Punkte die beste Alternative auswählen. Hierzu bietet sich der kostenlose Kreditvergleichsrechner von FINANZCHEK.de an.

2. Mit den Daten aus dem alten Darlehen (Tilgungsplan) die mögliche Ersparnis berechnen.

3. Die wichtigsten Daten wie zum effektiven Jahreszins abklären und bestätigen lassen.

4. Ist eine alternative Finanzierung abgesichert, kann der Kreditvertrag gekündigt werden.

Die weiteren Schritte bei der Abwicklung der Umschuldung werden dann unter der Regie des neuen Kreditgebers gegangen.

Umschuldung rechtzeitig planen und Kosten genau prüfen

Wer eine Umschuldung für den bestehenden Baukredit ins Auge fasst, kann mit einer niedriger verzinsten Anschlussfinanzierung durchaus Kosten sparen. Der Weg dahin ist aber mit möglichen Kosten verbunden, die von Fristen und gesetzlichen Regelungen abhängen. Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung.

Gelegentlich können dann auch sogenannte Forward-Darlehen oder reine Kredit-Prolongationen die doch günstigere Alternative sein. In jedem Fall sollten vor einer Umschuldung die Kosten und die Fristen einer Kreditkündigung während der Zinsbindung genauestens geprüft werden. Interessenten können auch bei allgemeinen Fragen hierzu den kostenlosen Telefonservice von FINANZCHECK.de nutzen.