Darauf müssen Sie beim Forward-Darlehen achten

Die Bezeichnung Forward-Darlehen kann etwas freier als „Voraus-Darlehen“ übersetzt werden. Das Forward-Darlehen ermöglicht es, sich heutige Zinsen für ein Darlehen zu sichern, das erst in Zukunft abgerufen wird. Dafür wird zwar in der Regel eine Gebühr bzw. ein Zinsaufschlag fällig, Kreditnehmer sichern sich aber gegen künftig steigende Zinssätze ab. Anwendung findet das Forward-Darlehen fast ausschließlich bei Anschlussfinanzierungen von Immobilienkrediten. Dieser Ratgeber erklärt, welche Vor- und Nachteile mit dieser Finanzierung einhergehen und worauf Kreditnehmer beim Abschluss eines Forward-Darlehens achten müssen.

Das Wichtigste zusammengefasst:

• Mit einem Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer vor steigenden Zinssätzen absichern.

• Das Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die sich bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung abschließen lässt.

• Um sich die Forward Konditionen zu sichern, müssen Kreditnehmer für einen monatlichen Zinsaufschlag aufkommen.

• Nehmen die Kreditnehmer das Darlehen nicht ab, wird eine teure Abnahmeentschädigung fällig.

• Verbraucher, die Anbieter vergleichen, können bei einem Forward-Darlehen viel Geld sparen.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Während einer Niedrigzinsphase überlegen viele Kreditnehmer, wie sie die günstigen Konditionen für sich nutzen können. Sie könnten ihr bestehendes (Immobilien-)Darlehen kündigen und einen neuen Vertrag abschließen, der niedrigere Zinsen beinhaltet. Allerdings ist dieses Vorgehen mit hohen Kosten verbunden, denn bei einer vorzeitigen Kündigung eines Kreditvertrages wird für die Darlehensnehmer bei Immobilienkrediten eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Daher empfiehlt sich ein Wechsel während der Zinsbindungsfrist nur in seltenen Fällen.

Um dennoch von einer Niedrigzinsphase trotz eines laufenden Immobilienkredits zu profitieren, kann das Forward-Darlehen genutzt werden. Es funktioniert wie eine klassische Anschlussfinanzierung mit einem entscheidenden Unterschied: Die Kreditnehmer können den heutigen Zinssatz noch vor Ablauf ihrer bestehenden Zinsbindungsfrist festschreiben.

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich also um ein gängiges Annuitätendarlehen mit einer festgeschriebenen Tilgung und Laufzeit. Kreditnehmer haben die Möglichkeit, diese Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abzuschließen. Das Darlehen bleibt von jeglichen Zinsänderungen bis zur Weiterfinanzierung unberührt.

Das Forward-Darlehen einfach erklärt:

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits vereinbaren die Kreditnehmer für eine bestimmte Laufzeit eine Zinsbindung. Während dieses Zeitraums zahlen sie an die Bank eine gleichbleibende Rate, welche sowohl die Tilgung der Darlehenssumme als auch die Zinsaufwendungen beinhaltet. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bleibt meist eine Restschuld übrig. Diesen Betrag müssen die Kreditnehmer im Rahmen einer Anschlussfinanzierung weiterhin abbezahlen. Ohne den Abschluss eines Forward-Darlehens bleibt Verbrauchern nichts anderes übrig, als die zu diesem Zeitpunkt geltenden Zinsen in Kauf zu nehmen. Anders ist es, wenn die Darlehensnehmer bereits frühzeitig Vorkehrungen getroffen haben: In diesem Fall gelten für die Kunden nicht die aktuell gültigen Zinssätze, sondern die Forward-Konditionen, die beim Abschluss des Darlehens vereinbart wurden. Verbraucher können sich auf diese Weise gegen steigende Zinsen absichern.

Wie berechnen sich die Forward-Darlehen-Zinsen?

In Bezug auf ein Forward-Darlehen müssen Immobilienbesitzer abschätzen, wie sich die Zinsen in den nächsten Wochen, Monaten oder auch Jahren entwickeln werden. Schwierig ist dies vor allem dann, wenn noch einige Jahre zwischen Abschluss und Weiterfinanzierung liegen. Denn die Banken lassen sich für die Zusage des heutigen Zinssatzes für ein künftiges Darlehen bezahlen, indem sie einen Aufschlag je Monat verlangen. Sollten die Zinsen nicht wie erwartet steigen oder sogar sinken, besteht die Möglichkeit, dass der Kredit teurer ist als zu aktuell geltenden Konditionen.

Die endgültigen Zinsen berechnen sich anhand dieser drei Faktoren:

• dem aktuell geltenden Zinssatz

• der Vorlaufzeit bis zur Auszahlung

• dem zu erwartenden Zinsverlauf

Dies bedeutet, je länger die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung ist, desto teurer das Darlehen. Denn die Kreditgeber berechnen für jeden Monat bis zum Beginn des Vertrages einen Zinsaufschlag, der im Regelfall zwischen 0,01 und 0,03 Prozent liegt. Wie hoch der Forward-Darlehen-Aufschlag genau ausfällt, hängt von dem von den Banken erwartenden Zinsverlauf ab. Ein Beispiel:

Konditionen und Abschluss eines Forward-Darlehens: Darauf sollten Verbraucher achten

Vor der Aufnahme eines Forward-Darlehen sollten Verbraucher verschiedene Faktoren berücksichtigen. Neben dem Zinssatz spielen weitere Konditionen für die Kreditnehmer eine Rolle:

Höhe der Sollzinsen

Ein Forward-Darlehen kommt dann in Betracht, wenn der aktuelle Sollzins vermeintlich niedrig ist. Bis zum Jahre 2017 ließ sich ein kontinuierlich niedriges Zinsniveau im Rahmen der Bau- und Immobilienfinanzierung beobachten. Seither steigt das Niveau wieder an, was viele Verbraucher zum Abschluss des Forward-Darlehens antreibt. Da die Zinsen jedoch maßgeblich vom Verlauf der Wirtschaft abhängig sind, können auch Experten nicht mit Gewissheit voraussagen, dass der Anstieg dauerhaft anhalten wird. Um das aktuelle Zinsniveau also einordnen zu können, sollten Kreditnehmer den Zinsverlauf der vergangenen Monate und Jahre betrachten.

Tipp: Anbieter vergleichen: Ein Forward-Darlehen muss nicht zwangsweise bei der Bank abgeschlossen werden, die für die aktuelle Finanzierung zuständig ist. Bei einer Anschlussfinanzierung sollten Verbraucher es daher nicht versäumen, verschiedene Anbieter zu vergleichen. Mit dem kostenlosen Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de finden Darlehensnehmer das passende Angebot mit dem niedrigsten Zinssatz.

Forward-Darlehen-Aufschlag berücksichtigen

Wie sich anhand des Beispiels für die Zinsrechnung eines Forward-Darlehens zeigt, nehmen die von den Banken auferlegten Zinsaufschläge großen Einfluss auf die Kreditkosten. Dementsprechend müssen Verbraucher abwägen, ob die zusätzlichen Gebühren in einem angemessenen Verhältnis zu den vermeintlichen Ersparnissen liegen. Vor allem wenn ein langer Zeitraum zwischen Abschluss und Auszahlung liegt, können die Aufschläge hohe Kosten verursachen, wie dieses Beispiel zeigt:

Ein Kreditnehmer beantragt ein Forward-Darlehen für eine Restschuld von 150.000 Euro. Die Bank bietet ihm einen Zinssatz von 2,5 Prozent an. Der Zinsaufschlag beträgt 0,03 Prozent. Die Auszahlung wird in 36 Monaten fällig. Daraus ergibt sich für den Kreditnehmer ein Zins von 3,58 Prozent.

• Ohne den Zinsaufschlag betragen die Kosten für das Darlehen 3.750 Euro.

• Inklusive Aufschlag liegen die Kreditkosten bei 5.370 Euro.

  Der Kreditnehmer zahlt 1.620 Euro mehr für die Zinsgarantie.

Steigt der Marktzins in den nächsten Jahren, können die Darlehensnehmer trotz der zusätzlichen Kosten mit einem Forward-Darlehen Geld sparen. Sinkt der Marktzins hingegen oder bleibt gleich, sind die Kreditkosten teurer als bei einer normalen Anschlussfinanzierung.

Gesamtkosten: Wie teuer ist das Forward-Darlehen?

Um festzustellen, wie teuer das Forward-Darlehen insgesamt ist, sind alle anfallenden Kosten zu addieren. Kreditnehmer müssen dabei auf den effektiven Jahreszins achten, da dieser sämtliche mit dem Kredit verbundenen Kosten beinhaltet.

Tipp: Freimonate prüfen: Manche Banken bieten ihren Kunden beim Abschluss eines Forward-Darlehens Freimonate als zinsfreie Monate an. Für die Darlehensnehmer werden für einen bestimmten Zeitraum, meist drei Monate, keine Zinsaufschläge berechnet.

Kosten Forward-Darlehen berechnen

Zinsaufschläge in Prozentpunkten je Monat - Zinsfreie Monate + Effektiver Jahreszins = Zinssatz Forward-Darlehen

Um die Kosten für das Darlehen möglichst gering zu halten, sollten Verbraucher frühzeitig Angebote einholen. Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich etwa 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung nach einem Anbieter umzusehen. Diesbezüglich sollten sich die Kreditnehmer nicht nur auf ihre Hausbank verlassen, sondern online weitere Kreditinstitute prüfen.

Welche Unterlagen sind für ein Forward-Darlehen notwendig?

Welche Unterlagen für den Abschluss eines Forward-Darlehens erforderlich sind, variiert von Bank zu Bank. Im Regelfall handelt es sich dabei um die Dokumente, die das Kreditinstitut bei einer klassischen Baufinanzierung anfordert:

• Kopien des Personalausweises

• Unterschriebener Kreditantrag

• Gehaltsnachweise der letzten drei bis sechs Monate

• Eigenkapitalnachweise

• Sicherheiten

• Nachweis einer Gebäudeversicherung

• Wertschätzung und Gutachterunterlagen der Immobilie

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Kreditnehmer, die ein Forward-Darlehen abschließen, gehen einen verbindlichen Vertrag mit der Bank ein. Sie sind daher in der Pflicht, das Darlehen abzunehmen, auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindungsfrist gesunken sind. Sollten sie sich gegen den Kredit entscheiden, wird eine teure Nichtabnahmeentschädigung fällig. Deshalb müssen Verbraucher abwägen, ob sich das Darlehen für sie lohnt.

Ein Forward-Darlehen verschafft den Kunden Sicherheit – unabhängig von der Marktentwicklung. Es lohnt sich somit dann, wenn eine Steigung des Zinses abzusehen ist und die Kreditnehmer langfristig planen möchten.

Das Darlehen lohnt sich nicht, wenn sich kein Zinsanstieg abzeichnet. Außerdem müssen Verbraucher ihre finanzielle wie auch persönliche Situation berücksichtigen. Aufgrund der Abnahmepflicht müssen sie das Darlehen nutzen, auch wenn sie am Ende der Zinsbindung ihre Immobilien verkaufen sollten oder sich die familiären Gegebenheiten ändern. Bei einer Trennung oder dem Verlust des Arbeitsplatzes kann das Forward-Darlehen für finanzielle Schwierigkeiten sorgen.

Hinweis: Forward-Darlehen kündigen: Verbraucher können ihr Forward-Darlehen bis zu 14 Tage nach Vertragsabschluss im Rahmen der Widerrufsfrist kündigen. Bei einer späteren Kündigung müssen die Kunden für die Nichtabnahmeentschädigung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung aufkommen – unabhängig davon, ob sie noch im Besitz ihrer Immobilie sind. Eine kostenlose Kündigung ist erst nach zehn Jahren möglich, nach Ablauf der gesetzlichen Zinsbindungsfrist.

Forward-Darlehen bietet viele Vor- und Nachteile

Bei der Finanzierung einer Immobilie muss sich der Großteil aller Bauherren mit der Anschlussfinanzierung befassen. Ein Forward-Darlehen kann dabei wie eine Versicherung fungieren, die Kreditnehmern einen günstigen Zins sichert und ihre Finanzierung langfristig planbar macht. Kreditnehmer sind vor steigenden Markzinsen geschützt und können finanzielle Schwierigkeiten nach Ablauf der Zinsbindungsfrist vermeiden.

Problematisch ist ein Forward-Darlehen allerdings, wenn unvorhergesehene Ereignisse die Lebenssituation der Kreditnehmer beeinflussen. Sollten finanzielle Engpässe die Abzahlung des Darlehens beeinträchtigen, haben sie keine Möglichkeit, ohne zusätzliche Gebühren den Kredit abzulehnen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, diese Finanzierungsform maximal 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abzuschließen.

Das Forward-Darlehen kann unter Umständen teure Kosten verursachen. Um die Anschlussfinanzierung möglichst günstig zu halten, sollten Verbraucher verschiedene Anbieter vergleichen. Mit dem kostenfreien Kreditrechner von FINANZCHECK.de erhalten Kreditnehmer einen guten Überblick über alle Angebote und können schnell und einfach die für sie beste Finanzierung finden. Zudem ist es möglich, sich fachkundige Unterstützung bei einem der spezialisierten Kreditberater einzuholen.