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Das Annuitätendarlehen:

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Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen stellt die klassische Finanzierungsform für selbstgenutzte oder vermietete Wohnimmobilien dar. Es wird auch Tilgungsdarlehen genannt. Das Prinzip eines Annuitätendarlehens ist schnell erklärt:

Für die Dauer der vereinbarten Zinsbindungsfrist zahlen Kreditnehmer regelmäßig eine gleichbleibend hohe, monatliche Rate. Diese besteht wiederum aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.

Das Wichtigste in Kürze:

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  • Annuitätendarlehen weisen eine gleichbleibende, monatliche Rate auf.

  • Grundsätzlich wird diese Kreditart für Immobilienfinanzierungen genutzt.

  • Annuitätendarlehen sorgen für langfristige Planungssicherheit.

  • Besonders günstig sind kurz laufende Volltilgerdarlehen.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen sind Kredite, die mit einer festen, monatlichen Rate abbezahlt werden. Jede Rate besteht dabei aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Die Tilgungszahlungen wirken sich mindernd auf die Restschuld aus. Das bedeutet, dass sich Rate für Rate die Verhältnismäßigkeit der Ratenbestandteile zugunsten der Tilgungsrate verschiebt:

  • Am Anfang ist der Tilgungsanteil der Rate vergleichsweise gering, der Zinsanteil entsprechend hoch.

  • Der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit an.

Es gilt: Je geringer die Restschuld wird, auf deren Basis sich die Zinsen berechnen, desto geringer fällt der Zinsanteil einer Rate aus.

Aus der Verschiebung von Zins- und Tilgungsanteil ergibt sich, dass ein Annuitätendarlehen, welches beispielsweise anfänglich mit 2 Prozent pro Jahr getilgt wird, nicht erst nach 50 Jahren, sondern wesentlich früher vollständig zurückgezahlt ist.

Welche Arten von Annuitätendarlehen gibt es?

Es gibt konstante und variable Annuitäten. Ein Darlehen mit einer konstanten Annuität heißt auch echtes Annuitätendarlehen und ist der Standardfall. Bei dieser Darlehensform bleibt der Grundgedanke erhalten, dass die jährliche Belastung über die Dauer der Zinsbindungsfrist gleichbleibt. Bei einer konstanten Annuität steigt der Tilgungsanteil in dem Maße, in dem der Zinsanteil sinkt.

Bei einer variablen Annuität bleibt der Tilgungsanteil gleich, während der Zinsanteil fortlaufend sinkt. Die monatliche Gesamtbelastung wird mit jeder Rate weniger. Diese Form des Darlehens heißt auch Abzahlungsdarlehen oder unechtes Annuitätendarlehen.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

Gerade für die Baufinanzierung bringt das Annuitätendarlehen einige Vorteile mit sich und ist deshalb eine häufig verwendete Kreditart. Das Annuitätendarlehen kann sich in speziellen Fällen aber auch negativ auswirken. Kreditnehmer sollten sich deshalb über alle Chancen und Risiken des Annuitätendarlehens bewusst sein, bevor sie ein solches abschließen. Die Vor- und Nachteile im Überblick:

VorteileNachteile
Planungssicherheit aufgrund gleichbleibender Raten
eine über lange Zeit bestehende Kreditrate
Sicherheit durch konstant festgelegten Zinssatz
konstante Belastung durch gleichbleibende Rate
Flexibilität durch frei wählbaren Zinssatz
möglicherweise ein Eintrag über den bestehenden Kredit bei der SCHUFA
je nach Vertrag besteht die Möglichkeit, bei finanziellen Engpässen die Rate auszusetzen
teure Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinssicherung durch höhere Zinsen

Annuitätendarlehen: Wie hoch sollte der Tilgungssatz ausfallen?

Ein typisches Annuitätendarlehen sieht zum Beispiel eine jährliche beziehungsweise anfängliche Tilgung von 1 Prozent vor. Aber:

  • Für vermietete Immobilien ist diese geringe Tilgung sinnvoll, weil dadurch ein hoher Anteil an Zinsen steuerwirksam geltend gemacht werden kann.

  • Für Kreditnehmer, die die Immobilie selbst bewohnen, sind höhere Tilgungen empfehlenswert.

Das Ziel bei selbst genutzten Immobilien sollte es sein, möglichst schnell schuldenfrei zu werden. Dieses Vorgehen empfiehlt sich vor allem in Niedrigzinsphasen, das heißt, wenn der Sollzinssatz bei maximal 2 bis 3 Prozent liegt. Ein weiterer Grund, der für einen hohen Tilgungssatz in Niedrigzinsphasen spricht, ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Zinssatz für Immobilienkredite in Zukunft steigt und eine Anschlussfinanzierung voraussichtlich teurer werden wird.

Welchen Nachteil haben hohe Tilgungssätze?

Hohe Tilgungssätze von Annuitätendarlehen haben auch einen Nachteil. Dieser Nachteil liegt in der höheren laufenden Belastung, das heißt, dass die monatliche Rate höher ausfällt. Kreditnehmer müssen genau nachrechnen, ob sie sich das dauerhaft leisten können. Dennoch sollte jeder, der es sich leisten kann, einen höheren Tilgungssatz vereinbaren, denn die Gesamtbelastung ist über die Laufzeit hinweg gesehen insgesamt weniger.

Tipp: Kreditnehmer sollten beim Tilgungssatz auch immer an die künftige, finanzielle Situation denken. Ist Nachwuchs geplant? Möchten Sie sich ein Auto anschaffen? All das kostet Geld und kann das monatliche Budget belasten.

Annuitätendarlehen berechnen: Wie viele Jahre dauert es, bis ein Darlehen getilgt ist?

Um die Tilgungsdauer eines spezifischen Annuitätendarlehens zu berechnen, empfiehlt es sich, einen zuverlässigen Annuitätendarlehen-Rechner zu nutzen. Dieser wird mit diesen Informationen befüllt:

  • Darlehensbetrag

  • Nebenkosten

  • Disagio

  • Zinssatz

  • Tilgungsrate

  • Tilgungsintervall (monatlich/vierteljährlich/jährlich)

  • Restschuld

Der Rechner ermittelt mit wenigen Klicks die Länge der Laufzeit.

Beispiel für ein Annuitätendarlehen

Darlehen in Höhe von 100.000 Euro, Zinssatz 3 Prozent.

Tilgungsanteil, anfängliche jährliche TilgungLaufzeit bis zur vollständigen Entschuldung
1%, 1.000 Euro
46 Jahre
2%, 2.000 Euro
31 Jahre
3%, 3.000 Euro
23 Jahre
4%, 4.000 Euro
18 Jahre

Bei einem Darlehen von 100.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent dauert es knapp 46 Jahre, bis ein Darlehen mit 1-Prozent-Tilgung vollständig zurückbezahlt ist. Wird die Tilgung auf 2 Prozent angehoben, verkürzt sich die Rückzahlungszeit auf knapp 31 Jahre. Mit einer Tilgung in Höhe von 3 Prozent sind Kreditnehmer bereits nach etwa 23 Jahren schuldenfrei. Bei einer 4-Prozent-Tilgung dauert die gesamte Rückzahlungsphase knapp 18 Jahre.

Annuitätenformel: So wird gerechnet

Die Rate des Annuitätendarlehens errechnet sich aus Kreditsumme, Zinssatz und Laufzeit. Diese – in der Regel gleich bleibende – Rate wird auch als Annuität bezeichnet. Heruntergebrochen auf eine einfache Formel bedeutet das:

Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil

Da im zeitlichen Ablauf der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil jedoch steigt, ist es sinnvoll, die Werte in einer ausführlichen Annuitätendarlehen-Formel zu berechnen:

Formel zur Berechnung der Raten des Annuitätendarlehens

Was auf den ersten Blick kompliziert aussieht, soll das folgende Beispiel verdeutlichen:

Für seine Immobilie nimmt ein Bankkunde im August einen Kredit über 200.000 Euro auf. Die Sollzinsen betragen 2 Prozent, der Kreditnehmer tilgt am Anfang mit 4 Prozent. Die Annuität, also die monatliche Gesamtrate, ergibt 1.000 Euro – bestehend aus einer ersten Tilgung von 666,67 Euro und Sollzinsen von 333,33 Euro. Mit dieser ersten Zahlung sinkt bereits der Zinsanteil der Darlehenssumme.

Die Werte haben sich dementsprechend schon im zweiten Monat verschoben. Dadurch, dass die Restschuld zu diesem Zeitpunkt nur noch 199.333 Euro beträgt, sinken die Zinsen auf 332,22 Euro. Die Tilgung wird jedoch um denselben Betrag – um 1,11 Euro – auf 667,78 Euro angehoben. Die Annuität von 1.000 Euro bleibt gleich.

Annuitätendarlehen bieten Planungssicherheit

Der wohl größte Vorteil eines langfristig angelegten Annuitätendarlehens besteht in seiner Planungssicherheit. Der Kreditnehmer und die Bank wissen beide, mit welcher monatlichen Rate sie in den nächsten Jahren planen müssen.

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Tipp: Niedrigzinsphasen bergen entscheidende Vorteile für Kreditnehmer von Annuitätendarlehen. Da die Tilgungsdauer bei sinkenden Sollzinsen und gleichbleibenden Tilgungsätzen ansteigt, ist es dringend zu empfehlen in Niedrigzinsphasen eine höhere Tilgung von 3 bis 4 Prozent zu vereinbaren. Vorteile sind eine stark verkürzte Laufzeit und eine deutliche Zinskostenersparnis in der Gesamtbetrachtung.

Baufinanzierung mit dem Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist besonders für die Baufinanzierung geeignet. Und es kommt nicht von ungefähr, dass sich sowohl Immobilienkäufer als auch Bauherren häufig für diese Art der Finanzierung entscheiden. Denn sie bietet verschiedene Vorteile, die den Kreditnehmern zugute kommen.

  • Planungssicherheit: Die Zinsen sind von den Entwicklungen am Kapitalmarkt unabhängig und bleiben über den gesamten Zeitraum der vereinbarten Zinsbindungsfrist konstant.

  • Lange Zeiträume: Üblich sind lange Kreditlaufzeiten bzw. Zinsbindungsfristen von zehn, zwanzig oder noch mehr Jahren. So können Kreditnehmer lange im Voraus planen.

Zinsbindung und Disagio beim Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen zur Finanzierung einer Immobilie läuft in der Regel über mehrere Jahre beziehungswiese Jahrzehnte. Schon kleinere Zinsersparnisse wirken sich dadurch stark auf die absoluten Darlehenskosten aus. Bei der Vereinbarung der Konditionen mit der Bank haben die folgenden beiden Größen und Aspekte einen starken Einfluss darauf, wie teuer das Darlehen insgesamt wird.

Zinsbindungsphase

Darlehensnehmer sollten in einer Tiefzinsphase eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Sprich: Bei Zinsen um oder unter 2 Prozent sind Bindungsphasen von 15 bis 20 Jahren empfehlenswert. Mit dieser Strategie sichern sich Kreditnehmer langfristig einen niedrigen Zinssatz und müssen sich mit den Zinssteigerungen auf dem Markt nicht auseinandersetzen.

In Hochzinsphasen empfiehlt sich eine Vorgehensweise, die genau den umgekehrten Weg anstrebt: Bei hohen Zinsen ist eine kurze Zinsbindungsdauer ratsam. Auf diese Weise bleiben Kreditnehmer flexibel und können auf sinkende Zinsen für Immobilienkredite reagieren, ohne ein Darlehen vorzeitig zu kündigen und eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen.

Disagio

Nach Möglichkeit sollten private Kreditnehmer davon absehen, ein Disagio zu vereinbaren und stattdessen eine 100-prozentige Auszahlung anstreben. Zwar wirkt sich das Disagio mindernd auf den Sollzins aus, doch diesen Vorteil erkaufen sich Darlehensnehmer durch höhere Schulden. Sie erhalten nicht die volle Summe ausbezahlt, müssen aber auf den Geamtbetrag Zinsen bezahlen. Unterm Strich lohnt sich das Disagio bei Krediten für selbst genutzte Wohnimmobilien nicht, weil diese Kosten steuerlich nicht abzugsfähig sind.

Tipp: Bei Immobilien, die vermietet werden, kann ein Disagio hingegen steuerlich abgesetzt werden. In diesem Fall kann sich die Vereinbarung lohnen.

Was sagt der Effektivzinssatz eines Annuitätendarlehens aus?

Der Effektivzinssatz beinhaltet sämtliche Nebenkosten und spiegelt die tatsächliche Zins- beziehungsweise Kostenbelastung für den Kreditnehmer wieder. Vergleichen Kreditnehmer verschiedene Kreditangebote miteinander, ist der Effektivzins somit das zentrale Vergleichskriterium.

Der Sollzins, der früher auch als Nominalzins bezeichnet wurde, umfasst lediglich den Zinssatz bezogen auf die Darlehenssumme, die die Bank dem Darlehensnehmer zur Verfügung stellt. Banken müssen aber mit Bezug auf die Preisangabenverordnung (PAngV) die wichtigsten Kostenbestandteile mit einberechnen. Dazu gehören neben dem Sollzins die Aufschläge für verlängerte Zinsbindungsfristen, Disagio, Vermittlungskosten, als auch für die Bearbeitungsgebühren und der Immobilienbewertung.

Welche weiteren Kreditnebenkosten sind zu berücksichtigen?

Falls es weitere Kostenbestandteile gibt, die im effektiven Jahreszins nicht einberechnet wurden, müssen diese extra im Kreditvertrag ausgewiesen werden. Der Gesetzgeber verpflichtet Kreditinstitute dazu, denn der Endverbraucher soll über alle Kostenbestandteile vollständig aufgeklärt werden.

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Tipp: Kreditnehmer sollten den Vertrag in allen Einzelheiten prüfen. In den Kreditnebenkosten verbirgt sich nämlich weiteres Sparpotenzial. Wer die Positionen kritisch prüft und mit dem Kreditsachbearbeiter in einem persönlichen Gespräch durchgeht, steigert die Chancen auf weitere Zinsersparnisse.

Zinsaufschläge vermeiden und Zinsrabatte aushandeln: In diesen Fällen sind viele Banken verhandlungsbereit

Wie oben bereits beschrieben, berechnen Banken ihren Kreditnehmern nicht nur Zinsen, sondern auch zusätzliche Nebenkosten an. Doch nicht alle Positionen, die im Prinzip abgerechnet werden dürfen, werden tatsächlich von allen Banken in Anspruch in Rechnung gestellt – im Gegenteil. Viele Banken verzichten zum Beispiel darauf, die Schätzgebühren zur Ermittlung eines Beleihungswertes für eine Immobilie an ihre Kunden weiterzugeben. Verbraucher, die eine solche Kostenposition in ihrem Angebot wiederfinden, sollten aktiv werden. Es ist durchaus möglich, den Sachbearbeiter dazu zu bewegen, diese Position ersatzlos zu streichen.

Optionen bei einem Annuitätendarlehen

Nicht jedes Annuitätendarlehen ist gleich. Bei Vertragsabschluss oder Abzahlung des Kredits bieten Banken ihren Kunden oft unterschiedliche Optionen an. Je nach Situation des Verbrauchers bieten sich dadurch Sparpotential oder zusätzliche Kosten. Über folgende Möglichkeiten sollten Verbraucher deshalb informiert sein.

Bereitstellungszinsen: Zeitraum verlängern

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die von der Bank berechnet werden, auch wenn der Kredit noch nicht wahrgenommen wird – das kann zum Beispiel bei Immobiliendarlehen der Fall sein, wenn ein Baustopp oder eine Verzögerung eintritt. In vielen Fällen sind Bereitstellungszinsen unvermeidlich, doch der Zeitraum, ab wann diese berechnet werden, ist verhandelbar.

Manche Banken berechnen bereits ab dem dritten Monat nach Darlehenszusage Bereitstellungszinsen, andere wiederum geben den Kreditnehmern zwölf Monate Zeit. Dieser Verhandlungsspielraum eröffnet Sparpotenzial. Wenn möglich sollten Verbraucher ihre Bank dazu veranlassen, Bereitstellungszinsen so spät wie möglich in Rechnung zu stellen.

Sondertilgungsrecht: Je nach Situation vereinbaren

Viele Verbraucher möchten ihren Kredit möglichst schnell abbezahlen. Dabei kann es helfen, sogenannte Sondertilgungsrechte zu vereinbaren oder im Vorhinein darauf zu achten, welche Angebote diese Option beinhalten:

  • Sondertilgungen ermöglichen dem Darlehensnehmer, größere Beträge zusätzlich zu den regelmäßigen Zinsen abzubezahlen.

  • Die Option auf Sondertilgung erhöht in der Regel den Sollzins.

  • Jedoch verkürzen die zusätzlichen Einzahlungen den Zinszeitraum und die gesamte Zinsbelastung sinkt.

Wenn Darlehensnehmer mit zusätzlichen Einnahmen rechnen, die sie für die Begleichung der Schulden einsetzen möchten, bietet die Vereinbarung über Sondertilgungsrechte Sparpotential. Ein Vergleich verschiedener Angebote gibt Aufschluss darüber, welcher der potentiellen Kreditgeber Sondertilgungen vorsieht.

Restschuldversicherung: Alternativen prüfen

Die Restschuldversicherung sichert Kreditnehmer bei möglichen Zahlungsausfällen für einen Kredit ab. Sie springt zum Beispiel im Fall von Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung, Unfall oder Tod ein, um die Schulden für den Kreditnehmer oder seine Familienangehörigen zurückzuzahlen. Hinweis: In jedem Fall sollten sich Verbraucher über Beschränkungen und Bedingungen sowie Warte- oder Karenzzeiten der einzelnen Angebote bewusst sein und verschiedene Versicherungen genau prüfen.

3 Tipps für günstige Kreditzinsen

Wer seine Kreditkosten senken möchte, sollte diese drei zusätzlichen Tipps beachten:

Tipp 1: Extragebühren vermeiden

Manche Banken schlagen Extragebühren auf, wenn ein Darlehen unter 100.000 Euro liegt. Darlehensnehmer sollten gezielt nachfragen, ob das Darlehen in diese Kategorie fällt und ggf. nachverhandeln.

Tipp 2: Mehr Eigenkapital mitbringen

Es gilt: Je höher die Eigenkapitalquote beim Annuitätendarlehen ausfällt, desto geringer sind die Zinsen. Zwischen 10 und 20 Prozent sollten es mindestens sein, besser sind sogar 30 Prozent.

Tipp 3: Schneller tilgen

Wer ein Darlehen schnell tilgen kann, profitiert von besseren Zinssätzen. Ist es realisierbar, das Darlehen bereits nach 10 oder 20 Jahren voll zu tilgen, schlägt sich das in einem günstigeren Zinssatz nieder.

Extra-Tipp: Darlehenspakete mit Spareffekt

Die KfW bietet ein Wohnungseigentumsprogramm an, das besonders günstige Konditionen aufweist. Auch sind spezielle Kredite für energieeffizienten Wohnraum auf dem Markt. In Kombination mit einem regulären Bankdarlehen, welches einen im Vergleich höheren Zinssatz aufweist, sorgen die passenden KfW-Mittel im Gesamtdurchschnitt für einen geringeren Effektivzins.

In 3 Schritten zum Annuitätendarlehen

In drei Schritten zum Kredit

Schritt 1: Vergleichen

Um einen Kreditvergleich für Annunitätsdarlehen anzufordern, müsen Sie zunächst die Kreditsumme angegeben. Nach Eingabe der Summe erfolgt dann die Auswahl der Laufzeit und schließlich die Angabe des Verwendungszwecks. Zwar ist es hier auch möglich, freie Verwendung auszuwählen, allerdings werden Kredite günstiger, wenn bereits klar ist, dass der Kreditnehmer das Geld beispielsweise für die Baufinanzierung einsetzt. Nachdem die Daten angegeben wurden, bekommen Sie eine Übersicht über die Angebote zu Ihrer Anfrage.

Schritt 2: Angebot auswählen

Wählen Sie das Angebot aus, welches am besten zu Ihnen passt. Nach der Eingabe einiger persönlicher Daten erhalten Sie ein auf Sie zugeschnittenes Kreditangebot. Weitere Informationen zur Funktion des Kreditvergleichs finden Sie auf der Seite zum Kreditrechner. Alternativ begleiten unsere Kreditberater Sie gerne durch den gesamten Prozess und finden mit Ihnen gemeinsam ein günstiges Annuitätendarlehen, das zu Ihnen passt.

Berater Icon Blau

Unser Kreditvergleich führt Sie Schritt für Schritt durch den Prozess der Kreditbeantragung und beinhaltet die dafür nötigen Informationen. Sollten Sie dennoch Hilfe benötigen oder Fragen zu bestimmten Themen haben, sind unsere Kreditexperten täglich von 8:00 bis 20:00 Uhr unter der 0800 433 88 77 66 für Sie da. Mit dieser professionellen Beratung haben viele unserer Kunden sogar noch bessere Angebote gefunden.

Schritt 3: Geld erhalten

Sobald Sie ein passendes Annuitätendarlehen gefunden haben, stellen Sie bei der entsprechenden Bank eine Kreditanfrage. Nachdem Sie eine Kreditzusage bekommen haben, erfolgt die Legitimation per VideoIdent oder PostIdent-Verfahren. Die Legitimation per VideoIdent ist hierbei komplett digital möglich, wodurch der Bearbeitungsprozess bei der Bank beschleunigt werden kann. Innerhalb von 24 bis 72 Stunden erhalten Sie anschließend die gewünschte Kreditsumme auf Ihr Konto ausgezahlt.

Annuitätendarlehen-Vergleich: Zins- und Tilgungsplan anfordern

Zwar ist der Effektivzinssatz der zentrale Punkt, in dem verschiedene Angebote unterschiedlicher Kreditgeber miteinander verglichen werden, doch zusätzlich hat sich folgendes bewährt:

Kreditnehmer sollten zum Vergleich mehrerer Darlehensangebote den Zins- und Tilgungsplan anfordern. Hier sind sämtliche Kosten berücksichtigt. Am Ende der Berechnung eines Annuitätendarlehens zeigt sich, welches Angebot wirklich günstiger ist. Die entscheidende Frage lautet: Welcher Restwert steht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist unten auf der Berechnung?

Tipp: Es gilt eine einfache Regel – Das Angebot, das den geringsten Restwert nach Ablauf der Zinsbindungsfrist aufweist, ist das günstigste. Voraussetzung ist, dass die Vorgaben über die Darlehenshöhe, den Auszahlungskurs, die Zinsbindungsdauer und die monatliche Belastung bei allen Darlehen gleich sind.

Profilbild Patrick Reuter
Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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