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Alles rund ums Annuitätendarlehen: Definition, Tipps & Vergleich

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Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen stellt die klassische Finanzierungsform für selbstgenutzte oder vermietete Wohnimmobilien dar. Es wird auch Tilgungsdarlehen genannt. Das Prinzip eines Annuitätendarlehens ist schnell erklärt:

Für die Dauer der vereinbarten Zinsbindungsfrist zahlen Kreditnehmer regelmäßig eine gleichbleibend hohe, monatliche Rate. Diese besteht wiederum aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Annuitätendarlehen weisen eine gleichbleibende, monatliche Rate auf.
  • Grundsätzlich wird diese Kreditart für Immobilienfinanzierungen genutzt.
  • Annuitätendarlehen sorgen für langfristige Planungssicherheit.
  • Besonders günstig sind kurz laufende Volltilgerdarlehen.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen sind Kredite, die mit einer festen, monatlichen Rate abbezahlt werden. Jede Rate besteht dabei aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Die Tilgungszahlungen wirken sich mindernd auf die Restschuld aus. Das bedeutet, dass sich Rate für Rate die Verhältnismäßigkeit der Ratenbestandteile zugunsten der Tilgungsrate verschiebt:

  • Am Anfang ist der Tilgungsanteil der Rate vergleichsweise gering, der Zinsanteil entsprechend hoch.
  • Der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit an. Es gilt: Je geringer die Restschuld wird, auf deren Basis sich die Zinsen berechnen, desto geringer fällt der Zinsanteil einer Rate aus.

Aus der Verschiebung von Zins- und Tilgungsanteil ergibt sich, dass ein Annuitätendarlehen, welches beispielsweise anfänglich mit 2 Prozent pro Jahr getilgt wird, nicht erst nach 50 Jahren, sondern wesentlich früher vollständig zurückgezahlt ist.

ausrufezeichen Hinweis: Annuitätendarlehen werden fast immer für Immobilienfinanzierungen eingesetzt. Bei anderen Krediten, die per Annuität getilgt werden, ist ganz einfach von „Ratenkrediten“ zu sprechen.

Welche Arten von Annuitätendarlehen gibt es?

Es gibt konstante und variable Annuitäten. Ein Darlehen mit einer konstanten Annuität heißt auch echtes Annuitätendarlehen und ist der Standardfall. Bei dieser Darlehensform bleibt der Grundgedanke erhalten, dass die jährliche Belastung über die Dauer der Zinsbindungsfrist gleichbleibt. Bei einer konstanten Annuität steigt der Tilgungsanteil in dem Maße, in dem der Zinsanteil sinkt.

Bei einer variablen Annuität bleibt der Tilgungsanteil gleich, während der Zinsanteil fortlaufend sinkt. Die monatliche Gesamtbelastung wird mit jeder Rate weniger. Diese Form des Darlehens heißt auch Abzahlungsdarlehen oder unechtes Annuitätendarlehen.

Annuitätendarlehen: Wie hoch sollte der Tilgungssatz ausfallen?

Ein typisches Annuitätendarlehen sieht zum Beispiel eine jährliche beziehungsweise anfängliche Tilgung von 1 Prozent vor. Aber:

  • Für vermietete Immobilien ist diese geringe Tilgung sinnvoll, weil dadurch ein hoher Anteil an Zinsen steuerwirksam geltend gemacht werden kann.
  • Für Kreditnehmer, die die Immobilie selbst bewohnen, sind höhere Tilgungen empfehlenswert.

Das Ziel bei selbst genutzten Immobilien sollte es sein, möglichst schnell schuldenfrei zu werden. Dieses Vorgehen empfiehlt sich vor allem in Niedrigzinsphasen, das heißt, wenn der Sollzinssatz bei maximal 2 bis 3 Prozent liegt. Ein weiterer Grund, der für einen hohen Tilgungssatz in Niedrigzinsphasen spricht, ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Zinssatz für Immobilienkredite in Zukunft steigt und eine Anschlussfinanzierung voraussichtlich teurer werden wird.

Welchen Nachteil haben hohe Tilgungssätze?

Hohe Tilgungssätze von Annuitätendarlehen haben auch einen Nachteil. Dieser Nachteil liegt in der höheren laufenden Belastung, das heißt, dass die monatliche Rate höher ausfällt. Kreditnehmer müssen genau nachrechnen, ob sie sich das dauerhaft leisten können. Dennoch sollte jeder, der es sich leisten kann, einen höheren Tilgungssatz vereinbaren, denn die Gesamtbelastung ist über die Laufzeit hinweg gesehen insgesamt weniger.

gluehbirne Tipp: Kreditnehmer sollten beim Tilgungssatz auch immer an die künftige, finanzielle Situation denken. Ist Nachwuchs geplant? Möchten Sie sich ein Auto anschaffen? All das kostet Geld und kann das monatliche Budget belasten.

Annuitätendarlehen berechnen: Wie viele Jahre dauert es, bis ein Darlehen getilgt ist?

Um die Tilgungsdauer eines spezifischen Annuitätendarlehens zu berechnen, empfiehlt es sich, einen zuverlässigen Annuitätendarlehen-Rechner zu nutzen. Dieser wird mit diesen Informationen befüllt:

  • Darlehensbetrag
  • Nebenkosten
  • Disagio
  • Zinssatz
  • Tilgungsrate
  • Tilgungsintervall (monatlich/vierteljährlich/jährlich)
  • Restschuld

Der Rechner ermittelt mit wenigen Klicks die Länge der Laufzeit.

Beispiel für ein Annuitätendarlehen

Darlehen in Höhe von 100.000 Euro, Zinssatz 3 Prozent

Tilgungsanteil, anfängliche jährliche Tilgung Laufzeit bis zur vollständigen Entschuldung
1 %, 1.000 Euro 46 Jahre
2 %, 2.000 Euro 31 Jahre
3 %, 3.000 Euro 23 Jahre
4 %, 4.000 Euro 18 Jahre

Bei einem Darlehen von 100.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent dauert es knapp 46 Jahre, bis ein Darlehen mit 1-Prozent-Tilgung vollständig zurückbezahlt ist. Wird die Tilgung auf 2 Prozent angehoben, verkürzt sich die Rückzahlungszeit auf knapp 31 Jahre. Mit einer Tilgung in Höhe von 3 Prozent sind Kreditnehmer bereits nach etwa 23 Jahren schuldenfrei. Bei einer 4-Prozent-Tilgung dauert die gesamte Rückzahlungsphase knapp 18 Jahre.

Annuitätendarlehen bieten Planungssicherheit

Der wohl größte Vorteil eines langfristig angelegten Annuitätendarlehens besteht in seiner Planungssicherheit. Der Kreditnehmer und die Bank wissen beide, mit welcher monatlichen Rate sie in den nächsten Jahren planen müssen.

gluehbirne Tipp: Niedrigzinsphasen bergen entscheidende Vorteile für Kreditnehmer von Annuitätendarlehen. Da die Tilgungsdauer bei sinkenden Sollzinsen und gleichbleibenden Tilgungsätzen ansteigt, ist es dringend zu empfehlen in Niedrigzinsphasen eine höhere Tilgung von 3 bis 4 Prozent zu vereinbaren. Vorteile sind eine stark verkürzte Laufzeit und eine deutliche Zinskostenersparnis in der Gesamtbetrachtung.

Zinsbindung und Disagio beim Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen zur Finanzierung einer Immobilie läuft in der Regel über mehrere Jahre beziehungswiese Jahrzehnte. Schon kleinere Zinsersparnisse wirken sich dadurch stark auf die absoluten Darlehenskosten aus. Bei der Vereinbarung der Konditionen mit der Bank haben die folgenden beiden Größen und Aspekte einen starken Einfluss darauf, wie teuer das Darlehen insgesamt wird.

Zinsbindungsphase

Darlehensnehmer sollten in einer Tiefzinsphase eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Sprich: Bei Zinsen um oder unter 2 Prozent sind Bindungsphasen von 15 bis 20 Jahren empfehlenswert. Mit dieser Strategie sichern sich Kreditnehmer langfristig einen niedrigen Zinssatz und müssen sich mit den Zinssteigerungen auf dem Markt nicht auseinandersetzen.

In Hochzinsphasen empfiehlt sich eine Vorgehensweise, die genau den umgekehrten Weg anstrebt: Bei hohen Zinsen ist eine kurze Zinsbindungsdauer ratsam. Auf diese Weise bleiben Kreditnehmer flexibel und können auf sinkende Zinsen für Immobilienkredite reagieren, ohne ein Darlehen vorzeitig zu kündigen und eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen.

Disagio

Nach Möglichkeit sollten private Kreditnehmer davon absehen, ein Disagio zu vereinbaren und stattdessen eine 100-prozentige Auszahlung anstreben. Zwar wirkt sich das Disagio mindernd auf den Sollzins aus, doch diesen Vorteil erkaufen sich Darlehensnehmer durch höhere Schulden. Sie erhalten nicht die volle Summe ausbezahlt, müssen aber auf den Geamtbetrag Zinsen bezahlen. Unterm Strich lohnt sich das Disagio bei Krediten für selbst genutzte Wohnimmobilien nicht, weil diese Kosten steuerlich nicht abzugsfähig sind.

gluehbirne Tipp: Bei Immobilien, die vermietet werden, kann ein Disagio hingegen steuerlich abgesetzt werden. In diesem Fall kann sich die Vereinbarung lohnen.

Was sagt der Effektivzinssatz eines Annuitätendarlehens aus?

Der Effektivzinssatz beinhaltet sämtliche Nebenkosten und spiegelt die tatsächliche Zins- beziehungsweise Kostenbelastung für den Kreditnehmer wieder. Vergleichen Kreditnehmer verschiedene Kreditangebote miteinander, ist der Effektivzins somit das zentrale Vergleichskriterium.

Der Sollzins, der früher auch als Nominalzins bezeichnet wurde, umfasst lediglich den Zinssatz bezogen auf die Darlehenssumme, die die Bank dem Darlehensnehmer zur Verfügung stellt. Banken müssen aber mit Bezug auf die Preisangabenverordnung (PAngV) die wichtigsten Kostenbestandteile mit einberechnen. Dazu gehören neben dem Sollzins die Aufschläge für verlängerte Zinsbindungsfristen, Disagio, Vermittlungskosten, als auch für die Bearbeitungsgebühren und der Immobilienbewertung.

Welche weiteren Kreditnebenkosten sind zu berücksichtigen?

Falls es weitere Kostenbestandteile gibt, die im effektiven Jahreszins nicht einberechnet wurden, müssen diese extra im Kreditvertrag ausgewiesen werden. Der Gesetzgeber verpflichtet Kreditinstitute dazu, denn der Endverbraucher soll über alle Kostenbestandteile vollständig aufgeklärt werden.

gluehbirne Tipp: Kreditnehmer sollten den Vertrag in allen Einzelheiten prüfen. In den Kreditnebenkosten verbirgt sich nämlich weiteres Sparpotenzial. Wer die Positionen kritisch prüft und mit dem Kreditsachbearbeiter in einem persönlichen Gespräch durchgeht, steigert die Chancen auf weitere Zinsersparnisse.

Zinsaufschläge vermeiden und Zinsrabatte aushandeln: In diesen Fällen sind viele Banken verhandlungsbereit

Wie oben bereits beschrieben, berechnen Banken ihren Kreditnehmern nicht nur Zinsen, sondern auch zusätzliche Nebenkosten an. Doch nicht alle Positionen, die im Prinzip abgerechnet werden dürfen, werden tatsächlich von allen Banken in Anspruch in Rechnung gestellt – im Gegenteil. Viele Banken verzichten zum Beispiel darauf, die Schätzgebühren zur Ermittlung eines Beleihungswertes für eine Immobilie an ihre Kunden weiterzugeben. Verbraucher, die eine solche Kostenposition in ihrem Angebot wiederfinden, sollten aktiv werden. Es ist durchaus möglich, den Sachbearbeiter dazu zu bewegen, diese Position ersatzlos zu streichen.

Bereitstellungszinsen: Zeitraum verlängern

Bereitstellungszinsen sind in vielen Fällen unvermeidlich, doch der Zeitraum, ab wann diese berechnet werden, ist verhandelbar. Manche Banken berechnen bereits ab dem dritten Monat nach Darlehenszusage Bereitstellungszinsen, andere wiederum geben den Kreditnehmern zwölf Monate Zeit. Dieser Verhandlungsspielraum eröffnet Sparpotenzial. Wenn möglich sollten Verbraucher ihre Bank dazu veranlassen, Bereitstellungszinsen so spät wie möglich in Rechnung zu stellen.

3 Tipps für günstige Kreditzinsen

Wer seine Kreditkosten senken möchte, sollte diese drei zusätzlichen Tipps beachten:

Tipp 1: Extragebühren vermeiden

Manche Banken schlagen Extragebühren auf, wenn ein Darlehen unter 100.000 Euro liegt. Darlehensnehmer sollten gezielt nachfragen, ob das Darlehen in diese Kategorie fällt und ggf. nachverhandeln.

Tipp 2: Mehr Eigenkapital mitbringen

Es gilt: Je höher die Eigenkapitalquote beim Annuitätendarlehen ausfällt, desto geringer sind die Zinsen. Zwischen 10 und 20 Prozent sollten es mindestens sein, besser sind sogar 30 Prozent.

Tipp 3: Schneller tilgen

Wer ein Darlehen schnell tilgen kann, profitiert von besseren Zinssätzen. Ist es realisierbar, das Darlehen bereits nach 10 oder 20 Jahren voll zu tilgen, schlägt sich das in einem günstigeren Zinssatz nieder.

Extra-Tipp: Darlehenspakete mit Spareffekt

Die KfW bietet ein Wohnungseigentumsprogramm an, das besonders günstige Konditionen aufweist. Auch sind spezielle Kredite für energieeffizienten Wohnraum auf dem Markt. In Kombination mit einem regulären Bankdarlehen, welches einen im Vergleich höheren Zinssatz aufweist, sorgen die passenden KfW-Mittel im Gesamtdurchschnitt für einen geringeren Effektivzins.

Annuitätendarlehen-Vergleich: Zins- und Tilgungsplan anfordern

Zwar ist der Effektivzinssatz der zentrale Punkt, in dem verschiedene Angebote unterschiedlicher Kreditgeber miteinander verglichen werden, doch zusätzlich hat sich folgendes bewährt:

Kreditnehmer sollten zum Vergleich mehrerer Darlehensangebote den Zins- und Tilgungsplan anfordern. Hier sind sämtliche Kosten berücksichtigt. Am Ende der Berechnung eines Annuitätendarlehens zeigt sich, welches Angebot wirklich günstiger ist. Die entscheidende Frage lautet: Welcher Restwert steht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist unten auf der Berechnung?

gluehbirne Tipp: Es gilt eine einfache Regel – Das Angebot, das den geringsten Restwert nach Ablauf der Zinsbindungsfrist aufweist, ist das günstigste. Voraussetzung ist, dass die Vorgaben über die Darlehenshöhe, den Auszahlungskurs, die Zinsbindungsdauer und die monatliche Belastung bei allen Darlehen gleich sind.

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