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Anschlussfinanzierung

Sobald die Zinsbindung des bestehenden Immobilienkredits ausläuft, ist eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung notwendig – mit neuen Zinssätzen und Konditionen. Kreditnehmer sollten sich nach Möglichkeit schon mindestens 6 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindungsphase um die Anschlussfinanzierung kümmern. Empfehlenswert ist es sogar, schon einige Jahre vor dem Laufzeitende einen Blick auf das aktuelle Zinsniveau zu werfen. Denn so lässt sich das nachfolgende Darlehen möglichst zinsgünstig gestalten. Dieser Ratgeber erklärt, was es bei der Anschlussfinanzierung zu beachten gibt und woran Verbraucher bereits beim Hauskauf denken sollten.

Das Wichtigste zusammengefasst:

  • Verbraucher haben drei Möglichkeiten, ihren Hauskredit weiter zu finanzieren: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen.
  • Bei einer Anschlussfinanzierung kommen die aktuell gültigen Zinsen zum Tragen.
  • In Niedrigzinsphasen empfehlen sich eine lange Sollzinsbindung und ein hoher Tilgungsanteil.
  • Mit einem Forward-Darlehen-Vergleich bei FINANZCHECK.de können sich vorausschauende Eigenheimbesitzer günstige Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung wird immer dann notwendig, wenn die erste Zinsbindungsphase einer Immobilienfinanzierung ausläuft:

Banken und Kreditnehmer vereinbaren bei der Aufnahme von Immobilienkrediten die sogenannte Zinsbindungsphase, die zwischen fünf und 20 Jahren liegt. Dieser Zeitraum definiert, wie lange für den Darlehensnehmer die zum Abschlusszeitpunkt vereinbarten Zinsen gelten. Nach Ablauf dieser Frist ist der Kredit in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Für Kreditnehmer besteht eine Restschuld, für die sie mit einer Anschlussfinanzierung aufkommen. Oftmals wird der bestehende Kreditvertrag hierfür einfach verlängert, wobei die Zinskonditionen entsprechend dem aktuellen Marktniveau angepasst werden. Darlehensnehmer können allerdings auch den Hauskredit umschulden und zu einem anderen Kreditgeber wechseln.

Welche Arten von Anschlussfinanzierungen gibt es?

Möchten Verbraucher eine Anschlussfinanzierung für ihr Haus vornehmen, stehen ihnen dafür drei Möglichkeiten zur Verfügung:

Prolongation

  • Geeignet für Kreditnehmer, die den Darlehensgeber nicht wechseln möchten, ein günstiges Angebot ihrer Bank erhalten oder deren Sollzinsbindung sehr zeitnah ausläuft.

Banken sprechen von einer Prolongation, wenn Kunden ihr bestehendes Darlehen verlängern. Für Verbraucher stellt dieses Vorgehen meist die einfachste Möglichkeit der Anschlussfinanzierung ihres Hauses dar. Sie kennen bereits die Mitarbeiter der Bank und können ihren bestehenden Vertrag, lediglich mit neuen Zinsen und Sollzinsbindung fortführen. Allerdings birgt die Prolongation auch Nachteile:

Vorteile Nachteile
kaum Organisations- und Verwaltungsaufwand kein Vergleich zu anderen Anbietern
keine Suche nach neuem Anbieter notwendig keine Möglichkeit auf günstigere Optionen auszuweichen
kurzfristig abschließbar Sonderkonditionen nicht automatisch im neuen Vertrag
Mitarbeiter sind bereits bekannt

Umschuldung

  • Geeignet für Kreditnehmer, die alle Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung ihres Hauses ausschöpfen möchten, kein günstiges Angebot ihres aktuellen Darlehensgebers erhielten und noch einige Monate Zeit bis zum Ablauf der Sollzinsbindung haben

Die Umschuldung oder auch Umfinanzierung ist der Abschluss eines neuen Kreditvertrages, häufig bei einem anderen Anbieter. Für viele Eigenheimbesitzer stellt es die günstigste Option dar, wenn sie ihren Hauskredit umschulden. Damit sich die Umfinanzierung finanziell auszahlt, ist es jedoch notwendig, verschiedene Anbieter zu vergleichen.

gluehbirneTipp: Mit dem Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de können Hausbesitzer die otimale Anschlussfinanzierung für ihr Haus finden.

Vorteile Nachteile
Vergleich verschiedener Kreditgeber möglich Organisations- und Verwaltungsaufwand
günstige Zinsen für die Umschuldung kurzfristige Umschuldung sehr schwierig, mindestens sechs Monate Vorlaufzeit
neue Konditionen wie kostenlose Sondertilgungen verhandelbar keine bekannten Mitarbeiter

Forward-Darlehen

  • Geeignet für Niedrigzinsphasen und Kreditnehmer, die frühzeitig planen möchten

Das Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung, die eine gewisse Vorlaufzeit benötigt. Hierbei handelt es sich ebenfalls um ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem die Kreditnehmer über einen bestimmten Zeitraum hinweg eine gleichbleibende Rate bezahlen. Der Unterschied zum regulären Darlehen liegt jedoch darin, dass Auszahlung und Tilgung des Kredits in der Zukunft liegen und nicht bei Abschluss fällig sind. Ein solches Forward-Darlehen lässt sich bis zu 60 Monate im Voraus abschließen.

Das Forward-Darlehen birgt den Vorteil, dass sich die Kreditnehmer für die künftige Anschlussfinanzierung den aktuell geltenden Zins sichern können. Rückt die Umschuldung des Hauskredits näher und ist das Zinsniveau momentan sehr niedrig, können Verbraucher vorausschauend einen Forward-Darlehen-Vergleich durchführen, einen günstigen Vertrag abschließen und sich auf diese Weise den Niedrigzins sichern.

Als Gegenleistung für die Garantie des Zinses verlangt die Bank einen Zinsaufschlag. Steigen die Zinsen wie erwartet an, sollte das Forward-Darlehen trotz Aufschlag eine günstige Anschlussfinanzierung darstellen. Problematisch ist jedoch, wenn die Zinsen innerhalb der Forward-Laufzeit sinken und sich die Kreditnehmer durch den Abschluss des Vertrages teurere Konditionen sicherten, als aktuell gültig.

ausrufezeichenHinweis: Der Kunde ist grundsätzlich in der Pflicht, das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt anzunehmen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, muss er gegenüber der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung leisten.

Vorteile Nachteile
Möglichkeit niedrige Zinsen für die Zukunft zu sichern Risiko eines sinkenden oder konstanten Zinsniveaus
Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus regelbar Bindung an Darlehen, teure Entschädigung bei Nichtabnahme
neue Konditionen verhandelbar Zinsaufschlag auf das aktuelle Niveau

FINANZCHECK.de Tipp – rechtzeitig vergleichen zahlt sich aus!

Eigenheimbesitzer, die ihren Hauskredit zinsgünstig umschulden möchten, sollten sich schon frühzeitig nach einem geeigneten Anbieter umsehen. Auf diese Weise bleibt genügend Zeit, um das passende Angebot zu finden und den Antrag bei der neuen Bank zu stellen.

vergleichsrechnung-anstossenMit dem Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de können Verbraucher schnell und einfach einen Umschuldungs- oder Forward Darlehen Vergleich durchführen. Bei Bedarf stehen ihnen sogar erfahrene Mitarbeiter per Telefon zur Verfügung.

Wie funktioniert der Wechsel des Darlehensgebers bei der Anschlussfinanzierung?

Das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung umzuschulden, ist unkompliziert:

Zunächst suchen Kreditnehmer nach einem neuen Kreditgeber. Mit der Bank werden die Konditionen der Anschlussfinanzierung ausgehandelt. Der Beginn des Vertrags wird auf den ersten Tag nach Ablauf der Zinsbindungsphase gesetzt. Die Banken kümmern sich um die Abwicklung und Übertragung des Darlehens.

Bei einem Wechsel des Anbieters aufgrund der Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer immer Folgendes beachten:

Situation: Der Zinssatz ist niedriger als bisher

Ein niedrigerer Zinssatz als zum Zeitpunkt des Hauskaufs bedeutet, die Rate setzt sich aus einem höheren Tilgungsanteil als bisher zusammen. Behalten Verbraucher ihre letzte Rate bei, zahlen sie das Darlehen schneller zurück und die Laufzeit verkürzt sich. Lassen es die finanziellen Möglichkeiten zu, sollte über eine Erhöhung der Rate nachgedacht werden. Es empfiehlt sich zudem, eine lange Sollzinsbindung zu wählen.

Situation: Der Zinssatz ist höher als bisher

Wer heute einen Hauskauf tätigt, muss vor allem in Niedrigzinsphasen die Zukunft im Blick behalten. Ist der Leitzins weit unten, lässt sich davon ausgehen, dass dieser in Zukunft wieder steigt. In diesen Fällen sollten Verbraucher darauf achten, eine hohe Tilgung in den ersten Jahren zu wählen. So können sie auf später ansteigende Zinsen optimal reagieren. Ein höherer Zinssatz als bei der ersten Kreditaufnahme führt dazu, dass

  • die Rate bei gleichbleibender Tilgung und Laufzeit höher ausfällt oder
  • der Tilgungsanteil sinkt und sich die Laufzeit entsprechend verlängert.

Gehen Kreditnehmer davon aus, dass der Zinssatz in den folgenden Jahren wieder sinkt, sollten Kreditnehmer eine kurze Sollzinsbindung wählen, um eine dritte Anschlussfinanzierung mit günstigen Konditionen abschließen zu können.

Frühzeitig planen, Angebote vergleichen, Anschlussfinanzierung abschließen

Für Hausbesitzer ist der Ablauf der Zinsbindungsfrist meist mit Stress verbunden. Sie müssen sich um die Umschuldung des Hauskredits kümmern oder bei ihrer Bank eine Prolongation einreichen. Dabei birgt die Umfinanzierung, ob bei der Hausbank oder einem neuen Anbieter, auch viele Möglichkeiten:

Kreditnehmer, die sich frühzeitig mit der Umschuldung befassen, können viel Geld sparen. So lassen sich heute niedrige Zinssätze etwa durch ein Forward-Darlehen sichern. Zudem können verschiedene Angebote für die Anschlussfinanzierung detailliert miteinander verglichen werden. Möglich ist das beispielsweise mit dem kostenlosen und anonymen Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de.

Darüber hinaus besteht für sie die Option, ihren bisherigen Vertrag neu zu gestalten und auf veränderte Lebenssituationen zu reagieren. Beispielsweise stehen aufgrund eines Jobwechsels mehr finanzielle Mittel zur Verfügung, die eine höhere Tilgung und damit eine schnellere Rückzahlung des Darlehens ermöglichen. Oder der Nachwuchs und die damit verbundenen Ausgaben erfordern es, die Rate zu senken. Eventuell steht in den kommenden Jahren die Auszahlung einer Lebensversicherung bevor, die als Sonderzahlung genutzt werden kann. Verbraucher sollten den Ablauf der Sollzinsbindung und die damit einhergehende Anschlussfinanzierung nicht als Ärgernis, sondern als Möglichkeit betrachten, ihr Eigenheim schneller und günstiger abzubezahlen.

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