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Bausparvertrag: Wann lohnt sich der Abschluss und was ist bei der Kündigung zu beachten?

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Bausparvertrag

Die Anzahl der abgeschlossenen Bausparverträge steigt langsam, aber stetig an. Ein Grund dafür scheint das sich langsam erholende Zinsniveau zu sein, das potenzielle Bauherren dazu animiert, langfristige Verträge zu schließen. Sie wollen sich die derzeit noch günstige Zinsen sichern. Allerdings ist es nicht immer sinnvoll oder wirtschaftlich, einen Bausparvertrag abzuschließen. Sparer sollten einige Faktoren beachten.

Das Wichtigste in Kürze

  • je nach Vertrag müssen etwa 40 Prozent der Bausparsumme für die Kreditauszahlung angespart werden.
  • Die Bewertungszahl gibt darüber Auskunft, wann ein Vertrag zuteilungsreif ist.
  • Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag wird nicht unbedingt sofort ausgezahlt, da hier das Solidaritätsprinzip greift.

Was ist ein Bausparvertrag?

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um einen Sparvertrag in Kombination mit einem zinsgünstigen Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Ein Bausparvertrag wird zwischen einer Bausparkasse und einer Privatperson – dem Bausparer – geschlossen. Der Bausparer legt eine Bausparsumme fest, die er ansparen möchte. Dann beginnt die Ansparphase, deren Dauer sich nach der Höhe der monatlichen Sparrate in Bezug auf die Bausparsumme richtet. Ist ein gewisser Prozentsatz der Bausparsumme, etwa 40 Prozent, erreicht, wird der Vertrag zuteilungsreif und der Bausparer kann dieses Geld in eine Immobilie investieren. Die verbleibenden 60 Prozent zahlt der Bausparer über das zinsgünstige Darlehen in monatlichen Raten an die Bausparkasse zurück.

Welche Rolle spielt die Bewertungszahl beim Bausparen?

Die Bewertungszahl wird von Banken als Kriterium festgelegt, um eine gerechte Reihenfolge für die Zuteilung von Bausparverträgen zu gewährleisten. Es gibt zwei Methoden, mit denen diese üblicherweise ermittelt wird: über den Guthabenzins oder die Habensalden.

Der Guthabenzins bezeichnet die Summer alle Zinsen auf das Sparguthaben, die Habensalden beziehen sich auf die Summe aller jeweiligen Guthaben zum Ermittlungszeitpunkt der Bewertungszahl. Verwenden Bausparkassen hohe Bewertungszahlen, wird meist eine Formel genutzt, die alle Habensalden berücksichtigt. Bei niedrigen Bewertungszahlen wird sich in der Regel auf den Guthabenzins bezogen. Im Vertrag ist festgehalten, welche Methode zur Berechnung verwendet wird.

Hat ein Sparer die Bewertungszahl erreicht, ist der Vertrag zuteilungsreif. Die Bausparkassen legen dafür unterschiedliche Berechnungen zugrunde. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank geben darüber Auskunft, welche Mindestbewertungszahl erreicht werden muss. Auch sind dort Angaben darüber zu finden, wie die Bewertungszahl ermittelt wird. Folgende Tabelle informiert über die Mindestbewertungszahl verschiedener bekannter Bausparkassen in Deutschland.

Bausparkasse Mindestbewertungszahl
Wüstenrot 200
Debeka 1200
BHW 33
LBS 44
Schwäbisch Hall 44

Hier wird deutlich, dass jede Bausparkasse ihre ganz eigene Strategie anwendet, um die Bewertungszahl zu ermitteln. Bausparer können bei ihrer Bank einfach nachfragen, welchen Wert sie aktuell erreicht haben. Allerdings wird das Geld nicht sofort ausgezahlt, wenn die Mindestbewertungszahl erreicht ist. Die Bausparkasse entscheidet, wer als nächstes an der Reihe ist. Die Bank prüft dabei die Höhe der angesparten Summe sowie die Vertragslaufzeit. Daraus erstellt sie eine Rangliste und vergibt die zinsgünstigen Gelder dementsprechend. Das so genannte Solidaritätsprinzip hat den Nachteil, dass Bausparer nicht genau wissen, wann sie ihr Geld erhalten. Das erschwert die Bauplanung.

Welche unterschiedlichen Bauspar-Varianten gibt es?

Es gibt drei verschiedene Varianten von Bausparverträgen. Dazu gehören die Bausparsofortfinanzierung, der klassische Sparvertrag und der Bausparvertrag mit Riester-Förderung. Die zuletzt genannte Variante weist wiederum drei Wege auf.

1Bausparsofortfinanzierung: Der Bausparvertrag ist bei dieser Variante ein Baustein im Rahmen einer sofortigen Immobilienfinanzierung für Kunden, die bislang keinen Bausparvertrag hatten. Dabei schließt der Kunde einen Vertrag über einen endfälligen Kredit mit der Bausparkasse. Mit den monatlichen Einzahlungen in den nächsten Jahren werden aber keine Tilgungsraten geleistet, sondern die Raten bauen ein Guthaben in einem Bausparvertrag auf.

Erreicht der Bausparvertrag Zuteilungsreife, löst die freiwerdende Bausparsumme das endfällige Darlehen ab. Diese Variante lässt einem Verbraucher später keinen Handlungsspielraum mehr. Das Darlehen wird mit der Vertragsunterzeichnung fest vereinbart. Aufgrund der langen Zinsbindung, die bei 10 bis 20 Jahren liegen, müssen Bausparer die Konditionen genau überprüfen.

2Klassischer Bausparvertrag: Für Personen mit Wohnungsbauprämienberechtigung, Anspruch auf vermögenswirksame Leistungen oder Arbeitnehmersparzulage ist der klassische Bausparvertrag eine interessante Wahl. Er ermöglicht es in Niedrigzinsphasen, langfristig günstige Konditionen zu vereinbaren und von Prämien zu profitieren. Im Idealfall ist der Bausparvertrag so konzipiert, dass die Bausparsumme hoch, die Zinsen aber niedrig sind.

3Bausparvertrag mit Riester-Förderung: Beim Bausparvertrag mit Riester-Förderung können Bausparer zwischen drei Möglichkeiten wählen. Die erste Möglichkeit ist eine Riester-Rentenversicherung, deren Ansparphase mindestens 20 Jahre andauern sollte und sich auf die Höhe der späteren Rente auswirkt. Die zweite Option ist ein Riester-Fondssparplan, in dessen Rahmen Sparer in Aktien investieren und dabei einen gewissen Schutz vor dem Verlustrisiko genießen. Der Schutz drückt sich darin aus, dass Anbieter von Riester-Fondssparplänen den Sparern eine Garantie auf ihre Einlagen geben müssen. Die dritte Variante ist der Bausparvertrag als Wohnriester. Sie ist dann die richtige Wahl, wenn Verbraucher planen, in absehbarer Zeit (in einigen Jahre) eine Immobilie zu kaufen oder ein Haus zu bauen.

Wann ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Ein Bausparvertrag ist sinnvoll, wenn jetzt oder innerhalb der nächsten Jahre der Kauf oder der Bau einer Immobilie geplant ist. Bausparen ist dann sinnvoll, wenn damit niedrige Zinsen langfristig gesichert werden können. Denn wer heute einen langfristigen Vertrag abschließt, profitiert auch langfristig von niedrigen Zinsen. Das ist besonders dann attraktiv, wenn die Zinsen über das Zinsniveau ansteigen, auf dem der Vertrag abgeschlossen wurde.

Wann sich ein Bausparvertrag lohnt

  • Ein Bausparvertrag lohnt sich, wenn das daran gekoppelte Darlehen zinsgünstiger ist als ein herkömmliches Bauspardarlehen. Allerdings haben niedrige Zinsen den Nachteil, dass die angesparte Summe im Bausparvertrag so gut wie keine Rendite abwirft.
  • Der Abschluss eines Bausparvertrages ist sinnvoll, wenn kurzfristig oder innerhalb weniger Jahre die Anschaffung oder der Bau einer Immobilie geplant ist und davon auszugehen ist, dass sich das Zinsniveau in Deutschland nach oben korrigieren wird.
  • Ebenfalls lohnt es sich, einen Bausparvertrag über kleine Summen abzuschließen, wenn Verbraucher eine Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen nutzen können.

Wann sich ein Bausparvertrag nicht lohnt

  • Ein Bausparvertrag lohnt sich nicht, wenn die vereinbarten Zinsen über dem zu erwartenden Marktniveau liegen. In diesem Fall wäre die Finanzierung über ein gängiges Bankdarlehen die bessere Wahl.
  • Wenig sinnvoll ist der Abschluss eines Bausparvertrags, wenn das angesparte Geld später nicht für den Erwerb einer Immobilie genutzt wird. Dazu sind die Guthabenzinsen zu niedrig und die Bearbeitungsgebühren zu hoch.
  • Verträge mit kleinen Bausparsummen ohne die Inanspruchnahme von Zuschüssen rechnen sich meistens nicht.

Was ist bei der Kündigung eines Bausparvertrages zu beachten?

Grundsätzlich gilt, dass Bausparer mit einer Frist von drei bis sechs Monaten ihren Bausparvertrag kündigen können. Erfolgt die Kündigung allerdings innerhalb der ersten sieben Jahre nach Vertragsabschluss, fällt die staatliche Wohnungsbauprämie weg. Die Wohnungsbauprämie besteht aus einem Zuschuss in Höhe von 45 Euro für Alleinstehende und 90 Euro für Paare, deren zu versteuerndes Einkommen 25.600 Euro (Alleinstehende) oder 51.200 Euro (Paare) nicht überschreitet. Die Prämie fließt, wenn die jährliche Sparleistung in den Bausparvertrag bei 512 Euro (Alleinstehende) oder 1024 Euro (Paare) liegt. Der Bausparvertrag muss für die Anschaffung oder die Errichtung einer selbstgenutzten Immobilie zu Wohnzwecken genutzt werden, soweit er nach dem 31.12.2008 abgeschlossen wurde. Falls die Wohnungsbauprämie wegfallen würde, wäre es ökonomisch sinnvoller, die Bausparsumme nachträglich zu senken oder den Vertrag zu splitten.

Eine Alternative zur Kündigung stellt der Verkauf des Bausparvertrags dar. Bausparer können den Vertrag einfach verkaufen und müssen dabei die Bausparkasse nicht um Erlaubnis bitten. Als Käufer kommt ein Finanzdienstleister in Frage, der allerdings eine gewisse Mindestansparsumme voraussetzt. Eine Abtretung an ein Familienmitglied ist ebenfalls eine denkbare Möglichkeit. Der Vorteil ist in beiden Fällen identisch: Das Geld fließt verhältnismäßig schnell, spätestens nach drei bis vier Wochen ist das Geld auf dem Konto.

Bausparvertrag in der Ansparphase kündigen

Jede Bausparkasse hat in ihren Verträgen festgelegt, wie lang die Kündigungsfrist in der Ansparphase ist. Sie liegt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. Bei einer Kündigung in der Ansparphase wird häufig eine Entschädigungsgebühr berechnet. Sie liegt bei etwa einem halben bis einem Prozent der Bausparsumme. Die Gebühr wird für jeden Monat fällig, der zwischen dem Kündigungstermin und dem Termin einer ordentlichen Kündigung liegt. Verfügen Bausparer beispielsweise über ein Guthaben von 30.000 Euro und werden mit einer Entschädigungsgebühr von einem Prozent pro Monat belastet, beläuft sich die Strafgebühr auf 300 Euro pro Monat. Mit erfolgter Kündigung verfällt der Anspruch auf das ursprünglich vereinbarte zinsgünstige Darlehen. Falls es Bonuszinsen im Vertrag gab, sind auch diese verloren. Bausparer, die die Wohnungsbauprämie bezogen haben, müssen sie zurückzahlen, falls das Geld aus dem Vertrag nicht in eine Immobilie investiert wird. Verwenden sie das Geld aber für Renovierungsarbeiten, Sanierungs- oder Modernisierungskosten, bleibt der staatliche Zuschuss erhalten. Dieser Fall gilt nur, falls der Vertrag mindestens sieben Jahre alt ist.

Bauspar-Angebote vergleichen

gluehbirneOb ein Angebot von einer Bausparkasse günstiger ist als die Finanzierung über ein Bankdarlehen, lässt sich nur über einen konkreten Vergleich ermitteln. FINANZCHECK.de bietet den kostenlosen Kreditvergleich aktuell, unabhängig und kundenorientiert an. Interessenten sollten natürlich den Effektivzinssatz vergleichen, aber auch die weiteren Konditionen nicht außer Acht lassen. Sondertilgungsrecht, tilgungsfreie Phasen und entschädigungsfreie vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sind mitunter Merkmale, die für ein Bankdarlehen und gegen ein Bauspardarlehen sprechen, dessen einziger Vorteil der günstigere Effektivzinssatz ist.

Bausparvertrag oder Kredit?

Der Auszahlungszeitpunkt von Bausparverträgen kann aufgrund der festgesetzten Ansparphase und der zu erreichenden Zuteilungsreife nicht exakt kalkuliert werden. Denn nur, weil die Bewertungszahl erreicht wurde, zahlt die Bausparkasse noch lange nicht das zinsgünstige Darlehen aus. Sie entscheidet nach dem Solidaritätsprinzip, welcher Kunde als nächstes seinen zuteilungsreifen Vertrag nutzen darf. Dieser Aspekt ist im Vergleich mit einem klassischen Bankkredit ein nicht auszugleichender Nachteil.

Die Frage, ob ein Bausparvertrag oder ein Kredit die bessere Wahl ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt Fälle, bei denen die Finanzierung mit einer Bausparkasse empfehlenswert ist. Das gilt beispielsweise bei Modernisierungsmaßnahmen mit einem Volumen unter 50.000 Euro. Der Grund liegt darin, dass Filialbanken wenig Interesse an einer Finanzierung in dieser Größenordnung haben. Sie machen entweder gar kein Angebot oder nur eines mit vergleichsweise ungünstigen Konditionen für den potenziellen Kreditnehmer. Beläuft sich die Kreditsumme auf unter 30.000 Euro, können Bausparkassen ein Darlehen ganz unkompliziert vergeben, ohne eine Grundschuld einzutragen. In einem solchen Fall ist die Bausparkasse die bessere Wahl.

Steht die Entscheidung fest, dass in einigen Jahren eine höhere Summe in eine Immobilie investiert werden soll, ist die Kombination eines Bauspardarlehens mit einem Bankkredit die gängige und oft auch empfehlenswerte Variante. Geht es dabei um eine Erstfinanzierung, fällt der Anteil des Bausparkredits ohnehin verhältnismäßig klein aus. Bei einer Finanzierung von 250.000 Euro und einer Bausparsumme von 50.000 Euro müssen Verbraucher die verbleibenden 200.000 Euro ohnehin noch finanzieren. In solchen Fällen bieten Banken oft bessere Konditionen mit flexibleren Rahmenbedingungen als ein Bausparkredit.

Die Baufinanzierung mit Bausparvertrag planen

hausBausparverträge mit staatlicher Förderung sind lukrative Formen der Baufinanzierung, die sich auch bei niedrigen Bausparsummen lohnen. Wer sich bereits heute über Jahre einen niedrigen Zins sichern will, kann dies auch mit einer Bausparsofortfinanzierung realisieren. Es ist wirtschaftlich nicht sinnvoll, einen Bausparvertrag später für nicht-wohnwirtschaftliche Zwecke zu nutzen, weil die Guthabenverzinsung niedrig und die Abschlusskosten hoch sind – das rechnet sich unterm Strich nicht. Wer sich unsicher ist, ob ein Bausparvertrag oder ein Bankkredit oder eine Kombination daraus für die eigene Immobilienfinanzierung die beste Wahl ist, holt sich im Rahmen der Kreditberatung von FINANZCHECK.de unabhängige Unterstützung.

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