Was ein Festdarlehen ist und worauf Sie dabei achten sollten

Immobilienkredite können grundsätzlich auf zwei Arten getilgt werden: Bei Tilgungsdarlehen wird der Kredit in monatlichen Schritten zurückgezahlt, bei Festdarlehen auf einen Schlag zum Ende der Zinsbindung. Synonym werden Festdarlehen auch als endfällige Darlehen oder Zinszahlungsdarlehen bezeichnet. Kreditgeber bieten solche Kredite meistens nur an, wenn der Kreditnehmer einen Tilgungsersatz als Sicherheit für die Tilgung nachweisen kann. Das kann unter anderem eine Lebensversicherung sein, die während oder zum Ende der Vertragslaufzeit auszahlungsfähig ist.

Das Wichtigste im Überblick

• Das Festdarlehen ist eine Kreditform, die Ihnen eine hohe Planungssicherheit bietet.

• Sie können dabei den Kreditrahmen, wie bei anderen Finanzierungsformen auch, individuell mit Ihrem Kreditgeber vereinbaren.

• Während der Laufzeit müssen Sie jeden Monat nur die Zinsen bedienen und nehmen die vollständige Tilgung erst zum Laufzeitende in nur einer Abschlusszahlung vor.

• Wichtig bei der Aufnahme eines Festdarlehens ist die Zinsfestschreibung.

• Ein Festdarlehen ist nicht zwangsläufig auch ein Festzinsdarlehen. Denn Festdarlehen können sowohl mit variabler Verzinsung als auch mit Zinsbindung abgeschlossen werden.

Festdarlehen: Definition des Begriffs

Es gibt verschiedene Begriffe für diese Art des Darlehens. Dazu gehören:

• Zinszahlungsdarlehen

• Fälligkeitsdarlehen

• Interest-only-Darlehen

• Endfälliges Darlehen

Alle Begriffe beschreiben das Festdarlehen, bei dem sich die Tilgungshöhe durch den festgelegten bzw. momentanen Zinssatz sowie die eigentliche Kredithöhe ergibt. Die Besonderheit dieses Darlehns besteht darin, dass Sie während der Laufzeit nur die Tilgung der anfallenden Zinsen vornehmen. In einer Schlussrate tilgen Sie dann die aufgenommene Summe in einer Zahlung.

Für wen sich die Aufnahme eines Festdarlehens lohnt

Generell sollten Sie nur dann ein Festdarlehen aufnehmen, wenn Sie zum Ende der Laufzeit mit einer größeren Zahlung rechnen können. Beispielsweise durch die Auszahlung einer Kapitalanlage oder einer Lebensversicherung. Denn nur so können Sie gewährleisten, dass Sie die Summe vollständig begleichen können. Ist das nicht der Fall, dann müssen Sie häufig eine kostenintensive Anschlussfinanzierung aufnehmen. Zusammenfassend lohnen sich Festdarlehen unter diesen Voraussetzungen:

• Wenn Sie Kapital sicher anlegen möchten.

• Wenn Sie eine Zwischenfinanzierung benötigen (z. B. wenn die eigene Immobilie erst noch verkauft werden muss, aber bereits ein neues Objekt finanziert werden soll)

• Wenn Sie zum Ablauf des Festdarlehens sicher mit einer Summe rechnen können, die die Summe des Festkredits abdeckt.

Anleger haben Steuervorteile bei Festdarlehen

Der Umstand, dass sich bei einem Festdarlehen um einen Kredit ohne Tilgung handelt macht das Konzept sehr interessant für Anleger. Wenn Sie eine größere Summe als Kapitalanlage fest anlegen möchten, sind Immobilien eine zielführende Option. Allerdings nur dann, wenn Sie die Immobilie wirklich als Kapitalanlage verwenden möchten und nicht selbst nutzen.

Durch die Aufnahme eines Festdarlehens können Sie die monatliche Belastung durch die Zinsen steuerlich absetzen und auch teilweise Zahlungen, die Sie für eine weitere Absicherung vornehmen. Mit der Summe des Festdarlehens können Sie nicht nur die Immobilie erwerben, sondern auch Modernisieren. Dadurch steigt der Wert Ihrer Investition kontinuierlich an. Allerdings sollten Sie vorab kalkulieren, ob der Gewinn höher ist als die Tilgung. Vergessen Sie dabei nicht, die Summe der Restschuld miteinzukalkulieren sowie investitionsbedingte Risikofaktoren.

Zentral sind bei Festdarlehen diese Vor- und Nachteile

Grundsätzlich hört sich die Vorstellung „Kredit ohne Tilgung und nur Zinsen“ sehr gewinnbringend an, insbesondere, wenn Sie mit einem festgelegten Zinssatz rechnen können. Jedoch gibt es einige Vor- und Nachteile, die Sie berücksichtigen sollten:

• Das Festdarlehen eignet sich besonders für Kapitalanleger.

• Sie erwerben mit dem Abschluss eines Festdarlehens eine höhere monatliche Flexibilität.

• Besonders interessant ist für Sie das Festdarlehen, wenn Sie eine Immobilie als Investitionsobjekt erwerben möchten.

• Sie sollte die Möglichkeit haben, um die Schlussrate sicher in einer Zahlung zu leisten, da sonst hohe Zusatzkosten auf Sie zukommen.

• Als Darlehensart für individuelle Bedürfnisse ist das Festdarlehen weniger gearbeitet.

Der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Festdarlehen

Bei der Wahl der richtigen Finanzierung ist es häufig hilfreich, wenn Sie sich vorab Beispielberechnungen ansehen können. So können Sie genauer absehen, wo die Unterschiede der beiden genannten Finanzierungstypen liegen. 

Die Differenz zwischen einem Annuitätendarlehn und einem Festkredit liegt also in diesem Beispiel bei 18.505,83 Euro, die Sie bei einem Kredit ohne Tilgung zusätzlich zahlen müssen. Aufgrund dessen, dass diese Zahlung nur durch den Vergleich der Zinsraten ersichtlich ist, ist Ihnen vielleicht nicht direkt bewusst, wie viel mehr Sie investieren müssen.

Mit dem Zinssatz kalkulieren

Ein Fallstrick bei einem Festdarlehen ist der Zinssatz. Denn wenn Sie mit dem aktuellen Zinssatz arbeiten, kann dieser während Ihrer Kreditlaufzeit erheblich schwanken. Zwar haben Sie dadurch eine höhere Flexibilität und die Chance, dass der Zinssatz sinkt. Jedoch kann dieser auch nachhaltig steigen. Deshalb lohnt es sich, den Zinssatz festlegen zu lassen.

• Ein Festdarlehen mit festem Zinssatz nennt man Festzinsdarlehen.

• Die Konditionen vereinbaren Sie rechtssicher mit Ihrem Gläubiger vor Vertragsabschluss.

• Bei der Kalkulation mit einem festen Zinssatz bietet sich die Aufnahme eines Festdarlehens in einer Niedrigzinsphase an.

• Besonders wichtig ist Ihre Kalkulation mit Zinsbindung bei einem Festkredit, da hier die Restschuld nicht kontinuierlich abnimmt. Dadurch ist Ihr Risiko bei schwankenden Zinsen signifikant höher als bei einem Tilgungsdarlehen.

Legen Sie die Konditionen für die Sondertilgung vorab fest

Um das Festdarlehen für Sie attraktiver zu machen, sollten Sie in Ihren Vertragskonditionen die Möglichkeiten einer Sondertilgung festhalten. Denn dadurch halten Sie sich die Option offen, Zinsen einzusparen und dadurch die Gesamtkosten des Festkredites nachhaltig zu reduzieren. Generell bieten Ihnen die Banken dabei diese drei Varianten an:

1. Wenn Sie ein Festdarlehen mit variablen Zinssatz abgeschlossen haben, dann sollten Sie jederzeit, mit einer Frist von drei Monaten, kündigen können. So sichern Sie sich gegenüber einen massiv gestiegenen Zinssatz ab und können gegebenenfalls umschulden.

2. Haben Sie sich für ein Festdarlehen mit einer Zinsbindung und einer Laufzeit von maximal 10 Jahren entschieden, dann haben Sie rechtlich keine Möglichkeit zur Sondertilgung. Aufgrund dessen sollten Sie individuelle Regelungen in Ihrem Vertrag festhalten lassen.

3. Wenn Sie sich für die Zinsbindung und eine Laufzeit von mehr als 10 Jahren entschieden haben, dann bietet Ihnen Ihr Gläubiger die Option, den Kredit jederzeit zu kündigen. Allerdings müssen Sie dabei eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten.

Häufig gestellte Fragen

Lohnen sich Sondertilgungen im Vertrag bei Festdarlehen?

Ja - Sie sollten sich auf jeden Fall das Recht auf zusätzliche Rückzahlungen sichern. Denn je länger das Festdarlehen läuft, desto mehr müssen Sie an Zinsen finanzieren. Um bares Geld einzusparen, sollten Sie sich die Möglichkeit einer frühzeitigen Ablösung Ihres Festdarlehens durch Sondertilgungen offenhalten.

Eignet sich das Festdarlehen für den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie?

Eher nicht. Für den Erwerb eines Eigenheimes gibt es andere Varianten der Baufinanzierung, die mit weniger Risiko behaftet sind. Zudem können Sie bei einer selbstgenutzten Immobilie die steuerlichen Vorteile, die das Festdarlehen attraktiv machen, nicht ausschöpfen.

Ist ein Festdarlehen einem Annuitätendarlehen vorzuziehen?

Es gibt Situationen, beispielsweise den Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage, in denen sich ein Festdarlehen bezahlbar macht. Jedoch müssen Sie immer bedenken, dass Sie bei einem Festdarlehen mehr Gesamtschuld tilgen, da sich der Zinssatz an der Restschuld orientiert. Da diese bei einem Annuitätendarlehen konstant abnimmt, nimmt auch die Zinsbelastung kontinuierlich ab. 

Sind Festdarlehen und Festzinsdarlehen identisch?

Nein. Obwohl die Bezeichnungen sich ähneln, ist damit nicht derselbe Kredittyp gemeint. Denn bei einem Festdarlehen wird der Zeitpunkt des Kredits bestimmt und bei einem Festzinsdarlehen, der Zinssatz. Allerdings kann, je nach vertraglichen Konditionen, ein Festdarlehen zum Festzinsdarlehen werden und auch umgekehrt.