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In Ihre Immobilienfinanzierung sollten Sie 20 Prozent Eigenkapital einbringen

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Eigenkapital

Eigenkapital ist für Baudarlehen die wichtigste Säule der Finanzierung. So gehören ganz klassisch das eigene Ersparte, Bankguthaben oder Wertpapierdepots dazu. Aber auch andere Vermögenswerte können bei einer Baufinanzierung mit angerechnet werden. Denn: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, umso günstiger ist der für den Restbetrag aufgenommene Kredit. Welche Arten von Eigenkapital die Konditionen einer Baufinanzierung beeinflussen, worauf genau geachtet werden sollte und ob es überhaupt ohne die eigenen Mittel geht, erläutern wir hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eigenkapital ist nicht gleich Eigenkapital: Es kommt darauf an, wie es zur Beleihung und Absicherung eines Kredits verfügbar ist.
  • Neben den klassischen eigenen Mitteln wie dem Ersparten und Kontoguthaben können unter anderem auch Eigenleistungen beim Eigenheimbau als Eigenkapital eingebracht werden.
  • Das seit dem 18. September 2018 gestartete Baukindergeld kann zwar nicht als Eigenkapital angerechnet werden, hilft aber bei Sondertilgungen und den Kreditkosten.
  • Banken sind heute flexibler und fordern nicht strikt zwischen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bei einer Kreditfinanzierung. Dennoch gilt: Je mehr, desto besser.
  • Vorsicht: Ganz ohne Eigenkapital geht es eventuell auch, aber jeder Kredit ist dann ziemlich teuer und riskant, wenn die Banken ihr Einverständnis geben.

Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapital und Fremdkapital?

Die Finanzierung der eigenen Immobilie ist in der Regel nicht vollständig aus eigenen Mitteln zu stemmen. Aus diesem Grund nehmen Bauherren oder Käufer zusätzlich noch einen Kredit auf (Fremdkapital). Beide Mittel zusammen ergeben die komplette Finanzierung, wobei folgende Unterschiede zwischen den Varianten bestehen:


Eigenkapital Fremdkapital
Rechtlich: Besitz Schuldverhältnis
Kosten: Keine Zinszahlungen an die Bank
Auswirkungen auf Kredit: Senkung der Kosten Erhöhung der Kosten
Bedarf an Sicherheiten: Keine Hoher Bedarf

Was gehört zum Eigenkapital?

Steht eine Baufinanzierung an, muss sich ein privater Kreditnehmer immer fragen, was und wie viel Eigenkapital er einbringen kann. Mit diesen Arten von Eigenkapital kann er bei einer Bank punkten:

1. Erspartes

An erster Stelle zählt für die kreditgebende Bank das selbst Ersparte als Eigenkapital. Es ist sofort oder schnell verfügbar. Unmittelbar zum Eigenkapital zählen hier:

  • Sparkonten, wie Tages- und Festgelder mit schneller Verfügbarkeit
  • Fondssparpläne
  • Aktien und andere Wertpapiere
  • Edelmetall-Depots oder Goldreserven

2. Grundstücke

Ein bereits vorhandenes Grundstück zählt entsprechend seinem Verkehrswert als Eigenkapital. Allerdings muss es ohne eingetragene Belastungen, also schuldenfrei, sein. Weitere Bedingung ist der alleinige Besitz.

3. Lebensversicherung

Hier zählt der Rückkaufwert, der wie Eigenkapital auf die Sicherheiten angerechnet werden kann. Alternativ dazu kann die Lebensversicherung an die Bank abgetreten werden. Ein Verkauf ist dann nicht nötig.

4. Arbeitgeberdarlehen

Liegt formal ein Darlehensvertrag zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber vor, kann der meist zinsgünstige Kredit vom Chef als Eigenkapitalersatz für die anstehende Baufinanzierung genutzt werden.

5. Verwandtendarlehen

Das in der Form und Auszahlung formlose Darlehen zwischen Verwandten hilft auch bei der Eigenkapitalbeschaffung. Der Kredit im Privaten ohne irgendwelche Bonitätsprüfungen und Sicherheiten muss auch nicht gegenüber dem Kreditgeber angezeigt werden.

6. Eigenleistungen

Wer handwerklich geschickt ist, kann als Bauherr selbst Arbeiten an seinem neuen Eigenheim einbringen. Diese Eigenleistungen, im Branchenjargon auch „Muskelhypothek“ bezeichnet, helfen die Baukosten zu senken. Daher werden sie auch beim Eigenkapital angerechnet. Banken schauen aber genau nach und akzeptieren oft nur noch fünf bis zehn Prozent der Baukosten als Eigenleistungen. Bei ausgebildeten Handwerkern kann es bis zu 15 Prozent geben.

7. Wohnriester

Die für die Riester-Rente bereits eingezahlten Gelder werden von den Banken angerechnet. Bedingung: Die Riester-Beiträge müssen nach 2010 geleistet worden sein.

8. Bausparguthaben

Die grundsätzlich nachrangigen Bauspardarlehen gelten mit Blick auf den Beleihungswert auch als Eigenkapital. Allerdings rechnen Banken in der Regel nur die in der sogenannten Ansparphase eingezahlten Gelder als Eigenkapital an. Die Beträge aus der späteren Darlehensphase zählen nicht dazu.

9. Sonstige

Neben den üblichen Eigenkapitalarten könnten ersatzweise in einem Kreditgespräch auch diese persönlichen Vermögenswerte angesprochen werden:

  • öffentliche Zuschüsse (z. B. Darlehen, KfW-Förderungen)
  • andere Kapitalanlagen
  • veräußerbare Anteile (Unternehmen, Genossenschaften etc.)
  • wertvolle Sachen (u. a. Kunstobjekte, Oldtimer sowie Sammlungen mit Wertgutachten)
  • anstehende Schenkungen oder Vorauserbschaften
  • fällige oder vollstreckbare Forderungen gegen Dritte

Je mehr Wert diese Vermögenswerte haben und je besser sie verkäuflich oder verfügbar sind, um so höher ist ein möglicher Beleihungswert. So können diese Vermögenswerte als zusätzliche Sicherheiten anerkannt werden. Dann ist eine Finanzierung noch stabiler aufgebaut, was für den Kreditnehmer günstigere Konditionen bedeutet.

Aktuell: Zählt das Baukindergeld als Eigenkapital?

gluehbirne Vorweg: Weil das seit dem 18. September 2018 gestartete Baukindergeld nur nachträglich in jährlichen Raten ausgezahlt wird, kann es bei einer Baufinanzierung anfänglich nicht als vorhandenes Eigenkapital angerechnet werden. Dennoch kann der staatliche Zuschuss als Eigenkapitalersatz dienen. Außerdem hilft es später bei der jährlichen Tilgung der Baufinanzierung.

Der nicht rückzahlbare Zuschuss in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr läuft nach der Bewilligung über zehn Jahre und erhöht damit das Haushaltseinkommen der Familien. Das sind für eine vierköpfige Familie nach 10 Jahren 24.000 Euro. Familien mit drei Kindern erhalten sogar 36.000 Euro, wenn der Nachwuchs mit den Eltern in einem erstmals erworbenen neuen Eigenheim bis zum 18. Lebensjahr dort lebt.

Da das Baukindergeld für junge Familien mit zu versteuerndem Jahreseinkommen unter 90.000 Euro (1 Kind) am Ende erhebliche Summen erreicht, kann bei der Kreditvergabe der Beleihungswert der Immobilie gesenkt werden. Experten haben ausgerechnet, dass dadurch die Hypothekenzinsen um etwa 0,25 Prozent geringer ausfallen können. Außerdem: Haben die Bezieher von Baukindergeld per Kreditvertrag ein Sonderkündigungsrecht, können sie den von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährten Zuschuss direkt für die Schuldentilgung verwenden. Das senkt die Laufzeit des Baukredits. Insgesamt zahlen die Familien damit auch weniger Zinsen.

Fremdkapital: Was kommt in Frage?

Alles, was bei einer Baufinanzierung an eigenen Mitteln nicht vom Kreditnehmer eingebracht werden kann, ist fremdes Kapital. Es muss von Dritten eher langfristig zur Finanzierung bereitgestellt werden. In Frage kommen dafür:

  • Hypotheken und Kredite von Banken
  • zweckgebundene Kredite von öffentliche Förderbanken (KfW)
  • Arbeitgeberdarlehen von Unternehmen
  • private Geldgeber

In der Regel lassen sich die Fremdkapitalgeber ihren Dienst vom Kreditnehmer mit Zinsen bezahlen. Dabei gilt: Je unsicherer die vollständige Rückzahlung des geliehenen Geldes (Bonität, Ausfallrisiko) ist und je niedriger die Rückzahlungsraten (Tilgung) sind, desto höher fallen die zu zahlenden Zinsen aus.

Anders ist es bei Arbeitgeberdarlehen: Die Verzinsung ist oft abhängig von der Dauer der Betriebszugehörigkeit. Je länger der Mitarbeiter für das Unternehmen gearbeitet hat, umso günstiger ist der Kredit vom Chef zu haben. Einen Sonderfall stellen private Geldgeber dar: Freunde und Verwandte verzichten natürlich oft auf die Zahlung von Zinsen und sind großzügig bei den Rückzahlungsbedingungen.

Auswirkungen von Eigenkapital auf die Finanzierung

Die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals bestimmt ganz wesentlich die Bedingungen eines Immobiliendarlehens. Denn für die Bank ist es ein Risikofaktor: Bringt der Kreditnehmer wenig Eigenkapital ein, ist das Risiko für die Bank höher, dass sie ihr Geld nicht vollständig zurück bekommt. Das lässt sich die Bank mit einem höheren Zinssatz vom zukünftigen Bauherrn bezahlen. Der Zusammenhang wird am Beispiel der Zinsaufschläge deutlich, die oft je nach Höhe des Fremdkapitalanteils (Beleihung) bei den Kauf- oder Baukosten so ansteigen können:


Eigenkapital Fremdkapital
Rechtlich: Besitz Schuldverhältnis
Kosten: Keine Zinszahlungen an die Bank
Auswirkungen auf Kredit: Senkung der Kosten Erhöhung der Kosten
Bedarf an Sicherheiten: Keine Hoher Bedarf

Im Bereich über 80 Prozent Beleihung sind die Zinsaufschläge besonders kräftig. Ein Beispiel der Zeitschrift „Finanztest“ (04/2018) zeigt es deutlich. Hier sind zwei aktuelle Kreditangebote mit 15-jähriger Zinsbindung in Bezug auf die gesamte Zinsbelastung des Kreditnehmers miteinander verglichen worden:

  • So zahlt der Kunde für einen 165.000 Euro-Kredit bei 82,5 Prozent Beleihung und einem Sollzins von 1,85 Prozent (effektiv 1,89 Prozent) am Ende insgesamt 34.500 Euro Zinsen.
  • Ist der Kreditbetrag nur 5.000 Euro niedriger (160.000 Euro), werden unterm Strich lediglich 29.086 Euro Zinsen berechnet.
  • Das bedeutet: Mit nur 5.000 Euro mehr Eigenkapital erspart sich der Kreditnehmer 5.452 Euro Zinsen.

Tipp: Zinskosten von der Steuer absetzen

Nutzen Kapitalanleger ein Immobiliendarlehen mit hohen Zinszahlungen, um eine vermietete Immobilie zu erwerben, so kann sich das für sie auch aus steuerlichen Gründen lohnen. Vorausgesetzt, sie zahlen hohe Steuersätze, kann es sinnvoll sein, weniger Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einzubringen. Dadurch lassen sich die höheren Zinszahlungen bei der Steuer als Werbungskosten geltend machen.

So viel Eigenkapital sollten Kreditnehmer mitbringen

Die alte Regel, dass mindestens 20 Prozent bis 30 Prozent des Kaufpreises aus dem Eigenkapital des Kreditnehmers finanziert werden müssen, gilt heute nicht mehr grundsätzlich – sollte aber noch immer als Anhaltspunkt genutzt werden. Die Kreditvergaben der Banken sind in diesem Punkt flexibler geworden. Hin und wieder werden Immobilienkäufe von den Banken unter bestimmten Bedingungen auch zu 100 oder etwa 110 Prozent bewilligt.

Allerdings gehen Banken in der Regel bei Immobilienfinanzierung immer noch nach dem klassischen Muster vor: Der wichtigste Anhaltspunkt ist und bleibt der Kaufpreis sowie der Marktwert einer Immobilie. Dabei dient das Haus oder die Wohnung als Sicherheit. Sie werden je nach Kreditwürdigkeit, vorhandenem Eigenkapital des Kunden oder der Laufzeit des Kredits beliehen.

Und: Grundsätzlich sind die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer oder Notar- und Grundbuchgebühren selbst bei einer Vollfinanzierung der Bank nicht enthalten. Sie müssen also aus dem Eigenkapital des Kunden bezahlt werden. Nach aktuellen Schätzungen betragen diese in den einzelnen Bundesländern zwischen 9,0 bis 15,0 Prozent des Kaufpreises. Außerdem können auch noch überraschende Kosten nach einem Immobilienkauf zum Beispiel durch den Umzug, Transport, durch Nachzahlungen oder Reparaturen hinzukommen. Das finanzielle Polster sollte also darüber hinaus ausreichen.

zahnrad-mensch Tipp: Die Experten des FINANZCHECK.de-Beratungsteams geben Ihnen gerne unter Tel.: 0800 433 88 77 dazu weitere Hinweise. Die kostenlose Beratung ist von Montag bis Sonntag von 08.00 bis 20.00 Uhr erreichbar.

Beispiel: Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

Wie sich Zinssätze und die Kosten bei einer Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital entwickeln, verdeutlicht diese Tabelle:


Baufi* mit Eigenkapital 100-Prozent-Finanzierung
Kaufpreis 290.000 € 290.000 €
Darlehensbetrag 232.000 € 290.000 €
Eigenkapital 58.000 € 0, €
Effektiver Jahreszins 1,71 % 2,15 %
Zinslast pro Jahr 3.867,70 € 6.100,78 €
Gezahlte Zinsen nach 10 Jahren 49.296,22 € 77.414,03 €

*) Sollzinsbindung: 15 Jahre, anfänglicher Tilgungssatz 2,00 Prozent

Nicht ohne Risiko: Wann ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Generell ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht zu empfehlen. Denn diese weist für Kreditnehmer gewisse Nachteile auf:

  • Zunächst ist die monatliche Belastung mit Zins und Tilgung besonders hoch.
  • Außerdem sollte ein sicheres und hohes Einkommen über einen längeren Zeitraum garantiert sein.
  • Nicht nur, dass das Darlehen länger laufen wird. Am Ende verbleibt auch eine viel höhere Restschuld, die mit einer Anschlussfinanzierung getilgt werden muss.

Allerdings kann es aus steuerlichen oder anderen Gründen sinnvoll sein, den Baukredit vollständig mit einer teuren Vollfinanzierung abzuschließen. Dann müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit Banken eine nicht gerade übliche Vollfinanzierung ohne Eigenkapital akzeptieren. Zudem gilt es, diese Gründe detailliert mit dem eigenen Steuerberater zu besprechen.

Kreditangebote miteinander vergleichen

Eigenkapital ist ein wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung. Ohne geht es zwar auch, was sich aber nicht unbedingt empfiehlt. Für den Kreditnehmer bedeutet es neben Risiken auch erhebliche Kosten. Diese sind grundsätzlich umso höher, je weniger Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht wird.

Das kann jeder Kreditnehmer selbst durch eine unverbindliche Anfrage mehrerer Angebote über Kreditrechner und Kreditvergleiche testen. Bei FINANZCHECK.de können unter dem Menüpunkt „Baufinanzierung“ passende Kreditangebote gesucht und verglichen werden. Dazu müssen nur einige Angaben in das Formular eingetragen werden:

  • Nettodarlehensbetrag
  • Objektart
  • Beschäftigungsverhältnis
  • Verwendungszweck (Immobilien)
  • Persönliches Einkommen
  • Persönliche Daten

Auf dieser Datengrundlage ist es möglich, passgenaue Angebote für den Kreditnehmer einzuholen. Zusätzlich dazu erfolgt auch eine telefonische, ausführliche Beratung zum gewünschten Vorhaben.