Alles rund um das Hypothekendarlehen: Definition, Tipps & Vergleich

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Hypothekendarlehen

Der Begriff Hypothek bedeutet wörtlich übersetzt Unterpfand. Somit ist die Hypothek genau wie die Grundschuld eine Sicherheit für einen Kredit, wobei es sich meistens um einen Immobilienkredit handelt. Beide Sicherheiten, Grundschuld und Hypothek, werden unter dem Begriff Grundpfandrecht zusammengefasst.

Hypothekendarlehen: Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht.
  • Hypothekenzinsen werden im Grundbuch eingetragen.
  • Eine Hypothek wird automatisch gelöscht, wenn das Hypothekendarlehen abgelöst ist.
  • Ein Hypothekendarlehen wird nur selten vergeben, üblich sind Grundschulddarlehen.

Was ist ein Hypothekendarlehen und wie funktioniert es?

Ein Hypothekendarlehen bezeichnet einen Kredit, der über eine Hypothek oder eine Grundschuld – das Grundpfandrecht auf eine Immobilie oder ein Grundstück – abgesichert ist. Die Höhe der Hypothekenabsicherung hat einen veränderlichen Wert, welcher fest an die Höhe des Kredits gekoppelt ist. Bezahlen Schuldner ihren Kredit in regelmäßigen Raten ab, so sinkt auch der Wert der Hypothek ratenweise. Sobald der Kredit getilgt ist, wird die Hypothek gelöscht.

Ein Beispiel: Ein Kreditnehmer nimmt ein Darlehen über 250.000 Euro auf und sichert dieses über eine Hypothek ab. Der Wert der Hypothek selbst liegt dann ebenfalls bei 250.000 Euro. Nach einem Jahr hat der Kreditnehmer bereits 15.000 Euro seines Kredits getilgt, sodass die Restschuld bei 235.000 Euro liegt. Auch die Hypothek ist jetzt um 15.000 Euro reduziert.

Die Praxis zeigt, dass nur wenige Kredite mit einer Hypothek abgesichert werden. Üblich ist die Grundschuld. Das hat einen praktischen Grund: Die Grundschuld wird einmal im Grundbuch eingetragen und bleibt dort bestehen. Das bedeutet, dass sie wiederholt als Sicherheit genutzt werden kann, ohne zusätzliche Arbeit und Kosten zu verursachen. Eine Hypothek muss immer wieder neu ins Grundbuch eingetragen werden und kostet jedes Mal Zeit und Geld.

Hypothekenzinsen werden ins Grundbuch eingetragen

Nicht nur die eigentliche Hypothek, sondern auch die vom Kreditnehmer zu zahlenden Zinsen werden in das Grundbuch eingetragen. Es handelt sich dabei ausdrücklich um den Sollzinssatz. Er unterscheidet sich in der Regel von dem Zinssatz im Kreditvertrag, weil der Sollzinssatz ausschließlich Kosten für die Überlassung des Darlehens beinhaltet. Weitere Kreditnebenkosten sind nicht inkludiert.

Was passiert mit der Hypothek, wenn der Kredit nicht abbezahlt werden kann?

Kommt es dazu, dass der Kreditnehmer den an die Hypothek gekoppelten Kredit nicht mehr bedienen kann, kann die Bank den Rechtsweg beschreiten, der in einer Zwangsvollstreckung mündet. Kann der Schuldner die Restschuld nicht bezahlen, läuft es auf eine Zwangsversteigerung hinaus.

Bei der Zwangsversteigerung wird ein Erlös erzielt, der an die Bank zum Ausgleich der Schulden geht und, falls vorhanden, die Forderungen anderer Gläubiger bedient. In diesem Zusammenhang sind die Einträge im Grundbuch von zentraler Bedeutung:

  • Zum einen steht dort eine Rangliste der Gläubiger. Wer an erster Stelle steht, wird zuerst bedient, wer an zweiter Stelle steht, ist als nächster dran.
  • Die Bank bekommt allerdings nicht automatisch den kompletten Erlös aus der Zwangsversteigerung. Der eingetragene Zinssatz zur Hypothek legt fest, welcher Betrag auszahlungsfähig ist.

Beispiel: Eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro ist mit einem Zinssatz von 6 Prozent eingetragen. Das bedeutet, dass höchstens 106.000 Euro im Jahr beansprucht werden können.

Was beeinflusst die Hypothekenzinsen meines Darlehens?

Der Hypothekenzins wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Die Höhe des allgemeinen Zinsniveaus für Bau- und Immobilienkredite hängt mit den Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefe zusammen. Dieser Wert ist marktabhängig und als Ausgangsgröße für Hypothekenzinsen zu verstehen. Anknüpfend daran kalkulieren Banken ihre individuellen Angebote in Abhängigkeit von den persönlichen und finanziellen Faktoren eines Kreditnehmers.

Einflussfaktor Beschreibung
Einkommensart Die Art der Beschäftigung bzw. der beruflichen Situation ist ein Aspekt, der den Hypothekenzins beeinflusst. Je gefestigter die Einkommenssituation ist, desto günstiger der Zinssatz.

Hypothekendarlehen für Rentner werden in der Regel mit einem höheren Zinssatz belegt, da das Kreditausfallrisiko (z. B. durch Krankheit und den damit verbundenen Kosten oder Sterblichkeit) höher ist, als vergleichsweise bei einem jungen Angestellten oder Beamten in seinen Dreißigern.
Bonität Zudem spielt die Bonität eine Rolle. Die Bank überprüft die Vermögens- und Einkommenssituation, wobei die Finanzinstitute unterschiedliche Maßstäbe anlegen. Die Einstufung der Bonität – gut, durchschnittlich oder schlecht – wirkt sich auf den Zinssatz aus. Je besser die Bonität bewertet wird, desto günstiger fällt der Zinssatz aus.
Standort der Immobilie Auch der Standort der Immobilie nimmt mitunter Einfluss auf den Zinssatz. Einige Banken finanzieren häufig Bauvorhaben in ihrem Einzugsgebiet.
Nutzung der Immobilie Falls die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken dient, werden andere Maßstäbe angelegt, als wenn die Immobilie fremdvermietet wird. Zinssätze für ein vermietetes Objekt können deutlich höher ausfallen, weil andere Risikofaktoren eine Rolle spielen.
Kreditsumme Manche Banken verlangen für vergleichsweise geringe Kreditsummen höhere Zinssätze. Umgekehrt gilt, dass höhere Darlehenssummen die Hypothekenzinsen im Vergleich dazu mindernd beeinflussen.
Eigenkapital Die Eigenkapitalquote wirkt sich auf den Zinssatz aus. Je höher diese ist, desto geringer fallen die Zinsen aus.
Zinsbindung Der Zinsbindungszeitraum ist ein weiterer Aspekt mit Auswirkungen auf den Zinssatz. Lange Zinsbindungsfristen sorgen für einen günstigeren Zinssatz.
Tilgung Wenn Kreditnehmer eine hohe Tilgung vereinbaren, begünstigt das den Zinssatz.
Sondertilgungen Jährliche Sondertilgungen und bis zu zwei Tilgungssatzwechsel sind bei den meisten Banken kostenfrei. Mitunter werden Aufschläge auf den Zinssatz erhoben, wenn die Häufigkeit der gewünschten Inanspruchnahme das übliche Maß übersteigt.

Hypothekendarlehen für Rentner

Ein Sonderfall stellt das Hypothekendarlehen für Rentner dar. Kreditgeber schlagen Prozentpunkte auf den Zinssatz für „Seniorendarlehen“ auf, weil die Sterblichkeitswahrscheinlichkeit höher ist als bei jungen Darlehensnehmern. Zudem können Krankheitskosten vergleichsweise hohe Beträge entstehen lassen, die Rentner von ihren Einnahmen bestreiten müssen. Da sie in der Regel keine oder nur eingeschränkte Möglichkeiten haben, etwas zur Rente hinzu zu verdienen, droht der Zahlungsausfall.

Tipp: Eine solche Situation können Rentner umgehen, indem sie einen zweiten Kreditnehmer oder einen Bürgen mit in den Vertrag aufnehmen. Das können zum Beispiel die eigenen Kinder sein. Sind diese mit eingetragen, wirkt sich das günstig auf den Zinssatz aus, weil die Bank damit eine werthaltige Alternative bei Zahlungsschwierigkeiten hat.

Wie führe ich einen Hypothekenzinsen-Vergleich durch?

Um einen Hypothekenzinsen-Vergleich durchführen zu können, sind Angebote mehrerer Finanzinstitute erforderlich. In den Angeboten wird unter anderem der effektive Jahreszins aufgeführt. Dieser inkludiert alle Kosten in Zusammenhang mit dem Hypothekendarlehen. Somit ist der Effektivzinssatz die Hauptgröße, die in einem Hypothekendarlehen-Vergleich berücksichtigt werden sollte. Diese Faktoren werden im Effektivzins einberechnet:

  • Sollzins
  • Kosten für Restschuldversicherung
  • Bereitstellungsgebühren/-zinsen
  • Weitere Bearbeitungsgebühren
  • Wertschätzungsgebühren

Angebote unterschiedlicher Banken lassen sich online anfordern. Dazu geben Interessenten die wichtigsten Eckdaten wie z. B. die Höhe des Darlehens, Laufzeit, geplante monatliche Belastung sowie einige persönliche Informationen an. Anhand dieser Daten können sie bereits einen ersten Vergleich verfügbarer Hypothekendarlehen vornehmen.

Hypothekendarlehen-Rechner zur Orientierung

Ein konkretes Angebot mit verbindlichen Konditionen ergibt sich erst, wenn ein Baufinanzierer alle erforderlichen Informationen erhalten und geprüft hat. Nur unter Beachtung sämtlicher persönlicher und finanzieller Rahmendaten können Kreditinstitute eine maßgeschneiderte Offerte machen.

Potenzielle Kreditnehmer können unabhängig davon mit einem Hypothekenrechner die Zinsen näherungsweise berechnen. Dazu geben sie in erster Linie die wesentlichen Rechengrößen wie Darlehenssumme, Tilgungssatz, Laufzeit, Zinssatz und/oder monatliche Belastung ein und lassen den Rechner das Hypothekendarlehen berechnen. Wer sich intensiv mit einem Rechner für Hypothekendarlehen beschäftigt, kann die Auswirkungen einzelner Änderungen direkt verfolgen. Wird die Laufzeit verändert, ändern sich zum Beispiel die Höhe der Rate und eventuell auch der Zinssatz. Wird die Ratenhöhe angepasst, wirkt sich das unter Umständen auf den Zinssatz und mit Sicherheit auf die Laufzeit aus.

Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen, um ein Hypothekendarlehen zu erhalten?

Um ein Hypothekendarlehen zu erhalten, müssen zunächst einmal die Grundvoraussetzungen stimmen. In der Regel gilt, dass Antragsteller einen Wohnsitz in Deutschland haben und mindestens 18 Jahre alt sein müssen. Eine Vorasusetzung ist auch ist ein festes Einkommen in angemessener Höhe.

Je nach Bank müssen Kreditnehmer ein bestimmtes Maß an Eigenkapital – meist zwischen 15 und 25 Prozent des Kauf- oder Baupreises – einbringen und den Kapitaldienst leisten können. Das heißt, dass sie ihre Einnahmen und Ausgaben nachweisen und darlegen müssen. Damit bezeugen sie, dass sie die monatliche Belastung eines Kredits dauerhaft schultern können.

Umschuldung und Kündigung eines Hypothekendarlehens

Die Kündigung eines Hypothekendarlehens ist in den meisten Fällen mit Kosten verbunden. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung soll Banken die entgangenen Hypothekenzinsen ersetzen, die bei vorzeitiger Beendigung des Vertrags entstehen. Darlehensnehmer sollten sich deshalb vorab ausrechnen lassen, wie teuer eine Kündigung werden würde. Der Gesetzgeber hat jedoch eine Möglichkeit geschaffen, die Darlehensnehmer nach 10 Jahren Laufzeit beanspruchen können. Unabhängig von der Zinsbindungsfrist können sie ein Hypothekendarlehen nach 10 Jahren Laufzeit kostenfrei kündigen und es beispielsweise umschulden oder komplett ablösen. Diese Variante ist von Interesse, wenn die Zinsen in den vergangenen Jahren gesunken sind.

handy-geldKreditnehmer sollten vor einer Umschuldung unbedingt einen Kreditvergleich durchführen. So können bis zu mehrere hundert oder tausend Euro eingepart werden. Auf FINANZCHECK.de steht dieser kostenlos und unverbindlich zur Verfügung. FINANZCHECK.de-Kreditexperten helfen Kreditnehmern dabei den besten Kredit für die individuelle Situation zu finden.

Tipp: Entscheiden sich Kreditnehmer für ein Forward-Darlehen, also ein Darlehen, dass erst in einigen Monaten ausgezahlt wird, können sie sich schon heute die niedrigen Zinsen für die Zukunft sichern. Forward-Darlehen sind bis zu 36 Monate (= 3 Jahre) im Voraus zu bekommen, wobei die Regel gilt: Je länger der Zeitraum vor der Auszahlung, desto höher der Zinssatz. Ein Forward-Darlehen ist dann eine lohnenswerte Alternative, wenn die Hypothekenzinsen in Zukunft voraussichtlich über den im Vertrag vereinbarten Zinssatz steigen.