Finanzierungsplan

Wer bei einer Immobilienfinanzierung nichts dem Zufall überlassen will, wird den Eigenheimbau oder den Immobilienkauf am besten mit einem Finanzierungsplan vorbereiten. Durch den Plan verschaffen sich künftige Immobilienbesitzer zunächst einen Überblick über vorhandenes Eigenkapital und das benötigte Fremdkapital. Auf dieser Basis kann dann wiederum der Kredit inklusive Tilgungsrate und Co. berechnet werden, der zur Finanzierung des Vorhabens aufgenommen werden muss.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Finanzierungsplan ist keine Pflicht für zukünftige Bauherren und Immobilienkäufer, verschafft aber Überblick und erleichtert Finanzierungsgespräche.

• Mit dem Plan wird den Gesamtkosten eines Immobilienprojekts das Eigenkapital gegenübergestellt und so der Finanzierungsbedarf durch Fremdkapital ermittelt.

• Wichtig: Der Finanzierungsplan sollte tatsächliche Kosten und realistische Zahlen enthalten. Damit steht und fällt auch die Planungssicherheit für die Zukunft.

Was ist ein Finanzierungsplan?

Mit einem Finanzierungsplan verschaffen sich zukünftige Bauherren und Eigentümer Klarheit darüber, wie sie das Bauvorhaben oder einen Immobilienkauf finanzieren können. Grundsätzlich soll der Plan die Antwort auf die Frage liefern: Welche Art von Haus kann ich mir leisten? Er schafft also Planungssicherheit und zeigt den wirklichen Finanzierungsbedarf beim Eigenheimbau oder Hauskauf.

Mit dem Finanzierungsplan berechnet der zukünftige Bauherr für sich und andere, wie die Finanzierung des Bauvorhabens aussehen soll: Wie viel Eigenkapital und eigene Einnahmen dafür vorhanden sind und welche Fremdmittel in welcher Höhe die Finanzierungslücke schließen müssen. Ziel ist es, auf dieser Basis die persönlichen Tilgungsraten und Zinskonditionen rechtzeitig vor einem Baustart sicher zu kalkulieren.

Der Finanzierungsplan ist aber kein simples Berechnungsschema, sondern immer eine individuelle Kalkulation. Wenngleich er nicht vorgeschrieben ist, kann mit ihm das Gespräch bei einer finanzierenden Bank zum Erfolg werden. So dürfte das Kreditinstitut auch besser übersehen, ob mit der beantragten Finanzierung das Bauprojekt oder die Anschaffung durchführbar ist. Und: Sind die eigenen Mittel überhaupt realistisch genug eingeschätzt worden.

Wie wird ein Finanzierungsplan erstellt?

Bei einem Finanzierungsplan wird die finanzielle Basis einer Baufinanzierung aus Einnahmen, Eigenkapital und dem angestrebten Darlehen den insgesamt entstehenden Aufwendungen aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten gegenübergestellt. Zweck für den Bauherrn oder Immobilienerwerber ist es, die monatlichen Raten (Belastungen) bis zum Ende des laufenden Kredits zu ermitteln. Eventuelle finanzielle Engpässe sollten also mit einem realistischen Finanzierungsplan vermieden werden.

Daher stellen sich für den zukünftigen Bauherrn oder Immobilienerwerber zunächst unter anderem diese Fragen:

• Welche Fördermittel sind verfügbar und welche Tilgung ist der Höhe nach die richtige?

• Wie hoch sind die Gesamtkosten für den Hausbau oder beim Immobilienerwerb?

• Wie viel Fremdkapital aus einem Darlehen wird gebraucht?

• Und: „Kann ich mir die Finanzierung überhaupt leisten?“

In einem weiteren Schritt sollten Kauf- oder Bauwillige alle für den Finanzierungsplan wichtige Unterlagen sichten und dazu folgende Übersichten erstellen:

• Zu sämtlichen Kosten des Bauprojekts oder beim Immobilienerwerb

• Zu allen Bestandteilen des Eigenkapitals

• Einen „Kassensturz“ zu allen laufenden Einnahmen und Ausgaben (Haushaltsplan)

Danach wird der persönliche Finanzierungsbedarf ermittelt:

1. Zunächst ist die Summe aller Kosten für das Bauprojekt oder den Immobilienerwerb zu bilden.

2. Dann wird die Summe für das Eigenkapital ermittelt.

3. Von den Gesamtkosten wird dann die Summe des Eigenkapitals abgezogen.

4. Aus der positiven Differenz ergibt sich der Finanzierungsbedarf.

Tipp: Wer Tipps und Hinweise zur Berechnung sucht, kann auch die Informationen zum Aspekt der Baufinanzierung bei FINANZCHECK.de nutzen.

Wie wird genau gerechnet und was sollte nicht vergessen werden?

Mit einer möglichst genauen Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Eigenmittel und der benötigten Fremdmittel sind die drei wichtigsten Säulen zur Berechnung eines Finanzierungsplans aufgestellt.

Gesamtkosten: Darunter fallen die Herstellungskosten oder Anschaffungskosten, wozu auch die Baunebenkosten zählen. Jeder Bauwillige oder Immobilienerwerber sollte daher an diese Kosten denken:

Eigenkapital und freie Mittel: Wenn es darum geht, welche monatlichen Ratenzahlungen am Ende aus eigenen freien Mittel gezahlt werden können, sollte für den eigenen Haushalt ein Kassensturz gemacht werden. Alle möglichen Einnahmen und Ausgaben sollten in einem Haushaltsplan erfasst werden. Dafür sollten unter anderem diese Einnahmen erfasst werden:

• eigener Lohn, Gehalt oder Rente (netto)

• Lohn, Gehalt oder Rente (netto) des Partners

• staatliche Zuschüsse

• eventuelle Mieteinnahmen

• sonstige monatliche Einnahmen

Summe = monatliche Gesamteinnahmen

Zum Kassensturz gehören auch die Ausgaben. In der Regel fallen monatliche Ausgaben an für:

• Lebenshaltung (Essen, Trinken, Einkäufe)

• Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)

• Hobbies, Vereine, Mitgliedschaften

• Unterhaltszahlungen

• laufende Sparverträge (Fonds, Bausparen)

• Kontoführungs- und Depotgebühren

• laufende Raten für andere Kredite und Darlehen

• Beiträge zur Altersvorsorge

• Versicherungen

• sonstige monatliche Ausgaben

Summe = monatliche Gesamtausgaben

Übersteigen die Einnahmen die Ausgaben, kann der monatlich freie Betrag im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.

Neben dem freien Mitteln ist vor allem das Eigenkapital eine wichtige Stütze der Finanzierung. Grundsätzlich gilt: Je mehr eingebracht wird, umso günstiger ist der Kredit. Viele Banken setzen zudem eine bestimmte Mindestgrenze an eigenen Mitteln an, die Immobilienkäufer oder Bauherren in jedem Fall mitbringen sollten. Eine genaue Übersicht zum Eigenkapital zeigt also, wie viel Kapital für den Hausbau oder den Immobilienerwerb über den Kredit finanziert werden kann. Gewöhnlich zählt alles das zum Eigenkapital:

• Bargeld und Kontoguthaben

• Festgelder

• Tagesgelder

• Sparguthaben

• Aktien und Wertpapiere

• Lebensversicherungen (Rückkaufwerte)

• zinsfreie und zinsgünstige Kredite von Arbeitsgebern oder Verwandten

• das geerbte oder gekaufte Baugrundstück (soweit unbelastet)

• Ansparkapital Bausparverträge

• Ansparkapital aus Riester-Rente (Wohn-Riester) sowie

• Eigenleistungen am Bau

Darüber hinaus können öffentliche Zuschüsse (KfW-Förderungen), verkaufbare Anteile an Unternehmen (z.B. Genossenschaften), wertvolle Sachobjekte (Kunst, Oldtimer, Sammlungen), anstehende Schenkungen oder Vorauserbschaften als Eigenkapital gelten. Im Zweifel sollte ein Baufinanzierungsexperte oder Finanzberater dazu befragt werden. Im Einzelfall sollte er insbesondere sagen können, wie viel Eigenleistungen realistisch für die geplante Eigenheimfinanzierung von der Bank als Eigenkapital anerkannt werden können. Kreditinteressierte haben die Möglichkeit sich hierzu kostenfrei und unabhängig von FINANZCHECK.de-Kreditspezialisten beraten zu lassen.

Fremdkapital: Liegen verlässliche Zahlen zu den Gesamtkosten und über das Eigenkapital vor, kann in einem letzten Schritt das notwendige Fremdkapital in einer Baufinanzierung ermittelt werden. Dazu wird das Eigenkapital von den Gesamtkosten abgezogen. Die positive Differenz zeigt den Bedarf an Mitteln, der durch den Kredit finanziert werden muss.

Berechnungsbeispiel zum Finanzierungsplan:

Oft wird bei Kreditangeboten allgemein vom Gesamtbetrag gesprochen. Das ist jedoch nicht der Betrag, über den der Kreditnehmer verfügen kann. Ein Berechnungsbeispiel zu den im Alltag sehr oft genutzten Ratenkrediten zeigt es:

Berechnungsbeispiel für einen Ratenkredit:

Übersicht über Eigen- und Fremdkapital:

Haushaltsplan:

Achtung: Finanzierungsplan nicht schön rechnen

Der Finanzierungsplan sollte mit realistischen Zahlen und für eine möglichst stabile Baufinanzierung stehen. Nur so können mit dem Plan die Finanzierungsgespräche bei den Kreditgebern erfolgreich sein. Daher sind unbedingt einige Punkte zu beachten:

• tatsächliche Kaufpreise (Immobilienkauf) ansetzen, nicht Wunschpreise

• Einkünfte aus Überstunden oder Nebenjobs können unsicher sein und sollten nicht in der Haushaltsplanung stehen

• zurückhaltende und realistische Ansätze bei den Eigenleistungen am Bau

• Tilgungsraten sollten möglichst hoch, aber nicht komplett finanzielle „Spielräume“ ausschöpfen

• bei Darlehen an das Ende der Zinsbindung denken: hier sind höhere Zinsen mit einzukalkulieren

Wer erstellt einen Finanzierungsplan?

Wer sich als Bauwilliger nicht selbst an die Materie herantraut oder nicht genügend Zeit dafür hat, sollte den Rat und die Hilfe von Experten hinzuziehen. Denn Profis erkennen viel schneller weitere oder neue Finanzierungsmöglichkeiten, an die ein Laie oft gar nicht erst denkt. Auch das strukturierte und konsequente Vorgehen bei einem Finanzierungsplan geht den Experten viel leichter von der Hand.

Es kann also durchaus sinnvoll sein, bei der Erstellung eines Finanzierungsplanes die Hilfe eines Finanzierungsberaters in Anspruch zu nehmen. Die unabhängigen Kreditberater von FINANZCHECK.de stehen dazu telefonisch zur Seite. Diese sind nicht an eine bestimmte Bank gebunden und beraten unabhängig von einzelnen Produkten. Auf diese Weise steht einer maßgeschneiderten Finanzierungsplanung nichts mehr im Wege. Vorab sollte in diesem Fall geprüft werden, ob die hier zu bezahlenden Beratungshonorare gegebenenfalls von der Steuer abgesetzt werden können.

Unterschied Finanzplan und Finanzierungsplan

Finanzierungsplan oder Finanzplan: Zwei sehr ähnliche Begriffe, die aber Unterschiedliches meinen.

Mit einem Finanzplan können eigene persönliche und finanzielle Ziele besser umgesetzt werden. Er stellt sie in Form von Übersichten nachvollziehbar dar. Dazu gehören auch Übersichten zur persönlichen Einkommens-, Liquiditäts-, Vermögens- und Risikolage. Ziel ist es, die eigene finanzielle Situation umfassend darzustellen. Die einzelnen Schritte dahin sind also:

1. eigene finanzielle Ziele ermitteln

2. persönliche Übersicht zum Einkommen, Vermögen und der Liquidität erstellen

3. das Vermögen mit Blick auf Rendite und Sicherheit analysieren

4. die finanziellen Risiken darstellen

5. mögliche Strategien zur Verminderung der Risiken aufstellen

Der Finanzplan ergänzt somit den Finanzierungsplan und liefert für ihn eine Arbeitsbasis.

Tipp: Mit einem Finanzierungsplan sind Bauwillige und Immobilienkäufer immer auf der sicheren Seite. Sie haben mit ihm verlässliche Zahlen und den Überblick. Mit dem Plan lässt sich präzise sagen, ob und wie viel Eigenheim sich der zukünftige Bauherr leisten kann. Wer weiterführende Beratung zum eigenen Finanzplan oder der Baufinanzierung im Allgemeinen benötigt, kann sich bei FINANZCHECK.de kostenfreie Beratung zu diesem Thema einholen.