Grundschuld

Insbesondere dann, wenn es um die Finanzierung eines Bauvorhabens geht, müssen sich Bauinteressenten mit der Grundschuld auseinandersetzen. Die Grundschuld ist die rechtliche Belastung eines Grundstücks und wird aufgenommen, um die Schuld des Eigentümers abzusichern. Durch die Grundschuld erhält die Bank das Recht, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Zwangsvollstreckung auf das Haus und das Grundstück zu betreiben. Mit dem dabei erzielten Verkaufspreis kann dann die zuvor abgesicherte Schuld beglichen werden. Ein Kredit für den Hauskauf geht immer mit dem Eintrag einer Grundschuld einher.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück oder einem vergleichbaren Recht (z.B. Wohneigentum).

• Die Grundschuld dient Banken als dingliche Kreditsicherheit.

• Wird ein Kreditbetrag nicht zurückgezahlt, kann die Zahlung aus dem mit der Grundschuld belasteten Grundstück gefordert werden.

• Im Falle eines Zahlungsausfalls ist der Sicherungsnehmer (Grundschuldinhaber) berechtigt, das belastet Grundstück beispielsweise versteigern zu lassen.

Was ist eine Grundschuld?

Der Rechtsbegriff der Grundschuld beschreibt ein dingliches Recht, das es erlaubt, aus Wohneigentum oder einem Grundstück die Zahlung einer Schuld einzufordern. Allerdings wird die Grundschuld dabei keiner bestimmten Forderung zugeordnet, sondern allein einem bestimmten Gläubiger (hier: Sicherungsnehmer). Ist die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, gibt das dem Sicherungsnehmer das Recht, zur Rückzahlung eines der Grundschuld entsprechenden Geldbetrags (beispielsweise den Verkauf eines Grundstücks) zu fordern oder eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Welche Arten der Grundschuld gibt es?

Obwohl einer Grundschuld prinzipiell der stets gleiche Aufbau zugrunde liegt, gibt es dennoch mehrere Grundschuldarten. Es kann nach dem Grundschuldgläubiger (Eigentümer- oder Fremdgrundschuld) oder nach dem Vorhandensein eines Grundschuldbriefs (Buch- oder Briefgrundschuld) unterschieden werden.

Unterschiede zwischen Eigentümer- und Fremdgrundschuld

Eine Eigentümergrundschuld liegt dann vor, wenn eine Grundschuld dem Eigentümer eines Grundstücks selbst gehört. Infolgedessen dient sie in diesem Falle nicht dazu, die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu betreiben. Vielmehr kann die Existenz einer Eigentümergrundschuld zwei plausible Gründe haben:

Weiterbestehen der Grundschuld nach Wegfall des Sicherungszwecks: Wurde die Grundschuld bestellt, um ein Baudarlehen zu sichern, entfällt ihr Sicherungszweck nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens. Dann hat die Bank kein Recht mehr dazu, eine Zwangsvollstreckung zu betreiben und bleibt darum nicht Inhaber der Grundschuld. Allerdings wird diese dennoch nicht automatisch gelöscht, sondern gehört nach der Darlehensrückzahlung stattdessen dem Grundstückseigentümer.

Rangsicherungsabsicht: Die Eigentümergrundschuld kann bewusst veranlasst werden, um bestimmte Ränge in der III. Abteilung des Grundbuchs zu „blockieren“. Diese Rangblockierung hat dann Bedeutung, wenn ein Grundstück zwangsversteigert wird und der Erlös nicht zur Befriedigung aller Gläubiger ausreicht. Besteht eine Eigentümergrundschuld, die einen oberen Rang blockiert, kann diese an einen Gläubiger abgetreten werden und diesem (durch die Rangposition) einen Vorteil gegenüber anderen Gläubigern desselben Schuldners verschaffen.

Eine Fremdgrundschuld ist der Grundschuld-Standard und meint genau das Gegenteil der Eigentümergrundschuld: Die Grundschuld gehört einem Dritten, der nicht Grundstückseigentümer ist. Sie wird beispielsweise als Kreditsicherheit zugunsten einer Bank eintragen. Erst dann, wenn der Sicherungszweck wegfällt, erhält der Grundstückseigentümer die Grundschuld zurück. Sollte statt dem Wegfall des Sicherungszwecks jedoch die Zahlungsunfähigkeit des Grundstückseigentümers eintreten, darf der Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben, um seine Forderung so zu befriedigen.

Unterschiede zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Grundschulden lassen sich nicht nur in Fremd- und Eigentümergrundschuld unterteilen. Zusätzlich dazu wird auch zwischen Buch- und Briefgrundschuld unterschieden:

Die Buchgrundschuld ist lediglich in Abteilung III des Grundbuches einzutragen. Ein Grundbuchbrief wird nicht ausgestellt und die Grundbucheintragung mit der Anmerkung „ohne Brief“ versehen. Für alle zukünftigen Änderungen der Grundschuld ohne Brief (insbesondere Abtretung) ist stets eine Grundbuchänderung bzw. -Eintragung erforderlich.

Bei der Briefgrundschuld hingegen wird zusätzlich zu der Grundbucheintragung auch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Die Briefgrundschuld ist dabei der „Standardfall“ der Grundschuld. Sie wird jedoch zur Buchgrundschuld, wenn der Briefausschluss ausdrücklich gewünscht ist. Um die Grundschuld abzutreten, ist keine Grundbucheintragung, sondern die Briefübergabe notwendig.

Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

In der Vergangenheit wurden Baufinanzierungen oft durch Hypotheken besichert. Mittlerweile ist jedoch die Grundschuld an die Stelle der Hypothek getreten und hat sie weitestgehend abgelöst.

Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek fest an eine bestehende Forderung gebunden. Sie ist also quasi an den Kreditkontostand gekoppelt. Das bedeutet: Sobald der Kredit für den Hauskauf vollständig zurückgezahlt ist, besteht die Hypothek nicht mehr. Die Grundschuld hingegen besteht nach Kreditrückzahlung fort und kann nur durch die Löschung aufgehoben werden.

Ein weiterer Unterschied ist der folgende: Falls die Zahlungsunfähigkeit eintritt, ist die Grundschuld für die Bank leichter zu handhaben. Soll die Zwangsvollstreckung betrieben werden, muss die Bank nicht nachweisen, dass die zugrundeliegende Schuld noch besteht. Das ermöglicht eine einfachere und schnellere Vollstreckung.

Hypothek vs. Grundschuld

Beantragung der Grundschuld

Eine Grundschuld wird im Rahmen eines standardisierten Verfahrens durch den Grundstückseigentümer in folgenden Schritten bestellt:

Erstellung des Formulars zur Grundschuldbestellung

Das Formular zur Grundschuldbestellung wird von der kreditgebenden Bank erstellt. Außerdem werden die genauen Bedingungen der jeweiligen Grundschuld darin festgelegt.

So wird insbesondere bestimmt, ob die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung gemäß § 800 ZPO (Zivilprozessordnung) gelten soll oder nicht. Die Vollstreckungsunterwerfung ermöglicht der Bank eine besonders schnelle und einfache Zwangsvollstreckung, sollte es zum Zahlungsausfall kommen. Ist die Klausel in die Urkunde aufgenommen, ist diese sogar ohne Gerichtsverfahren einem vollstreckbaren Titel gleichgestellt.

Außerdem wird im Rahmen des Grundschuldbestellungsformulars oft die persönliche Haftungsübernahme durch den Schuldner von der Bank verlangt. Diese stellt ein abstraktes Schuldversprechen dar und ermöglicht der Bank, bei Nichtzahlung auf das Grundstück und auf das ganze Vermögen des Schuldners zuzugreifen.

Notarielle Beurkundung der Grundschuld

Das durch die Bank erstellte Grundschuldbestellungsformular muss an einen Notar weitergeleitet werden. Anschließend erstellt der Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, die der Käufer unterzeichnen muss.

Einreichung der Grundschuldbestellungsurkunde

Der Notar reicht die unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde beim Grundbuchamt ein, welches im Grundbuch die Grundschuld einträgt. Im Anschluss daran erhält die Bank die Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktualisierten Grundbuchauszug.

Grundschuld-Kosten

Die Kosten einer Grundschuldbestellung variieren, sind aber im Falle der Finanzierung eines Hauskaufs bei etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises zu verorten. Die Kosten setzen sich dabei aus Beurkundungskosten für den Notar und Eintragungskosten für das Grundbuchamt zusammen.

Grundschuldzinsen – Was ist das?

Der Grundschuldzins ist kein Kostenfaktor, der zusätzlich zur Bestellungsgebühr oder den Bau- oder Kauffinanzierungskosten eines Hauses auftritt. Stattdessen erhöhen die Grundschuldzinsen den Betrag der Grundschuld um rund 15 Prozent jährlich.

Die Zinsberechnung und die damit verbundene Erhöhung der Grundschuldsumme dienen der Bank als zusätzliche Sicherheit und zum Ausgleich eventuell gestiegener Vollstreckungskosten. Wird das mit der Grundschuld abgesicherte Darlehen jedoch planmäßig zurückgezahlt, hat der Grundschuldzins praktisch keine Auswirkung.

Grundschuld löschen lassen

Die Grundschuld ist eine nicht akzessorische Kreditsicherheit. Akzessorisch bedeutet, dass sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Die Grundschuld kann darum fortbestehen, wenn die ihr zugrundeliegende Kreditforderung bereits zurückgezahlt ist.

Nach vollständiger Kreditrückzahlung hat der Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Er kann sie sich also von der Bank durch Rückabtretung "zurückgeben" lassen. Die Fremdgrundschuld wird dann zur Eigentümergrundschuld.

Alternativ dazu ist jedoch eine Löschung der Grundschuld möglich, sobald sie ihren Sicherungszweck erfüllt hat. Um die Grundschuld zu löschen, ist folgendermaßen vorzugehen:

• Die Bank erteilt dem ehemaligen Schuldner eine Löschungsbewilligung und bestätigt, dass die gesicherte Forderung erfüllt ist.

• Der Immobilien- bzw. Grundstücksbesitzer legt die Löschungsbewilligung einem Notar vor.

• Der Notar veranlasst beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld.

Grundschuld zusammengefasst

Die Grundschuld ist ein nicht akzessorisches Sicherungsmittel und wird gerade im Zusammenhang mit Bau- oder sonstigen Immobilienfinanzierungen relevant. Die Grundschuld hat die früher gängige Hypothek fast vollständig als Kreditsicherungsinstrument abgelöst. Üblicherweise wird die Grundschuld im Rahmen einer Baufinanzierung für das Grundstück bestellt, auf dem sich das finanzierte Gebäude befindet. Wird der Kreditbetrag später nicht zurückgezahlt, kann die Bank aufgrund der bestehenden Grundschuld recht unproblematisch die Zwangsvollstreckung betreiben.