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Haus bauen oder kaufen

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Haus bauen oder kaufen

Wer sich für ein Haus oder Eigenheim entscheidet, legt sich damit für eine lange Zeit fest. Deshalb nehmen sich zukünftige Eigentümer viel Zeit, um Pro und Kontra abzuwägen. Laut Statistik gab es im Jahr 2020 in Deutschland 16 Millionen Einfamilienhäuser. Das sind rund 93.000 mehr als im Vorjahr. Im Gegensatz dazu standen im gleichen Zeitraum rund 509.000 Häuser und Wohnungen zum Verkauf. Sollten Sie also besser ein Haus bauen oder kaufen? Erfahren Sie hier, wie das Vorgehen ist, welche Besonderheiten zu beachten sind und mit welchen Kosten Sie rechnen können.

Das Wichtigste zu „Haus bauen oder kaufen” in Kürze

Gluehbirne Weiß

  • Die Entscheidung, ein Haus zu bauen oder zu kaufen ist vor allem eine finanzielle Frage.

  • Bauherren stecken für ihr Traumhaus viel Zeit, Mühe und Geld in ihren Neubau. 

  • Käufer legen eher Wert auf den Flair eines Altbaus sowie eine zentrale, gewachsene Lage und schließen dafür beim Aussehen sowie Grundriss Kompromisse.

  • Die Baufinanzierung bei der Sanierung und dem Hausbau fordert etwas andere Vertragsbedingungen als der Hauskauf, da die Darlehen nicht sofort in voller Höhe ausgezahlt werden.

Vorgehen beim Hausbau oder Hauskauf

Ein Kaufinteressent findet Immobilienanzeigen zum Beispiel in regionalen Zeitungsannoncen oder auf Onlineportalen. Auf dem Weg zum Kauf geht er folgende Schritte:

  1. Haus besichtigen und Fragen klären

  2. Einen Gutachter beauftragen

  3. Eventuell Angebote für Modernisierungen einholen

  4. Baufinanzierung beantragen

  5. Kaufvertrag unterschreiben

  6. Eventuell Modernisierungen durchführen

  7. Einziehen

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Wussten Sie schon, dass…

…das Kaufen nicht unbedingt bedeutet, ein renovierungsbedürftiges Anwesen in mühsamer Eigenleistung herzurichten? Auf dem Markt finden Sie auch Häuser, die neuwertig oder bereits komplett saniert sind. Dadurch können Sie die Frage, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen möchten, leichter beantworten.

Der Bauherr benötigt zuerst ein Grundstück, auf dem er sein Haus bauen kann. Dazu sucht er auf Immobilienportalen, in Anzeigen oder direkt bei der gewünschten Gemeinde. Auch Bauträger haben manchmal Grundstücke an der Hand. Die einzelnen Schritte der Hausbau-Planung können in verschiedener Reihenfolge stattfinden:

  1. Grundstück besichtigen und Bauvorhaben planen

  2. Immobilienfinanzierung klären

  3. Kaufvertrag und Bauvertrag unterschreiben

  4. Baufortschritte mit Gutachter abnehmen

  5. Bemusterungen durchführen

  6. Hausabnahme vornehmen

  7. Einziehen

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Doch bevor Sie sich für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie sich unbedingt mit einem Bauträger, Architekten oder Fertighaushersteller zusammensetzen. Besonderheiten bei der Beschaffenheit oder bestimmte Bauvorschriften können Ihren Hausbau schwieriger und teurer machen als erwartet.

Finanzierung von Hausbau oder Hauskauf

Die Finanzierung für ein Haus bauen oder kaufen unterscheidet sich kaum. In beiden Fällen ist das klassische Annuitätendarlehen die gängigste Option. Für die Sanierung, den Kauf oder den Neubau bieten sich außerdem verschiedene Förderprogramme an, mit denen Eigentümer Geld einsparen können. Außerdem kann ein Bauspardarlehen die passende Ergänzung der Baufinanzierung sein.

Für die Handwerkerkosten bei der Sanierung und für den Hausbau sollten Kreditnehmer allerdings ein besonderes Augenmerk auf folgende Vertragsbestandteile legen:

Doppelbelastung

In der Zeit, in der Eigentümer noch Miete bezahlen, weil das zukünftige Haus gebaut oder renoviert wird, ist die Darlehensrate eine Herausforderung. Einige Anbieter und Förderprogramme bieten deshalb am Anfang eine tilgungsfreie Zeit an.

Bereitstellungsprovision

Einen Kreditbetrag, den der Darlehensgeber nicht sofort auszahlt, lässt er sich mit der Bereitstellungsprovision bezahlen. Kommen die Zahlungen also in Etappen, muss im Kreditvertrag eine bereitstellungsfreie Zeit vereinbart werden.

Diese Kosten entstehen, wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen

Die Anschaffung einer Immobilie ist eine der größten Investitionen im Leben. Die Studie „Zeit für Geld“, die FINANZCHECK.DE unter Großstädtern durchführte, zeigt, dass gerade Menschen ab 30 beginnen, eine Finanzierung für Immobilien auf die Beine zu stellen.

Grundstück oder Haus kaufen

Jeder zukünftige Immobilienbesitzer ist zuerst einmal Käufer. Dabei hat er zwei große Kostenpunkte:

  • Kaufpreis des Hauses oder des Grundstücks

  • Nebenkosten beim Kauf (Grundbuchamt, Notar, Grunderwerbssteuer und eventuell Makler)

Der große Vorteil beim Grundstückskauf ist vorerst, dass der Kaufpreis niedriger ist und damit auch deutlich weniger Nebenkosten anfallen. Käufer eines Gebäudes sollten darauf achten, einen Gutachter zur Hausbesichtigung mitzunehmen, um Mängel frühzeitig zu entdecken.

Baukosten

Der Hauskäufer hat mit dem Kaufvertrag schon ein Gebäude erworben, der Bauherr besitzt erst einmal nur ein Grundstück. Er hat jetzt die Wahl zwischen mehreren Bauformen:

Architektenhaus: Dabei handelt es sich um ein frei geplantes Gebäude, das unter der Zuständigkeit des Architekten gebaut wird. Die Variante bietet viel Planungsfreiheit, ist jedoch häufig mit hohen Kosten verbunden.

Massivhaus vom Bauträger: Der Anbieter hat das Haus bereits in groben Zügen vorgeplant. Der Bauherr entscheidet sich für eine Variante und bringt noch eigene Ideen mit hinein. Handwerker errichten das Haus unter der Regie des Bauträgers.

Fertighaus: Bei diesen Gebäuden wählen die Bauherren aus vielen Vorschlägen und Planungselementen. Die Hersteller bauen Teile des Hauses im Werk vor, die sie an der Baustelle selbst zusammenfügen. Das Fertighaus ist die preiswertere Baumethode.

Außer den reinen Planungskosten kommen für den Bauherrn noch Baunebenkosten hinzu. Dazu gehören:

  • Baugenehmigung

  • Versicherungen

  • Anschlusskosten

  • zusätzliche Kosten durch hochwertige Bemusterung

Da die Ausgaben für einen Neubau nicht hundertprozentig kalkulierbar sind, sollten Bauherren einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen.

Sanierungskosten

Wer ein älteres Gebäude kauft, muss mit Modernisierungen oder sogar Sanierungen rechnen. Wie viel der Eigentümer in sein Objekt investieren will, hängt nicht immer nur von seinen Wünschen ab. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt in Deutschland vor, dass Altbauten innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb zu bestimmten Bedingungen energieeffizient nachgerüstet werden müssen.

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Erstellen Sie schon vor der Finanzierungsanfrage eine Liste mit allen notwendigen Sanierungen und holen Sie dazu Kostenvoranschläge ein. Reservieren Sie eine Geldsumme für Ungeplantes. Dann haben Sie einen guten Überblick, über Ihre Gesamtausgaben.

Kostenbeispiel bezüglich Haus bauen oder kaufen

Welche Kosten entstehen, wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen möchten, hängt von Ihren individuellen Wünschen und Vorstellungen ab. Die folgende Auflistung soll daher nur verdeutlichen, wie sich beide Varianten voneinander unterscheiden:

Haus neu bauenKostenHaus kaufenKosten
Grundstück (400 qm, 400€ je qm)
160.000€
Kaufpreis von Haus und Grundstück (160 qm Wohnfläche, 2.400€ je qm)
384.460€
Kaufnebenkosten 15%
24.000€
Kaufnebenkosten 15%
57.669€
Baukosten ohne Keller und Außenanlagen (160 qm, 1.800€ je qm)
288.000€
Renovierungskosten 10%
38.446€
Baunebenkosten (15%)
43.200€
Gesamtkosten Hausbau
515.200€
Gesamtkosten Hauskauf
480.575€

Vorteile, wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen

Vorteile beim Hausbau

  • Neueste Haustechnik

  • Energieeffizienzhäuser mit sparsamem Verbrauch

  • Erster Bewohner, daher keine Gebrauchsspuren

  • Individuelle Wünsche können umgesetzt werden

Vorteile beim Hauskauf

  • Gebäude mit Flair und Geschichte

  • Großzügiges Wohnen auf gewachsenen Grundstücken

  • Attraktive Wohnlage z. B. zentrumsnah möglich

  • Außergewöhnliche Grundrisse mit teilweise mehr Wohnfläche

Besonderheiten beim Haus bauen oder kaufen

Neu bauen oder kaufen ist häufig Ansichtssache. Das liegt zum einen daran, dass es Baugrundstücke meistens in Neubaugebieten am Ortsrand gibt, während ein Altbau im gewachsenen Wohngebiet oder zentrumsnah steht. Außerdem legt der Bauherr am Anfang das Aussehen seines Gebäudes fest. Der Käufer benötigt für den Umbau eines Hauses Vorstellungsvermögen und Geld oder er akzeptiert, was er vorfindet. Der Neubau eignet sich eher, um einen energieeffizienten Standard oder barrierefreies Wohnen zu erreichen. Dafür punktet eine Bestandsimmobilie mit tendenziell mehr Wohnfläche und einem größeren Grundstück.

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Haben Sie die Entscheidung Haus bauen oder kaufen für sich getroffen?

Dann informieren Sie sich über Ihre Baufinanzierung auf FINANZCHECK.DE. Unter der kostenlosen Telefonnummer 0800 433 88 77 beantworten Kreditspezialisten von Montag bis Sonntag (zwischen 8 und 20 Uhr) Ihre Fragen und planen mit Ihnen die optimale Finanzierung.

Häufig gestellte Fragen zum Thema „Haus bauen oder kaufen”

Ist auch beim Hausbau ein Sachverständiger notwendig?

Während der Bauphase folgt ein Gewerk auf das nächste und der Bauherr sollte jedes einzelne nachprüfen. Es gibt zwar eine Endabnahme, doch ist das Gebäude erst fertig, sind Rohre, Leitungen und vieles andere nicht mehr sichtbar. Die Begleitung des Baus durch einen unabhängigen Bausachverständigen ist deshalb empfehlenswert.

Welche Versicherungen sind beim Haus bauen oder kaufen notwendig?

Das neue Haus benötigt auf jeden Fall eine Wohngebäudeversicherung, die Elementarschäden mit abdeckt. Während der Bauphase ist sie auch als Feuerrohbauversicherung ein Begriff. Ergänzend ist die Bauherrenleistungsversicherung sinnvoll. Die Bauherrenhaftpflicht ist notwendig, wenn die Privathaftpflicht Schäden durch den Rohbau an fremdem Eigentum nicht abdeckt. 

Was sollten Bauherren beim Abschluss des Bauvertrags beachten?

Der Bauvertrag vereinbart Leistungen des Bauträgers und Zahlungsverpflichtungen für den Bauherren. Die Zahlungen begleicht er entweder als Abschläge nach Fertigstellung eines Bauabschnittes oder komplett nach Abnahme. Die einzelnen Vertragsbestandteile sind zwar gesetzlich eingeschränkt, trotzdem ist es gut, sie juristisch überprüfen und sich beraten zu lassen. So schließen Sie aus, dass Sie nur Leistungen abnehmen und bezahlen, die tatsächlich erfolgt sind.

Wie viel finanzieller Puffer ist für einen Neubau oder die Sanierung sinnvoll?

Ob Sie neu bauen oder sanieren, es entstehen fast immer unvorhersehbare Kosten. Deshalb geben Experten den Rat, beim Hausbau mit etwa 10 % zusätzlichen Ausgaben zu planen. Für die Sanierung sollte der Puffer zwischen 5.000 bis 10.000 Euro liegen, je nach Umfang der Arbeiten.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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