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Hausbau planen

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Wie Sie Ihren Hausbau planen und dabei Kosten sparen

Die Planung beginnt bei der Auswahl des passenden Grundstücks und beinhaltet Entschlüsse über Größe, Haustyp, Dachform und Grundriss der Immobilie. Ein zweiter wichtiger Aspekt umfasst die Kosten für den Hausbau und die Finanzierung des Eigenheims. Bauherren, die ein Haus planen, helfen unsere Checklisten, den Überblick zu behalten. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie vor und nach Baubeginn achten sollten. Interessieren Sie sich jedoch für Bestandsgebäude, sehen Sie sich die Checkliste zum Hauskauf an.

Das Wichtigste zur Haus-Planung in Kürze

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  • Eine solide Baufinanzierung ist die Grundvoraussetzung für einen erfolgreichen Hausbau und Hauskauf.

  • Je mehr Informationen Sie vor Baubeginn einholen, umso reibungsloser läuft die Bauphase ab.

  • Mit dem Architekten können Sie den Hausbau planen, den Grundriss festlegen und andere Einzelheiten des Neubaus klären.

  • Vor dem Einzug steht die Bauabnahme, die Sie vor Mängeln und Überraschungen schützt.

  • Dank unserer Checklisten wissen Sie, worauf Sie bei der Planung eines Hausbaus achten sollten.

Die 5 Phasen eines Hausbaus

Damit Ihr Traum vom Eigenheim bald Wirklichkeit wird, geben wir Ihnen Tipps und Checklisten für alle fünf Phasen des Hausbaus:

  • Phase 1 betrifft die passende Baufinanzierung als Grundvoraussetzung.

  • Phase 2 startet vor dem Hausbau.

  • Phase 3 geht mit dem Architekten ins Detail.

  • Phase 4 eröffnet den Bau.

  • Phase 5 schaut vor der Bauabnahme genau hin.

1. Die passende Baufinanzierung finden

Bei der Checkliste für den Hauskauf und die Hausplanung steht die Finanzierung der Immobilie an erster Stelle. Unsere Checkliste zur Baufinanzierung zeigt, was Sie beachten sollten:

Checkliste Baufinanzierung
✓ Eigenkapital ansparen
✓ Fördermittel beantragen
✓ Eigenleistungen planen und Kosten sparen
✓ Baufinanzierungen verschiedener Anbieter vergleichen
✓ Finanzbedarf unter Berücksichtigung von Baunebenkosten und Reserven berechnen

Eigenkapital ansparen

Wenn Sie einen Hausbau planen, können Sie schon frühzeitig damit beginnen, Kapital anzusparen. Kreditspezialisten raten zu einem Anteil von circa 10 bis 30 % Eigenkapital. Dabei handelt es sich nicht nur um das Guthaben auf einem Sparkonto, Tagesgeldkonto oder Festgeldkonto. Zu dem Eigenkapital bei einer Baufinanzierung zählen auch folgende Vermögenswerte:

  • Aktien und andere Wertpapiere

  • Eigenanteil auf einem Bausparvertrag

  • andere Immobilien

  • ein bezahltes, geschenktes oder geerbtes Baugrundstück

  • Kapitallebensversicherungen

  • Barvermögen

Fördermittel beantragen

Nachdem Sie die Höhe Ihres Eigenkapitals berechnet haben, können Sie den Betrag durch staatliche Förderungen erhöhen. Junge Familien oder Bauherren, die auf Energieeffizienz achten, erhalten mit einem Antrag an die Kommune, das Land oder den Bund Fördermittel. Die Fördergelder müssen Sie teilweise nicht zurückzahlen und erhöhen das Eigenkapital. Es gibt auch zinsgünstige Kredite als Fördermittel wie die KfW-Baufinanzierung. Diese können Sie über einen langen Zeitraum zurückzahlen.

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Förderungen rechtzeitig beantragen 

Beachten Sie, dass Sie die meisten Förderungen vor dem Beginn der Baumaßnahmen beantragen müssen.

Finanzbedarf unter Berücksichtigung von Baunebenkosten und Reserven berechnen

Bestimmen Sie den Finanzbedarf und denken Sie bei der Berechnung der Baufinanzierung auch an die Nebenkosten, die bei jedem Bauvorhaben anfallen. Zu den häufigsten Baunebenkosten gehören:

  • Maklercourtage für die Vermittlung von Grundstück oder Immobilie

  • Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 %, je nach Bundesland

  • Notarkosten für die Beglaubigung des Kaufvertrages

  • Gebühren für den Grundbucheintrag des neuen Eigentümers

  • Kosten für Gutachter und Architekten

  • Gebühren für die Baugenehmigung

  • Erschließungskosten für das Baugrundstück

Neben diesen Nebenkosten sollten Sie eine zusätzliche Reserve für unvorhergesehene Ausgaben einplanen. Häufig entscheiden sich Bauherren in einem bestimmten Bauabschnitt für höherwertige Materialien oder eine andere Innenausstattung. Fast jede Änderung kostet Geld, das durch finanzielle Rücklagen zur Verfügung steht. Wer handwerklich geschickt ist oder Hilfe von Freunden und Familie erhält, kann einen Teil der Arbeiten auch selbst erledigen, um Kosten zu sparen.

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Legen Sie fest, wie hoch die monatliche Rate sein darf

Eine Haushaltsrechnung hilft Ihnen herauszufinden, wie viel Geld Ihnen für die Kreditrate zur Verfügung steht. Ziehen Sie dafür Ihre monatlichen Ausgaben von den Einnahmen ab und rechnen Sie einen finanziellen Puffer mit ein. Passen Sie die Darlehenssumme und / oder Laufzeit dementsprechend an.

Eigenleistungen planen und Kosten sparen

Um beim Hausbau Geld zu sparen, können Sie gemeinsam mit der Familie oder Freunden verschiedene Eigenleistungen erbringen – zum Beispiel Arbeiten am Rohbau, das Verlegen von Bodenbelägen oder die Anlage des Gartens. Ein erfahrener Baufinanzierungsberater hilft Ihnen dabei, die Eigenleistungen realistisch einzuschätzen und zu bewerten. Je mehr handwerkliche Tätigkeiten die zukünftigen Eigenheimbesitzer selbst erledigen, umso größer fällt die Ersparnis bei den Handwerkerrechnungen aus. Dadurch reduziert sich auch die benötigte Kreditsumme.

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Lassen Sie Eigenleistungen als Eigenkapital anrechnen

Eigenleistungen lassen sich bis zu 15 % der Darlehenssumme auch als Eigenkapital anrechnen – in der Regel aber nicht mehr als 30.000 Euro. Sie profitieren also auch von günstigeren Zinsen und einer höheren Wahrscheinlichkeit, ein Darlehen zu erhalten.

Einige Arbeiten lassen sich auch auf die Zeit nach dem Einzug verschieben. So können beispielsweise der Dachbodenausbau oder Gartenbau erst später erfolgen.

Baufinanzierungen verschiedener Anbieter vergleichen

Wenn Sie die Höhe der verfügbaren und benötigten Mittel berechnet haben, sollten Sie sich nach einem passenden Darlehen zur Finanzierung erkundigen. Auch hier stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Zahlreiche Banken und andere Finanzdienstleister bieten Baufinanzierungen an. Die Angebote unterscheiden sich vor allem in der Höhe der Zinssätze. Da es sich bei einem Baudarlehen um einen hohen Kreditbetrag handelt, macht schon eine kleine Veränderung des Zinssatzes eine große Ersparnis aus. Daher lohnt sich ein Vergleich verschiedener Anbieter, um das optimale Angebot zu finden.

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2. Beim Haus planen Checkliste vor Baubeginn beachten

Wenn Sie einen Hausbau planen, sollte die Checkliste vor Baubeginn diese Punkte enthalten:

Hausbauplanung-Checkliste vor dem Bau
✓ Informationen über Neubauten einholen
✓ optimale Hausart auswählen
✓ passendes Grundstück finden und Bebauungsplan einsehen
✓ zuverlässigen Baupartner auswählen und Bauvertrag genau prüfen

Informationen über Neubauten einholen

Diese erhalten Sie auf Messen, in Musterhausausstellungen oder bei anderen Bauherren. So informieren Sie sich über die Größe des Hauses sowie die Zimmeraufteilung. Wichtige Punkte bei einem Hausbau sind zudem die Energieeffizienz der Immobilie sowie die weiteren Folgekosten. Diese hängen unter anderem von Lage und Größe des Grundstücks ab. Immobilien in Großstädten sind in der Regel teurer als Bauvorhaben auf dem Land. Auch ein Grundstück mit Hanglage müssen Sie anders bewässern als den kleineren Garten eines Reihenhauses.

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Wussten Sie, dass…

…die meisten Großstädter einen Kredit zur Finanzierung eines Autos (33 %) oder einer Immobilie bzw. Eigentumswohnung (27 %) aufnehmen? Das ist ein Ergebnis unserer großen Finanzstudie „Zeit für Geld“.

Passendes Grundstück finden und Bebauungsplan einsehen

Die Nachbarschaft und der Bebauungsplan spielen ebenfalls eine Rolle bei der Wahl des passenden Grundstücks. Familien mit Kindern achten auf die Nähe zu Kindergarten und Schule, während Senioren gerne Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe haben. Wer Tiere halten möchte, sollte sich vor Baubeginn erkundigen, ob der Bau eines Stalls oder Geheges im Garten erlaubt ist. Auch geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft sind wichtige Informationen, die Sie dem Bebauungsplan entnehmen.

Optimale Hausart auswählen

Wenn Sie das für Sie geeignete Grundstück gefunden haben, folgt die Wahl der Hausart. Hier kann es Vorgaben im Bebauungsplan geben, die Bauherren beachten müssen. Die Vorgaben betreffen vor allem die Größe, Bauart und Dachform des Hauses. Häufig können Sie auch selbst wählen, ob Sie ein Massivhaus, Holzhaus, Fertighaus, einen Bungalow oder ein Mehrfamilienhaus bauen möchten. 

Zuverlässigen Baupartner auswählen und Bauvertrag genau prüfen

Ihr Baupartner berät Sie zur Hausart und gibt Tipps für die optimale Immobilie für die ganze Familie. Nehmen Sie sich Zeit für die Suche eines passenden und zuverlässigen Partners. Vergleichen Sie hierzu verschiedene Angebote und holen Sie sich Erfahrungswerte ein.

Lassen Sie den Bauvertrag mit dem Bauunternehmer gegebenenfalls durch einen Anwalt prüfen, damit der Vertrag alle wichtigen Punkte enthält. Wenn der Vertrag in Ordnung ist und Sie ihn unterschrieben haben, kann der Architekt mit der Planung des Hauses beginnen.

3. Der Architekt plant Ihr Traumhaus

Entweder schlägt Ihnen Ihr Baupartner einen Architekten vor, mit dem er zusammenarbeitet, oder Sie suchen sich selbst einen Experten für die Bauplanung. Abhängig von Ihrem Bauvorhaben sollten Sie darauf achten, auf welche Bauten sich der Architekt spezialisiert hat. Ein Niedrigenergiehaus erfordert eine andere Planung und differenzierte Sachkenntnisse als ein Holzhaus. Holen Sie in Bewertungsportalen oder bei Freunden und Bekannten Referenzen über den Architekten ein, um den passenden Fachmann für Ihr Bauvorhaben zu finden.

Mit dem Architekten können Sie den Hausbau planen – vom Grundriss bis zur Innenausstattung. Sie klären gemeinsam mit dem Experten wichtige Fragen wie:

  • Haus mit oder ohne Keller?

  • Wie viele Zimmer und Etagen soll die Immobilie haben?

  • Welche Dachform ist geeignet?

  • Soll das Haus altersgerecht und barrierefrei sein?

  • Wie energieeffizient soll die Immobilie sein?

  • Bauen wir ein Smart Home?

  • Einbauschränke oder freistehende Möbel?

  • Was sind die besten Materialien für das Bauvorhaben?

Prüfen Sie die Planung genau, da spätere Änderungen mit zusätzlichen Kosten verbunden sind. Wenn Sie alle Details mit dem Architekten besprochen haben und der Bauplan erstellt wurde, startet die Phase des Baubeginns.

4. Das Bauvorhaben beginnt

Der Architekt und Ihr Baupartner helfen Ihnen bei den nächsten Schritten zur Eröffnung des Bauvorhabens. Wenn Sie beim Grundstückskauf noch kein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben haben, sollten Sie diesen Schritt jetzt nachholen. Der Gutachter gibt Auskunft über die Bodenbeschaffenheit und ob sich das Grundstück für das geplante Bauvorhaben eignet. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie ein unterkellertes Haus planen oder sich für ein Massivhaus entscheiden.

Checkliste für die Planung der Baustelle
✓ Genehmigungen einholen und Baustelle einrichten
✓ Sicherheit auf der Baustelle gewährleisten
✓ Schritte dokumentieren

Genehmigungen einholen und Baustelle einrichten

Wenn das Baugutachten die Eignung des Baugrunds bestätigt, können Sie mit der Einrichtung der Baustelle beginnen. Dazu holt das Bauunternehmen die erforderliche Baugenehmigung bei dem Bauordnungsamt oder der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein. Der Baugenehmigung liegt auch ein Formular zur Anzeige des Baubeginns bei. Diese Benachrichtigung müssen Sie innerhalb einer Woche nach Baubeginn bei der verantwortlichen Behörde einreichen. Denken Sie auch an weitere Genehmigungen und Anträge für den Hausbau, die Sie für die folgenden Zwecke beantragen sollten:

  • Nutzung des öffentlichen Verkehrsraumes und Straßensperren wegen großer Baugeräte oder Anlieferungen

  • neuer Kanalanschluss, falls ein bestehender Kanal mehr als 30 Meter entfernt ist

  • Versorgung mit Strom, Gas und Wasser

  • Anschlüsse für Telefon, Internet und Kabelfernsehen

  • Regenwasserversickerung, falls das Regenwasser nicht direkt in die Kanalisation geleitet wird

  • ggf. Arbeiten für die Heizung wie eine Sondenbohrung für das Heizen mit Erdwärme

Wenn alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, können Sie die Erdarbeiten in Auftrag geben. Damit beginnt der Rohbau, bei dem auch die Hausanschlüsse installiert werden.

Wenn Sie bei der Baufinanzierung Eigenleistungen eingeplant haben, müssen Sie diese in dem jeweiligen Bauabschnitt erbringen. Planen Sie Ihre Zeit entsprechend ein und teilen Sie Ihren Helfern rechtzeitig die Agenda für die verschiedenen Bauabschnitte mit.

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Eigenleistung richtig einschätzen

Schätzen Sie die Eigenleistungen sowohl in Bezug auf den Zeitaufwand als auch hinsichtlich Ihrer handwerklichen Fähigkeiten realistisch ein. Wenn Sie die Arbeiten nicht fachgerecht oder rechtzeitig ausführen können, ist es häufig schwierig, ein Fachunternehmen zu finden, das die Aufträge kurzfristig erledigt.

Sicherheit auf der Baustelle gewährleisten

Als Bauherr sind Sie für die Sicherheit der Baustelle und ihrer Umgebung sowie aller am Hausbau beteiligten Personen verantwortlich. Räumen Sie die Baustelle regelmäßig auf und beseitigen Sie Stolperstellen und gefährliche Baumaterialien. Denken Sie auch daran, die erforderlichen Versicherungen abzuschließen, wenn Sie einen Hausbau planen. Zu den wichtigsten Versicherungen gehören:

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung als Absicherung gegen Schäden durch das Bauvorhaben

  • Bauleistungsversicherung gegen Schäden durch Unwetter oder Vandalismus auf der Baustelle

  • Feuer-Rohbau-Versicherung, die auch Bestandteil der Wohngebäudeversicherung sein kann

  • Unfallversicherung für die freiwilligen Bauhelfer

  • Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke, falls zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Baubeginn mehrere Monate oder Jahre liegen

Schritte dokumentieren

Dokumentieren Sie sämtliche Schritte, indem Sie die entsprechenden Unterlagen abheften, Fotos machen und ein Bautagebuch führen. Die Dokumentation erleichtert die Beweisführung, falls es zu einem Unfall oder zu Ersatzansprüchen bei der Bauabnahme kommt. Für die Bauabnahme können Sie einen Sachverständigen beauftragen, der Sie bei der Hausabnahme unterstützt.

5. Abschluss des Hausbaus

Das Haus ist endlich fertig und Sie unternehmen mit Ihrem Baupartner oder Architekten die endgültige Baubegehung. Dies ist ein sehr wichtiger Schritt, bei dem Sie die Arbeit der Handwerker überprüfen und abnehmen.

Da die meisten Bauherren Laien auf dem Gebiet des Hausbaus sind, lohnt sich die Beauftragung eines Bausachverständigen. Die Kosten für den Sachverständigen sind gut investiert, da der Fachmann das Gebäude genau untersucht und auf mögliche Mängel hinweist. Auch nicht oder falsch erbrachte Leistungen einzelner Gewerke fallen dem Experten auf. Der Bausachverständige erstellt ein Abnahmeprotokoll, in dem er die einzelnen Prüfschritte und ihre Ergebnisse auflistet.

Nach Bauabnahme können Sie Ihr Eigenheim beziehen

Nach der Baubegehung kann der Bauherr entscheiden, ob er den Bau abnimmt oder ob er die Bauabnahme verweigert bzw. erst nach Beseitigung der Mängel zustimmt. Wenn alles in Ordnung ist, erhält der Bauherr nach der Abnahme die Schlüssel ausgehändigt und kann sein Eigenheim beziehen. Da sich Mängel auch noch zu einem späteren Zeitpunkt zeigen können, sollten Sie sämtliche Bauunterlagen und Fotos gut aufbewahren. Das hilft auch bei der Bestellung von Ersatzteilen oder Tapeten und Fliesen bei Renovierungsarbeiten nach einigen Jahren.

Checkliste für den Hauskauf

Unsere Checkliste für den Hauskauf zeigt, welche Punkte Sie speziell bei Bestandsgebäuden zusätzlich berücksichtigen müssen:

Checkliste für den Kauf einer Bestandsimmobilie
✓ Finden Sie eine passende Baufinanzierung (siehe Phase 1 des Hausbaus).
✓ Achten Sie auf die Umgebung: Wo befindet sich das Haus? Wie ist die Infrastruktur, Verkehrs- und Internet-Anbindung?
✓ Prüfen Sie den Zustand der Immobilie, inklusive das Dach, die Dämmung, Fenster, Elektrik und Heizung.
✓ Achten Sie darauf, dass es keine feuchten Stellen und Schimmel gibt.
✓ Lesen Sie den Energieausweis der Immobilie.
✓ Schauen Sie sich die Raumaufteilung genau an – sie sollte zu Ihren Vorstellungen passen.
✓ Prüfen Sie, ob alle erforderlichen Anschlüsse, Sicherungen und Steckdosen vorhanden sind.
✓ Klären Sie ggf. Fragen zur Modernisierung: Welche Sanierungsmaßnahmen wurden bereits durchgeführt und welche sind noch notwendig? Liegen Baugenehmigungen für Umbauten vor? Gibt es Auflagen (Denkmalschutz)?
✓ Gleichen Sie ab, ob folgende Angaben im Exposé enthalten sind: Baujahr des Objekts, Grundriss, Größe der Wohn- und Nutzfläche, Grundbuchauszug, ggf. Teilungserklärungen, Energieausweis und eventuell weitere Posten wie die Einbauküche oder Markisen.
✓ Nehmen Sie bei der Gemeinde bzw. dem Grundbuchamt Einsicht in das Grundbuch und prüfen Sie, ob es Vorlasten gibt.
✓ Sehen Sie sich die Baupläne und das Baulastenverzeichnis an, um sich beispielsweise über Überwegungsrechte zu informieren.
✓ Verhandeln Sie den Kaufpreis und prüfen Sie den Vertrag in Ruhe.
✓ Warten Sie die Finanzierungsbestätigung der Bank ab, bevor Sie den Notartermin vereinbaren und den Kaufvertrag unterschreiben.

Wenn Sie auf all diese Unterpunkte Rücksicht nehmen, sollte Ihrem Traum vom Hauskauf nichts mehr im Wege stehen.

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Hilfe bei der Baufinanzierung: Jetzt unverbindliche Beratung einholen

Wünschen Sie weitere Informationen, wie Sie einen Hausbau planen und finanzieren? Dann helfen Ihnen unsere Kreditspezialisten kompetent weiter. Kontaktieren Sie uns montags bis sonntags von 08:00 bis 20:00 Uhr unter der Servicenummer 0800 433 88 77 66. Wir beraten Sie gerne kostenlos und unverbindlich in einem persönlichen Gespräch!

Häufige Fragen zum Thema „Hausbau planen"

Wie hoch fällt die Rate für das Baudarlehen aus?

Die monatliche Rate für eine Baufinanzierung hängt von der Höhe der Kreditsumme, von dem Zinssatz und von der Laufzeit des Darlehens ab. Je mehr Zeit Sie sich mit der Rückzahlung lassen, umso niedriger fällt die Kreditrate aus. Dafür zahlen Sie für einen längeren Zeitraum Zinsen.

Kann ich ein Grundstück auch schon ein bis zwei Jahre vor Baubeginn kaufen?

Sichern Sie sich Ihr Traumgrundstück auch schon ein bis zwei Jahre vor Baubeginn. Wenn Sie noch nicht über das benötigte Eigenkapital verfügen, können Sie einen Vorfinanzierungskredit beantragen. Die Vorfinanzierung bietet sich auch an, wenn Ihr Bausparvertrag erst in den nächsten zwei Jahren zuteilungsreif wird. Sie müssen jedoch bereits mindestens 50 % der Bausparsumme in den Vertrag eingezahlt haben, um das Vorfinanzierungsdarlehen zu erhalten.

Wie schulde ich einen Baukredit um?

In Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, alte Baudarlehen mit hohen Zinsen umzuschulden. Dazu kündigen Sie die bestehende Immobilienfinanzierung und lösen sie durch einen neuen Kredit ab. Die Kündigung ist bei Darlehen mit einer variablen Verzinsung jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten möglich. Bei Baukrediten mit festen Zinsen können Kreditnehmer das Darlehen nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Außerdem besteht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Möglichkeit, den Baukredit durch eine neue Baufinanzierung abzulösen.

Kann ich die Baufinanzierung auch für andere Zwecke verwenden?

Ein Baudarlehen ist immer zweckgebunden. Sie dürfen es nur zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Immobilie nutzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Ferienhaus handelt. Die beantragte Kreditsumme sollte dem Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten entsprechen. Wenn Sie über Eigenkapital verfügen, ziehen Sie den Gesamtbetrag aller Eigenmittel von der Kreditsumme ab.

Weitere Kreditarten von Finanzcheck

Finanzcheck bietet viele unterschiedliche Arten von Krediten an. Ob für ein Auto, eine Umschuldung oder Ihr Gewerbe – hier gibt es günstige Kredite für jeden Verwendungszweck. Darüber hinaus ist unser Kreditangebot auf verschiedene Personengruppen ausgerichtet. Ob Angestellte, Rentner oder Azubis – nutzen Sie unseren Kreditvergleich, um den passenden Kredit zu finden.

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Profilbild Patrick Reuter
Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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