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Diese Baunebenkosten müssen Sie für Ihre Immobilie einkalkulieren

Checkliste, Berechnungsbeispiel & Tipps

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    Baunebenkosten

    Die sogenannten Baunebenkosten können die Höhe des Finanzierungsbedarfs maßgeblich beeinflussen und dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Fällig werden beispielsweise Maklercourtage, Steuern oder Kosten für Behörden. Zwischen 15 und 20 Prozent zusätzliche Aufwendungen sollten Bauherren so zusätzlich zum eigentlichen Immobilienpreis einkalkulieren. Dieser Ratgeber zeigt, was Baunebenkosten sind und wie hoch diese angesetzt werden sollten. Außerdem finden zukünftige Eigenheimbesitzer nachfolgend eine umfangreiche Checkliste, die alle zusätzlichen Kosten aufschlüsselt.

    Das Wichtigste in Kürze:

    • Baunebenkosten sind Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Immobilienpreis anfallen.
    • Baunebenkosten sollten mit 15 bis 20 Prozent beim Finanzieren berücksichtigt werden.
    • Die durchschnittlichen Baunebenkosten betragen bei einem 300.000-Euro-Bauprojekt etwa 52.500 Euro.
    • Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Erschließungskosten und Maklercourtage.

    Definition: Was sind Baunebenkosten?

    Als Baunebenkosten werden jene Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum Grundstückskauf und dem eigentlichen Hausbau anfallen. Dazu zählen Ausgaben, die nicht direkt in den Hausbau einfließen und meist nicht sofort ersichtlich sind. Ein Beispiel:

    Verbraucher, die ein Grundstück kaufen, wissen exakt, was dieses Stück Land kostet. Diese Ausgabe ist daher von Beginn an kalkulierbar. Doch um ein Haus darauf errichten zu können, ist es mitunter notwendig, alte Gebäude abzureißen oder Bäume zu fällen. Der Abriss oder die Baumfällarbeiten stellen in diesem Fall die Baunebenkosten dar.

    Anhand dieses Beispiels lässt sich ein weiterer Kostenfaktor betrachten: die Grunderwerbssteuer. Wer ein Grundstück kauft, muss abhängig vom Wohnort bis zu fünf Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt bezahlen. Hinzu kommen die Kosten für den Notar, um den Eintrag ins Grundbuch vorzunehmen. Sowohl Grunderwerbssteuer als auch Notarkosten und Grundbucheintrag gehören in voller Höhe zu den Baunebenkosten.

    Welche Kostengruppen zählen zu den Baunebenkosten?

    Zusätzliche Kosten lassen sich in verschiedene Kostengruppen einordnen. Folgende Baunebenkosten sind bei einem Hausbau zu berücksichtigen:

    Kostengruppe Beispiele
    Nebenkosten des Grundstückskauf - Maklercourtage
    - Grundbucheintrag und Notar
    Genehmigungs- und Planungskosten - Vermessung
    - Architekt und Statiker
    Finanzierungskosten - Zinsen für Forward-Darlehen
    - Beratergebühren
    -Bereitstellungszinsen
    Behörden - Baugenehmigung
    - Bodengutachten
    Genehmigungs- und Planungskosten - Bodenprobe
    - Architekt und Statiker
    Bauvorbereitungskosten - Baumfällarbeiten
    - Abrisskosten
    Versicherungen - Bauherrenhaftpflicht
    - Feuerrohbauversicherung
    Weitere Baukosten - Erschließungskosten
    - Außenanlage

    Wie hoch müssen Verbraucher die Baunebenkosten ansetzen?

    Die Höhe der Baunebenkosten lässt sich nicht pauschalisieren. Sie sind sowohl vom Kauf- oder Baupreis des Eigenheims als auch den Gegebenheiten abhängig. Wird der Bau nicht von einer Firma, sondern in Eigenregie über mehrere Monate hinweg durchgeführt, kostet beispielsweise die Bauherrenhaftpflicht deutlich mehr als bei einem Fertighaus, das in kurzer Zeit errichtet wird. Genauso können Schwierigkeiten mit der Bodenbeschaffenheit dafür sorgen, dass die Höhe der Baunebenkosten steigt.

    Grundsätzlich raten Experten dazu, 15 bis 20 Prozent der Baukosten als Nebenkosten zu kalkulieren.

    Keinesfalls sollten Verbraucher bei der Planung ihres Eigenheims diesen Kostenpunkt außer Acht lassen. Denn bei einem Bauvorhaben von 350.000 Euro können die Nebenkosten bis zu 70.000 Euro betragen. Es ist zudem nicht sinnvoll, die Höhe der Baunebenkosten zu niedrig anzusetzen. Nur wer realistisch kalkuliert sowie sämtliche Eventualitäten in Betracht zieht, reduziert das Risiko, in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

    Baunebenkosten berechnen

    Dieses Beispiel soll zukünftigen Eigenheimbesitzern verdeutlichen, welche Nebenkosten beim Hausbau anfallen können. Als Berechnungsgrundlage dient der Neubau eines Einfamilienhauses zu einem Preis von 300.000 Euro.

    Beschreibung Höhe der Baunebenkosten
    Maklercourtage 7.500 € (2,5 % des Kaufpreises)
    Grundbucheintrag und Notar Notar 3.000 € (*1 % des Kaufpreises *)
    Grundbucheintrag 600 Euro
    Gewerbesteuer 10.500 € (3,5 % des Kaufpreises)
    Gutachten Boden 500 €
    Vermessungen 1.500 €
    Baugenehmigung 550 €
    Statikerkosten 900 €
    Baumfällarbeiten und Rodung 2.500 €
    Bauwasser und -strom 1.000 €
    Anschluss- und Erschließungskosten 7.000 €
    Bauherrenhaftpflicht und Feuerrohbauversicherung 400 €
    Gesamt Baunebenkosten 35.950 €

    Bei dieser Berechnung beträgt die Höhe der Nebenkosten 35.950 Euro. Damit entsprechen die Baunebenkosten 12 Prozent des Gesamtpreises von 300.000 Euro. Insgesamt kostet das Bauvorhaben die Verbraucher 335.950 Euro.

    Baunebenkosten berechnen: Vorgehen

    Für Bauherren ist es schwierig, die Höhe der Baunebenkosten möglichst genau zu kalkulieren. Es gibt zwar Kosten, die bereits im Voraus ersichtlich sind, allerdings kann es während der Bauphase wiederholt zu einem finanziellen Mehrbedarf kommen. Beispielsweise dann, wenn sich der Bau verzögert oder die Bodenbeschaffenheit schlechter ist als angenommen. Wichtig ist, dass die Bauherren stets eine Reserve haben, um ungeplante Kosten decken zu können.

    Kalkulierbar sind hingegen die Nebenkosten des Grundstückskaufs, Genehmigungs- und Planungskosten sowie die Finanzierungskosten. Diese Ausgaben lassen sich in ihrer exakten Höhe bei der jeweils zuständigen Behörde oder über das Internet recherchieren.

    Verbraucher sollten eine Aufstellung aller Baunebenkosten erstellen, die bei ihrem Hausbau anfallen. Auf diese Weise erhalten sie einen guten Überblick über den zusätzlichen Finanzierungsbedarf. Es ist zudem ratsam, vor Baubeginn bereits Angebote von Handwerkern einzuholen.

    ausrufezeichenFINANZCHECK.de Tipp: Kostenlose Nachfinanzierung vereinbaren Wenn das von der Bank zur Verfügung gestellte Kapital nicht ausreicht, müssen Verbraucher eine Nachfinanzierung beantragen. In den meisten Fällen ist diese teurer als das erste Immobiliendarlehen. Um überhöhte Zinsen und Beleihungsgrenzen zu umgehen, sollten Kreditnehmer einen Darlehensgeber wählen, der eine kostenlose Nachfinanzierung ermöglicht. Dies bedeutet, der fehlende Betrag wird ohne zusätzliche Zinsen zu den Konditionen des Baukredits zur Verfügung gestellt. Um den passenden Anbieter zu finden, empfiehlt sich der kostenlose Kreditrechner von FINANZCHECK.de. Damit finden Verbraucher schnell und unkompliziert das passende Immobiliendarlehen mit den besten Konditionen.

    Baunebenkosten: Checkliste

    Nachfolgende Checkliste dient als Berechnungsgrundlage der Nebenkosten. Verbraucher können alle für sie infrage kommenden Positionen markieren und die Kosten somit überschlagen. Außerdem sollten Bauherren mindestens fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises als Reserve kalkulieren.

    Baunebenkosten vor Baubeginn

    Position Hinweis Höhe der Baunebenkosten
    Maklercourtage Provision fällt an, wenn das Grundstück/die Immobilie durch einen Makler vermittelt wurde 2,5 bis 7 %
    Grundbucheintrag und Notar Kosten für Grundbucheintrag und Notar sind gesetzlich geregelt 1,5 bis 3,5 %
    Grunderwerbssteuer Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland verschieden 3,5 bis 6,5 %
    Einholen der Baugenehmigung Baugenehmigung muss vor Baubeginn bei der Verwaltung eingeholt werden 800 bis 1.500 €
    Statiker Unter Umständen sind die Bauherren verpflichtet, vor Baubeginn einen Statiker zu bestellen 1.500 bis 2.500 €
    Vermessungskosten Vermessungsarbeiten sind notwendig, wenn das Grundstück erschlossen werden muss 1.500 bis 2.500 €
    Bodengutachten Bei einem Bodengutachten wird geprüft, ob die Bodenbeschaffenheit zum Hausbau geeignet ist
    Tipp: Bodengutachten sollte vor dem Grundstückskauf eingeholt werden
    400 bis 1.000 €
    Baumfällarbeiten und Rodung Notwendig, wenn Bäume oder Sträucher die Bauarbeiten behindern 300 bis 2.000 €
    Anlegen einer Baustraße Dieser Kostenpunkt ist abhängig von der Länge der Baustraße 200 bis 400 €
    Abrissarbeiten Notwendig, wenn sich beispielsweise alte Gebäude auf dem Grundstück befinden 500 bis 3.000 €
    Aushub für Bodenplatte
    1.500 bis 2.000 €
    Entsorgung des Bodenaushubs Dies beinhaltet Kosten für Facharbeiter, Lkw und fachgerechte Entsorgung 5 bis 15 € je m3
    Erschließungskosten Anschluss an die Kanalisation, Strom- und Gasnetz 5.000 bis 20.000 €
    Baustrom und -wasser Wasser und Strom sind vor Baubeginn bereitzustellen 400 bis 1.000 €

    Die Kostentabelle steht Ihnen hier auch als kostenloser Download zur Verfügung: Baunebenkosten vor Baubeginn

    Baunebenkosten während der Bauphase

    Position Hinweis Höhe der Baunebenkosten
    Versicherungen Notwendig, um sich selbst, das Gebäude und Dritte im Schadensfall zu schützen 300 bis 1.500 €
    Bauzeitzinsen Zinsaufwendungen für den bereits in Anspruch genommenen Darlehensbetrag 0,25 % der Kreditsumme je Monat von der ersten bis zur letzten Auszahlung
    Baubegleitung (Architekt, Projektleiter) Höhe der Kosten ist abhängig von der Dauer der Bauphase 10 bis 15 %

    Die Kostentabelle steht Ihnen hier auch als kostenloser Download zur Verfügung: Baunebenkosten während der Bauphase

    Baunebenkosten nach der Bauphase

    Position Hinweis Höhe der Baunebenkosten
    Außenanlage Kosten für Terrasse, Pflasterarbeiten, Hofeinfahrten, Garten usw. 5.000 bis 25.000 €
    Innenausbau Zu berücksichtigen sind beispielsweise die Kosten für eine neue Küche oder maßangefertigte Einbauschränke 2.000 bis 30.000 €
    abhängig von Ausstattung und Bedarf

    Die Kostentabelle steht Ihnen hier auch als kostenloser Download zur Verfügung: Baunebenkosten nach der Bauphase

    Baunebenkosten sind ein wesentlicher Kostenfaktor bei der Immobilienfinanzierung

    Die Höhe der Baunebenkosten wird von Bauherren häufig unterschätzt. Dabei haben diese einen wesentlichen Anteil am Finanzierungsbedarf. Um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, sollten zukünftige Eigenheimbesitzer alle Eventualitäten berücksichtigen und die Kosten höher und nicht zu niedrig ansetzen. Manche Baunebenkosten beim Hausbau lassen sich bereits im Voraus exakt bestimmen, beispielsweise Notarkosten und Grunderwerbssteuer. Auch über die Bereitstellungszinsen der Banken können sich Verbraucher vor Baubeginn informieren.

    Um die Immobilienfinanzierung möglichst günstig zu gestalten, empfiehlt sich ein Kreditvergleich. Mit dem kostenfreien Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de können Verbraucher viele verschiedene Anbieter vergleichen, um das optimale Angebot zu finden. Bei ihrem Finanzierungsbedarf sollten Kreditnehmer die Baunebenkosten mit 15 bis 20 Prozent einkalkulieren.

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