Die Aufgaben eines Bauträgers

Bauträger gestalten die Abwicklung von Grundstückskauf und Hausbau in einem. Vor allem Bauherren, die unkompliziert den Traum vom Wohneigentum realisieren möchten, profitieren von der ganzheitlichen, fachkompetenten Abwicklung über eine Bauträgerschaft. Dabei gilt es einiges zu beachten, um für einen reibungslosen Ablauf zu sorgen. Welche Aufgaben ein Bauträger genau übernimmt, welche Vorteile Sie dadurch haben und mit welchen Kosten Sie rechnen können, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste zum Thema Bauträger in Kürze

• (✓) Bauträger errichten mittels einer Vorfinanzierung Immobilien, welche später zum Festpreis verkauft werden.

• (✓) Alle Leistungen der Bauträgerschaft werden im Bauträgervertrag (BGB) festgehalten.

• (✓) Die Bauleistungen sollten möglichst detailreich im Bauträgervertrag beschrieben werden.

• (✓) Der vom Bauträger bestellte Bauleiter ist für die technische Abwicklung, Dokumentation und Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich.

• (✓) Die Kosten des Bauträgers steigen bei zusätzlicher, nachträglich vereinbarter Ausstattung.

Was ist ein Bauträger?

Bei einem Bauträger handelt es sich um ein Unternehmen, welches Wohn- und Geschäftsimmobilien zur Veräußerung herstellt. Typische Projekte von Bauträgern sind häufig Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Doppelhaushälften oder unbebaute Grundstücke. Ein wesentliches Merkmal der Eigenschaft als Bauträger ist das gleichzeitige Angebot an den Käufer, sowohl das Grundstück (oder Grundstücksgleiche Recht) zu beschaffen, als auch der Bebauungspflicht.

Die Bauträgerschaft kann mithilfe von...

Eigenkapital, Fremdfinanzierung oder einer Kombination aus beidem erfolgen. Der Kaufpreis wird in Teilbeträgen gezahlt, die für bereits erbrachte Leistungen wie den Kauf der Liegenschaft oder die Errichtung des Rohbaus anfallen. Die Rechtsform kann einer Einzelunternehmung, Aktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft oder GmbH entsprechen.

Unterschied Vorratsbau und Bestellbau

Man unterscheidet den Vorratsbau und den Bestellbau. Bei Letzterem beginnen die baulichen Maßnahmen erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Beim Vorratsbau erfolgt die Veräußerung parallel zum Bau. Rechtlich handelt es sich bei einem Bauträgervertrag um eine hybride Form aus Werk- und Kaufvertrag. Es gelten die Regularien der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der aktuelle Bautenstand wird im sogenannten Baubestandsbericht beschrieben.

Unterschiede zwischen Bauträger, Bauleiter und Bauherr

Da Bauträger, Bauleiter und Bauherren in der Regel über unterschiedliche Tätigkeitsfelder walten, ist es wichtig, diese drei Funktionen voneinander zu trennen. Lediglich in bestimmten Fällen überschneiden sich die Aufgaben eines Bauträgers und eines Bauherrn.

Was macht ein Bauträger?

Beauftragen Sie einen Bauträger, sind Sie erst mit Vollendung des Bauvorhabens und nach Eintragung des Grundbucheintrags Eigentümer des Bauobjekts. Während der Bauphase übernimmt der von Ihnen beauftragte Bauträger ebenso die Bauherrenschaft. Zu seinen Aufgaben gehören:

• (✓) Verantwortlich für die Planung und Koordinierung aller Bauleistungen (von der architektonischen Planung bis hin zur Schlüsselübergabe) 

• (✓) Einholung notwendiger Genehmigungen

Die Pflichten eines Bauleiters

Ein Bauleiter kann nur werden, wer über fachliche Expertise und Sachkunde verfügt. Die vorgeschriebenen Qualifikationen hängen von Art, Lage und Größe der Baustelle ab. Meist spezialisieren sich Ingenieure und Architekten auf die Tätigkeit als Bauleiter und handeln im Auftrag des Bauträgers, um Bauvorhaben abzuwickeln. Falls in einzelnen Sachgebieten bestimmte Qualifikationen fehlen, muss er oder sie einen geeigneten Fachbauleiter hinzuziehen. Ein Bauleiter bzw. die Bauleitung ist für alle am Bau beteiligten Personen der wichtigste Ansprechpartner. Zu den Aufgaben eines Bauleiters gehören:

• (✓) Überwachung und Dokumentation des zeitlichen Ablaufs und der Kosten 

• (✓) Kontrolle über alle handwerklichen Leistungen und Arbeitssicherheit

Dazu dient ein Bauherr

Bauherren sind die wirtschaftlich und juristisch Verantwortlichen für die Durchführung von Bauprojekten. Bauherr ist also, wer im eigenen Namen oder für Außenstehende auf Rechnung bauliche Vorhaben umsetzt. Kaufen Sie ein Grundstück, um dieses selbst zu bebauen und zu bewohnen, sind Sie selbst der Bauherr. Beauftragen Sie hingegen ein Bauunternehmen mit der Durchführung, übernimmt dieses die Bauträgerschaft und fungiert gleichzeitig als Bauherr. Ein Bauherr übernimmt unter anderem folgende Aufgaben:

• (✓) Bestellung von Fachpersonen 

• (✓) Baustellensicherheit verantwortlich

Kosten eines Bauträgers

Die Kosten von Bauträgern sind − im Gegensatz zu denen von Bauingenieuren und Architekten − meist fix und in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt. Ihr Gewinn resultiert zum Großteil aus der Veräußerung der zugehörigen Liegenschaft. Mit der Zwischenfinanzierung entsteht ein finanzielles Risiko zu lasten des Bauträgers, welches dieser sich ebenfalls vergüten lässt. Dafür hält die modulare Bauweise die Bauträgerkosten niedrig.