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Bauträger

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Die Aufgaben eines Bauträgers

Bauträger gestalten die Abwicklung von Grundstückskauf und Hausbau in einem. Vor allem Bauherren, die unkompliziert den Traum vom Wohneigentum realisieren möchten, profitieren von der ganzheitlichen, fachkompetenten Abwicklung über eine Bauträgerschaft. Dabei gilt es einiges zu beachten, um für einen reibungslosen Ablauf zu sorgen. Welche Aufgaben ein Bauträger genau übernimmt, welche Vorteile Sie dadurch haben und mit welchen Kosten Sie rechnen können, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste zum Thema Bauträger in Kürze

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  • Bauträger errichten mittels einer Vorfinanzierung Immobilien, welche später zum Festpreis verkauft werden.
  • Alle Leistungen der Bauträgerschaft werden im Bauträgervertrag (BGB) festgehalten.
  • Die Bauleistungen sollten möglichst detailreich im Bauträgervertrag beschrieben werden.
  • Der vom Bauträger bestellte Bauleiter ist für die technische Abwicklung, Dokumentation und Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich.
  • Die Kosten des Bauträgers steigen bei zusätzlicher, nachträglich vereinbarter Ausstattung.

Was ist ein Bauträger?

Bei einem Bauträger handelt es sich um ein Unternehmen, welches Wohn- und Geschäftsimmobilien zur Veräußerung herstellt. Typische Projekte von Bauträgern sind häufig Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Doppelhaushälften oder unbebaute Grundstücke. Ein wesentliches Merkmal der Eigenschaft als Bauträger ist das gleichzeitige Angebot an den Käufer, sowohl das Grundstück (oder Grundstücksgleiche Recht) zu beschaffen, als auch der Bebauungspflicht.

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Die Bauträgerschaft kann mithilfe von...

Eigenkapital, Fremdfinanzierung oder einer Kombination aus beidem erfolgen. Der Kaufpreis wird in Teilbeträgen gezahlt, die für bereits erbrachte Leistungen wie den Kauf der Liegenschaft oder die Errichtung des Rohbaus anfallen. Die Rechtsform kann einer Einzelunternehmung, Aktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft oder GmbH entsprechen.

Unterschied Vorratsbau und Bestellbau

Man unterscheidet den Vorratsbau und den Bestellbau. Bei Letzterem beginnen die baulichen Maßnahmen erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Beim Vorratsbau erfolgt die Veräußerung parallel zum Bau. Rechtlich handelt es sich bei einem Bauträgervertrag um eine hybride Form aus Werk- und Kaufvertrag. Es gelten die Regularien der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der aktuelle Bautenstand wird im sogenannten Baubestandsbericht beschrieben.

Unterschiede zwischen Bauträger, Bauleiter und Bauherr

Da Bauträger, Bauleiter und Bauherren in der Regel über unterschiedliche Tätigkeitsfelder walten, ist es wichtig, diese drei Funktionen voneinander zu trennen. Lediglich in bestimmten Fällen überschneiden sich die Aufgaben eines Bauträgers und eines Bauherrn.

Was macht ein Bauträger?

Beauftragen Sie einen Bauträger, sind Sie erst mit Vollendung des Bauvorhabens und nach Eintragung des Grundbucheintrags Eigentümer des Bauobjekts. Während der Bauphase übernimmt der von Ihnen beauftragte Bauträger ebenso die Bauherrenschaft. Zu seinen Aufgaben gehören:

  • Verantwortlich für die Planung und Koordinierung aller Bauleistungen (von der architektonischen Planung bis hin zur Schlüsselübergabe) 
  • Einholung notwendiger Genehmigungen

Die Pflichten eines Bauleiters

Ein Bauleiter kann nur werden, wer über fachliche Expertise und Sachkunde verfügt. Die vorgeschriebenen Qualifikationen hängen von Art, Lage und Größe der Baustelle ab. Meist spezialisieren sich Ingenieure und Architekten auf die Tätigkeit als Bauleiter und handeln im Auftrag des Bauträgers, um Bauvorhaben abzuwickeln. Falls in einzelnen Sachgebieten bestimmte Qualifikationen fehlen, muss er oder sie einen geeigneten Fachbauleiter hinzuziehen. Ein Bauleiter bzw. die Bauleitung ist für alle am Bau beteiligten Personen der wichtigste Ansprechpartner. Zu den Aufgaben eines Bauleiters gehören:

  • Überwachung und Dokumentation des zeitlichen Ablaufs und der Kosten 
  • Kontrolle über alle handwerklichen Leistungen und Arbeitssicherheit

Dazu dient ein Bauherr

Bauherren sind die wirtschaftlich und juristisch Verantwortlichen für die Durchführung von Bauprojekten. Bauherr ist also, wer im eigenen Namen oder für Außenstehende auf Rechnung bauliche Vorhaben umsetzt. Kaufen Sie ein Grundstück, um dieses selbst zu bebauen und zu bewohnen, sind Sie selbst der Bauherr. Beauftragen Sie hingegen ein Bauunternehmen mit der Durchführung, übernimmt dieses die Bauträgerschaft und fungiert gleichzeitig als Bauherr. Ein Bauherr übernimmt unter anderem folgende Aufgaben:

  • Bestellung von Fachpersonen 
  • Baustellensicherheit verantwortlich

Kosten eines Bauträgers

Die Kosten von Bauträgern sind − im Gegensatz zu denen von Bauingenieuren und Architekten − meist fix und in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt. Ihr Gewinn resultiert zum Großteil aus der Veräußerung der zugehörigen Liegenschaft. Mit der Zwischenfinanzierung entsteht ein finanzielles Risiko zu lasten des Bauträgers, welches dieser sich ebenfalls vergüten lässt. Dafür hält die modulare Bauweise die Bauträgerkosten niedrig.

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So halten Sie die Kosten im Rahmen

Eine gute Vernetzung mit anderen Dienstleistern gestattet die Unterbreitung exklusiver Angebote. Sonderausstattung kann den Preis schnell in die Höhe treiben. In der Regel addieren sich etwa 10 Prozent Honorar zu den Baukosten einer Immobilie. Ein detaillierter Bauträgervertrag und die gewissenhafte Kontrolle ausgeführter Arbeiten helfen, die Kosten im Rahmen zu halten.

Zum Kreditvergleich

Abschlagszahlungen laut Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Prozentualer AnteilPosten
28 %
Nach Beendigung des Rohbaus
5,6 %
Dach
2,1 %
Heizungsrohbau
2,1 %
Sanitärrohbau
2,1 %
Elektrorohbau
7 %
Fenster
4,2 %
Innenputz
2,1 %
Estrich
2,8 %
Nach Bezugsfertigkeit
2,1 %
Fassade
3,5 %
Nach vollständiger Beendigung der Bauarbeiten
30 %
Nach Beginn von Erdarbeiten

Ablauf des Hauskaufs und Immobilienkaufs mit Bauträger

Für einen reibungslosen Ablauf Ihres Haus- oder Immobilienkaufs mit Bauträger empfiehlt sich eine strukturierte Vorgehensweise. Indem Sie ein Komplettpaket erwerben, profitieren Sie von einem Festpreis beim Kauf von Liegenschaft und Immobilie. Zudem müssen Sie sich nicht um Genehmigungen sowie Koordination der Arbeiten kümmern. Beachten Sie, dass der konkrete Einzugstermin die Höhe der Bereitstellungszinsen der Baufinanzierung beeinflusst. Um einen geeigneten Bauträger zu finden und zu beauftragen, empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

  • Auswahl des Bauträgers anhand von Referenzen
  • Entscheidung über Finanzierungsart nach sorgfältigem Vergleich verschiedener Angebote
  • Bonität des Bauträgers überprüfen (etwa beim Bauherren-Schutzbund)
  • Aufsetzen eines detaillierten Vertrags
  • Erfüllungsbürgschaft (Geld-zurück-Garantie bei Nicht-Erfüllung des Vertrags)
  • Kaufpreisverhandlungen oder Pauschalangebot
  • Sonderwünsche besprechen und in Bauträgervertrag aufnehmen
  • Definition konkreter Fristen für den Baubeginn
  • Einmalzahlung oder etappenweise nach Bauabschnitten

Vorteile eines Bauträgers

Beim Immobilienkauf mit Bauträger profitieren Käufer im Vergleich zum eigenverantwortlichen Bau von einigen Vorteilen:

  • Bauträger meist günstiger als Bau in Eigenregie
  • Verbesserte finanzielle Planbarkeit
  • Keine langwierige Grundstückssuche und Bauplanung
  • Kürzere Bauzeit
  • Genaue Vorstellung durch Musterhäuser
  • Rundum-Service und organisierte Abwicklung
  • Kaufpreis erst nach Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte fällig
  • Ablauf der Bauträgerfinanzierung übersichtlicher
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Zudem haben Sie bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger...

durch die Gewährleistung die Möglichkeit, innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung der Bauarbeiten eventuelle Baumängel zu reklamieren.

Notwendige Inhalte des Bauträgervertrags

Der Bauträgervertrag basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In der Kombination aus Werk- und Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zum Verkauf der Liegenschaft sowie ihrer Bebauung. Die Einzelheiten regeln verbindliche Vorgaben zu Ausstattung, Kaufpreis sowie der Fälligkeit zu zahlenden Abschläge. Die Baubeschreibung, Pläne und Zeichnungen unterliegen dem Transparenzgebot sowie den geltenden DIN-Normen.

Vorab erhält der Käufer die sogenannte Verweisungsurkunde

Wenn Sie eine Eigentumswohnung von einem Bauträger kaufen, enthält diese Urkunde auch die Gemeinschaftsordnung und die Teilungsurkunde. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde nach offenen Erschließungskosten und Altlasten. Nachträgliche Änderungen sowie Ergänzungen sind notariell zu beurkunden.

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Haben Sie noch Fragen zur Finanzierung Ihres Bauvorhabens?

Sie benötigen eine passende Baufinanzierung, die zu Ihrem Vorhaben passt? Unsere Kreditspezialisten von FINANZCHECK.de stehen Ihnen bei diesen und weiteren Fragen gern zur Verfügung - Montag bis Freitag von 8 bis 20 Uhr unter der kostenlosen Telefonnummer 0800 433 88 77.

Häufige Fragen zum Thema Bauträger

Kann ich beim Kauf über einen Bauträger selbst mitgestalten?

Ja, die Modulbauweise beim Kauf über einen Bauträger sieht verschiedene Ausführungen vor, welche der Käufer im Rahmen der Baubeschreibung auswählen kann. Nicht im Bauträgervertrag aufgeführte, nachträglich beschlossene besondere Ausstattung geht mit Zusatzkosten einher, welche den Gesamtpreis schnell in die Höhe treiben können.

Sind Eigenleistungen möglich?

Je nach Bautenstand sind Eigenleistungen möglich. Diese sollten Sie zuvor mit dem Bauträger vereinbaren und im Bauträgervertrag festhalten. Der Wert der selbst ausgeführten Leistung wird vom Gesamtkaufpreis abgezogen. So können Sie die Baukosten wesentlich reduzieren.

Welche Finanzierungen gibt es für den Hauskauf über einen Bauträger?

Beim Immobilienkauf über einen Bauträger steht Ihnen als Käufer eine Vielzahl an Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Erste Anlaufstelle bei der Festlegung einer Kreditsumme ist die Hausbank. Dennoch sollten Sie auch die Angebote anderer Anbieter sorgfältig vergleichen.

Wie finde ich einen passenden Bauleiter?

Hören Sie sich zunächst in Ihrem privaten Umfeld um. Vielleicht kann Ihnen jemand einen Bauleiter empfehlen. Falls dies nicht zutrifft, informieren Sie sich online. Auf Jobportalen oder Datenbanken der Bundesliste für im Bauwesen tätige Berufsgruppen können Sie nach einem passenden Bauleiter in der Nähe suchen.

Was bedeutet bauträgerfrei?

Bauträgerfrei bedeutet, dass Sie Architekt und Bauunternehmer selbständig wählen und mit der Bebauung Ihres Grundstückes beauftragen können.

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Profilbild Patrick Reuter
Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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