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Der Bauantrag und die Kosten

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Bauantrag – Welche Kosten erwarten mich?

Aufgrund günstiger Bauzinsen oder als alternative Methode der Altersvorsorge entscheiden sich immer mehr Menschen für den Hausbau. Allerdings ist es in Deutschland nicht ohne Weiteres möglich, Gebäude zu errichten. Vielmehr ist die Baugenehmigung der zuständigen Behörde erforderlich. Hierfür reichen Hausbauer einen Bauantrag ein. Welche Kosten dabei entstehen und was es rund um den Bauantrag zu beachten gibt, erfahren Bauherren in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Bauantrag ist Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung.
  • Wer ohne Baugenehmigung mit dem Bau beginnt, muss mit hohen Bußgeldern rechnen.
  • Die Kosten des Bauantrags betragen etwa 0,5 Prozent der Baugesamtkosten.
  • Der Bauantrag kann nur von einer bauvorlageberechtigten Person gestellt werden.
  • Die Kosten für die Baugenehmigung sollten von Anfang an in die Finanzierungsplanung aufgenommen werden.

Wie und wo stellt man einen Bauantrag?

fragezeichenWer in Deutschland ein Wohnhaus oder ein sonstiges Bauwerk errichten möchte, benötigt in den allermeisten Fällen eine Baugenehmigung, bevor er mit dem Bau beginnen darf. Die Baugenehmigung wird nach Stellung eines entsprechenden Bauantrags von der örtlichen Bauaufsichtsbehörde erteilt, sofern das Bauvorhaben baurechtlich zulässig ist. Um die baurechtliche Zulässigkeit überprüfen zu können, benötigt die Baubehörde zahlreiche Dokumente und Unterlagen, die mit dem Bauantrag einzureichen sind.

Der Bauantrag wird zur Antragstellung in dreifacher Ausfertigung an die zuständige Baubehörde übermittelt. Das gilt selbstverständlich nur dann, wenn der Bau auch genehmigungspflichtig ist. Handelt es sich um ein verfahrensfreies Bauvorhaben, ist keine Genehmigung notwendig. Wann ein Bauvorhaben wiederum verfahrensfrei ist, ergibt sich aus der Bauordnung des Bundeslandes, in dem der Bau stattfinden soll. Handelt es sich um ein Wohnhaus, ist eine Genehmigung immer erforderlich.

Damit die Erteilung einer Baugenehmigung möglich ist, muss der Bauantrag inklusive aller notwendigen Unterlagen eingereicht werden. Fehlen Dokumente, verzögert das das Baugenehmigungsverfahrens. Beginnt der Bauherr schon vor Erteilung der Genehmigung mit dem Bau, muss er mit einem hohen Bußgeld rechnen. Darüber hinaus kann ihn die Baubehörde sogar zum Abriss des ohne Genehmigung errichteten Gebäudes auffordern.

Was ist ein Bauvorantrag und wie wichtig ist er für den Bauantrag?

Ein Bauvorantrag, juristisch Bauvoranfrage genannt, ist ein Verfahren zur Überprüfung der Genehmigungsfähigkeit eines bestimmten Bauvorhabens. Mit Hilfe der Bauvoranfrage lässt sich bereits im Vorfeld rechtssicher klären, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Es geht also darum, die Umsetzbarkeit eines bestimmten Bauvorhabens bereits vor Einreichung des Bauantrags überprüfen zu lassen.

Obwohl die Bauvoranfrage keine Voraussetzung für die Stellung eines Bauantrags ist, ist sie in vielen Fällen sinnvoll. Möchte der Käufer beispielsweise wissen, ob er auf einem bisher unbebauten Grundstück in einem Gebiet ohne qualifizierten Bebauungsplan ein Wohnhaus errichten darf, wird diese Frage im Rahmen der Bauvoranfrage geklärt. Stellt sich dabei heraus, dass in dem betreffenden Gebiet Wohnhäuser baurechtlich unzulässig sind, kann der Käufer noch rechtzeitig vom Kauf des Grundstückes Abstand nehmen.

Wichtig ist es, die Bauvoranfrage bereits konkret zu formulieren. Erlässt die Behörde aufgrund der Voranfrage einen Bauvorbescheid, entfaltet dieser eine Bindungswirkung. Entspricht der spätere Bauantrag der Bauvoranfrage, wird die Behörde die Baugenehmigung erteilen. Weicht der Bauantrag jedoch von der Voranfrage ab, entfällt die Bindungswirkung.

Lehnt die Behörde die Bauvoranfrage hingegen ab, nennt sie dem Antragsteller den Ablehnungsgrund. Das wiederum gibt dem Bauherrn die Chance, sein Bauvorhaben entsprechend anzupassen.

Was ist bei der Erstellung eines Bauantrages zu beachten?

Welche Vorgaben bezüglich des Inhalts eines Bauantrags gelten, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die genauen Vorgaben sind den Landesbauordnungen zu entnehmen. Grundsätzlich muss der Bauantrag jedoch vollständig sein und sämtliche Formularvordrucke ausgefüllt beinhalten. Auch geforderte Zeichnungen, Pläne, Berechnungen sowie Nachweise und Beschreibungen sind mit dem Antrag einzureichen.

Üblicherweise werden für den Bauantrag folgende Unterlagen benötigt:

  • Ausgefülltes Antragsformular
  • Lageplan und Freiflächenpläne
  • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 sowie eine Baubeschreibung
  • Angaben zur Wasserversorgung, Grundstücksentwässerung und zur Straßenanbindung
  • Erklärungen zum Baumbestand

Die Formulare und Unterlagen müssen beim zuständigen Amt eingereicht werden. Außerdem muss der Bauantrag die Unterschrift eines Bauvorlageberechtigten tragen. Doch was kostet ein Bauantrag?

Was kostet eine Baugenehmigung insgesamt?

Die Bauantrag-Kosten richten sich nach der Gemeinde, in der gebaut werden soll, und nach dem konkreten Bauvorhaben. Üblicherweise müssen Bauherren etwa 0,5 Prozent der insgesamt geplanten Baukosten für den Bauantrag einkalkulieren. Sind für den gesamten Bau also Kosten von 300.000 Euro veranschlagt, ist mit Bauantrag-Kosten von etwa 1.500 Euro zu rechnen.

Die größten Kostenfaktoren des Bauantrags sind dabei Architektenkosten sowie die Kosten für die Baugenehmigung. Eine Rechenformel zur Ermittlung der Antragsgebühren sieht folgendermaßen aus:

Umbauter Raum in Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter

Ist diese Summe ermittelt, bildet der örtliche Gebührensatz in Prozent die ungefähren Antragsgebühren ab. Üblicherweise beträgt der Bauwert pro Kubikmeter 300 bis 500 Euro. Der übliche Gebührensatz der Behörde beträgt 0,5 Prozent. Bei den Kosten für die Baugenehmigung machen daher die Gebühren einen Großteil der Summe aus.

Die Architektenkosten für das Verfassen des Bauantrags liegen bei etwa 200 bis 300 Euro. Zusätzlich dazu erheben einige Behörden eine Mindestgebühr zwischen 100 und 200 Euro für Bauanträge.

Wie hoch sind die Kosten für die Baugenehmigung für einen Anbau?

Bauherren, die ihre Wohnfläche vergrößern möchten, benötigen eine Baugenehmigung für den Anbau. Die Kosten hängen auch hier von den eigentlichen Baukosten, den Leistungen des Architekten oder des Ingenieurs sowie der Baugebührenordnung ab.

Gibt es Möglichkeiten, die Bauantrag-Kosten zu senken?

Bauherrn haben nur begrenzte Möglichkeiten, die Kosten des Bauantrags zu senken. Üblicherweise ist es nämlich gerade die fachliche Betreuung sowie die Beantragung der Baugenehmigung durch einen Architekten, die einen großen Teil der Kosten verursacht. Allerdings ist aber gerade diese Betreuung oft unumgänglich.

Die einzige Sparmöglichkeit des Bauherrn ist es darum, unnötige Kosten so gut wie möglich zu vermeiden. Insbesondere bedeutet das, Zusatzkosten, die durch fehlende Unterlagen, Formfehler oder Fristversäumnisse auftreten, konsequent zu vermeiden. Hilfreich ist es hierfür, schon vor der Antragstellung einen Termin bei der zuständigen Behörde zu vereinbaren, um möglichst viele Informationen zur Antragstellung zu erhalten.

Entstehen beim Widerspruch gegen eine Baugenehmigung Kosten?

Es kann vorkommen, dass Nachbarn Widerspruch gegen eine Baugenehmigung einlegen. Die Kosten für ein Widerspruchsverfahren sind zunächst recht gering. Teuer wird es erst, wenn ein gerichtliches Eilverfahren eingeleitet wird. Erhebt ein Nachbar Widerspruch gegen eine Baugenehmigung sind die Kosten insbesondere für den Bauherren hoch, der den Bau möglicherweise stoppen muss. Laufende Kosten für die Baustelle entstehen weiterhin.

Wie muss ein vollständiger Bauantrag aussehen?

Die Landesbauordnung oder die Bauvorlagenverordnung des Bundeslandes, in dem gebaut wird, legen fest, welche Unterlagen für einen Bauantrag nötig sind. Diese für den Bauantrag nötigen Unterlagen werden auch als Bauvorlagen bezeichnet.

Die Bauvorlagenverordnungen bzw. Landesbauordnungen können voneinander abweichen. Üblicherweise müssen für eine Baugenehmigung jedoch die im Folgenden aufgeführten Dokumente vorgelegt werden.

Bauantrag

Der Bauantrag ist in schriftlicher Form und mit Hilfe eines dafür vorgesehenen Formulars einzureichen. Die Einreichung muss in dreifacher Ausfertigung (eine Ausgabe für den Bauherrn, eine für die Gemeinde und eine Ausfertigung für die Baubehörde) erfolgen.

Das Antragsformular wird von der zuständigen Baubehörde ausgegeben und ist vollständig auszufüllen.

Bauzeichnung

Die dem Bauantrag beizufügenden Bauzeichnungen sind im Maßstab 1:100 zu erstellen und dürfen nur Symbole enthalten, die den Zeichen der geltenden Bauvorlagenverordnung bzw. Landesbauordnung entsprechen.

Die Bauzeichnung wird üblicherweise von einem Architekten erstellt und sollte über Folgendes Aufschluss geben:

  • Zweckbestimmung von Räumen
  • Raumschnitt, Bereiche mit Dachneigung, Steigungsverhältnisse der Treppen sowie Brüstungshöhen
  • Grundrisse
  • Vorhandene Treppen und Feuerstätten
  • Wanddicke, Raumhöhe und –länge
  • Vorhandene Türen, Fenstern, Dachausbauten, Geländer und Schornsteine

Lageplan

Der für den Bauantrag notwendige Lageplan wird beim Katasteramt bezogen. Er stellt einen Auszug aus der örtlichen Liegenschaftskarte dar und ist im Maßstab 1:10.000 bzw. 1:5.000 gehalten. Der erforderliche Umfang des Lageplans wird durch die örtlich geltende Bauordnung bestimmt. Üblicherweise besteht er aus einem zeichnerischen sowie einem Schriftteil.

Die Planzeichnung ermöglicht dabei eine Draufsicht auf das gesamte Grundstück und stellt es inklusive seiner Umgebung dar. Auch umliegende Grundstücke sowie Dachneigungen und Dachformen sind in der Zeichnung erkennbar.

Die schriftliche Ausarbeitung enthält Informationen zum Bauherren, den umliegenden Grundstücken und zu Baulasten. Auch Grundflächen und Geschosszahlen sowie die Baumasse sind schriftlich aufgeführt.

Bau- bzw. Betriebsbeschreibung

Die Baubeschreibung beinhaltet technische und ausführungsspezifische Angaben zu einem Bauvorhaben. Das umfasst beispielsweise Angaben zu den eingesetzten Baumaterialien sowie zu Ausstattungsaspekten des Bauwerks. Handelt es sich bei dem Bauvorhaben um eine Immobilie zur gewerblichen Nutzung, ist außerdem eine Betriebsbescheinigung nötigt.

Die Baubeschreibung enthält folgende Informationen:

  • Bauart
  • Zweck der Baumaßnahme
  • Umfang der geplanten Bauarbeiten
  • Absicherungsart der Baustelle
  • Angaben zum Gebäudeaufbau und der Dämmung
  • Gebäudeausstattung
  • Informationen zum Bauablauf und zum Grundwasser
  • Informationen zur Bauphysik

Kann man den Bauantrag auch selbst erstellen?

Prinzipiell kann der Bauantrag nicht von jedem Bauherrn selbst gestellt werden. Grund dafür ist, dass der Verfasser des Bauantrags bauvorlageberechtigt sein muss. Bauvorlageberechtigt sind in der Regel aber nur Architekten oder Ingenieure des Bauwesens.

Bauantrag und Kosten des Bauantrags zusammengefasst

Die Kosten des Bauantrags betragen etwa 0,5 Prozent der geplanten Baugesamtkosten. Architektenkosten und Gebühren sind dabei die größten Kostenfaktoren. Den Bauantrag selbst zu stellen und so Kosten einzusparen ist für Bauherren allerdings keine echte Sparalternative. Nicht nur erfordert die Stellung des Bauantrags Fachkenntnisse, auch sind nur Architekten und Bauingenieure überhaupt dazu berechtigt, einen Bauantrag bei der zuständigen Behörde vorzulegen.

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