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Einfluss von Laufzeit, Zins und Tilgung bei einer Baufinanzierung 

Vor dem Abschluss einer Baufinanzierung sollten Darlehensnehmer einige Aspekte besonders beachten. So haben zum Beispiel Zins und Tilgung sowie Laufzeit maßgeblichen Einfluss auf die Kosten und das gesamte Baufinanzierungsdarlehen. Erfahren Sie hier wie die Tilgung, Zinsen und die Laufzeit miteinander verknüpft sind und welche Vorteile eine hohe Tilgungsrate hat.

Das Wichtigste zu Zins und Tilgung in Kürze

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  • Die Darlehensrate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen.

  • Eine niedrige Tilgungsrate ist in den meisten Fällen nicht sinnvoll.

  • Die anfängliche Tilgung sollte möglichst hoch gewählt werden, um die Zinskosten zu senken.

  • Vor der Aufnahme einer Baufinanzierung ist ein Vergleich verschiedener Darlehen empfehlenswert.

  • In den meisten Fällen beeinflussen Sondertilgungen die Rückzahlung des Darlehens.

Zins und Tilgung einfach erklärt

Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, kann sich vorab einen Zins- und Tilgungsplan erstellen. In diesem ist der Verlauf der Rückzahlung dargestellt. Zins und Tilgung bestimmen dabei die monatlichen Raten (Annuitäten), die Sie an den Darlehensgeber zahlen. Die Annuität besteht aus dem Zinsanteil und aus dem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil beschreibt den Preis des Darlehens. Mit dem Tilgungsanteil wird der Kredit hingegen monatlich zurückgezahlt. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil durch die eingesparten Zinsen.

Das nachfolgende Beispiel verdeutlicht die Funktionsweise

Darlehenshöhe: 200.000 Euro

Zinssatz: 0,90 % 

anfängliche Tilgung: 2,00 % 

🡪 monatliche Annuität: ca. 483 Euro (150 Euro Zinsanteil + ca. 333 Euro Tilgungsanteil)

Nach einem Jahr wurden ca. 4.000 Euro getilgt (12 x 333 Euro), sodass sich die Situation folgendermaßen darstellt: 

Restschuld: 196.000 Euro

Zinssatz: 0,90 % 

🡪 monatliche Annuität: ca. 483 Euro (147 Euro Zinsanteil + 336 Euro Tilgungsanteil)

🡪 Der Tilgungsanteil ist um die eingesparten Zinsen gestiegen

Höhe der anfänglichen Tilgung wählen

Die anfängliche Tilgung wird vom Darlehensnehmer selbst bestimmt. Sie beeinflusst zusammen mit dem Zinssatz die Höhe der Annuität. Die Annuität hat wiederum Auswirkungen auf die Laufzeit, also die Jahre, in denen das Darlehen zu begleichen ist. Als Kreditnehmer sollten Sie daher eine monatliche Rate wählen, die Sie problemlos zurückzahlen können. Die Höhe der anfänglichen Tilgung liegt im Optimalfall bei 2 %.

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Wussten Sie schon, dass…

…die Verbraucher in Deutschland häufig ein Darlehen aufnehmen, um damit die Traumimmobilie zu finanzieren? Das hat die aktuelle Studie „Zeit für Geld“ von FINANZCHECK.de herausgefunden.

Aus diesen Gründen ist ein niedriger Tilgungsanteil nicht sinnvoll

Die anfängliche Tilgung der Baufinanzierung Tilgung sollte mindestens 1 % betragen. Wenn Sie sich für eine niedrigere Tilgungsrate entscheiden, haben Sie im Zuge der Rückzahlung eventuell Nachteile. Eine niedrige Zinstilgung sorgt dafür, dass sich die Laufzeit der Baufinanzierung und die Anzahl der Jahre, über die das Darlehen andauert, verlängert. Eine kürzere Laufzeit zieht wiederum höhere Zinskosten nach sich. In diesem Zusammenhang spielt auch die Zinsbindung eine große Rolle. Erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann die Annuität geändert werden.

Anschlussfinanzierung bei einer hohen Restschuld

Das Problem bei einer niedrigen anfänglichen Tilgung besteht nun darin, dass am Ende der Zinsbindungsfrist eine hohe Restschuld vorhanden ist. Es muss dann häufig eine teure Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Daraus resultieren enorme Zinskosten und eine hohe monatliche Annuität. Aus diesem Grund ist es wichtig, bereits vor dem Abschluss der Baufinanzierung genau zu planen und die Entwicklung des Zinsniveaus zu berücksichtigen.

Diese Vorteile hat eine hohe Tilgungsrate

Sie können Ihre Baufinanzierung so gestalten, dass Ihnen wenig Zinskosten über die Jahre entstehen und Sie das Darlehen schnell zurückzahlen können. Dazu wählen Sie unter anderem eine hohe anfängliche Tilgung. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % beispielsweise sorgt dafür, dass die Baufinanzierung in einem angemessenen Rahmen zurückgezahlt wird bzw. eine kurze Laufzeit hat. Das hat geringe Zinskosten zur Folge. Wenn Sie zudem einen möglichst niedrigen Zinssatz bekommen und diesen mit einer langen Zinsbindungsfrist kombinieren, profitieren Sie von einer angemessenen Annuität und Laufzeit. 

Durch Eigenkapital halten Sie die Darlehenssumme gering

Das Ziel sollte stets darin bestehen, das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zu tilgen, um Restschulden und eine Anschlussfinanzierung zu vermeiden. Aus diesem Grund ist ein hoher Eigenkapitalanteil wichtig. Wenn Sie Geld mit in die Finanzierung einbringen, benötigen Sie eine geringere Darlehenssumme und halten die monatliche Belastung durch die Rate niedrig. Das Jahr, in dem das Darlehen zurückgezahlt ist, rückt somit näher.

So beeinflussen Sondertilgungen die Laufzeit der Baufinanzierung 

Beim Vergleich verschiedener Darlehen sollten Sie immer auch auf die Höhe möglicher kostenloser Sondertilgungen achten. Diese können helfen, das Darlehen schneller zurückzuzahlen. Aus diesem Grund ist es wichtig, lieber eine möglichst hohe Tilgungsrate festzulegen und, sofern möglich, zusätzlich jährlich Sondertilgungen zu leisten. 

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Haben Sie Fragen zum Zinssatz, zur Tilgung oder generell zum Abschluss einer Baufinanzierung, dann kontaktieren Sie Ihren persönlichen Kreditspezialisten von FINANZCHECK.de per Mail oder unter der Telefonnummer 0800 433 88 77.

Häufig gestellte Fragen zu Zins und Tilgung

Wie viel Kredit kann ich mir mit meiner Tilgungsrate leisten?

Viele Verbraucher möchten wissen, wie viel Kredit sie sich überhaupt mit ihrer monatlichen Rate leisten können. Die maximale Darlehenshöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Kann ich meinen Tilgungsplan auch während der Laufzeit ändern?

Viele Darlehensgeber lassen eine Änderung des Tilgungssatzes während der Laufzeit der Baufinanzierung zwei bis dreimal kostenlos zu. Dies ist besonders hilfreich, wenn Sie unerwartet arbeitslos werden oder eine Gehaltserhöhung erhalten haben. Sollten Sie Ihren Tilgungssatz erhöhen oder senken, erhalten Sie einen neuen Tilgungsplan, der die angepasste monatliche Tilgungsrate und die neue Frist für die Zinsbindung enthält.

Wieso ist die monatliche Annuität bei einer Vollfinanzierung höher?

Wer sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, bekommt von den Darlehensanbietern meistens einen teuren Zinssatz angeboten. Außerdem muss eine sehr große Darlehenssumme zurückgezahlt werden. Damit der Kredit in einer angemessenen Zeit getilgt wird, ist eine hohe Annuität nötig. 

Welche Alternativen zum Annuitätendarlehen gibt es?

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate während der Frist der Zinsbindung gleich. Das sorgt für Planungssicherheit. Es gibt allerdings auch Alternativen zu dieser Rückzahlungsform. Die meisten Darlehensanbieter bieten jedoch bei einer Baufinanzierung ausschließlich das Annuitätendarlehen an. Zu einer bekannten Alternative zählt das Tilgungsdarlehen.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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