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Anfängliche Tilgung

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Die anfängliche Tilgung bei der Baufinanzierung

Wer eine Baufinanzierung aufnehmen möchte, sollte sich mit dem Thema der anfänglichen Tilgung auseinander setzen. Für zukünftige Immobilieneigentümer ist nicht nur die Definition des anfänglichen Tilgungssatzes wichtig, sie sollten sich auch mit der Auswirkung auskennen. Erfahren Sie bei uns alles Wichtige zu diesem Thema.

Das Wichtigste zur anfänglichen Tilgung in Kürze

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  • Die anfängliche Tilgung gibt es vorwiegend beim Annuitätendarlehen.

  • Zusammen mit den Zinsen macht die Tilgung die Kreditrate aus.

  • Ein niedriger Tilgungssatz führt zu einer langen Kreditlaufzeit und höheren Zinskosten.

  • Der optimale Tilgungssatz passt ins Budget und zahlt den Immobilienkredit trotzdem in einer angemessenen Gesamtlaufzeit zurück.

Das bedeutet die anfängliche Tilgung

Bei einer Finanzierung haben Kreditnehmer die Wahl zwischen verschiedenen Darlehensformen. Eine davon ist das Annuitätendarlehen. Dieses wird in konstant gleichbleibenden Raten abbezahlt, welche aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil bestehen. Mit jeder Tilgungsrate sinkt die Restschuld der Darlehenssumme und somit auch der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil steigt somit jeden Monat an. Wählen Sie beim Annuitätendarlehen also eine hohe anfängliche Tilgung, desto schneller sinken die Zinskosten und umso zügiger können Sie das Darlehen abbezahlen. 

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Wussten Sie schon,…

…dass der Tilgungssatz ein Prozentsatz ist, der mit der Darlehenshöhe multipliziert wird?      Möchten Sie den Betrag Ihrer anfänglichen Tilgung herausfinden, nutzen Sie die Formel: Darlehenssumme x anfänglicher Tilgungssatz / 100 /12.

Die Auswirkungen der anfänglichen Tilgung

Die Tilgung ist ein wichtiger Bestandteil Ihrer Baufinanzierung und hat Auswirkungen auf Laufzeit und Zinsen. Ein Grund mehr, die eigene anfängliche Tilgung richtig festzulegen. 

So hoch darf der anfängliche Tilgungssatz sein

Unter 1 % Tilgung geben Anbieter in der Regel keinen Immobilienkredit aus, da die Laufzeit dann weit über 30 Jahre andauert. Je höher Sie den Tilgungsanteil wählen, desto schneller zahlen Sie die Baufinanzierung zurück. Gleichzeitig sparen Sie Zinsen, da Sie Ihre Restschuld zügig verringern. Mehr dazu, wie Großstädter ihre Finanzen sehen, lesen Sie in der FINANZCHECK.DE Studie „Zeit für Geld.

Das Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil

Der annuitätische Effekt, dass sich Zins- und Tilgungsanteil gegeneinander verschieben, ist nicht immer gleich stark. Ist der Zinssatz niedrig, kann die Tilgung nicht so schnell zunehmen. Ein Beispiel verdeutlicht das. Es geht um ein Baudarlehen in Höhe von 500.000 Euro.

AnnuitätRestschuld nach 10 Jahrenberechnete Gesamtlaufzeit
Variante 1: Tilgung 1 % + Zinssatz 1,5 %
446.091,53 €
über 61 Jahre
Variante 2: Tilgung 1 % + Zinssatz 5 %
435.299,05 €
über 35 Jahre

Die monatliche Tilgungsrate ist bei Variante 1 deutlich niedriger Dadurch verlängert sich die Laufzeit bei niedrigen Zinsen und einem kleinen Tilgungssatz enorm.

Tipps, wie Sie Ihre persönliche anfängliche Tilgung berechnen

Um den optimalen Tilgungsanteil festzulegen, sollten sich Darlehensnehmer vorab folgende Fragen stellen:

  1. Wie hoch ist meine Darlehenssumme? Mit Eigenkapital bezahlen Sie sowohl die Kaufnebenkosten als auch einen Teil der Baufinanzierung. Was übrig bleibt, ist Ihre Darlehenssumme. 

  2. Wie hoch wird die Rate sein? Beim Annuitätendarlehen addieren Sie Zins- und Tilgungssatz. Jetzt multiplizieren Sie den Prozentsatz mit der Darlehenssumme und teilen sie durch 100 und durch 12 Monate. Dadurch erhalten Sie Ihre monatliche Rate. 

Mit einem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Tilgungssätze ausprobieren. Achten Sie bei den Ergebnissen darauf,...

  • dass die Gesamtlaufzeit des Darlehens vor Ihrem Rentenalter endet,

  • wie viel Zinsen Sie in diesem Zeitraum bezahlen, denn das sind Ihre Kosten,

  • dass die Restschuld beim Zinsbindungsende möglichst gering ist und

  • Sie die monatliche Rate noch bequem tragen können.

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Unterschätzen Sie nicht die Höhe Ihrer Restschuld, wenn die Zinsbindung endet!

Es lässt sich nicht pauschal sagen, wie sich die Zinsen in 10 oder 15 Jahren verändern werden. Haben Sie die anfängliche Tilgung niedrig gesetzt, dann benötigen Sie nach Ablauf der Vertragsbindung häufig eine Anschlussfinanzierung. Eine hohe Restschuld in Kombination mit steigenden Zinsen können die Gesamtkosten der anschließenden Baufinanzierung steigen lassen.

Wie die anfängliche Tilgung das Darlehen verändert

Am Beispiel eines Darlehens mit 300.000 Euro und 1,5 % Zinssatz zeigen sich die Auswirkungen verschiedener Tilgungssätze:

Anfänglicher TilgungssatzMonatliche RateRestschuld nach 10 JahrenZinskosten in 10 Jahren
1 %
652 €
267.654,92 €
42.654,92 €
3 %
1.125 €
202.964,75 €
37.964,75 €
5 %
1.625 €
138.274,58 €
33.274,58 €

Wenn Sie den anfänglichen Tilgungssatz bei einem Darlehen um 1 oder 2 % erhöhen, sparen Sie in 10 Jahren Zinsbindung bereits mehrere Tausend Euro an Zinsen. Außerdem belohnen einige Anbieter eine höhere Tilgung mit einem kleinen Abschlag auf den Zinssatz.

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Haben Sie Fragen zur anfänglichen Tilgung?

Lassen Sie sich bei FINANZCHECK.DE von Kreditspezialisten zu den Möglichkeiten Ihrer Baufinanzierung beraten. Von Montag bis Sonntag erreichen Sie uns telefonisch unter 0800 433 88 77 zwischen 8 und 20 Uhr.

Häufig gestellte Fragen rund um die anfängliche Tilgung

Sind unterschiedliche Laufzeiten bei einer Baufinanzierung sinnvoll?

Kreditspezialisten empfehlen bei niedrigen Zinsen eine längere Sollzinsbindung. Dadurch hat der Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung eine kleine Restschuld und gestiegene Zinsen können die Finanzierung nicht ins Wanken bringen. Bei hohen Zinsen greifen Darlehensnehmer eher zu kurzen Laufzeiten, da sie auf ein besseres Zinsniveau bei Ablauf hoffen. 

Welche Ratenhöhe kann ich mir leisten?

Vor der Aufnahme einer Finanzierung, sollten Sie alle Einnahmen und Ausgaben auflisten. Die bisherige Miete müssen Sie nicht mit einrechnen, dafür aber Rücklagen für die Instandhaltung Ihrer neuen Immobilie. Vergessen Sie nicht für Unvorhergesehenes zu planen. Was übrig bleibt, können Sie in eine Darlehensrate investieren.

Sollte ich bei der Anschlussfinanzierung die Tilgung verändern?

Das kommt auf die aktuellen Zinsen an. Ein niedrigeres Niveau ist die Gelegenheit, die gewohnte Rate weiterzutragen und den Tilgungsanteil zu erhöhen. Die Rückzahlung verkürzt sich dadurch enorm. Bei gestiegenen Zinsen muss eventuell die Rate nach oben angepasst werden, um die Gesamtlaufzeit zu halten. 

Wie viel Sinn ergibt eine Sondertilgung?

Sondertilgungen wirken sich auf das Zins-Tilgungsverhältnis im Annuitätendarlehen positiv aus. Der Tilgungsanteil der Annuität wird dadurch größer und die restliche Laufzeit kann sich verkürzen.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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