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Ratgeber für eine zuverlässige Immobilienbewertung

Der ideelle Wert eines Hauses deckt sich selten mit einer Immobilienbewertung, die sich auf Fakten stützt. Daher müssen Eigentümer aus verschiedenen Gründen oftmals den Immobilienwert ermitteln. Wir zeigen Ihnen, welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen und wie Sie ein Haus bewerten lassen können. Erfahren Sie außerdem, wann ein Sachverständiger für die Immobilienbewertung unerlässlich ist und welche Anforderungen ein Immobiliengutachten erfüllen muss.

Das Wichtigste zur Immobilienbewertung in Kürze

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  • Ein Wertgutachten für Immobilien ist immer empfehlenswert, wenn Sie das Objekt veräußern, teilen oder verschenken möchten.

  • Für die Bewertung sind zahlreiche Eigenschaften wie die Lage, das Alter, der Zustand und die Ausstattung der Immobilie wichtig.

  • Eigentümer können das Gutachten bei einem Sachverständigen beauftragen, wenn sie einen verlässlichen Wert benötigen oder die Berechnung als Nachweis dient.

  • Eine Immobilienbewertung über einen Online-Rechner ist gebührenfrei und lohnt sich, wenn der Eigentümer eine erste Einschätzung zum Wert seiner Immobilie erhalten will.

Darum ist eine Immobilienbewertung wichtig

Ein Hausbesitzer sollte den Wert seiner Immobilie kennen, denn diese ist im besten Fall auch ein Teil seiner Altersrente. Läuft parallel noch die Baufinanzierung, möchte der Eigentümer auch darüber informiert sein, welcher Teil der Immobilie bereits ihm gehört. Wenn er den Immobilienwert ermittelt, hilft ihm das dabei, einen möglichen Wertverlust zu erkennen und Investitionen in das Objekt zu planen. Außerdem kontrolliert er mit diesem Wert die Versicherungspolice oder die Objektwertermittlung des Kreditinstituts.

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Die Immobilienfinanzierung ist einer der häufigsten Verwendungszwecke

Laut der großen Finanzstudie „Zeit für Geld“ ist die Finanzierung von Immobilien oder Eigentumswohnungen der zweithäufigste Anlass dafür, einen Kredit aufzunehmen. Nur für die Autofinanzierung nutzen noch mehr Befragte ein Darlehen.

In diesen Fällen sollten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen

Planen Sie den Verkauf einer Immobilie, ist eine professionelle Hausbewertung sinnvoll, um den marktgerechten Kaufpreis festzustellen. Denn ein überhöhter Angebotspreis kann Interessenten abhalten. Verlangen Sie wiederum zu wenig, können Sie einen finanziellen Verlust erwarten. Weitere Anlässe für ein Immobiliengutachten sind:

  • Scheidung

  • Erbschaft

  • Kauf

  • Schenkung

  • Heirat mit Ehevertrag

Sobald ein Geldbetrag oder eine Ausgleichszahlung für das Objekt ansteht, lassen die meisten Eigentümer von einem Sachverständigen eine Immobilienbewertung durchführen. Allerdings kann das Verfahren auch notwendig sein, um die Erbschafts- beziehungsweise die Schenkungssteuer des Finanzamtes nachzuprüfen.

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Betriebliche Gründe für die Wertermittlung der Immobilie

Auch Firmenimmobilien haben einen Wert und sind als stille Reserve in der Bilanz verborgen. Für die Aufnahme in das Anlagevermögen ist eine Wertermittlung der Immobilie erforderlich.

Ein weiterer Anlass, die Immobilie zu bewerten, ist eine größere Veränderung wie etwa eine Unternehmensübernahme oder die Weitergabe des Betriebs an die nächste Generation.

Ein Unternehmer, der im Alter den Betrieb aufgeben möchte, will vielleicht die Immobilie vom betrieblichen in sein privates Vermögen übernehmen. Dann wird das Haus bewertet, um die Steuer korrekt zu berechnen.

Das beeinflusst die Hausbewertung

Bei einem Immobiliengutachten ermittelt ein Sachverständiger den Verkehrswert des Objekts. Der Verkehrswert ist als Begriff im § 194 Baugesetzbuch definiert und meint den berechneten Preis, der unter Einbeziehung aller Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre. Der Marktwert ist dagegen der Kaufpreis, auf den sich Käufer und Verkäufer tatsächlich einigen.

Da sich Marktwert und Verkehrswert im Betrag fast decken sollten, stellt sich ein Sachverständiger bei der Immobilienbewertung einer beachtlichen Herausforderung, denn er muss den Kaufpreis berechnen, den ein Käufer in der aktuellen Marktsituation bezahlen würde. Für diese Aufgabe zieht er folgende Eigenschaften des Grundstücks und seiner Bebauung in Betracht:

1. Lage und Bodenrichtwert

Die Makrolage beinhaltet Infrastruktur und Verkehrsanbindung, während die Mikrolage die direkte Umgebung des Objekts meint. Dazu zählen zum Beispiel die Art der Umgebungsbebauung, die Frequentierung der Straße, der Zugang zu Geschäften, Ärzten oder Schulen sowie der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr.

3. Baujahr und Sanierungen

Einen entscheidenden Einfluss auf die Wertermittlung haben das Alter des Gebäudes und die durchgeführten Sanierungen. Eigentümer können durch Modernisierungsmaßnahmen das Ergebnis beeinflussen. Zur Finanzierung empfiehlt sich ein Modernisierungskredit.

5. Ausstattung und Energieeffizienz

Hochwertige Einbaumöbel, teure Bodenbeläge und ein bepflanztes Grundstück erhöhen den Immobilienwert. Genauso positiv wirken sich eine moderne Heizung, gute Dämmwerte und der Einsatz von erneuerbaren Energien auf die Verkäuflichkeit des Objekts aus.

2. Objektart

Einfamilienhaus oder Reihenmittelhaus, Erdgeschosswohnung oder Maisonette, Massivbauweise oder Fertighaus – je nach Objektart entstehen unterschiedliche Immobilienwerte. Das hängt nicht zuletzt damit zusammen, dass einige Objekte bei Käufern beliebter sind als andere.

4. Größe und Schnitt

Je größer die Wohnfläche ist, desto höher ist der Wert. Wohnfläche, die aufgrund eines schlechten Grundrisses nicht nutzbar ist, wirkt sich hingegen negativ auf den Kaufpreis aus. Auch diese Aspekte fließen in ein Immobiliengutachten ein.

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Wussten Sie, dass…

…Experten mit Verkaufspreisen von vergleichbaren Objekten in Städten und Gemeinden einen Bodenrichtwert für verschiedene Wohngebiete und Straßen ermitteln? Dieser kann als Grundlage für einen Quadratmeterpreis für das Grundstück herangezogen werden.

Durchführung einer Immobilienbewertung

Einem Gutachter stehen drei mögliche Verfahren für die Immobilienbewertung zur Auswahl, mit denen er den Immobilienwert berechnen kann. Damit kann er verschiedenen Voraussetzungen gerecht werden und auch außergewöhnliche Objekte bewerten.

1. Mit dem Sachwertverfahren den Hauswert ermitteln

Der Gutachter zieht für die Immobilienbewertung das Sachwertverfahren heran, wenn wenig vergleichbare Objekte verkauft wurden. Es eignet sich für Immobilien, die der Eigentümer selbst nutzt. Der Verkehrswert setzt sich beim Sachwertverfahren aus einem Grundstückswert und dem Betrag für alle Bauten zusammen. Beim Grundstück orientiert er sich an den Bodenrichtwerten. Die baulichen Anlagen errechnet er aus den anfänglichen Baukosten, Abnutzungen und Sanierungen. Dabei nimmt der Gutachter Anpassungen vor, um die Berechnung an den Marktwert anzugleichen.

2. Mit dem Vergleichswertverfahren das Haus bewerten

Wie der Begriff bereits sagt, kommt es hier auf vergleichbare Immobilien an, die im Zeitraum der Immobilienbewertung tatsächlich verkauft wurden. Eigentumswohnungen und Häuser, die von Eigentümern selbst bewohnt werden, finden Eingang in Statistiken und bilden die Grundlage für Wertermittlungen mit dem Vergleichswertverfahren. Dazu müssen die Vergleichsobjekte eine ähnliche Lage und Ausstattung sowie einen vergleichbaren Zustand aufweisen. Kleine Unterschiede bereinigt der Sachverständige über Anpassungsfaktoren und die Menge der genutzten Vergleichsimmobilien.

3. Mit dem Ertragswertverfahren den Immobilienwert ermitteln

Das Ertragswertverfahren beruht auf der Voraussetzung, dass ein Käufer mit der Immobilie Mieteinnahmen erzielt. Deshalb eignet es sich vorwiegend für Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen. Für das Objekt errechnet der Experte mit Mieteinnahmen und Nebenkosten eine erzielbare Rendite, die die Grundlage für den Ertragswert bildet. Handelt es sich bei dem Objekt um ein Mehrfamilienhaus, kommt noch der Wert des Grundstücks mithilfe von Bodenrichtwerten hinzu.

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Wussten Sie, dass…

…der Sachverständige verschiedene Gutachten anfertigen kann? Für einen Verkauf reicht bereits ein Kurzgutachten. Für einen Rechtsstreit ist auf jeden Fall ein Vollgutachten erforderlich.

Sachverständiger für die Immobilienbewertung heranziehen

Nicht immer ist die Ermittlung durch einen Experten notwendig. Das Geldinstitut legt den Objektwert für einen Immobilienkredit zum Beispiel selbst fest – genau wie das Finanzamt für die Steuer. Hier benötigen Sie ein Gutachten nur dann, wenn Sie dem ermittelten Wert widersprechen möchten. Bei Gelegenheiten, in denen die Wertermittlung als Beweis dient, ist jedoch die Expertise eines Sachverständigen ein Muss.

Vor- und Nachteile professioneller Immobiliengutachten

Wenn ein Sachverständiger die Immobilienbewertung durchführt und ein Gutachten erstellt, hat das sowohl Vor- als auch Nachteile, die Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten:

VorteileNachteile
  • unabhängige und genaue Wertermittlung
  • bei einer Besichtigung kann der Gutachter Eigenheiten der Immobilie berücksichtigen und bewerten
  • unterschiedlicher Renovierungsstand von Räumen und Anlagen ist eingeschlossen
  • zertifizierter Experte
  • Beweiskraft vor Gericht und Behörden
  • Berechnung wird dem Eigentümer ausgehändigt und überlassen
  • Zeitaufwand für Besichtigung und Ermittlung
  • Immobilienbewertung verursacht hohe Kosten
  • je nach Verwendung des Gutachtens sind unterschiedlich qualifizierte Sachverständige nötig

Den Immobilienwert selbst schätzen

Möchten Sie als Eigentümer nur eine Einschätzung haben, um die Wertentwicklung Ihrer Immobilie zu verfolgen? Dann können Sie den Immobilienwert selbst schätzen. Dazu beobachten Sie die Angebotspreise auf Immobilienportalen und nehmen Anpassungen für unterschiedliche Ausstattungen vor. Eventuell finden Sie auf der Internetseite Ihrer Gemeinde eine Bodenrichtwertkarte, die sich für den Überblick über die Grundstückspreise eignet. Eigentümer müssen sich jedoch darüber im Klaren sein, dass der Immobilienwert in diesem Fall nur ein Überschlag ist.

Rechner für die Immobilienbewertung nutzen

Im Internet sind zahlreiche Online-Rechner für die Immobilienbewertung vorhanden. Diese sind preiswert, schnell und ermöglichen eine relativ genaue Einschätzung unter Berücksichtigung der Lage, des Baujahrs sowie Zustands. Deshalb eignen sie sich zum Beispiel, wenn Sie einen Verkauf planen und zügig einen Anhaltspunkt für den Preis haben möchten. Doch sie berücksichtigen nicht alle preisbildenden Faktoren und können lediglich Standardimmobilien abbilden. 

Gutachter für eine präzise Ermittlung beauftragen

Benötigen Sie einen präzisen Immobilienwert und einen Beweis für beteiligte Dritte, dann ist die Ermittlung eines Gutachters die richtige Wahl. Er hat die Ausbildung und Erfahrung, um einen Hauswert zu ermitteln, der dem erzielbaren Kaufpreis nahekommt. Bei Immobilienwerten, die in die Hunderttausende gehen, macht eine Rechendifferenz beim Online-Gutachten von wenigen Prozentpunkten schon Zehntausende von Euro aus.

Anforderungen an ein professionelles Wertgutachten

Ein Gutachter unterliegt verschiedenen Anforderungen, die er bei seiner Wertermittlung erfüllen muss. In seiner Dokumentation weist er daher nach, welche Faktoren er für die Berechnung verwendet hat und was sie bedeuten. Er nennt auch das angewandte Verfahren inklusive Begründung. Seine gesamte Ermittlung muss nachvollziehbar sein. Zu seiner Arbeit gehört unter anderem:

  • die Prüfung von Unterlagen wie Grundbuch, Liegenschaftskataster und Baulastenverzeichnis,

  • die Erstellung einer Objektbeschreibung,

  • eine Besichtigung der Immobilie und

  • die Sichtung von Mietverträgen.

Kosten für die Immobilienbewertung

Bei der Immobilienbewertung entstehen Kosten, die sich nach dem Aufwand des Sachverständigen richten. Meist liegen sie bei 0,5 bis 1 % des Verkehrswertes. Ein Kurzgutachten fällt mit rund 500 Euro etwas günstiger aus.

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Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung

Welche Unterlagen sind für eine Immobilienbewertung nötig? 

Ein Sachverständiger ist für die Immobilienbewertung auf eine Wohnflächenberechnung, Grundrisse und andere Baupläne angewiesen. Außerdem sind eine Flurkarte und ein aktueller Grundbuchauszug erforderlich.

Wer kann ein Immobiliengutachten erstellen lassen? 

Selbstverständlich kann der Eigentümer einer Immobilie ein Gutachten erstellen lassen. Zudem ist es Behörden, Gerichten, Geldinstituten und Versicherungen erlaubt. Ein Käufer kann das Gutachten in Auftrag geben, wenn er die Vollmacht des Eigentümers dafür hat.

Verändert sich der Verkehrswert, wenn das Gutachten für verschiedene Zwecke benötigt wird? 

Der Verkehrswert orientiert sich immer am erzielbaren Marktwert eines Objekts und hat nichts mit dem Verwendungszweck zu tun, für den er berechnet wird. Erstellt der Experte ein Gutachten für eine Scheidungsverhandlung, einen Immobilienkauf oder eine Erbschaft, wird er immer zum selben Ergebnis kommen.

Kann ein bestehendes Gutachten für ein Haus überarbeitet werden? 

Ja, ein Sachverständiger kann eine Wertermittlung aktualisieren oder auch prüfen. Allerdings hängt es vom Alter des Gutachtens ab, ob sich nicht eher eine Neuerstellung lohnt.

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Profilbild Patrick Reuter
Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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