Was ist der Hypothekenzins?

Der Hypothekenzins fällt bei der Aufnahme eines Immobiliendarlehens an. Dieser erhöht den Rückzahlungsbetrag einer Immobilien- oder Baufinanzierung. Das finanzierende Kreditinstitut deckt durch den Hypothekenzins die Kosten für seine Dienstleistung. Entweder wird der Hypothekenzins auf die vereinbarte Ratenzahlung oder – bei einem endfälligen Darlehen – auf den einmaligen Rückzahlungsbetrag aufgeschlagen. In der momentanen Niedrigzinsphase sind Hypothekenzinsen besonders günstig.

Das Wichtigste in Kürze

• Für die Vergabe eines Immobiliendarlehens berechnen Kreditinstitute den Hypothekenzins.

• Der Hypothekenzins kann variabel oder mit einer Festzinslaufzeit vereinbart werden.

• Hoch- und Niedrigzinsphasen wirken sich direkt auf die Höhe des Hypothekenzinses aus.

• Für die Berechnung des Hypothekenzinses sind die Laufzeit der Immobilienfinanzierung, die Kredithöhe und die Bonität des Darlehensnehmers entscheidende Größen.

Was ist der Hypothekenzins?

Kreditinstitute veranschlagen für die Vergabe von Immobilien- oder Baudarlehen Hypothekenzinsen. Diese werden auch Immobilienzinsen, Baugeldzinsen oder Bauzinsen genannt. Durch den Aufschlag des Hypothekenzinses deckt die darlehensgebende Bank ihre Kosten für die Kreditvergabe.

Niedriger Hypothekenzins durch grundbuchliche Absicherung

Im Vergleich zu anderen Zinssätzen, zum Beispiel für Verbraucherdarlehen, fallen Hypothekenzinsen niedrig aus. Dies liegt an der wertstabilen Besicherung, die das Kreditinstitut durch eine Hypothek auf die finanzierte Immobilie erhält. Die Bank steht als Darlehensgeber im Grundbuch. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers veräußert sie die Immobilie und begleicht die bestehende Restschuld aus dem Verkaufserlös.

Die Europäische Zentralbank beeinflusst den Hypothekenzins

Die Europäische Zentralbank (EZB) nimmt direkten Einfluss auf die Höhe des Hypothekenzinses. In Niedrigzinsphasen erhalten Kreditinstitute die Mittel, die sie für die Darlehensvergabe an ihre Kunden benötigen, besonders günstig. Sie sind angehalten, die guten Konditionen an die Darlehensnehmer weiterzugeben und berechnen in der Regel nur geringe Zinsaufschläge. In Hochzinsphasen ist der Hypothekenzins entsprechend teurer.

Variabel- oder festverzinsliche Immobilienfinanzierungen

Immobilienfinanzierungen sind entweder mit einem variablen Hypothekenzins oder einer Festzinslaufzeit ausgestattet. Wählt der Darlehensnehmer eine variable Verzinsung, so orientiert sich der Hypothekenzins am Drei-Monats-Euribor und wird quartalsweise angepasst. Bei einem festverzinslichen Darlehen sichert sich der Kreditnehmer den aktuell vereinbarten Hypothekenzins über eine Laufzeit von fünf bis zu dreißig Jahren.

Kreditlaufzeit, Darlehenshöhe und Bonität als Einflussgrößen auf den Hypothekenzins

Kreditlaufzeit

Bei einer kurzen Festzinslaufzeit fällt der Hypothekenzins geringer aus als bei einer längeren. Möchte sich der Darlehensnehmer einen Zinssatz für viele Jahre sichern, verlangt das Kreditinstitut einen Aufschlag. Denn mit der Festzinsvereinbarung schließt die Bank eine mögliche Beteiligung an einem später steigenden Leitzinssatz aus. Den entgangenen Gewinn gleicht die Bank durch den Aufschlag aus. Strebt der Kunde eine Vollfinanzierung komplett aus Darlehensmitteln an, berechnet die Bank einen höheren Zinssatz, trägt aber auch ein höheres Verlustrisiko.

Kredithöhe

Je nach Höhe des Darlehens variiert der Hypothekenzins. Vor allem entscheidend ist die Eigenkapitalquote des Kunden. Deckt ein Kunde einen großen Teil des Finanzierungsbedarfs aus Eigenmitteln, so gewährt die Bank einen niedrigen Hypothekenzins.

Kundenbonität

Auch die Bonität des Kunden beeinflusst die Höhe des Hypothekenzinses. Befürchtet die Bank, dass es während der Darlehenslaufzeit zu Zahlungsunregelmäßigkeiten kommt, gestaltet sie den Hypothekenzins entsprechend teurer. So deckt sie einen eventuell höheren Verwaltungsaufwand.

Verlauf des Hypothekenzinses

Einige Kreditinstitute vergeben Hypothekendarlehen mit einem Immobilienzins von unter einem Prozent. Die derzeitige Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank begründet den günstigen Hypothekenzins. Entscheidet sich der Darlehensnehmer für eine Festzinslaufzeit, so ist der vereinbarte Zinssatz sowohl für die Bank als auch den Kreditnehmer über die vereinbarte Laufzeit bindend.

Zum Ende der Festzinslaufzeit erhält der Darlehensnehmer ein neues Zinsangebot vom finanzierenden Kreditinstitut. Er entscheidet sich entweder für eine variable Verzinsung oder schließt eine neue Festzinslaufzeit ab. Außerdem kann er zum Ende der Zinsbindungsfrist eine Umschuldung durch ein anderes Kreditinstitut in Anspruch nehmen.

Trendprognose

Auf mittelfristige und langfristige Sicht erwarten Kreditinstitute in der Zukunft moderat steigende Hypothekenzinsen. In der momentanen Niedrigzinsphase (Stand 2019) sollten sich Kreditnehmer daher für möglichst langfristige Festzinslaufzeiten entscheiden. So sichern sie sich den günstigen Hypothekenzins auch für die Zukunft.

Berechnung des Hypothekenzinses

Die Berechnung des Hypothekenzinses nimmt jedes Kreditinstitut individuell vor. Hierbei berücksichtigt die Bank unterschiedliche Kriterien, wie die Darlehenslaufzeit, Kredithöhe und Bonität des Kunden. Mit ihrem Finanzierungsangebot erhalten Verbraucher einen Finanzierungsplan, aus dem die Ratenhöhe, der Tilgungsanteil und die Höhe des Hypothekenzinses hervorgehen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der aktuelle Hypothekenzins? (2019)

Der aktuelle Hypothekenzins variiert je nach Kreditinstitut für eine Festzinslaufzeit von fünf Jahren zwischen 0,40 Prozent und 1,47 Prozent. Bei längeren Zinsbindungsfristen liegt der Zinssatz höher. Beispielsweise müssen Darlehensnehmer für eine fünfzehnjährige Festzinslaufzeit mit Hypothekenzinssätzen zwischen 1,02 Prozent und 1,87 Prozent rechnen.

Welche Konditionen gelten für die Inanspruchnahme des Hypothekenzinses?

Hypothekenzinsen fallen im Rahmen einer Immobilen- oder Baufinanzierung an. Nur hierfür gewähren Kreditinstitute die günstigen Zinssätze. Zur Absicherung des Darlehens verlangen sie die Eintragung einer Grundschuld. Diese wird mit gleicher Höhe des Kreditbetrags im Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Wo gibt es den günstigsten Hypothekenzins?

Durch einen Kreditvergleich erfahren Verbraucher, welche Kreditinstitute günstige Hypothekenzinsen anbieten. Da individuelle Kriterien, wie die persönliche Kundenbonität, den Hypothekenzins beeinflussen, geben die Vergleichsrechner im Internet zunächst nur eine unverbindliche Übersicht.

Tipp: Für das Angebot eines persönlichen Hypothekenzinses kann der kostenlose Kreditvergleich von FINANZCHECK.de genutzt werden.

Ist der Hypothekenzins steuerliche absetzbar?

Für eine private Immobilienfinanzierung, die dem Eigenbedarf dient, können Verbraucher Hypothekenzinsen nicht steuerlich absetzen. Wird die finanzierte Immobilie jedoch vermietet oder gewerblich genutzt, können Vermieter oder Investoren die Zinsen steuerlich geltend machen. Steuerberater geben fachkompetente Auskunft über die steuerliche Absetzbarkeit des Hypothekenzinses.

Fazit: Vor Aufnahme einer Immobilienfinanzierung Zinssätze vergleichen

Kreditinstitute passen ihre Hypothekenzinssätze täglich an. Da die Höhe des Hypothekenzinses von individuellen Faktoren abhängt ist es ratsam, mehrere Darlehensangebote einzuholen und miteinander zu vergleichen.

Einen zügigen, anonymen und kostenlosen Vergleich aktueller Hypothekenzinssätze erhalten Verbraucher über den Kreditvergleichsrechner auf FINANZCHECK.de. Dabei gilt der angegebene effektive Jahreszins als maßgebliche Vergleichsgröße. Er berücksichtigt zusätzliche Kosten der Immobilienfinanzierung, zum Beispiel den Abschluss einer Restschuldversicherung.