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Eigenleistung beim Bau

Was Bauherren alles leisten können und welche Möglichkeiten eine Eigenleistung bietet

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Eigenleistung

Als Eigenleistung bzw. Muskelhypothek werden Arbeiten beim Hausbau bezeichnet, die Bauherren selbst erledigen, um Kosten zu sparen. Möglich sind Eigenleistungen sowohl bei Neubauvorhaben als auch bei der Renovierung oder Sanierung einer Bestandsimmobilie. Für viele Menschen spielt die Eigenleistung in Zeiten steigender Grundstücks- und Immobilienpreise eine große Rolle. Viele dieser Arbeiten gehen aber nicht jedem so leicht von der Hand. Deshalb sollten Bauherren stets selbstkritisch bei der Kalkulation der Eigenleistung vorgehen, um das mögliche Sparvolumen nicht zu überschätzen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer beim Hausbau oder einer Sanierung Eigenleistung geltend machen will, muss je nach Gewerk über die entsprechenden Qualifikationen verfügen.
  • Es gibt keine feste Größe, mit der Bauherren Eigenleistungen anrechnen können.
  • Die Eigenleistung sollte einen Wert von 20.000 Euro nicht übersteigen.
  • Sie wird von den Banken häufig nicht als vollständiger Ersatz für die Handwerker-Arbeiten akzeptiert.

Definition Eigenleistung/Muskelhypothek

Die Eigenleistungen für Hausbau und Bausparfinanzierungen gehen in der Regel Hand in Hand. Die Muskelhypothek ist für Bausparkassen als Eigenkapitalersatz selbstverständlich. Geschäftsbanken sind hingegen in der Bewertung etwas zurückhaltender. Als Eigenleistung gilt jede Leistung, die Bauherren hinsichtlich des Hausbaus selbst umsetzen. Dazu zählen im Übrigen auch Arbeiten, die von Nachbarn, Freunden oder Familienmitgliedern durchgeführt werden. In diesem Fall ist es wichtig, dass die Bauhelfer ausreichend versichert werden.

Welche Eigenleistungen können übernommen werden?

Selbst wenn ein Bauherr im Bereich des Hausbaus nur geringfügige Kenntnisse hat, gibt es Arbeiten, die er übernehmen kann.

Rohbau: Der Rohbau macht ungefähr die Hälfte der Baukosten aus. Aus diesem Grund lohnt es sich, wenn der Bauherr hier selbst mit anpackt. Voraussetzung ist allerdings, dass er ein geübter Heimwerker ist und sich möglichst von einem Profi beraten lässt. Trockenbau: Beim Trockenbau verhält es sich ähnlich. Das Verlegen und Verspachteln von Rigips-Platten nach Anweisung sollte auch ungeübten Heimwerkern gelingen. Mit Eigenleistungen lassen sich hier bis zu 70 Prozent der Trockenbau-Kosten einsparen. Tapezieren und Malern: Tapezier- und Malerarbeiten gehören zu den einfachsten Arbeiten. Allerdings nehmen sie mitunter viel Zeit in Anspruch. Immerhin bis zu 80 Prozent können Bauherren bei Eigenleistung sparen. Fliesen und Laminat verlegen: Das Verlegen von Laminat und Fliesen gestaltet sich recht einfach, sofern entsprechende Kenntnisse vorliegen. Wer noch keine Erfahrungen mit diesen Arbeiten hat, kann sich von fachkundigen Handwerkern einweisen lassen. Pro Quadratmeter lassen sich etwa 40 bis 50 Euro sparen. Terrasse und Garten: Zum Hausbau zählen natürlich auch der Garten und die Terrasse, falls diese mit eingeplant wurden. Beim Bau einer Terrasse sollten sich Laien auf jeden Fall von einem Profi beraten lassen.

Während Hausbauer also verschiedene Tätigkeiten selbst übernehmen können, indem sie zum Beispiel den Innenausbau selber machen, sollten sie bestimmte Arbeiten doch den Profis überlassen. Dazu zählen Arbeiten an Heizungs- und Wasserrohren sowie Elektroinstallationen. Hierbei können viele Fehler gemacht werden, die große Gefahren und Risiken bergen.

Stundenlohn durch Eigenleistung sparen

Für viele Menschen ist das eigene Zuhause die teuerste und größte Investition ihres Lebens. Dennoch entscheiden sich viele immer wieder dafür. Schließlich ist das eigene Haus eine langfristige Anschaffung. Dennoch versuchen die meisten Bauherren, möglichst viele Sparpotenziale auszuschöpfen. Die Eigenleistung steht hierbei an erster Stelle, da Immobilienkauf und Hausbau damit deutlich günstiger werden. Die nachfolgende Eigenleistung-Hausbau-Tabelle* zeigt eine Auswahl von Bauarbeiten und das mögliche Sparvolumen bei Eigenleistung.

Gewerk Zeitaufwand Schwierigkeitsgrad der Tätigkeit Stundenlohn für die Arbeit Sparpotenzial bei Eigenleistung
Fliesen verlegen 80 Stunden einfach bis schwer 60 € pro Stunde für Fliesenleger 4.800 €
Fußbodenbeläge einbauen 40 Stunden einfach bis schwer 50 € pro Stunde für Fußbodenverleger 2.000 €
Tapezier- und Malerarbeiten 35 Stunden einfach 40 € pro Stunde für Maler 1.400 €
Zimmertüren einsetzen 30 Stunden einfach bis schwer 35 € pro Stunde für Heimwerker 1.050 €
Dachdämmung und -ausbau 100 Stunden schwer 60 € pro Stunde für Dachdecker 6.000 €

*Die Angaben sind Schätzwerte.

Bauherren können also durch Eigenleistung Stundenlohn sparen, den sie für Fliesenleger, Heimwerker, Maler und andere Fachleute aufbringen müssten.

Finanzierungskosten senken durch Eigenleistung

Wurde der mögliche Zeitaufwand ermittelt, kann der Bauherr den Wert der Eigenleistung berechnen. Abhängig ist er insbesondere von der jeweiligen Immobilie. Bei der Werteinschätzung der Eigenleistung spielen Lage, Größe und Aufgaben, die der Bauherr nicht übernehmen kann, eine wichtige Rolle.

Hierzu ein kurzes Beispiel: Eine Familie entschließt sich dazu, in München ein Haus zu bauen. Dabei handelt es sich um eine vergleichsweise teure Lage, sodass die Familie mit höheren Preisen rechnen muss als beim Bau eines vergleichbaren Hauses in einer günstigeren Lage. Gleichzeitig sorgt das häufig aber auch für einen höheren Wert der Eigenleistung. In der Regel werden die Stundensätze ortsansässiger Unternehmen und Handwerker angepasst.

Die Eigenleistung am Haus sollte gut geplant werden. Welche Arbeiten können übernommen werden? Wie viel Zeit kann dafür aufgewendet werden? Sind diese Frage geklärt, kann der Bauherr das persönliche Sparpotential ermitteln. Den Wert der Eigenleistung kann er auf Basis von Preislisten für Geräte und Materialien sowie dem Stundenlohn verschiedener Handwerker berechnen. Materialkosten und Stundenlöhne lassen sich zumeist über das Internet recherchieren. Je exakter die Recherche, desto zuverlässiger und genauer können die Ersparnisse durch Eigenleistung vorhergesagt werden.

Vorteile einer Muskelhypothek

Preisgünstiger Hausbau durch Eigenleistung? Eigenkapital sparen und dennoch einen günstigeren Kredit aufnehmen? Für die meisten Bauherren dürfte das sehr attraktiv klingen. Somit liegt der Vorteil der Eigenleistung (Muskelhypothek) auf der Hand: Durch den persönlichen Arbeitseinsatz lässt sich viel Geld sparen. Gleichzeitig kann noch fehlendes Eigenkapital durch Eigenleistung ausgeglichen werden.

Risiken einer Muskelhypothek

Wie bei vielen anderen Dingen gibt es aber auch beim Thema Eigenleistung einige Stolperfallen, auf die Bauherren achten sollten. Folgende Punkte sind zu beachten:

  • Der Zeitfaktor: In der Regel ist ein Hausbau gut durchstrukturiert. Hausbauer, die eine Eigenleistung fest einplanen, diese zum entsprechenden Zeitpunkt aber nicht erbringen können, geraten schnell unter Zeitdruck und können unter Umständen viel Geld verlieren.
  • Überschätzen der eigenen Fähigkeiten und Möglichkeiten: Die mögliche Eigenleistung sollte stets realistisch eingeschätzt werden. Wer seine Fähigkeiten und seine Zeit überschätzt, die Eigenleistung aber in dem Kredit eingeplant hat, kann in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
  • Gewährleistung: Hausbauer, die Eigenleistung erbringen, müssen damit rechnen, dass Bauunternehmen für diese erbrachte Arbeit oder auch für Folgeschäden keinerlei Gewährleistung übernehmen. Umso wichtiger ist es, vorab klare vertragliche Regelungen zu treffen.
  • Qualitätssicherung: Es ist ratsam, die erbrachte Eigenleistung immer noch einmal von einem Fachmann überprüfen zu lassen.

Letztendlich besteht im Zusammenhang mit einer Eigenleistung beim Hausbau auch ein hohes Kosten- und Projektrisiko. Wer den Hausbau (zum Teil) selbst managt, trägt eine höhere Verantwortung als Hausherren, die den Bau der Immobilie in fremde Hände geben.

Eigenleistung als Eigenkapital

Hausbauer können ihre Eigenleistung als Eigenkapital anrechnen lassen. Dabei gibt es, wie bereits erwähnt, bei den unterschiedlichen Tätigkeiten durchaus Abstufungen. Während Arbeiten wie Malern und Tapezieren als einfach gelten, wird es beim Verlegen von Fliesen schon schwieriger. Beim Bau zählt das Fliesenlegen aber zu den teuersten Gewerken. Bauherren, die in diesem Bereich Kenntnisse besitzen, haben hinsichtlich der Kosten einen klaren Vorteil. In den Bereichen Elektrik, Sanitär und Heizung wird es kritisch. Allerdings akzeptieren Banken bei diesen Tätigkeiten einen Bauhelfer, der eine entsprechende berufliche Eignung vorweisen kann. Ein Schornsteinfeger muss schließlich die Heizung abnehmen. Zu beachten ist auch, dass der Herd nur von einem Fachmann angeschlossen werden darf, weil hier eine Starkstromleitung vorhanden ist.

Eigenleistung berechnen

Wie können Hausbauer die Eigenleistung aber nun genau als Eigenkapital berechnen und so bereits vor dem Hausbau kalkulieren, was sich in welchem Umfang lohnt?

Um die Eigenleistung berechnen zu können, sollten die Stundenlöhne des jeweiligen Gewerkes bekannt sein. Es ist außerdem wichtig zu wissen, wie lange eine Tätigkeit dauert (siehe Beispieltabelle oben). Die Kostenberechnung für einen Maler sollte eigentlich nicht schwer sein: In unserem Beispiel benötigt der Maler 35 Stunden, der Stundenlohn beträgt 40 Euro. Der Bauherr setzt also 1.400 Euro als Eigenleistung an. So einfach ist die Rechnung aber nicht. Denn vermutlich benötigt ein Versicherungskaufmann mehr Zeit zum Streichen als ein gelernter Maler. Diesen zeitlichen Mehraufwand sollten Hausbauer aber nicht als zusätzliches Eigenkapital hinzurechnen. Die Bank benötigt eine exakte Aufstellung der Eigenleistung.

Kostenvoranschlag einholen

Bauherren erhalten eine realistische Annäherung an die Kosten der jeweiligen Tätigkeiten, indem sie einen Kostenvoranschlag für das entsprechende Gewerk einholen. Dieser sollte aber dem ortsüblichen Durchschnittswert entsprechen. Die Vorlage für die Bank sieht dann zum Beispiel so aus:

Gewerk Kosten gesamt Materialkosten Lohnkosten hiervon Eigenleistung
Maler 5.600 Euro 2.600 Euro 3.000 Euro 3.000 Euro

Bausparkassen sehen die Eigenleistung in voller Höhe als Eigenkapital an. Bei Sparkassen und Banken kommt es hingegen vor, dass diese die in Anrechnung eingesparten Lohnkosten nicht vollständig anerkennen. Abschläge von 50 Prozent sind durchaus üblich.

Zu beachten ist auch: Selbst wenn sich ein Meister unter den Bauhelfern befindet, kann es vorkommen, dass die finanzierende Bank die Eigenleistung nur mit 50 Prozent bewertet. Seitens der Kreditinstitute gibt es hierbei kein einheitliches Vorgehen. Jeder Geldgeber beurteilt die Höhe der Eigenleistung nach anderen Kriterien. Insgesamt sollte die Eigenleistung einen Wert von 20.000 Euro nicht übersteigen, weil viele Banken darüber hinaus gehende Summen nicht anerkennen.

Worauf muss geachtet werden?

Bevor Bauherren auf der Baustelle mit anpacken, sollten sie genau abwägen, ob sich die Eigenleistungen überhaupt positiv auf die Baufinanzierung auswirken. Denn dies ist nur der Fall, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Neben den bereits genannten Punkten spielen die vertragliche Absicherung, der Versicherungsschutz und Haftungsfragen eine Rolle.

1. Die vertragliche Absicherung

Bauherren müssen sowohl sich selbst als auch ihre Helfer vertraglich absichern. Wer dies versäumt, muss bei Schäden mit hohen Geldstrafen rechnen.

2. Versicherungsschutz für den Bauherren und die Bauhelfer

Zunächst sollte die sogenannte Bauherrenhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Diese gilt für zirka zwei Jahre. Der Bauherr ist somit abgesichert, wenn jemand Schadensansprüche durch Personen- oder Sachschäden geltend macht. Die Versicherungsgesellschaft prüft in diesem Zusammenhang aber auch, ob die Ansprüche überhaupt geltend gemacht werden dürfen. Sie gilt bei Eigenleistung in der Regel für den Bauherren und seine Helfer. Einige Anbieter verlangen jedoch einen Zuschlag bei der Muskelhypothek.

Auch eine Unfallversicherung für alle Helfer, die auf der Baustelle aktiv sind, ist notwendig. Abgeschlossen wird diese zumeist über die BG Bau. Es ist wichtig, alle Helfer bis spätestens sieben Tage nach Baustart dort anzumelden, um Geldstrafen zu vermeiden.

3. Haftungsfragen

Wer haftet bei Schäden? Vor allem bei Eigenleistungen ist nicht immer klar, welche Partei genau haftet, wenn es zu Schäden kommt. Generell entfällt aber der Gewährleistungsanspruch, wenn die Muskelhypothek in Anspruch genommen wird. Das heißt, dass der Bauherr nicht mehr das Recht hat, kostenfreie Nachbesserungen zu verlangen, wenn die Mängel durch seine Arbeiten verursacht wurden.

Dennoch muss der Bauunternehmer oder der Architekt auch bei Eigenleistung die Arbeiten des Bauherrn überwachen. Fallen ihm dabei bereits Mängel oder Fehler auf, muss er den Bauherren darauf hinweisen. Vernachlässigt er dies, haftet er für die Verletzungspflicht (aber nicht für die entstandenen Mängel).

Wenn der Bauunternehmer oder der Architekt aber seiner Pflicht nachgekommen ist und durch Verschulden des Bauherrn Personen- oder Sachschäden entstanden sind, so haftet der Bauherr dafür. Deshalb ist es wichtig, ausreichend versichert zu sein. In der Regel können die Schadenskosten nicht aus eigener Tasche bezahlt werden.

Fazit: Für wen lohnt sich eine Muskelhypothek?

Die Eigenleistung – auch Muskelhypothek genannt – fasst die Kosten zusammen, die künftige Modernisierer, Bauherren und Eigentümer einsparen können, wenn sie handwerkliche Bauleistungen selbst, also aus eigener „Muskelkraft“, erbringen, anstatt dafür fremde Gewerke (zum Beispiel Maler, Dachdecker etc.) zu beauftragen. Unter Berücksichtigung einiger Punkte, die wir in diesem Ratgeber erläutert haben, kann der Bauherr seine Eigenleistung beim Hausbau berechnen. Empfehlenswert ist die Muskelhypothek vor allem für Personen, die erfahrene Heimwerker sind. Wer dafür genügend Zeit und das notwendige Geschick aufbringt, kann nicht nur den Darlehensbetrag senken, sondern eventuell auch bessere Zinskonditionen für den Baukredit der Bank erhalten. Denn Banken bewerten die Eigenleistungen im besten Falle wie Eigenkapital. Somit bestehen für den Bauherren höhere Chancen, das Darlehen unter der Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswertes zu bekommen. Die Banken bieten hierfür häufig den besten Sollzinssatz. Auf diesem Wege lassen sich bei der Immobilienfinanzierung etwa zwischen 10.000 und 20.000 Euro sparen.

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Checkliste Baufinanzierung Eigenleistung

  • Wer selbst auf dem Bau tätig werden möchte, sollte den notwendigen Zeitaufwand und seine eigenen Fähigkeiten zuvor realistisch einschätzen.
  • Für Hausbauer, die keine großen Kenntnisse haben, aber handwerklich begabt sind, eignen sich unter anderem folgende Arbeiten: Maler- und Tapezierarbeiten, Fliesen verlegen, Laminat verlegen, Trockenbau, Gestaltung von Wegen, Zäunen und Garten.
  • Hausherren, die vom Fach sind oder erfahrene Bauhelfer zur Hand haben, können zum Beispiel auch den Dachausbau selbst übernehmen.
  • Ein guter Heimwerker kann außerdem beim Rohbau helfen. Dieser verursacht etwa 50 Prozent der Gesamtkosten.
  • Für sämtliche durch den Bauherrn und die Bauhelfer durchgeführten Arbeiten besteht seitens der Baufirma keine Gewährleistung.
  • Wird ein Bauherr auf dem Bau tätig, benötigt er für sich und seine Bauhelfer einen Unfallschutz.
  • Banken akzeptieren die Eigenleistung (Muskelhypothek) zumeist in Höhe von bis zu 20.000 Euro.
  • Eigenleistungen sind vor allem auch für Bauherren vorteilhaft, die über kein ausreichend hohes Eigenkapital verfügen.

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