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Vorkaufsrecht bei Immobilien

Arten, Nutzen & Ablauf

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So funktioniert das Vorkaufsrecht

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks gibt es zahlreiche rechtliche Dinge zu beachten. So können Verbraucher nach dem Abschluss des Kaufvertrages beispielsweise mit einem sogenannten Vorkaufsrecht konfrontiert werden. Wir erklären Ihnen ausführlich, was genau das Vorkaufsrecht für ein Haus bzw. Grundstück ist. Außerdem erfahren Sie alles über gesetzliche Fristen und Ausschlussmöglichkeiten.

Das Wichtigste zum Vorkaufsrecht in Kürze

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  • Bei fast jedem Immobilienkaufvertrag spielt das Vorkaufsrecht eine Rolle.

  • FINANZCHECK.de erläutert, wie das Vorkaufsrecht bei Immobilien im Detail funktioniert.

  • Es lassen sich verschiedene Vorkaufsrechte definieren.

  • Als Käufer können Sie unter bestimmten Voraussetzungen das Vorkaufsrecht abwenden.

Das ist unter dem Vorkaufsrecht zu verstehen

Beim Vorkaufsrecht für Immobilien versteht man laut Baugesetzbuch (BauGB) § 24 die Option eines Dritten, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten und das Objekt bzw. Grundstück zu den vereinbarten Konditionen zu erwerben. Schließen Käufer und Verkäufer einen Immobilienkaufvertrag über 200.000 Euro, so kann ein Dritter, der ein Vorkaufsrecht hat, die Immobilie für genau diesen Preis kaufen. Der ursprüngliche Käufer hat in diesem Fall das Nachsehen.

In diese Arten von Vorkaufsrechten wird unterschieden

Es gibt verschiedene Arten von Vorkaufsrechten. Grundsätzlich lassen sich diese vier unterscheiden:

Das Vorkaufsrecht eines Mieters

Wird eine bisher vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und zum Verkauf angeboten, so hat der darin lebende Mieter ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht für Mieter gilt jedoch nicht, wenn die Eigentumswohnung an Familienangehörige veräußert werden soll.

Per Vertrag vereinbarte Vorkaufsrechte zugunsten Dritter

Vertraglich können vom Eigentümer beliebig Vorkaufsrechte an Dritte übertragen werden. So kann ein Mann zum Beispiel seiner Ehefrau ein Vorkaufsrecht an seiner Immobilie eintragen lassen. Das Vorkaufsrecht muss bei fast jeder Immobilienübertragung berücksichtigt werden.

Das dingliche Vorkaufsrecht

Das sogenannte dingliche Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eingetragen und dient somit als Schutz vor einem möglichen Verkauf des Grundstücks. Es gilt allerdings nur für unbewegliche Sachen (Grundstücke) und nicht für darauf stehende Objekte (Immobilien oder ähnliches).

Das gesetzliche Vorkaufsrecht einer Stadt bzw. Gemeinde

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde kann von Städten gezogen werden, wenn ein berechtigtes öffentliches Interesse besteht bzw. nachgewiesen wird. Grundsätzlich hat die Gemeinde bei jedem Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

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Diesen Nutzen hat das Vorkaufsrecht für den Vorkaufsberechtigten

Die Vorkaufsberechtigten haben meistens individuelle Interessen. Sind Erben vorkaufsberechtigt, so wollen sie in der Regel das Grundstück oder die Immobilie als Eigentum behalten oder aber den Erhalt sichern. Gemeinden hingegen möchten die Umsetzung der Stadtplanung sicherstellen. Mieter wiederum profitieren, weil sie sich gegen die Umwandlung des Mietobjekts in eine Eigentumswohnung schützen können.

So lässt sich ein Vorkaufsrecht für Immobilien abwenden

Es gibt jedoch auch einige Möglichkeiten, ein Vorkaufsrecht abzuwenden. Zudem wird es durch zahlreiche gesetzliche Vorschriften eingeschränkt:

  1. Das Vorkaufsrecht für Gemeinden kann abgewendet werden, falls das Grundstück nicht für den eigentlichen Zweck genutzt werden soll. Grundstücke, die für die Schaffung von Wohnraum vorgesehen sind, dürfen zum Beispiel nicht von der Stadt erworben und für den Bau eines Kindergartens verwendet werden.

  2. Bestehen zwischen Käufer und Verkäufer verwandtschaftliche Verhältnisse, kann die Stadt ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nehmen.

  3. Bei einer Schenkung oder einem Tausch besteht ebenfalls kein Vorkaufsrecht.

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Der Ablauf des Verkaufs mit Vorkaufsrecht im Detail

Ist die Immobilie oder ein Grundstück mit einem Vorkaufsrecht im Grundbuch belastet, so müssen bei einem Kauf bzw. Verkauf einige Dinge beachtet werden:

  1. Der Eigentümer schließt mit dem Interessenten (Käufer) einen Kaufvertrag ab. Beide Vertragspartner haben vorab die genauen Konditionen ausgehandelt, die im Vertrag festgeschrieben werden.

  2. Unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages muss der Vorkaufsberechtigte informiert werden. Besteht ein dingliches Vorkaufsrecht, so informiert der Notar den Vorkaufsberechtigten.

  3. Der Vorkaufsberechtigte muss nun entscheiden, ob er das Grundstück bzw. die Immobilie erwerben möchte. Entscheidet er sich dafür, wird ein komplett neuer Kaufvertrag aufgesetzt. Die Konditionen des ursprünglichen Kaufvertrages bleiben jedoch gleich und dürfen nicht geändert werden. Die Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts ist jedoch an eine Frist gebunden. Es gilt in der Regel die gesetzliche Frist von zwei Monaten. Sie kann jedoch auch individuell vertraglich vereinbart werden.

So finden Sie heraus, ob ein Vorkaufsrecht besteht

Ein Vorkaufsrecht ist in der Regel im Grundbuch vermerkt. Zu finden ist es in Abteilung II. Wer ein berechtigtes Interesse hat, kann das Grundbuch jederzeit einsehen. Dazu befugt sind beispielsweise Verbraucher, die über einen Grundstücks- oder Immobilienkauf nachdenken. Das Vorkaufsrecht für Städte bzw. Gemeinden ist nicht gesondert im Grundbuch aufgeführt. Es ist jedoch im Baugesetzbuch festgeschrieben.

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Häufig gestellte Fragen zum Vorkaufsrecht

Wie finanziere ich meine Renovierung?

In vielen Fällen müssen gekaufte Immobilien nach dem Erwerb renoviert werden. Der Kaufpreis ist zwar niedrig, dafür fallen jedoch hohe Renovierungskosten an. Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben und das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wurde, können Sie auf einen Renovierungskredit zurückgreifen.

Ich bin Vorkaufsberechtigter und weiß nicht, ob ich mir die angebotene Eigentumswohnung leisten kann. Was sollte ich tun?

Falls Sie selbst Vorkaufsberechtigter sind und nun die Wahl haben, ob Sie die angebotene Eigentumswohnung erwerben oder nicht, dann sollten Sie sich in Ruhe hinsetzen und eine ausführliche Kalkulation durchführen. Berechnen Sie ganz individuell für sich, inwiefern Sie die monatlichen Raten zahlen können.

Wann spricht man von einer Vollfinanzierung?

Häufig verfügen Immobilienkäufer über wenig oder gar kein Eigenkapital. Besonders häufig passiert das, wenn sie spontan ein Vorkaufsrecht ausüben und der Immobilienkauf nicht geplant war. In so einem Fall müssen die Kauf- und Nebenkosten vollständig über ein Darlehen finanziert werden. Man spricht dann von einer Vollfinanzierung. Diese hat verschiedene Vor- sowie Nachteile und ist grundsätzlich möglich.

Ist es möglich, für das Eigenkapital eine Zwischenfinanzierung aufzunehmen?

Zur Finanzierung des Eigenkapitals können Sie eine Zwischenfinanzierung beantragen. Das ist immer dann sinnvoll, wenn Sie auf eine größere Geldsumme aus einer Lebens- oder Rentenversicherung bzw. aus einem Bausparvertrag warten und diese in ein paar Monaten gutgeschrieben wird.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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