Das sind die Inhalte, Besonderheiten und Herausforderungen einer Teilungserklärung

Sie möchten eine Immobilie in mehrere Wohneinheiten aufteilen oder eine Teilungserklärung für Ihr Grundstück anfordern, um diese gewinnbringend zu verkaufen? Teilungserklärungen sind neben Gemeinschaftsordnungen ein essenzieller Pfeiler des WEG-Rechts (Wohnungseigentumsrecht). Erfahren Sie im Folgenden, wie Sie eine Teilungserklärung beantragen und was Sie für die rechtliche Verbindlichkeit der Teilung beachten müssen.

• Teilungserklärungen sind nötig, um Wohneigentum in mehrere Wohnungen aufzuteilen.

• Grundlage der Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan des Architekten.

• Der Aufteilungsplan ist eine Bedingung für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung, um eine Teilungserklärung abzugeben.

Das bedeutet der Begriff Teilungserklärung

Viele Immobilienbesitzer stellen sich anfänglich oft die Frage: Was ist eine Teilungserklärung überhaupt? Die Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt bezeichnet die Mitteilung eines Immobilieneigentümers über die Aufteilung seines Objekts in Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung für ein Haus regelt zudem die Rechte und Pflichten der Eigentümer.

Die Teilungserklärung setzt sich wie folgt zusammen:

• Aufteilungsplan

• Abgeschlossenheitsbescheinigung

• Gemeinschaftsordnung

Sie ist Voraussetzung für die Anlage einzelner Wohnungsgrundbücher und muss notariell beglaubigt werden. Erst dann ist die Veräußerung der einzelnen Wohneinheiten möglich.

Das steht in der Teilungserklärung

Je nach Art und Größe der Immobilie besitzt die Teilungserklärung einen Umfang von 20 bis 40 Seiten. Sie entscheidet darüber, welche Gebäudeteile als Wohneigentum, Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum deklariert werden. Folgende Inhalte sollten in der Teilungserklärung zu finden sein:

• Einzelne Wohneinheiten sind Wohnungseigentum.

• Gemeinsam genutzte Bereiche wie Treppenhaus oder gemeinschaftlicher Garten werden zum Gemeinschaftseigentum ernannt.

• Sondereigentum bezeichnet Teile der Immobilie, deren Anspruch aus dem zugehörigen Wohneigentum resultiert; etwa einen Garten zur privaten Nutzung oder einen eigenen Pkw-Stellplatz.

Im Gegensatz dazu bezeichnet das Recht auf Sondereigentum den gesetzmäßigen Anspruch auf Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Der Wohnungseigentümer erhält so die Möglichkeit zur alleinigen Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums.

Wie Sie die Teilungserklärung beantragen

Sie möchten eine Teilungserklärung anfordern? Dann empfiehlt sich ein schrittweises Vorgehen. Als Erstes erfolgt die Erstellung eines Aufteilungsplans der Immobilie, welcher zudem die Abgeschlossenheitsbescheinigung enthält. Sie bilden die Grundlage für die Teilungserklärung, welche notariell beglaubigt sein muss.

Als Miteigentümer eines Objekts benötigen Sie für die Teilung die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Nach § 8 des WEG-Rechts können Sie die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung allein vornehmen, wenn Sie auch alleiniger Eigentümer der Liegenschaft sind.

Was Sie bei der Teilungserklärung beachten sollten

Bei einer Teilungserklärung sollten Sie vor allem beachten, dass eine genaue Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum erfolgt. Daraus resultieren die Pflichten beziehungsweise die rechtliche Verantwortlichkeit der einzelnen Haus- bzw. Wohnungseigentümer. Ist die Definition nicht eindeutig, kann es zu Streitfällen bei Schäden oder erforderlichen Renovierungen kommen.

Achten Sie zudem darauf, dass jeder Eigentümer selbst für den Austausch seiner Fenster aufkommen muss (diese sind Gemeinschaftseigentum). Prüfen Sie, ob die Teilungserklärung die Haustierhaltung gestattet. Eine weitere Klausel gewährleistet, dass Sie als neuer Eigentümer nicht für die Geldrückstände früherer Mieter aufkommen müssen.

Sie möchten Ihre Wohnung gewerblich nutzen? Auch dies muss die Teilungserklärung ausdrücklich erlauben.

Teilungserklärung-Kosten im Überblick

Die Kosten einer Teilungserklärung hängen von ihrer Rechtsverbindlichkeit ab. Während die einfach beglaubigte Form nur 70 bis 140 Euro kostet, schlägt eine notariell beurkundete Ausführung mit mehreren hundert Euro zu Buche. Die Kosten sind von allen Teil- und Wohnungseigentümern gemeinsam zu tragen.

Hinzu kommen die Kosten für den Aufteilungsplan der Teilungserklärung durch den Architekten. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gibt Aufschluss über die genauen Beträge, welche meist um 0,02 Prozent des Immobilienwerts betragen. Die Kosten für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Gemeinde belaufen sich auf 30 bis 200 Euro pro Wohneinheit.

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Häufig gestellte Fragen zur Teilungserklärung

Kann ich eine Teilungserklärung ändern?

Die Teilungserklärung soll allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft Rechtssicherheit bieten. Nach vollzogener Teilung im Grundbuch oder nach der Übertragung von Wohneigentum an einen Verkäufer kann die Erklärung nur noch mit Zustimmung aller

Wie lange dauert die Beantragung der Teilungserklärung?

Die Beantragung der Teilungserklärung dauert meist mehrere Monate. Das Ausstellen der Abgeschlossenheitsbescheinigung nimmt zwei bis drei Wochen in Anspruch. Dieselbe Dauer benötigen Grundbuchämter zur Überprüfung der Erklärung.

Wie teilt man ein Haus in Eigentumswohnungen auf?

Wenn Sie ein Haus in mehrere Eigentumswohnungen teilen möchten, müssen Sie das Objekt zuvor durch eine Teilungserklärung in mehrere Wohneinheiten splitten lassen. Dazu erklären Sie die Aufteilung mithilfe eines Aufteilungsplans und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gegenüber dem Grundbuchamt.

Wer kann eine Teilungserklärung vornehmen?

Die Teilungserklärung kann nach notarieller Beglaubigung durch den Eigentümer oder einen Notar vorgenommen werden. Dieser kann die Erklärung vor Einreichung im Detail prüfen. Im Anschluss erfolgt die Erstellung eines Grundbuchblattes für jede Wohneinheit.