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So können Sie die Kaufnebenkosten Ihrer Immobilie senken

Kostenarten, Einspartipps, Praxisbeispiele

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Kaufnebenkosten

Bei jedem Hauskauf fallen zusätzlich zum Preis für Immobilie und Grundstück einige Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und das Honorar für den Notar an. Diese betragen je nach Region noch einmal 9,0 bis 15,0 Prozent des eigentlichen Kaufpreises. Bei der Immobilienfinanzierung sollten Interessenten die Kaufnebenkosten deshalb keinesfalls vernachlässigen — das verhindert böse Überraschungen nach dem Kauf. Wir erläutern, mit welchen konkreten Kosten zu rechnen ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten und Notargebühren lassen sich bei einem finanzierten Hauskauf nicht vermeiden.
  • Die Maklercourtage von drei bis sechs Prozent des Kaufpreises ist in Deutschland frei verhandelbar.
  • Unvorhergesehene Ausgaben für Gutachten oder Modernisierungen können die finanzielle Planung durcheinanderbringen.
  • Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Immobilienkäufer als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind Ausgaben, die allein durch den Erwerb von Wohneigentum entstehen. Dazu zählen neben den Maklerkosten auch Kosten für Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten und Notarhonorar.

gluehbirne Tipp: Bereits während der Haussuche und der Ausarbeitung einer durchdachten Immobilienfinanzierung ist gute Beratung ein Muss. Der Service und die Kreditspezialisten von FINANZCHECK.de stehen künftigen Eigenheimbesitzern dabei zuverlässig zur Seite.

Auf der Suche nach einem Immobilienobjekt sollte jeder Interessent vorab die möglichen Nebenkosten für ein Haus berechnen. Sie hängen teilweise erheblich von der Region ab, in der sich das Wunschanwesen befindet, betragen aber in der Regel zwischen neun und 15 Prozent des Kaufpreises.

Welche Maklerkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Um die Haus- oder Käufersuche zu beschleunigen, schalten Kaufinteressenten oder Verkaufswillige vielfach einen Makler ein. Dieser verlangt für seine erfolgreiche Arbeit eine Provision. Wer die Maklerkosten tragen muss, wird deutschlandweit unterschiedlich gehandhabt. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage und zahlen jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises. In Hessen, Berlin oder Brandenburg sind sechs bis sieben Prozent ortsüblich — allein zulasten des Käufers. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 19 Prozent.


Höhe Maklercourtage Käufer* Kosten inkl. 19 % MwSt.*
Saarland 3,57 % 10.620,75 €
Hessen 5,95 % 17.701,25 €
Brandenburg 7,14 % 21.241,50 €

*Maklerkosten zulasten des Käufers bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro

Bei den Kaufnebenkosten können Käufer über die Maklergebühren viel Geld einsparen. Bestenfalls werden sie bei der Immobiliensuche ohne Makler fündig. Das ist in jenen Bundesländern eher unwahrscheinlich, in denen Verkäufer keine Courtage zahlen müssen. Gebrauch machen sollten Käufer stets von der Möglichkeit, vor Vertragsabschluss über die Maklerkosten zu verhandeln. Möglicherweise gewähren die Hausvermittler in Gebieten mit hohen Immobilienpreisen sowie großer Konkurrenz einen Nachlass.

gluehbirne Hinweis: Bei Vermietungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss auch seine Provision tragen. Bei Immobilienkäufen ist das aktuell nicht der Fall. Das Justizministerium prüft derzeit die Möglichkeit, diese auf den Hauskauf zu übertragen.

Wie sich die Notarkosten zusammensetzen

Bei jedem Grundstücksgeschäft ist aufgrund des zugehörigen Kaufvertrags ein Notar einzuschalten. Diese gesetzliche Vorschrift hat das Ziel, Käufer und Verkäufer bei dem kostenintensiven Geschäft zu schützen. Rechtskräftig wird der Kaufvertrag über eine Immobilie erst mit notarieller Beurkundung.

Zu den Aufgaben des Notars zählen zudem die Eintragungen im Grundbuch — wie Auflassungsvormerkung und Eintragung des Eigentümerwechsels. Für den Fall, dass der Käufer die Immobilie über eine Bank finanziert, fallen zusätzlich Kosten für die Eintragung einer Grundschuld an.

ausrufezeichen Info: Mit der Auflassungsvormerkung im Grundbuch reserviert sich ein Käufer die Immobilie. Sie darf daraufhin nicht mehr anderweitig verkauft werden.

Für seine Dienste erhebt ein Notar Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe des Kaufpreises ist dabei Berechnungsgrundlage. Bei unserer Beispielrechnung über 250.000 Euro fallen nur für den Kauf folgende Notarkosten an:

Amtshandlung Notar Gebühren
Beurkundung Kaufvertrag 1.070,00 €
Vollzug des Geschäfts 267,50 €
Sonstige Betreuung 267,50 €
MwSt. (19 %) 304,95 €
Summe 1.909,95 €

Die Kosten für den Grundbucheintrag einer Grundschuld über 200.000 Euro würde der Notar mit weiteren 389,13 Euro in Rechnung stellen.

Mit welchen Gerichtsgebühren müssen Käufer rechnen?

Der Grundbucheintrag an sich verursacht zusätzliche Kosten in Höhe von etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises, die die Gerichtskasse erhebt. Sie werden für das Tätigwerden des örtlich zuständigen Grundbuchamtes fällig. Welche Eintragungen konkret notwendig sind, hängt vom individuellen Hauskauf ab. Rechnen sollten die neuen Eigentümer bei einem Hauskauf über 250.000 Euro und einer Grundschuldeintragung in Höhe von 200.000 Euro mit folgenden Kosten:

  • Grundschuldlöschung des Vorbesitzers (237,50 €)
  • Auflassungsvormerkung (267,50 €)
  • Umschreibung Eigentümer (535,00 €)
  • Eintragung Grundschuld (435,00 €)

Die Grunderwerbsteuer — eine Angelegenheit des Bundeslandes

Nach jedem vollzogenen Haus- oder Grundstückserwerb meldet sich das Finanzamt mit einem Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Diese direkte Steuer erhebt seit 2006 jedes Bundesland selbstbestimmt. Daraus ergeben sich sehr unterschiedliche Steuersätze auf der Deutschlandkarte. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro muss der Käufer folgende Kosten für die Grunderwerbsteuer tragen:

Bundesland Steuersatz Kosten
Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen,
Nordrhein-Westfalen, Saarland
6,5 % 16.250 €
Berlin, Hessen 6,0 % 15.000 €
Bremen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern,
Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg
5,0 % 12.500 €
Hamburg 4,5 % 11.250 €
Bayern, Sachsen 3,5 % 8.750 €

Fällig wird die Grunderwerbsteuer beim Eigentumsübergang von Grundstücken, Häusern und Wohnungen auf deutschem Boden. Es gibt allerdings einige Ausnahmen, die von der Besteuerung befreit sind. Zu den wichtigsten gehören:

  • Der Kaufpreis beträgt 2.500 Euro oder weniger.
  • Es handelt sich um eine Schenkung, nach der der Schenkende weiterhin das Wohnrecht besitzt.
  • Der Käufer ist oder war der Ehegatte des Verkäufers.
  • Der Käufer ist mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt (Eltern, Kinder, Enkel).

ausrufezeichen Info: Wenn sich nachträglich der Kaufpreis einer Immobilie mindert (Sachmängel, neue Einigung), kann die gezahlte Grunderwerbsteuer korrigiert werden. Auf Antrag innerhalb der ersten beiden Jahre nach dem Kauf, zahlt das Finanzamt zu viel entrichtete Steuer dann zurück.

Weitere Kaufnebenkosten einplanen

Ein Hauskauf ist finanziell betrachtet sehr vielschichtig. Nicht nur der Kaufpreis sowie die mit dem Kaufvertrag verbundenen Nebenkosten schlagen zu Buche, auch weitere Positionen verursachen mitunter Kosten. Zu den Kaufnebenkosten lassen sich auch eventuelle Gutachten, Renovierungs- und Umzugskosten zählen.

Gutachten

Wer nicht vom Fach ist, kann die Substanz eines älteren Bestandsgebäudes oder das Grundstück selten richtig einschätzen. Viele Menschen nehmen deshalb zu einer Hausbesichtigung einen Gutachter mit. Dieser unterstützt Hauskäufer dabei, Mängel aufzudecken, den Sanierungsbedarf abzuschätzen sowie den Verkehrswert des Hauses zu überprüfen. Diese Erkenntnisse können bei den Preisverhandlungen nützlich sein und Finanzierungslücken aufdecken.

Die Kosten für einen Gutachter können sich je nach Wert der Immobilie zwischen 1.000 Euro und 2.000 Euro bewegen. Sie werden von demjenigen getragen, der das Gutachten in Auftrag gibt.

Renovierungs- und Modernisierungskosten

Schon bei 15 Jahre alten Immobilien zeigen sich verschiedentlich die ersten Alterungserscheinungen: Risse im Putz oder den Wänden, Schäden am Dach oder Probleme mit der Heizung. In wesentlich ältere Gebäude müssen Käufer unter Umständen rundum in neue Fenster oder eine adäquate Wärmedämmung investieren.

Auch das sind finanzielle Belastungen, die nach dem Kauf anfallen und sich deshalb zu den Kaufnebenkosten zählen lassen. Dabei sollten Käufer entscheiden, welche Maßnahmen sofort nach dem Kauf notwendig sind und was im Laufe der Jahre erfolgen kann. Ein direkter Kostenpunkt sind Renovierungen oder Modernisierungen, wenn ohne sie der Einzug in die Traumimmobilie nicht möglich wäre.

Umzugskosten

Mit einem Hauskauf verbunden sind auch die Umzugskosten für die Wohnungseinrichtung. Wer ortsnah und aus einer kleinen Wohnung ins Eigenheim zieht, der kann den Umzug unter Umständen selbst oder mithilfe von Freunden stemmen. Bei Transportwegen von mehreren hundert Kilometern ist eine professionelle Spedition ratsam.

Die Kosten hierfür können sich schnell auf einige tausend Euro summieren — abhängig von der Menge des Umzugsguts und den gebuchten Zusatzleistungen (Verpacken, besonders sperrige Güter, Zeitrahmen). Wo diese Kosten den Rahmen des Eigenkapitals sprengen, empfiehlt sich ein maßgeschneiderter Umzugskredit.

Die Kaufnebenkosten selbst finanzieren

Es ist ein Kostenfaktor, an dem sich nur wenig sparen lässt: Allein für die wichtigsten Kaufnebenkosten (Maklercourtage, Gerichtskosten, Notarhonorar, Grunderwerbsteuer) sind beispielsweise bei einem Hauskauf im Wert von 250.000 Euro in Hessen über 35.000 Euro zu zahlen. Das entspricht etwa 14 Prozent des Kaufpreises.

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Kreditnehmer zumindest diese Kosten als Eigenkapital einbringen — selbst bei einer Vollfinanzierung. Dadurch sinkt der Zinssatz um den Risikoaufschlag der Bank. Reichen die Ersparnisse für die anfallenden Nebenkosten nicht aus, beraten die Experten von FINANZCHECK.de gerne, welche weiteren Vermögenswerte als Eigenkapital in Betracht kommen.

gluehbirne Tipp: Um weitere Kosten bei der Finanzierung zu sparen, sollten Kreditnehmer zudem einen kostenfreien Kreditvergleich durchführen. Über den Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de ist es möglich, unverbindlich Angebote für die Immobilienfinanzierung einzuholen.