Alle Details zum Beleihungswert einer Immobilie

Wie hoch Ihre maximale Kreditsumme ist, hängt von der Immobilie ab, die Sie kaufen oder bauen möchten. Geldinstitute arbeiten zur Berechnung dieser Summe mit dem sogenannten Beleihungswert. Er bemisst den langfristigen Wiederverkaufswert der Immobilie. Warum der Beleihungswert der Immobilie nicht höher sein darf als die Kaufsumme, welche Faktoren ihn sonst noch beeinflussen und warum ein Wertgutachten eine entscheidende Rolle für Ihre Finanzierung spielen kann, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Beleihungswert entspricht dem Verkehrswert einer Immobilie abzüglich einiger Sicherheitsabschläge.

• Der tatsächliche Preis der Immobilie kann stark vom Beleihungswert abweichen.

• Unterschiedliche Berechnungsmethoden führen zu verschiedenen Ergebnissen bei der Bemessung.

• Der Beleihungswert der Immobilie hat einen starken Einfluss auf den Eigenkapitalanteil, den Sie in die Finanzierung einbringen müssen.

Das sagt der Beleihungswert aus

Der Beleihungswert spiegelt den langfristigen Wiederverkaufswert einer Immobilie wider. Der tatsächliche aktuelle Kaufpreis spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle. Vielmehr wird auf Basis von möglichen Mieteinnahmen, ausstehenden Reparaturen und Prognosen zur zukünftigen Standortentwicklung abgeleitet, wie hoch der langfristige Verkaufswert sein wird. 

Der Beleihungswert ist für den Verkauf faktisch irrelevant und dient dem Kreditinstitut lediglich zur besseren Einordnung des Immobilienwerts. Für Geldinstitute ist dabei vor allem wichtig, welche Summe sie mit der Versteigerung der Immobilie in Zukunft erzielen können. Der Beleihungswert gibt der Bank Planungssicherheit, falls der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr regelmäßig bezahlen kann und das Objekt verkauft werden muss.

Der Begriff Beleihung einfach erklärt

Bei der Beleihung einer Immobilie handelt es sich um den Betrag, den Kreditinstitute als Sicherheit für das Darlehen nutzen. Wenn Sie Ihre Immobilie beleihen, gewähren Sie dem Geldinstitut Rechte an der Immobilie und erhalten im Gegenzug den Kredit.

Darum ist der Beleihungswert so wichtig

Der Beleihungswert ist für Sie als Bauherr oder Immobilienverkäufer wichtig, da er maßgeblich über die maximale Kreditsumme und somit auch über Ihren Eigenkapitaleinsatz in der Baufinanzierung entscheidet. Wenn Ihre Immobilie 300.000 Euro kostet, der Beleihungswert jedoch bei 250.000 Euro liegt, werden Sie wahrscheinlich nicht die komplette Summe als Darlehen gestellt bekommen und müssen dementsprechend die Differenz als Eigenkapital aufbringen. Bessere Chancen hat in diesem Fall nur, wer eine außerordentlich gute Bonität aufweist. Vor allem für junge Menschen mit wenig Eigenkapital kann das entscheidend dafür sein, ob sie sich eine Immobilie leisten können oder nicht.

Die Höhe des Beleihungswertes einer Immobilie

Banken rechnen einen Abschlag beim Beleihungswert mit ein. In der Regel liegt die Summe bei 70 bis 90 % des tatsächlichen Verkehrswertes. Dabei müssen Sie jedoch bedenken, dass der Verkehrswert nicht zwangsläufig dem Immobilienpreis entspricht. 

Wenn Sie gut verhandelt haben, kann es sein, dass Sie die Immobilie zu einem günstigen Preis erstanden haben und dementsprechend weniger Eigenkapital für die Finanzierung aufbringen müssen. Wenn Sie schlecht verhandelt haben, müssen Sie damit rechnen, dass die Differenz zwischen Beleihungswert und Kaufsumme noch größer ist und ihr Eigenkapitalanteil sich dadurch erhöht.

Wie Kreditinstitute den Beleihungswert berechnen

1. Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden die Kosten eines Neubaus der Immobilie herangezogen. Der Wert der Immobilie wird dabei vor allem auf Basis des aktuellen Bau- und Grundstückswerts berechnet. Dabei sind eventuell entstandene Wertminderungen bei alten Objekten zu berücksichtigen. Aktuelle und mögliche zukünftige Entwicklungen bei Miet- und Baupreisen werden bei diesem Verfahren jedoch kaum beachtet. Das Sachwertverfahren hat sich vor allem bei selbst genutzten Immobilien bewährt.

2. Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Immobilienwert auf Basis des Bodenwertes und der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Das Verfahren lässt Bauwert und die Substanz weitestgehend außen vor und konzentriert sich auf die finanziellen Aspekte der Immobilie. Dementsprechend ist dieses Verfahren ausschließlich für Kapitalanlageimmobilien, die vermietet werden sollen, geeignet.

3. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen angewandt. Es orientiert sich an den Durchschnittspreisen in der Region und bildet daher den tatsächlichen Kaufpreis einer Immobilie sehr gut ab. In der Praxis scheitert dieses Verfahren häufig daran, dass es kaum vergleichbare Immobilien gibt und der errechnete Beleihungswert hohen Schwankungen unterliegt.

Beispielrechnung des Beleihungswertverfahrens:

Die Relevanz der gewählten Methode möchten wir an einer Beispielrechnung verdeutlichen. Wenn Sie ein Haus für 300.000 Euro kaufen, kann sich die Wahl der Berechnungsmethode massiv auf den Beleihungswert auswirken. Ein Objekt in einer Stadt, das an Studenten vermietet werden soll, würde beim Ertragswertverfahren vermutlich eine hohe Beleihungssumme ergeben, da mit hohen Mieteinnahmen zu rechnen ist. 

Das gleiche Haus würde beim Sachwertverfahren deutlich schlechter abschneiden, da vermutlich kein großes Grundstück vorhanden ist und der Bauwert in einem ungünstigen Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen steht. Liegt der Beleihungswert lediglich bei 70 % des Kaufpreises, müssen Sie in diesem Beispiel, anstatt 30.000 Euro, 90.000 Euro Eigenkapital aufbringen.

So können Sie den Beleihungswert beeinflussen

Die tatsächliche Höhe des Beleihungswertes hängt nicht nur von der Immobilie, sondern auch von Ihrer Bonität als Käufer ab. Der tatsächliche Immobilienwert stellt den Hauptfaktor für den Beleihungswert dar. Dennoch können Sie durch ein regelmäßiges Einkommen, eine gute Bonität, Sachwerte, andere Sicherheiten oder einen Bürgen dafür sorgen, dass der Beleihungswert für die Immobilie steigt. Wenn Sie bereits eine abbezahlte Immobilie besitzen, wirkt sich das ebenfalls positiv auf die Beleihungswerte zukünftiger Objekte aus.

Wann sich ein Wertgutachten lohnt

Sie sollten bei der Immobilienfinanzierung auf ein Wertgutachten bestehen. Da der Beleihungswert im Interesse des Geldinstituts berechnet wird, muss dieses auch für das Wertgutachten aufkommen. Ein Urteil aus dem Jahr 2007 besagt, dass Kreditinstitute ihre Kunden nicht mit Gebühren für das Gutachten belasten dürfen. Vor allem, wenn Sie den Wert des Objekts höher einschätzen als es die ursprüngliche Bewertung des Instituts vermuten lässt, sollten Sie ein Wertgutachten anstreben.

Das bedeutet die Beleihungsgrenze

Mit der Beleihungsgrenze wollen sich Kreditinstitute gegen eventuelle Wertminderungen absichern. Dabei schlagen sie in der Regel 40 bis 80 % der Differenz zwischen dem Kaufpreis und Beleihungswert auf und ziehen diese von der maximal verfügbaren Kreditsumme ab. Der dabei berechnete Wert ist die Beleihungsgrenze.

Das bedeutet der Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf beschreibt den prozentualen Anteil des aufgenommenen Darlehens am ermittelten Beleihungswert. Er zeigt, zu wie viel Prozent Sie die Immobilie beleihen. Wenn das Geldinstitut also einen Beleihungswert von 300.000 Euro berechnet und Sie eine Kreditsumme von 270.000 Euro aufnehmen, entspricht der Beleihungsauslauf 90 %. Je höher der Beleihungsauslauf ist, umso höher wird auch der Sollzins für Ihr Darlehen sein, da die Eigenkapitalquote sinkt.

Jetzt unverbindlich beraten lassen!

Wenn Sie mehr über den Beleihungswert wissen möchten oder eine unverbindliche Beratung zu Ihrer Finanzierung benötigen, kontaktieren Sie unsere Kreditspezialisten täglich von 8 bis 20 Uhr unter der kostenlosen Servicenummer 0800 433 88 77!

Häufig gestellte Fragen zum Beleihungswert

Bekomme ich eine Baufinanzierung, die über der Beleihungsgrenze liegt?

Die Differenz zum Immobilienwert sowie die Nebenkosten für den Bau oder Kauf wie die Grunderwerbssteuer, Maklergebühr und Notargebühren müssen Sie mit Eigenkapital bezahlen. Einige Kreditinstitute geben auch mehr als 80 % Kredit. Eine Vollfinanzierung über 100 % plus Nebenkosten ist nur in Ausnahmefällen möglich, zum Beispiel mit Sicherheiten wie anderen Immobilien.

Was ist der Unterschied zwischen dem Beleihungswert und Verkehrswert einer Immobilie?

Der Beleihungswert einer Immobilie orientiert sich zwar stark an ihrem Verkehrswert, ist aber, aufgrund von Sicherheitsabzügen und unterschiedlichen Berechnungsmethoden, immer niedriger als der tatsächliche Verkehrswert.

Schickt das Geldinstitut einen Gutachter?

Ja, das Kreditinstitut schickt in der Regel einen Gutachter, um die Unterlagen mit der realen Immobilie abzugleichen, die Einhaltung verabredeter Baumaßnahmen zu prüfen und den Beleihungswert zu ermitteln. Meist besichtigt der Gutachter das Haus nur von außen, insbesondere bei einem Neubau aber auch im Innenbereich.

Kann ich selbst ein Wertgutachten in Auftrag geben?

Ja, wenn Sie den errechneten Immobilienwert für zu niedrig halten, können Sie auch selbst ein Wertgutachten in Auftrag geben. Sie müssen dann allerdings die Kosten tragen.