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Rohbau

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Was einen Rohbau ausmacht und was es zu beachten gilt

Wer ein Haus bauen möchte, sieht sich oft mit dem Begriff Rohbau konfrontiert. Er wird in Hausbauprospekten genannt, findet sich in Bauverträgen und hat mitunter Einfluss auf die Finanzierung. Künftige Bauherren fragen sich oft: Was gehört zum Rohbau? Erfahren Sie in diesem Artikel alles zum Thema Rohbau und wie sich der Begriff definiert. Lernen Sie außerdem, was Bauherren in der Phase des Rohbaus beachten sollten und welche Besonderheiten es gibt.

Das Wichtigste in Kürze

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  • Der Rohbau umfasst zumindest das Fundament, die Außenwände und den Dachstuhl.
  • Gleich mehrere Gewerke sind an den Rohbauarbeiten direkt beteiligt.
  • Die Baubehörde nimmt den Rohbau im Zuge der Rohbauabnahme ab.
  • Auch ein Haus im Rohbau sollte ausreichend gegen Schäden versichert sein.

Das ist unter einem Rohbau zu verstehen

Als Rohbau wird ein Gebäude bezeichnet, dessen äußere Kontur mitsamt Dachkonstruktion bereits fertiggestellt ist. So fehlen einem Haus in dieser Fertigstellungsstufe etwa noch die Dacheindeckung, die Fenster und Türen sowie der komplette Innenausbau. Auch die Wände eines Rohbaus sind in der Regel noch nicht verputzt oder gedämmt. Eine zweckbestimmte Nutzung des Hauses ist in der Rohbauphase folglich noch nicht möglich.

Nicht selten ist in Bauverträgen vereinbart, dass der Bauunternehmer nach Fertigstellung des Rohbaus eine Abschlagszahlung erhält. Eine allgemein gültige Definition des Begriffs Rohbau gibt es jedoch nicht. So können die Vorstellungen vom Rohbau seitens der Bauherren ganz andere sein als jene des Bauunternehmens. Auch deshalb sollte der geplante Umfang der fertiggestellten Arbeiten für jede Bauphase vertraglich festgehalten werden.

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Wussten Sie schon, dass…

sich je nach Bundesland in den Bauordnungen der Länder Angaben zum Rohbau finden lassen? So gilt dieser etwa als fertiggestellt, wenn tragende Teile, Schornsteine, Brandwände sowie die Dachkonstruktion errichtet wurden. Das betrifft unter anderem Bundesländer wie Bayern oder Hessen.

Das gehört alles zum Rohbau

Der Rohbau setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen. Sind diese fertiggestellt, gilt die Rohbauphase als abgeschlossen. An den Rohbauarbeiten sind dabei verschiedene Gewerke wie Betonbauer, Maurer, Stahlbauer und Zimmerleute beteiligt.

Fundament

Das Fundament stellt die Gründung des Hauses dar. Es bildet den Übergang zwischen dem Gebäude und dem Baugrund und sorgt für Standsicherheit. Für Wohngebäude wird das Fundament heute häufig in Form einer Bodenplatte hergestellt. Auch Gebäude mit Keller haben ein Fundament.

Mauerwerk

Bei Massivbauten werden die Wände des Gebäudes zumeist in klassischer Mauerwerksbauweise errichtet. Auch die Betondecken mehrgeschossiger Bauten werden in dieser Phase bereits eingebaut. Die fertiggestellten Umfassungswände aus Mauerwerk sind fester Bestandteil des Rohbaus.

Dachstuhl und Schornstein

Der Dachstuhl ist das Tragwerk des Daches. Er überspannt das Gebäude und nimmt später die Dacheindeckung auf. Errichtet wird ein klassischer Dachstuhl aus Sparren und Balken aus Holz. Die Schornsteine des Hauses gehören ebenfalls zum Rohbau und werden in dieser Phase errichtet.

Treppen

Treppen aus Beton werden häufig bereits im Zuge des Rohbaus eingebaut oder gegossen. Soll das Haus später über eine hochwertige Holztreppe verfügen, so wird diese in der Regel erst später eingesetzt. Bis dahin nimmt ein Provisorium, die sogenannte Bautreppe, ihren Platz ein.

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Budget und Baufinanzierung

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So lange kann der Rohbau dauern

Oft fragen sich Bauinteressierte: Wie lange dauert ein Rohbau? Diese Frage lässt sich jedoch nicht eindeutig beantworten. Unter anderem haben die Größe des Hauses, die Beschaffenheit des Baugrunds und das Wetter Einfluss auf die Bauzeit. Auch die Entscheidung für oder gegen einen Keller bestimmt, wie viel Zeit der Rohbau des Hauses beansprucht. Ein gut eingespieltes Bauteam kann den Rohbau eines Einfamilienhauses durchaus in vier Wochen Bauzeit fertigstellen.

Rohbau-Kosten im Überblick

Beim Bauvorhaben stellt sich oft die Frage: Was kostet ein Rohbau überhaupt? Die Kosten für einen Rohbau hängen von zahlreichen Faktoren wie der Größe des Gebäudes, dem Haustyp oder der Bauweise ab. Rund die Hälfte der gesamten Baukosten fallen zumeist bereits in der Rohbauphase an. Die Kosten für einen Rohbau mit Keller liegen um 15 bis 20 Prozent höher. Noch vor wenigen Jahren konnten sich Bauwillige anhand einer Rohbaukosten-Tabelle orientieren. Aufgrund der zunehmend dynamischen Entwicklung der Baupreise lassen sich die Kosten für einen Rohbau allerdings nicht mehr verlässlich festlegen.

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Preisentwicklung beim Rohbau in Deutschland

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stiegen die Kosten für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden allein im Zeitraum Mai 2021 bis Mai 2022 um 18,6 Prozent. Betonarbeiten und die Erstellung von Mauerwerk haben daran den größten Anteil. Mauerarbeiten verteuerten sich beispielsweise um 12,8 Prozent. Die Preise für Betonarbeiten wurden binnen Jahresfrist sogar um 23 Prozent teurer. Auch die Kosten für Zimmerarbeiten und Holzarbeiten im Rohbau stiegen um 15,6 Prozent in nur einem Jahr. Bei Erdbauarbeiten ist die Teuerung mit 14,8 Prozent für den Bauherrn ebenso deutlich zu spüren.

Das sind die Herstellungskosten

Beim Hausbau ist zusätzlich zu den Rohbaukosten auch von Herstellungskosten die Rede. Hierzu gehören nicht nur die Rohbau-Kosten pro qm (= pro Quadratmeter), sondern auch die Kosten für das Grundstück sowie sämtliche Baunebenkosten. So werden ebenso Kosten wie Notargebühren, die Grunderwerbssteuer oder Maklerprovisionen zu den Herstellungskosten gerechnet. Die Herstellungskosten definieren auch den nötigen Finanzierungsbedarf, der durch Eigenmittel oder Kredite gedeckt werden sollte.

Rohbau mit Eigenleistungen

Durch das Erbringen von Eigenleistungen können Bauherren viel Geld sparen. Auch bei der Baufinanzierung wird die Eigenleistung häufig angerechnet. Um selbst beim Rohbau des Hauses tätig zu werden, sollte der Bauherr jedoch über das entsprechende Fachwissen verfügen. Eine Gewährleistung besteht nicht, wenn der Rohbau selbst errichtet wurde. Zudem droht vor allem in der Phase des Rohbaus eine erhöhte Verletzungsgefahr. Bauschritte wie der Innenausbau und die Dämmarbeiten sind daher zumeist besser geeignet, um als Bauherr Eigenleistungen zu erbringen.

Abnahme des Rohbaus

Ist der Rohbau beim Haus fertiggestellt, so muss er bauaufsichtlich abgenommen werden. Hierzu wird der zuständigen Baubehörde ein Formular zur Anzeige der Fertigstellung des Rohbaus zugesandt. Anschließend prüft die Behörde, ob der Rohbau den Bauvorschriften entspricht und gemäß den Plänen und Anträgen umgesetzt wurde. Die Rohbauabnahme ist in der Regel kostenpflichtig.

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Besonderheiten des Rohbaus

Der Rohbau und die Rohbauphase des Hauses weisen einige Besonderheiten auf, die Bauherren beachten sollten. So ist das Gebäude bereits in der Rohbauphase besonderen Gefahren ausgesetzt, wie etwa Feuer, Blitzschlag oder Explosionen. Entsprechend benötigen Bauherren eine sogenannte Rohbauversicherung oder Feuerrohbauversicherung, die solcherlei Schäden abdeckt. Wird der Hausbau durch einen Kredit finanziert, so machen Kreditgeber diese Art von Versicherung oft zur Voraussetzung. Eine Gebäudeneubauversicherung schließt die Rohbauversicherung in der Regel mit ein.

Probleme beim Rohbau

Vor allem in der Bauphase des Rohbaus können zahlreiche Probleme auftreten. Nicht selten kommt es in dieser Phase zu ersten Verzögerungen, die sich auf den weiteren Bauablauf auswirken. Das liegt vor allem daran, dass viele der Rohbauarbeiten stark wetterabhängig sind. Auch ist der Rohbau stets durch Feuchtigkeit gefährdet und sollte entsprechend geschützt werden. Ist die Rohbauphase abgeschlossen und das Dach eingedeckt, können Bauherren dem Wettergeschehen entspannter entgegensehen.

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Haben Sie noch Fragen rund um das Thema Rohbau?

Möchten auch Sie ihr Bauvorhaben umsetzen und einen Rohbau errichten lassen, haben jedoch noch allgemeine Fragen zur Baufinanzierung und Co.? Unsere Kreditspezialisten von FINANZCHECK.de stehen Ihnen bei Fragen gern zur Verfügung. Wählen Sie ganz einfach die kostenfreie Telefonnummer 0800 433 88 77.

Häufig gestellte Fragen zum Rohbau

Was ist ein erweiterter Rohbau?

Einige Bauunternehmen verwenden den Begriff des erweiterten Rohbaus, wenn die Fertigstellungsarbeiten über den üblichen Rahmen hinausgehen. Dann verfügt der Rohbau etwa um eine Dacheindeckung oder der Außenputz ist aufgebracht.

Kann ein Rohbau im Winter gebaut werden?

Auch im Winter werden Rohbauten errichtet, da viele Bauunternehmen in dieser Jahreszeit freie Kapazitäten haben. Jedoch kann Frost die Arbeiten einschränken, da viele Materialien unter fünf Grad Celsius nicht mehr verarbeitet werden können.

Benötige ich beim Rohbau eine Bauherrenhaftpflichtversicherung?

Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Schäden, die Dritten durch die Baustelle des Bauherren entstehen. Bei der Rohbauphase sollte diese Versicherung unbedingt abgeschlossen sein.

Was ist eine Bauruine?

Wird ein Haus nach dem Rohbau nicht fertiggestellt und verfällt zusehends, wird es häufig als Bauruine bezeichnet. Das kann beispielsweise dann passieren, wenn ein Bauherr den Weiterbau aufgrund persönlicher Umstände nicht mehr finanzieren kann.

Weitere Kreditarten von Finanzcheck

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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