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Grundsteuer

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Informationen zur Grundsteuer und wie sie berechnet wird

Sie haben sich schon immer gefragt, woraus sich die jährlich zu zahlende Grundsteuerbelastung zusammensetzt? Die Grundsteuer und ihre Bemessungsgrundlage beruhen auf einem komplexen Ermittlungsverfahren. Erfahren Sie hier unter anderem, was es mit dem Einheitswert auf sich hat und warum der Hebesatz der Grundsteuer von Gemeinden ein wichtiges Kriterium beim Immobilienkauf ist.

Das Wichtigste zur Grundsteuer in Kürze

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  • Die Grundsteuer ist von allen Eigentümern von Grundstücken an das zuständige Finanzamt zu entrichten.
  • Das derzeitige Grundsteuergesetz wird reformiert und bringt ab 2025 einige Neuerungen mit sich.
  • Die Grundsteuerberechnung erfolgt durch die Multiplikation von Steuermesszahl, Einheitswert und Hebesatz.
  • In manchen Fällen können Eigentümer von der Grundsteuer befreit werden oder diese auf ihre Mieter umlegen.

Das ist die Grundsteuer

Die Grundsteuer stellt eine Besteuerung auf das Grundstückseigentum dar. Es handelt sich daher um eine Substanzsteuer. Die Höhe der Steuer wird durch den Hebesatz bestimmt, welcher sich − je nach Bundesland und Gemeinde − unterscheidet. Vor dem Erwerb einer Liegenschaft zwecks Bebauung sollten Sie daher die Grundsteuerhebesätze der zur Auswahl stehenden Standorte miteinander vergleichen, um Kosten zu sparen.

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Die Einheitswerte zur Berechnung der Grundsteuer...

wurden im Jahr 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt. Ab 2025 soll die Steuer daher erstmals nach den Prinzipien der beschlossenen Grundsteuerreform berechnet werden. Die genaue Ermittlung des Steuermessbetrags erfolgt derzeit noch durch die Multiplikation von Steuermesszahl und Einheitswert der Grundsteuer (von den Behörden bestimmter Marktwert).

Grundsteuerreform ab 2025

Die Grundsteuerreform sieht vor, dass ab 2025 die Grundsteuer in drei Klassen unterteilt wird: A, B und C. Die Bundesländer entscheiden in Eigenregie über das individuell angewandte Modell:

  • Ein Bundmodell gilt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, dem Saarland und Thüringen.
  • Bayern hat sich für ein Flächenmodell entschieden.
  • Hessen, Niedersachsen und Hamburg praktizieren ein geändertes Flächenmodell.
  • In Baden-Württemberg gilt ein Bodenwertmodell.

Das bedeuten die verschiedenen Grundsteuerklassen

Die Grundsteuer A gilt für landwirtschaftliche Flächen. Für die Festsetzung der Steuerlast ermittelt das Finanzamt zunächst den Grundsteuerwert, welcher den bisher üblichen Einheitswert ersetzt. Dieser wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Dieser wird wiederum mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, um so die zu zahlende Grundsteuer zu erhalten.

Grundsteuer B

Die Grundsteuer B wird für bebaute und unbebaute Grundstücke erhoben, welche nicht zur Land- und Forstwirtschaft gehören. Die Höhe der steuerlichen Belastung hängt davon ab, ob es sich bei der Bebauung um ein Gebäude, wie ein Einfamilienhaus oder ein großes Mietobjekt handelt. Zudem hat die Lage des Grundstücks Einfluss auf die Höhe der Besteuerung. Auch Nutz- bzw. Wohnfläche sowie die Höhe der Jahresmiete spielen eine Rolle.

Grundsteuer C

Die Grundsteuer C gilt für baureife Grundstücke. Höherer Hebesatz und Grundsteuer sollen Eigentümer dazu motivieren, ihren Grundbesitz zu bebauen. Unter anderem soll die Gesetzesänderung dem finanziellen Nutzen von Liegenschaften als Spekulationsobjekte entgegenwirken. Langfristig soll so dem erhöhten Wohnraumbedarf zugunsten der Innenstadtentwicklung begegnet werden.

Berechnung des Grundsteuer-Einheitswerts

Zur Berechnung des Grundsteuer-Einheitswerts kommen zwei Verfahren zur Anwendung: das Ertragsverfahren oder das Sachwertverfahren.

  • Das Ertragswertverfahren wird genutzt, um den Einheitswert von Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, gemeinsam genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken zu ermitteln. Dazu multiplizieren Sie die Jahresrohmiete mit dem entsprechenden Wert.

  • Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn keine Daten zur Rohmiete einer Immobilie vorliegen, etwa bei hochpreisigen Einfamilienhäusern sowie einer Vielzahl von Objekten in Ostdeutschland. Zur Berechnung erfolgt die Addition der einzelnen Werte von Gebäuden, Außenbereichen und Boden.

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Rechenbeispiel

Für ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche bestimmt das Finanzamt einen Einheitswert von 20.000 Euro. Dieser ist mit der Grundsteuermesszahl zu multiplizieren, welcher für diesen Gebäudetyp mit Lage bei 0,026 % liegt. Der Hebesatz der Gemeinde liegt bei 810 %. Die Rechnung ergibt Folgendes:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz =

20 000 x 0,026 % x 810 % = 421,20

Die zu entrichtende Grundsteuer für das Einfamilienhaus beträgt 421,20 Euro.

Wer die Grundsteuer wann zahlen muss

Die Grundsteuer ist jeweils zum Ersten des Kalenderjahres zu zahlen und wird von den Finanzämtern meist quartalsweise gefordert (Februar, Mai, August, November). In der Praxis findet oftmals eine Zusammenfassung von Grundsteuer und anderen Grundbesitzabgaben statt. Dann landet ein kommunaler Grundbesitzabgabenbescheid im Briefkasten, welcher weitere Beträge wie beispielsweise für die Straßenreinigung oder Abwassergebühren enthält.

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Steuerschuldner beim Verkauf einer Immobilie

Wird eine Immobilie verkauft, bleibt der Verkäufer bis zum Ende des Jahres Steuerschuldner, obwohl das Objekt einen neuen Eigentümer hat. Zahlt der Verkäufer die Grundsteuer nicht, wenden sich die Behörden an den neuen Eigentümer. Grundsätzlich muss jeder Eigner die Grundsteuer zahlen. Diese kann jedoch in manchen Fällen auf die Mieter umgelegt werden.

Die Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl hängt von der jeweiligen Grundstücksart sowie weiteren Faktoren ab. Sie dient der Berechnung des Grundstücksmessbetrags und drückt einen Anteil des Einheitswerts aus. Die Steuermesszahl wird beeinflusst von:

  • Immobilienart: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus

  • Altbau oder Neubau

  • Grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurecht

  • Standort

Die Grundsteuermesszahl liegt zwischen 0,026 und 1 %. Sie wird mit dem Einheitswert der jeweiligen Liegenschaft (inklusive Bebauung) multipliziert, um die Grundsteuerlast zu erhalten. Die Grundstücksmesszahl wird im Grundstücksmessbescheid festgelegt. Sie stellt keine Zahlungsaufforderung dar, sondern definiert lediglich den Messbetrag für spätere Folgebescheide, welcher dann mit dem geltenden Hebesatz multipliziert wird.

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Rechenbeispiel

Der Grundsteuermessbetrag für eine Liegenschaft mit Einfamilienhaus im Wert von 208. 000 Euro ergibt sich aus dem Grundsteuerwert, multipliziert mit der Steuermesszahl 0,031 %:

208 000 x 0,031 % = 64,48

Der Grundsteuermessbetrag, welcher mit dem Hebesatz multipliziert wird, beträgt 64,48 Euro.

Wann Ihre Immobilie von der Grundsteuer befreit ist

Die Grundsteuer ist umlagefähig. Der Vermieter oder die Vermieterin darf also die Betriebskosten einer Mietsache und damit auch die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Gemeinsam mit weiteren Betriebskosten kann der Vermieter diese in Rechnung stellen. Zu den öffentlichen Lasten der Grundsteuer zählen nur bestimmte Ausgaben. Nicht umlagefähig sind etwa Straßenausbaubeiträge. Bei gemischt genutzten Liegenschaften mit Wohn- und Gewerbeeinheiten muss die Grundsteuer entsprechend der Anzahl der Räume umgelegt werden.

Umlage der Grundsteuer auf die Mieter

Die sonstige Umlagefähigkeit der Grundsteuer regelt § 556 BGB sowie die Verordnung über die Aufstellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung. Entscheidend für die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ist ein entsprechender Passus im Mietvertrag. In der Regel leistet der Mieter über das Jahr verteilt Vorauszahlungen für die Grundsteuer und andere Betriebskosten, welche jährlich vom Vermieter abgerechnet werden.

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Häufige Fragen zur Grundsteuer

Was passiert, wenn man die Grundsteuererklärung nicht macht?

Unterlassen Sie die Grundsteuererklärung, ist mit Geldstrafen und Verzugszuschlägen von bis zu 25.000 Euro zu rechnen. Übersenden Sie nach einer Erinnerung trotzdem keine Daten für Ihre Immobilie, erfolgt eine Schätzung durch das Finanzamt, welche meist zu Ihrem Nachteil ausfällt.

Für wen wird die reformierte Grundsteuer teurer?

Durch die Grundsteuerreform gilt zukünftig ein deutlich höherer Hebesatz für baureife und unbebaute Grundstücke. So möchten die Kommunen Grundstückspekulationen vermeiden. Vor allem die Bewohner von Großstädten und Eigentümer von Liegenschaften in Ballungsräumen müssen dann mehr Grundsteuer zahlen.

Beeinflusst die Wohnfläche die Höhe der Grundsteuer?

Im Zuge der Grundsteuererklärung setzen fast alle Bundesländer die Angabe von Wohn- und Nutzflächen voraus. Die Anzahl der Quadratmeter beeinflusst daher maßgeblich die Höhe der Grundsteuer. Sie sollten deshalb bei der Ermittlung der Flächen Sorgfalt walten lassen.

In welchem zeitlichen Abstand erfolgt die Grundstücksbewertung zukünftig?

Der Gesetzgeber sieht eine regelmäßige Bewertung der Grundstücke vor, um in Zukunft eine erneute ungleiche Behandlung zu vermeiden. Das zuständige Finanzamt prüft alle sieben Jahre, ob und inwiefern eine Änderung des Grundsteuerwerts erfolgte. Treten vor Fristablauf Veränderungen ein, erfolgt eine neue Feststellung.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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