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Grundbucheintrag

Inhalt, Ablauf & Kosten

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Wissenswertes über den Grundbucheintrag

Der Grundbucheintrag steht beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an, aber auch zu vielen anderen Anlässen wie der Aufnahme einer Hypothek oder bei Antritt eines Erbes. In diesem Beitrag erfahren Sie alles über den Ablauf der Eintragung sowie über die einzelnen Abteilungen und die Kosten des Grundbucheintrags.

Das Wichtigste zum Grundbucheintrag in Kürze

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  • Ein Eintrag ins Grundbuch ist bei jeder Eigentumsübertragung erforderlich.
  • Die Grundbucheintragung wird durch den Notar in die Wege geleitet.
  • Nur die Abteilungen I bis III im Grundbuch sind bei Immobiliengeschäften relevant.
  • Die Auflassungsvormerkung dient im Kaufprozess dem Käuferschutz.
  • Die Kosten für die Grundbucheintragung richten sich nach dem Eintragswert.

Das ist unter einem Grundbucheintrag zu verstehen

Zu jedem Grundstück gehört ein Grundbuch, welches beim jeweiligen Grundbuchamt liegt. Es dient als zentrale Sammelstelle der Protokollierung aller Informationen und Unterlagen zu einer Liegenschaft.

Es enthält Eigentums- und Wohnverhältnisse, Grundschuldbelastungen, Hypotheken und sonstige Grundpfandrechte, welche für den Erwerb, die Veräußerung oder Bebauung eines Grundstücks wichtig sind. Das Grundbuch ist in fünf Bereiche (Abteilungen) unterteilt, von denen die letzten beiden sensible Daten enthalten. Aus diesem Grund werden für die meisten Vorgänge lediglich Blatt I bis III benötigt. Als Eigentumsnachweis reicht das erste Blatt.

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So wird der Grundbuchauszug definiert

Als Grundbuchauszug bezeichnet man die Abschrift der Einträge im Grundbuch. Er wird auf Antrag vom Grundbuchamt herausgegeben. Dazu muss im Sinne des Gesetzgebers ein berechtigtes Interesse vorliegen. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt im Detail, was ins Grundbuch eingetragen werden muss.

Aufbau des Grundbuchblattes

Die Zusammenfassung der Grundbuchblätter erfolgt heute in der Regel auf elektronischem Weg. Die Grundbuchblätter sind mit der laufenden Grundbuchblattnummer, dem Amtsgericht und dem Grundbuchbezirk beschriftet. Für jedes Grundstück existiert ein eigenes Grundbuchblatt mit Bestandsverzeichnis. Aus ihm gehen Wegerechte hervor und wie die Liegenschaft entstanden ist, also entweder durch Verbindung, Teilung oder Übernahme.

Übersicht der Abteilungen I bis III

Abteilung I enthält Eigentümer, Eintragungsdatum und den Grund des Eigentumsübergangs; beispielsweise durch Erbfolge oder Auflassung. Bei Eigentümergemeinschaften ist das Eigentumsverhältnis in Bruchteilen angegeben.

Abteilung II informiert über Lasten wie Dienstbarkeiten, Wohn- und Wohnungsrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte und Reallasten. Auch Beschränkungen wie Vormerkungen und dingliche Vorkaufsrechte sowie Verfügungsrechte durch verschiedene Vermerke sind in diesem Teil enthalten.

In Abteilung III sind die Grundpfandrechte wie Grundschuld, Rentenschuld, Sicherungsgrundschuld und Hypotheken vermerkt.

Arten des Grundbucheintrags

Je nach Objekt und Rechtsgeschäft sind durch den Notar unterschiedliche Arten von Grundbucheinträgen vorzunehmen. Die Teilungserklärung über ein Haus in mehrere separate Eigentumswohnungen erfordert beispielsweise die Erstellung eines Wohnungsgrundbuchs. Die Nutzung eines fremden Grundstücks zwecks Erbauung einer Immobilie gehört ins Erbbaugrundbuch.

Es existieren folgende Arten von Grundbüchern:

  • Grundstücksgrundbuch
  • Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch
  • Gebäudegrundbuch
  • Erbbaugrundbuch

Wer den Grundbucheintrag einsehen darf

Laut § 12 GBO kann jede Person mit berechtigtem Interesse das Grundbuch einsehen. Damit sollen Einsichtnahmen für Unbefugte verhindert werden. Eigentümer haben jederzeit das Recht zur Einsicht. Uneingeschränkte Einsicht haben zudem Erben, Pflichtteilsberechtigte, Notare, Behörden und Vermessungsingenieure.

Nach Vorlage eines amtlichen Dokuments als Nachweis des berechtigten Interesses können auch folgende Personen einen Grundbuchauszug beantragen:

  • Ehepartner im Kontext einer Scheidung mit Zugewinnausgleichsanspruch
  • Eigentümer von benachbarten Grundstücken
  • Mieter von Wohn- und Geschäftsimmobilien
  • Gläubiger
  • Kreditgeber
  • Journalisten bei öffentlicher Relevanz

Zuständigkeit für die Grundbucheintragung

Beim Eigentumsübergang eines Grundstücks oder einer Immobilie sendet der Notar alle nötigen Genehmigungen an das Grundbuchamt. Die Gebühren für den Eigentümerwechsel und die Eintragung sind bereits in den Gesamtkosten des Notars enthalten.

Wer eine Grundbucheintragung vornehmen kann

Die Eintragung ins Grundbuch kann nur durch einen staatlichen Notar erfolgen. Findet der Wechsel des Eigentümers aufgrund von Kauf oder Übernahme statt, müssen die notariell beglaubigten Verträge vorliegen, um die Änderungen im Grundbuch vorzunehmen. Die Bearbeitung der Eintragung kann einige Wochen bis zu mehreren Monaten in Anspruch nehmen.

Ablauf der Grundbucheintragung Schritt für Schritt

Der Ablauf einer Grundbucheintragung ist recht komplex und benötigt neben vollständigen Unterlagen ausreichend Geduld. Um alle formalen Schritte mit Grundbuchamt und sonstigen beteiligten Instanzen kümmert sich der Notar. Generell lässt sich die Eintragung ins Grundbuch in vier Schritten erklären:

1. Notarielle Beglaubigung

Nach dem Unterschreiben der Verträge werden diese notariell beglaubigt. Dies gilt auch für alle offiziellen Dokumente, welche im Rahmen der Eintragung vorgelegt werden müssen. Falls erforderlich, ist jetzt die Auflassungsvormerkung in den aktuellen Grundbuchauszug einzutragen.

2. Löschung der Grundschuld

Nach diesen Schritten muss der Notar bei einem Hausverkauf die Löschung der Grundschuld des Vorbesitzers beantragen. Dann setzt der Notar das Finanzamt über die neue Eigentümerschaft in Kenntnis.

3. Zahlung der Grunderwerbsteuer

Der Käufer des Objekts hat zeitnah die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu entrichten, welche an den Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung gekoppelt ist. Sie ist unbedingte Voraussetzung für die Grundbucheintragung.

4. Kaufpreisentrichtung und Eintragung ins Grundbuch

Liegen die Löschungsbewilligung vom Darlehensgeber des Verkäufers über die Grundschuld sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Käufers vor, kann der Kaufpreis, beispielsweise durch eine Baufinanzierung, gezahlt werden. Nach dem Geldeingang beim Verkäufer kann der Notar die Grundbucheintragung vornehmen.

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Kosten für den Grundbucheintrag

Die Kosten für den Grundbucheintrag hängen von der Art des Eintrags und dem Eintragungswert, also dem Kaufpreis des Objekts ab. Ihre Berechnung ist recht komplex und erfolgt mithilfe der amtlichen Tabelle Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GnotKG). Als Richtwert gelten rund 1,5 % des Objektpreises, von denen 1 % auf Notarkosten und 0,5 % auf die Kosten für den Grundbucheintrag entfallen.

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Rechenbeispiel

Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro betragen die Notarkosten 3.000 Euro, die Kosten für den Grundbucheintrag 1.000 Euro. Damit betragen die Gesamtkosten für die Eintragung ins Grundbuch 4.000 Euro.

Festsetzung der Kosten des Grundbucheintrags

Die Festsetzung der Kosten für den Grundbucheintrag erfolgt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Summe der Gebühren wird durch den Gebührensatz sowie den Geschäftswert beeinflusst. Für die Eigentumsumschreibung eines Grundstücks wird eine 1,0-Gebühr fällig. Ebenso bei der Eintragung von Belastungen. Die Eintragung von Briefrechten beinhaltet eine 1,3-Gebühr.

Auflistung anhand eines Kostenbeispiels

Bei der Eintragung einer Buchgrundschuld in Höhe von 250.000 Euro sind 535 Euro fällig. Bei gleicher Briefschuld kommen 161 Euro für die Brieferteilung hinzu. Für Auflassungsvormerkungen wird eine 0,5-Gebühr erhoben. Die Löschung von Auflassungsvormerkungen kostet pauschal 25 Euro. Auch für die Löschung von Rechten aus Abteilung II (wie Hypotheken) wird eine 0,5-Gebühr fällig. Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder das Anlegen eines Wohnungsgrundbuchs werden mit einer 1,0-Gebühr berechnet.

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Häufig gestellte Fragen zum Grundbucheintrag

Wozu ist die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft. Sie dient dem Schutz des Käufers und erfolgt unmittelbar nach Unterzeichnung des Vertrags.

Wann brauche ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt man als Käufer vor der Eintragung ins Grundbuch. Sie stellt sicher, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt entrichtet hat.

Wo finde ich die Grundbuchblattnummer?

Die Grundbuchblattnummer ist Teil des Grundbuchblatts, welches unter anderem Auskunft über das zuständige Amtsgericht und den Grundbuchbezirk gibt. Die Nummer befindet sich auf dem Deckblatt des Grundbuchauszugs.

Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung innerhalb von vier Wochen zu zahlen. Anschließend erhalten Sie einen Zahlungsbescheid vom zuständigen Liegenschaftsfinanzamt, welches für den Bereich Ihrer neuen Immobilie zuständig ist.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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