Liegenschaftszins – die maßgebliche Größe für Immobilieninvestoren

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Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins kommt bei der Wertermittlung von Immobilien zum Einsatz. Er ist besonders interessant für Immobilieninvestoren. Im Ertragswertverfahren prognostiziert er den Reingewinn, der durch die Vermietung einer Immobilie erwirtschaftet wird.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Liegenschaftszins dient zur Risikoeinschätzung eines Immobilieninvestments.
  • Je niedriger der Liegenschaftszins ausfällt, desto wertstabiler ist die Immobilie. Gleichzeitig besteht bei hohen Zinssätzen eine höhere Renditechance – aber auch das Risiko von Verlusten.
  • Kommunen ermitteln und veröffentlichen jährlich gültige Liegenschaftszinssätze.
  • Verbraucher überschlagen den Liegenschaftszins mit einer vereinfachten Formel.

Was ist der Liegenschaftszins?

Die Immobilienwerte entwickeln sich weitestgehend unabhängig vom Kapitalmarkt. Gerade bei einer negativen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt sind (bebaute) Grundstücke deshalb als Renditeobjekte für Investoren interessant. Der Liegenschaftszins beschreibt dabei die durchschnittliche Verzinsung des Verkehrswertes einer Liegenschaft zu marktüblichen Konditionen. Je niedriger der Liegenschaftszins ausfällt, desto wertstabiler ist die Immobilie.

Bei einem hohen Liegenschaftszinssatz ist der potenzielle Reinertrag aus einer Vermietung tendenziell höher. Jedoch besteht auch eine höhere Gefahr von Gewinnschwankungen oder gar Verlusten.

Herkunft

waageDer Liegenschaftszins dient im Ertragswertverfahren als feste Rechengröße. Er wird im zweiten Teil der Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert. Die Lage eines Grundstückes, die Art und Größe der Bebauung sowie deren Restnutzungsdauer fließen in die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes ein.

Was sagt der Liegenschaftszins aus?

Der Liegenschaftszins beschreibt das Risiko, das mit dem Investment in eine Immobilie einhergeht. Er wird auch als fiktiver Vergleichszinssatz für alternative Geldanlagen herangezogen. Bei einem niedrigen Liegenschaftszins ist die zu erwartende Rendite nicht so hoch, jedoch gilt die Immobilie als vergleichsweise ertragsstabil. Höhere Liegenschaftszinssätze versprechen eine höhere Rendite. Hier ist das Risiko von Gewinnschwankungen oder Verlusten aber ebenfalls hoch. Beispielsweise besteht die Gefahr von Mietausfällen oder Kündigungen, die der Investor auffangen muss.

Wer ermittelt den Liegenschaftszins?

In Deutschland legen Gutachterausschüsse innerhalb einer Kommune die jeweiligen Liegenschaftszinssätze fest. Zur Bestimmung ziehen sie vergangene Markttransaktionen heran. Die festgelegten Zinssätze können bei der Stadt oder Gemeinde eingesehen werden. Auch der Immobilienverband (IVD) spricht jährlich eine Empfehlung von Liegenschaftszinssätzen aus.

Berechnung des Liegenschaftszinses

Innerhalb einer Kommune werden unterschiedliche Liegenschaftszinssätze festgelegt. Die Gutachterausschüsse berücksichtigen bei der Ermittlung verschiedene Kriterien, die die Ergebnisse beeinflussen:

„Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 15 bis 20) zu ermitteln“ (§11, Abs. 2 WertV).

Zum Beispiel sind die Art der Bebauung (Villa, Einfamilienhaus oder unbebautes Grundstück) und die Nutzungsart (gewerblich oder privat) entscheidende Faktoren. Weisen zwei Liegenschaften dieselben Merkmale auf, die zur Berechnung des Zinssatzes zugrunde gelegt wurden, gilt für sie entsprechend der gleiche Liegenschaftszins.

Formel zur Berechnung

vergleichsrechnung-anstossenNormalerweise fließen in die Ermittlung des Liegenschaftszinses der Bodenrichtwert und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie mit ein. Für eine überschlägige Zinsermittlung lassen Verbraucher diese beiden Kriterien außen vor. Die vereinfachte Formel lautet dann:

Liegenschaftszins = (Jahresreinertrag x 100) / Kaufpreis der Immobilie

Beispiel für den Liegenschaftszins

Ein Investor erwirtschaftet für die Vermietung seiner Eigentumswohnung in Berlin eine monatliche Nettomiete in Höhe von 800,00 EUR. Der Kaufpreis der Wohnung lag bei 400.000 Euro.

Liegenschaftszins = (800 x 12 x 100) / 400.000 Der Liegenschaftszins beträgt 2,4 %

Zahlreiche Kriterien beeinflussen die Wertbeständigkeit einer Immobilie

In die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen fließen zahlreiche Kriterien und vor allem Erfahrungswerte ein. Dadurch wird die genaue Zinsbestimmung für Verbraucher ohne Fachkenntnisse nahezu unmöglich. Lediglich anhand der vereinfachten Formel lässt sich der Liegenschaftszins grob überschlagen. Im Zweifelsfall erfragen interessierte Investoren den tatsächlichen Liegenschaftszins bei der zuständigen Kommune.

Kreditaufnahme zugunsten einer Immobilieninvestition

Die Preise auf dem Immobilien- und Kapitalmarkt entwickeln sich weitgehend unabhängig voneinander. Dadurch kann sogar eine Kreditaufnahme zugunsten eines Immobilieninvestments bei einem entsprechend hohen Liegenschaftszins lohnend sein. Gleichen Sie dazu einfach mit dem kostenlosen Kreditvergleichsrechner auf FINANZCHECK.de aktuelle Zinssätze zur Immobilienfinanzierung mit dem Liegenschaftszins Ihres gewünschten Immobilieninvestments ab.

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