Variables Darlehen als Möglichkeit zur Immobilienfinanzierung

Das variable Darlehen stellt eine sehr spezielle Art der Immobilienfinanzierung dar. Während bei einem regulären Immobilienkredit die Zinshöhe meistens für mehrere Jahre festgelegt wird, kann sich die Zinshöhe beim variablen Darlehen mehrere Male während der Laufzeit verändern. Kreditnehmer können im Vorhinein also nicht exakt kalkulieren, wie ihre Raten bei der Rückzahlungsphase ausfallen werden. Damit ist stets ein gewisses Risiko verbunden, das der Schuldner mit einkalkulieren muss. Allerdings bieten sich auch zahlreiche Vorteile wie eine hohe Flexibilität bei Umschuldungen oder Kosteneinsparungen.

Das Wichtigste im Überblick

• Der Sollzinssatz ist bei einem variablen Darlehen nicht festgelegt.

• Der variable Zinssatz orientiert sich immer an einem Referenz- bzw. Leitzinssatz.

• Ein sinkender Referenzzinssatz wirkt sich vorteilhaft für den Kreditnehmer aus, ein steigender Zinssatz dagegen negativ.

• Ein variables Darlehen ist jederzeit in ein Festzinsdarlehen umwandelbar oder generell kündbar.

• Je nach Kreditinstitut und Vereinbarungen können zum Sollzins einige Zusatzkosten hinzukommen.

Was ist ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz

Neben dem herkömmlichen Immobilienkredit mit einem festen Zinssatz, existiert die Möglichkeit eines variablen Darlehens. Die Besonderheit dieses Kredits besteht darin, dass alle drei bis sechs Monate der Sollzins angepasst wird. Der Sollzins richtet sich immer nach einem sogenannten Referenzzinssatz, in der Regel dem EURIBOR-Geldmarktzins. Bei der „Euro Interbank Offered Rate“ handelt sich wiederum um den Zinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen. Dadurch spiegelt der EURIBOR als allgemeine Marktzinsniveau recht genau wider.

Hinweis: Der Kredit an sich wird nicht zum EURIBOR selbst verzinst. Abhängig von der Kreditsumme und Bonität des Kreditnehmers werden individuelle Kreditzinsen vereinbart. Lediglich die Entwicklung der Zinsen für den Kredit wird dann vom EURIBOR abhängig gemacht.

Für das Darlehen mit variablem Zinssatz wird normalerweise kein zeitlicher Rahmen festgelegt, die Laufzeit ist also unbefristet. Mit Blick auf die Zinsen gilt: Wer ein variables Darlehen abschließt, erhält einen günstigeren Zins, als wenn eine Zinsbindung vereinbart wird. Allerdings bieten die variabel verzinslichen Kredite keine Planungssicherheit, was insbesondere bei langfristig angelegten Baufinanzierungen wichtig ist. Alle drei Monate können die Zinsen steigen, was dann wiederum zu einer höheren monatlichen Belastung für den Kreditnehmer führt.

Beispiel für ein variables Darlehen

Das variable Darlehen eignet sich häufig als Übergangslösung und eine zwischenzeitliche Finanzierung, die schnell wieder getilgt werden kann. Das folgende Beispiel verdeutlicht diesen Zweck:

Wenn ein Verbraucher eine alte Immobilie verkaufen und sich von dem Erlös eine neue Immobilie kaufen möchte, ist ein variables Darlehen hilfreich. Die Verkaufserlöse von Immobilien lassen nämlich häufig eine längere Zeit auf sich warten. Soll die neue Immobilie möglichst schnell finanziert werden, kann der Verbraucher schnell einen kurzfristigen Kredit aufnehmen. Ist der Erlös der alten Immobilie schließlich eingetroffen, kann der Kreditnehmer damit das Darlehen wieder abbezahlen.

Kosten und Risiken eines variablen Darlehens

Durch diese spezielle Art des Darlehens ergeben sich einige Kosten und auch Risiken für den Kreditnehmer. Diese sehen folgendermaßen aus:

• Zusatzgebühren: Bearbeitungsgebühren in der Höhe von ein bis drei Prozent sind auch beim variablen Darlehen üblich. Es existieren aber auch Kreditinstitute, die keine Gebühren erheben.

• Zinsen: Das Risiko beim variablen Darlehen besteht darin, dass der Referenzzins alle drei bis sechs Monate steigen kann. Das bedeutet eine höhere monatliche Belastung für den Kreditnehmer. Diese Zinsbelastung kann im schlimmsten Fall höher ausfallen als bei einem Kredit mit einer Zinsbindung.

Hinweis: Kreditnehmer können eine Zinsobergrenze aushandeln. Diese Grenze ist allerdings mit weiteren Zusatzkosten verbunden. Hierbei handelt es sich um ein sogenanntes Cap-Darlehen oder Zinscap. Ein Zinsfloor verhindert im Gegensatz dazu, dass das Zinsniveau unter einen gewissen Wert fällt.

Für wen eignet sich ein Kredit mit einem variablen Zinssatz?

Variabel verzinsliche Darlehen richten sich an zwei Gruppen von Kreditnehmern:

1. Kreditnehmer mit einer gewissen Risikofreude. Wer davon überzeugt ist, dass die Kreditzinsen in den kommenden Jahren sinken werden, kann vom variabel verzinslichen Darlehen profitieren. Allerdings können Kreditnehmer insbesondere über lange Zeiträume von mehreren Jahren kaum voraussagen, wie sich das Zinsniveau entwickeln wird.

2. Kreditnehmer, die nur kurzfristige Phasen überbrücken möchten. Wer eine Immobilie nur über wenige Monate zwischenfinanzieren möchte, fährt mit dem kurzfristigen Kredit günstiger, als wenn der Zinssatz festgeschrieben wird. Zumal das allgemeine Zinsniveau in der Regel nicht sprunghaft binnen weniger Wochen ansteigt, sondern konstant über mehrere Jahre.

Ein ausreichender Einblick und Fachwissen bezüglich der Finanzmärkte der Europäischen Zentralbank und über die Euro Interbank Offered Rate sind ebenfalls vorteilhaft. Gegebenenfalls muss der Kreditnehmer nämlich schnell und klug reagieren. Auch für das Kreditinstitut birgt diese Art von Darlehen ein gewisses Risiko. Deswegen schauen Banken ganz genau auf die Bonität des Kunden. Eine Prüfung der Zahlungsfähigkeit sollte entsprechend gut ausfallen, um gute Kreditkondition sicherzustellen.

Umstieg auf Festzinsdarlehen

Sollten die Zinsen ansteigen, kann der Kreditnehmer über einen Wechsel vom variablen zu einem Festzinsdarlehen nachdenken. Der Schuldner muss dabei allerdings eine drei- bis sechsmonatige Kündigungsfrist beachten. Außerdem muss mit zusätzlichen Bearbeitungsgebühren von ein bis zwei Prozent gerechnet werden, die allerdings über die gesamte Laufzeit verteilt werden.

Hinweis: Bei einer Umwandlung kann die Bank erneut die Bonität des Kreditnehmers prüfen. Hat sich die Zahlungsfähigkeit in der Zwischenzeit verschlechtert, sind auch ungünstigere Kreditkonditionen möglich.

Tipp: Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Neben den Sondertilgungen oder Umwandlungen von variablen Darlehen zu Festzinsdarlehen ist auch eine Kündigung ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Diese Entschädigung wird in der Regel bei einer vorzeitigen Kündigung eines Kredits mit einer festen Zinsbindung verlangt. Auf diese Weise gleicht die Bank die dadurch entstehenden Verluste wieder aus. Das variable Darlehen kann dagegen alle drei bis sechs Monate ohne weitere Zusatzkosten gekündigt werden.

Variables Darlehen vs. Festzinsdarlehen – Was ist für wen besser?

Grundsätzlich ist das Festzinsdarlehen bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung zu bevorzugen:

• Planungssicherheit: Wer Planungssicherheit bei der Baufinanzierung benötigt, bemüht sich am besten um ein Festzinsdarlehen. Die regelmäßige finanzielle Belastung durch die Kredittilgung kann so genau in das monatliche Haushaltsbudget eingeplant werden.

• Zinsen: Für eine lange Zinsbindungsphase zahlen Kreditnehmer zwar einen Aufschlag auf das heutige Zinsniveau. Allerdings können sie sich so günstige Zinsen für einen langen Zeitraum sichern, auch wenn das Marktniveau steigen sollte. Insbesondere in Niedrigzinsphasen sind Festzinsdarlehen daher auf lange Sicht deutlich günstiger als variable Kredite.

Einziger Nachteil des Festzinsdarlehens: Während die Kündigungsfrist bei einem variablen Darlehen drei bis sechs Monate beträgt, müssen Kreditnehmer eines Immobiliendarlehens mit Festzins stets mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten rechnen. Eine Kündigung ist ebenfalls erst möglich, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Nur wenn die Bank Kulanz gegenüber dem Kreditnehmer zeigt, ist auch eine vorzeitige Kündigung möglich. Allerdings sollte der Schuldner mit Zusatzkosten in der Form einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, die bei dem variablen Darlehen nicht existiert.

Variable Darlehen vergleichen

Ein Kredit mit einem variablen Zinssatz spricht besonders risikofreudige Kreditnehmer an. Aber auch diese sollten bei der Betrachtung zahlreicher Angebote auf die Bearbeitungsgebühren zu Beginn des Kredits achten. Außerdem sind die Zinsaufschläge, die zum Soll- bzw. Referenzzins dazu kommen, bei einem Vergleich wichtig. Die Bedingungen für die Zinsanpassungen sollten im Vertrag deutlich und verständlich dargelegt werden.

Für wen Planungssicherheit bei der Baufinanzierung im Vordergrund steht, sollte die Festzinsdarlehen ebenfalls miteinander vergleichen. Bei FINANZCHECK.de haben Kreditnehmer die Möglichkeit, unverbindlich Angebote verschiedener Banken einzuholen. Zudem kann ein kostenfreies Beratungsgespräch mit einem erfahrenen Kreditspezialisten geführt werden. Sie erreichen unsere Berater unter der Nummer 0800 433 88 77 jeden Tag von 8-20 Uhr.