Das müssen Sie über ein Erbbaugrundstück wissen

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, kann eine kostengünstige Alternative zum Erwerb einer Immobilie mit Grundstück sein. Gerade in Gegenden mit hohen Grundstückspreisen kann so der Traum vom Eigenheim wahr werden, ohne dass Sie selbst Baugrund kaufen müssen. Wir erklären Ihnen Definition, Rechtslage, Vor- und Nachteile und worauf Sie beim Erwerb eines Erbbaugrundstücks achten sollten.  

Das Wichtigste zum Erbbaugrundstück in Kürze

• Das Erbbaurecht ermöglicht es, Grundstücke zu bebauen, ohne Eigentümer zu sein.

• Als Entgelt für die Grundstücksnutzung wird ein Erbbauzins entrichtet.

• Das Nutzungsrecht für ein Erbbaugrundstück liegt meist zwischen 50 und 99 Jahren.

• Nach Vertragsende geht die Immobilie gegen eine Entschädigung von mindestens zwei Drittel des Objektverkehrswerts in den Besitz des Grundstückseigentümers über.

Bedeutung von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück

Erbbaurecht oder auch Pachtgrundstück sowie Erbbauvertrag bezeichnen das Recht einer Person, gegen Zahlung eines regelmäßigen Geldbetrags auf dem Grundstück eines Zweiten ein Gebäude zu errichten und oder zu unterhalten. Dazu ist zunächst ein Erbbaurechtsvertrag zwischen beiden Parteien nötig, welcher die rechtliche Grundlage bildet. Er regelt die Dauer der Nutzungszeit, die Art der Bebauung, den zu entrichtenden Erbbauzins sowie gegebenenfalls die Entschädigungssumme nach Ablauf des Vertrags.

Anschließend ist zusätzlich die Eintragung ins Grundbuch erforderlich, welche auf einem eigenen Grundbuchblatt erfolgt. Das Recht an der Nutzung des Erbbaugrundstücks erlischt nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Der Erbbauberechtigte erhält dann eine Vergütung für den Gebäudewert, wodurch das Bauwerk von seinem Besitz in den des Grundstückseigners übergeht. Des Weiteren ist das Anlegen eines speziellen Erbbaugrundbuchs erforderlich.

Erbbaurechtsverträge sind keine Dauerschuld

Erbbaurechtsverträge stellen kein Dauerschuldverhältnis dar und unterliegen somit nicht § 108 InsO. Laut BGB handelt es sich bei einem Erbbauvertrag um einen Rechtskauf. Eine zusätzliche Klausel, welche die Abwendungsbefugnis des Eigentümers des Erbbaurechtsgrundstücks ausschließt, ist unwirksam, da sie dem gesetzlichen Leitbild des Erbbaurechts widerspräche.

Erlischt das Erbbaurecht durch Vertragsende, ist der Grundstückseigner zur Zahlung der Entschädigung verpflichtet. Alternativ lässt sich die Zahlungsverpflichtung abwenden, indem das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes verlängert wird. Lehnt der Erbbauberechtigte dies ab, erlischt sein Anspruch auf Entschädigung.

Mögliche Situationen nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags

Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags ist auf eine bestimmte Dauer angelegt, meistens zwischen 50 und 99 Jahren. Läuft der Vertrag nach dieser Zeit aus, erlischt das Nutzungsrecht des Erbbauberechtigten und geht wieder an den Eigentümer über. Dieser muss die Immobilie, welche der Berechtigte auf dem Erbbaurechtsgrundstück gebaut hat, mit einem Geldbetrag ablösen.

Die Höhe der Entschädigung obliegt dem Wohlwollen des Verpächters, beträgt jedoch mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs. Auch hängt sie von der gegebenenfalls zuvor im Erbbauvertrag definierten Summe ab.

Möchte der Erbbauberechtigte den Vertrag verlängern, sollte dies rechtzeitig geschehen, da der Eintrag ins Grundbuch entsprechend Zeit benötigt. Bei verpasster Frist ist das Aufsetzen eines neuen Vertrags nötig. Ein Anspruch auf Verlängerung des Erbbauvertrags besteht nicht. Allerdings hat der aktuelle Pächter ein Vorrecht auf erneuten Vertragsabschluss, sofern das Grundstück weiterhin verpachtet wird.

Die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Wie die meisten Dinge haben auch Erbbaurechtsgrundstücke positive und negative Eigenschaften. Lesen Sie hier, was Sie bei der Planung Ihres Immobilienbaus abwägen sollten.

Vorteile und Nachteile eines Erbbaugrundstücks

Das Erbbaurecht für ein Grundstück lohnt sich vor allem, wenn die Grundstückspreise und Erbbauzinsen niedrig sind. Zudem bietet es sich gerade in Ballungsräumen mit begrenzter unbebauter Fläche an. Außerdem sind Erbbaurechtsgrundstücke in einigen weiteren Punkten vorteilhafter als der Erwerb eines eigenen Grundstücks:

Natürlich gibt es an Erbbaugrundstücken auch negative Seiten. Vor allem wenn die Grundstückspreise zum Zeitpunkt Ihres geplanten Baustarts hoch sind, lohnt sich ein größerer Baukredit oft mehr.

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Heimfall im Erbbaurecht

Der Heimfall im Erbbaurecht bezeichnet die Rückübertragung der Rechte am Grundstück an den ursprünglichen Rechteinhaber. Er beinhaltet das vorzeitige Ende des Vertrags vor Ablauf der verbindlich vereinbarten Laufzeit.

Geregelt wird der Heimfall in § 32 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG). Voraussetzungen für den Heimfall können sein:

• Vertragswidrige Nutzung des Grundstücks

• Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung

• Fehlende oder mangelhafte Versicherung des Gebäudes

• Ableben von Erbbauberechtigten oder Grundstückseigentümern

• Verwahrlosung des Grundstücks

• Länger als zwei Jahre ausstehender Erbbauzins

• Verstoß gegen den Bebauungsplan

Bei Vertragsabschluss sollten Sie deshalb besonders sorgfältig beachten, welche Gegebenheiten zum Heimfall des Erbbaurechts führen. Hier ist auch definiert, unter welchen Umständen der Heimfall ausgeschlossen ist. Hierzu zählt beispielsweise die Aufnahme einer Hypothek ohne die Zustimmung des Grundstückseigners.

Kosten verschiedener Grundstücksarten im Vergleich

Im BGB wird das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht verstanden. Bei Vertragsabschluss über ein Erbbaurecht wird daher ebenfalls die Grunderwerbssteuer fällig. Ihre Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit des Vertrags und wird auf Grundlage der sogenannten Vervielfältigertabelle aus dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. Bei einer Restlaufzeit von 99 Jahren beträgt der Faktor nach der Tabelle beispielsweise 18,583. Der jährliche Erbbauzins multipliziert mit dem Faktor ergibt die Berechnungsgrundlage. Bei einem Erbbauzins von 6000 Euro jährlich und einer Laufzeit von 99 Jahren ergibt dies folgende Rechnung:

6000 x 18,583 = 111.498 Euro

Dieser Betrag wird mit dem Grundsteuersatz in Prozent des jeweiligen Bundeslandes multipliziert. Bei einem Steuersatz von 6,5 %, wie er in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen üblich ist, ergibt dies folgende Rechnung:

(111.498 x 6,5) : 100 = 7247,37 Euro

Keine der beiden Parteien kann den Erbbaurechtsvertrag vor Ablauf der Laufzeit ohne außerordentlichen Grund kündigen. Die jährliche Höhe des Erbbauzinses wird vertraglich definiert und muss bis zum Ablauf der Vertragsdauer gezahlt werden, auch wenn das Gebäude selbst bereits abgezahlt ist. Bei hohen Hypothekenzinsen und niedrigem Erbzins lassen sich die Kosten des Erbbaurechts für ein Grundstück erheblich reduzieren. In den Städten mit den teuersten Grundstückspreisen wie München macht der Preis des Baugrundes oft 80 % des Kaufpreises aus. In solchen Fällen ist die Erbpacht eine attraktive Finanzierungsoption.

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Häufig gestellte Fragen zum Erbbaugrundstück

Wer trägt die Erschließungskosten im Erbbaurecht?

Die meisten Erbbauverträge legen fest, dass Kosten für die Erschließung des Grundstücks vom Erbbauberechtigten getragen werden. Die Möglichkeit zur individuellen Vertragsgestaltung bleibt jedoch unberührt, es zählt also immer nur das, was in Ihrem Vertrag auch tatsächlich steht. Demnach können Sie sich darin auch auf eine andere Kostenverteilung einigen. 

Wer ist der Erbbaurechtsgeber?

Als Erbbaurechtsgeber wird der Grundstückseigner bezeichnet, welcher dem Erbbauberechtigten die Nutzung gestattet. Erbbaurechtsgeber sind selten Privatpersonen, sondern meist kirchliche Einrichtungen, staatliche Eigentümer, Stiftungen oder Körperschaften des öffentlichen Rechts.  

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Prinzipiell ist der Erbbauzins frei verhandelbar. Die tatsächliche Höhe die Sie bezahlen müssen wird also individuell im Erbbauvertrag festgelegt. Als grober Anhaltspunkt: Die Zinshöhe liegt in den meisten Fällen zwischen drei und fünf Prozent.

Gibt es gesetzliche Vorgaben zu Erbbaugrundstücken?

Ja, die rechtlichen Grundlagen zum Erbbaurecht sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Dort finden Sie die Vorschriften zur Vertragsgestaltung, zum Heimfall, zur Entschädigung beim Ablauf des Vertrages und mehr.