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Bodenrichtwert

Ermittlung & Bedeutung des Bodenrichtwerts für Grundstücke

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Warum der Bodenrichtwert beim Grundstück entscheidend ist

Der Bodenrichtwert bildet eine wichtige Berechnungsgrundlage für Steuern und Abgaben. Auch bei der Bestimmung des Grundstückwerts oder zur Berechnung des Bodenwerts spielt diese Kennzahl eine Rolle. Doch was ist der Bodenrichtwert? Und wie ermittle ich diesen? Alles Wichtige zum Thema Bodenrichtwert erfahren Sie in unserem Ratgeber.

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  • Bodenrichtwerte beziehen sich auf einen Quadratmeter unbebauten Grundstücks.
  • Der Bodenrichtwert wird von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt.
  • Auskünfte und Bodenrichtwertkarte sind für Bürger online einsehbar.
  • Steuern und Abgaben berechnen sich auf Grundlage des Bodenrichtwerts.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Grundstück in einem festgelegten Gebiet. Er dient als Berechnungsgrundlage für verschiedene Wertermittlungsverfahren und definiert die Höhe von zu zahlenden Steuern. Damit nicht für jedes Grundstück ein separater Wert festgelegt werden muss, werden Grundstücke zu sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Eine Bodenrichtwertzone umfasst dabei zumeist eine Vielzahl von Grundstücken mit ähnlichen Grundstücksmerkmalen und derselben Lage.

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Der Bodenrichtwert definiert folglich den Lagewert des Bodens in einem bestimmten Gebiet. Bodenrichtwertzonen können lediglich eine Häuserzeile, einen Straßenzug, aber auch ganze Stadtgebiete umfassen.

Die Ermittlung vom Bodenrichtwert übernehmen Gutachterausschüsse

Der Bodenrichtwert wird in Deutschland von regional tätigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Die im Gutachterausschuss versammelten Fachleute und Immobiliensachverständigen legen den Bodenrichtwert in der Regel alle zwei Jahre neu fest. Hierzu ziehen sie unter anderem die real erzielten Kaufpreise für Grundstücke heran. Um den Datenbestand aktuell zu halten, erhält der zuständige Gutachterausschuss alle in seinem Bereich abgeschlossenen Kaufverträge für Grundstücke. Die von den Notaren eingereichten Kaufverträge werden anschließend in Form einer Kaufpreissammlung zusammengeführt.

Weitere Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert

Neben den durchschnittlich gezahlten Kaufpreisen können die Gutachter weitere Faktoren in die Bewertung einfließen lassen. Hierzu gehören etwa die Lage oder der Erschließungsgrad der betreffenden Grundstücke. Auch Grundstücksform und Größe, die Bebauungsmöglichkeiten oder die vorgesehene Nutzung können ausschlaggebend sein. Handelt es sich bei der zu bewertenden Fläche um Ackerland oder Grünland, so kann sich auch die Bodengüte wertbeeinflussend auswirken.

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Bodenrichtwert für Grundstücke einsehen

Bürger können die jeweils gültigen Bodenrichtwerte bei ihrer Kommune erfragen. Noch einfacher ist die Onlineauskunft über das Bodenrichtwertinformationssystem der Bundesländer. Das als BORIS bezeichnete Informationssystem ist in den meisten Bundesländern verfügbar. Um die gewünschten Informationen zu erhalten, genügt die Eingabe der Grundstücksanschrift.

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Höhe der Grundsteuer

In einigen, aber nicht in allen, deutschen Bundesländern hat der Richtwert des Bodens Auswirkungen auf die Grundsteuer. Zumeist muss dieser im Zuge der Grundsteuerreform 2022 durch den Grundstückseigentümer selbst angegeben werden. Nur in Baden-Württemberg, Bayern und Hamburg wird der Bodenrichtwert zur Berechnung der künftigen Grundsteuer nicht herangezogen. In Niedersachsen und Hessen berücksichtigt bei der Ermittlung vom Bodenrichtwert das Finanzamt diesen automatisch von sich aus.

Kaufpreisaufteilung durch den Bodenrichtwert

Im Zuge steuerrechtlicher Prozesse kann es notwendig sein, den Kaufpreis eines Grundstücks aufzuteilen. Dabei erfolgt die Berechnung von Grund und Boden mit dem Bodenrichtwert, die Immobilie zählt separat. Die Kaufpreisaufteilung mithilfe des Bodenrichtwerts erlaubt es, die Anteile des Kaufpreises für Gebäude und Außenanlagen steuerlich separat abzuschreiben.

Auswirkungen auf den Verkehrswert

Der Verkehrswert gibt an, zu welchem Preis ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt veräußert werden könnte. Der Verkehrswert kann beim Verkauf einer Immobilie oder aber auch bei der Kreditvergabe von Interesse sein. Zwingend benötigt wird er bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken. Zur Berechnung werden verschiedene Faktoren, wie auch der Wert des Bodens herangezogen. Auf diese Weise beeinflusst der Bodenrichtwert den Verkehrswert.

Ermittlung des Bodenrichtwerts durch das Finanzamt

Im Falle einer Erbschaft oder einer Schenkung erfolgt häufig eine Bewertung des betreffenden Grundstücks seitens der Finanzbehörden. Auf dieser Grundlage berechnet sich im Anschluss die anfallende Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer. Neben weiteren Faktoren wird im Zuge der Ermittlung auch der Bodenrichtwert durch das Finanzamt herangezogen.

So ermitteln Sie den Bodenwert mit dem Bodenrichtwert

Mithilfe des Bodenrichtwerts lässt sich der sogenannte Bodenwert ermitteln. Dieser wiederum gibt den Wert eines nicht bebauten Grundstücks oder fiktiv unbebauten Grundstücks an. Hierzu wird der Bodenrichtwert in die Berechnungsformel einbezogen. Aus steuerrechtlicher Sicht ist dabei stets der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert anzusetzen.

Schritt 1: Bodenrichtwert ermitteln

Im ersten Schritt der Bodenwertermittlung ist der jeweilige Bodenrichtwert zu ermitteln. Das kann entweder über eine Anfrage bei der Kommune oder online über die Bodenrichtwertinformationssysteme der Länder erfolgen. Auch das deutschlandweite Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D gibt anhand einer Bodenrichtwertkarte hinreichend Auskunft über den Bodenrichtwert von Grundstücken.

Schritt 2: Grundstücksgröße feststellen

Um den Bodenwert berechnen zu können, benötigen Sie neben dem betreffenden Bodenrichtwert auch Angaben über die Größe des Grundstücks. Diese sind in der Regel im zugehörigen Grundbuchblatt verzeichnet. Liegt dieses nicht vor, können die Werte alternativ auch aus Bauplänen entnommen oder durch Aufmaß annähernd ermittelt werden.

Schritt 3: Bodenwert ausrechnen

Der jeweilige Bodenwert des Grundstücks ergibt sich aus den zuvor ermittelten Angaben. Er stellt das Produkt aus dem vorgegebene Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche dar. Für den Bodenrichtwert lautet die Berechnungsformel wie folgt: Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche. Bezogen auf ein 700 m² großes Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 145 Euro pro Quadratmeter ergäbe sich folgender Berechnungsweg: Bodenwert = 145 Euro x 700 m² = 101.500 Euro.

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Unsere erfahrenen Kreditexperten von FINANZCHECK.de beraten Sie gerne – Montag bis Freitag von 8 bis 20 Uhr unter der kostenlosen Telefonnummer 0800 433 88 77.

Häufig gestellte Fragen zum Bodenrichtwert

Wer kann den Bodenrichtwert einsehen?

Der Bodenrichtwert von Grundstücken kann online von jedem Bürger eingesehen werden, die Berechnungsgrundlage wie die Kaufpreissammlung bleibt allerdings den Gutachterausschüssen vorbehalten.

Ist der Bodenrichtwert aktuell?

Der Bodenrichtwert wird in der Regel alle zwei Jahre neu festgelegt, er kann aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt nicht immer abbilden.

Muss ich mein Grundstück zum Bodenrichtwert verkaufen?

Zwar kann der Bodenrichtwert einen gewissen Einfluss auf den Preis des Grundstücks haben, der Verkaufspreis ist jedoch letztlich frei wählbar.

Wie viel ist mein Grundstück wert?

Der Grundstückswert variiert und lässt sich nicht allein über den Bodenrichtwert festlegen, ein Gutachter kann jedoch eine individuelle Berechnung anstellen.

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Profilbild Patrick Reuter
Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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