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So stellen Sie fest, ob Sie eine Immobilie kaufen oder mieten sollten

Laut der repräsentativen Umfrage „Zeit für Geld“ von FINANZCHECK.DE sparen 17 % der Hamburger und 12 % der Hamburgerinnen auf eine Immobilie. In München geben 36 % der 30- bis 40-Jährigen an, ein Immobiliendarlehen aufgenommen zu haben. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist ungebrochen. Doch bei der Frage kaufen vs. mieten spielen viele Faktoren eine Rolle. Wir geben einen Überblick.

Das Wichtigste in Kürze

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  • Mieten vs. kaufen ist eine Entscheidung fürs Leben, da eine Baufinanzierung oft zwischen 20 und 30 Jahren läuft.

  • In Großstädten und Metropolen leben die Menschen vermehrt zur Miete, in den Außenbezirken und auf dem Land überwiegt das Wohneigentum.

  • Ob sich Kaufen statt Mieten finanziell lohnt, hängt von Faktoren wie Wertentwicklung der Immobilien, Bauzins und Renditen, Nebenkosten und Instandhaltungsausgaben ab.

  • Der Vergleich zwischen Haus mieten oder kaufen betrifft besonders den Lebensentwurf: Mieten ist flexibler, während Kaufen verpflichtet.

Fakten rund um das Thema Immobilie kaufen oder mieten

Lassen Sie uns zuerst einen allgemeinen Blick auf das Thema werfen:

1. Immobilien in Deutschland

Im europäischen Vergleich aus dem Jahr 2019 ist der deutsche Immobilieneigentümer eher eine Rarität. Während in Italien beispielsweise rund 72 % im Eigenheim wohnen, schaffen es die Deutschen nur auf 52 %. Die absoluten Zahlen aus einer Statistik für 2021 sehen ähnlich aus: Auf 37,2 Millionen Mieter kommen nur rund 33 Millionen Eigentümer. Trotzdem hinkt der Wohnungsbau der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum hinterher. Da Immobilien in den Metropolregionen enorme Kaufpreise aufweisen, leben Menschen hier tendenziell eher zur Miete. Hauskäufer ziehen dagegen in die Speckgürtel und Randbezirke. Dort sind die Immobilienpreise niedriger und es gibt mehr Eigentümer.

2. Preisentwicklung bei Mieten und Kaufpreis

Das Statistische Bundesamt erfasste für die Jahre 2010 bis 2020 die Kaufpreise für Haus und Wohnung in Deutschland. Im Ergebnis kam es zu einer Preissteigerung von 65 %. Nettokaltmieten stiegen in der gleichen Zeit um rund 14 %. Dabei ist zu beachten, dass die Angaben durchschnittliche Werte für ganz Deutschland sind und sich von Region zu Region deutlich unterscheiden. Experten gehen davon aus, dass die Schere zwischen strukturschwachen und -starken Regionen weiter auseinanderklaffen wird.

3. Finanzierungsmodelle für den Immobilienkauf

Egal, ob es um eine Wohnung oder ein Haus geht, für eine Baufinanzierung verwenden Käufer in der Regel Eigenkapital und ein Baudarlehen. Zumindest die Kaufnebenkosten kommen dabei aus dem eigenen Vermögen.

Für das Baudarlehen gibt es verschiedene Finanzierungsvarianten:

Annuitätendarlehen

Das Bankdarlehen zahlen Sie mit monatlichen Raten über mehrere Jahre zurück. Die Rate besteht aus Zins und Tilgung und bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.

Endfälliges Darlehen

Bei dieser Finanzierungsform schließen Sie zwei Verträge ab: den Darlehensvertrag und einen Sparvertrag. Das Darlehen kostet monatlich nur Zinsen, die Tilgung ist am Ende der Laufzeit auf einmal fällig. Dazu gehört entweder eine Lebensversicherung, ein Bausparvertrag oder ein Wertpapiersparplan. Darin sammeln Sie monatlich Geld an, mit dem Sie später das Darlehen tilgen. Diese Finanzierungsform gilt allgemein als riskant.

Bauspardarlehen

Der Bausparvertrag besteht aus einer Ansparphase, in der Sie erst einmal Geld für die Immobilie ansammeln. Nach der Ansparphase kommt die Zuteilungsreife: Nun zahlt die Bausparkasse sowohl den Sparbetrag als auch den Darlehensanteil aus. Ab sofort zahlen Sie das Darlehen mit Zins und Tilgung zurück. Finanzierungen mit Bausparvertrag können Sie mit anderen Darlehensformen kombinieren.

Wichtige Faktoren für den Vergleich zwischen Haus mieten oder kaufen

Für den Vergleich zwischen den beiden Möglichkeiten mieten oder kaufen reicht es leider nicht, Nettokaltmiete und Darlehensrate gegenüberzustellen. Dafür gibt es mehrere Gründe:

  1. Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf bleiben dabei unberücksichtigt, liegen aber bei 10 bis 15 % vom Kaufpreis.

  2. Mieterhöhungen oder steigende Bauzinsen fehlen in der Kalkulation.

  3. Auf Käufer kommen zusätzlich zur Darlehensrate Ausgaben für Instandhaltung der Immobilie zu.

  4. Mieter bezahlen Kapitalertragssteuer, wenn sie ihr Geld auf dem Geld- oder Kapitalmarkt anlegen und eine Rendite erzielen.

  5. Der Wert einer Immobilie kann abnehmen: Abnutzung, sinkende Nachfrage, veränderte Anforderungen an Technik und Energieträger.

Kaufen oder mieten als Beispielrechnung

Möchten Sie die beiden Möglichkeiten gegenüberstellen, müssen Sie sich dafür jeweils ein Haus zum Kaufen und Mieten mit vergleichbaren Grundbedingungen, beispielsweise Größe, Lage und Zustand, aussuchen. Für ein Beispiel dient eine neuwertige Doppelhaushälfte mit 150 m² Wohnfläche in der gleichen Wohnlage einer Stadt. Die Finanzierung hat folgende Eckdaten:

  • Kaufpreis 750.000 €

  • Eigenkapital 120.000 €

  • Nebenkosten beim Kauf mit 12 %

  • Sollzins 1,5 % und anfängliche Tilgung von 3 %

  • Instandhaltungskosten pro Jahr: 2.700 € mit einer jährlichen Steigerung von 1,5 %

  • Wertsteigerung der Immobilie geschätzt: 1 % p. a.

Im Vergleich dazu die Eckdaten für die Miete der Wohnung:

  • jährliche Miete ohne Nebenkosten: 22.800 €

  • Mieterhöhungen 1 % pro Jahr

  • Eigenkapital von 120.000 € 

  • Verzinsung des Eigenkapitals bei 1,3 % pro Jahr (Steuersatz für den Kapitalertrag bei 25 %)

Im Falle der Miete legt der Kaufinteressent das Eigenkapital an und erzielt eine Rendite. Die Differenz zwischen Miete und Darlehensrate legt er ebenfalls an. Wie sehen die Ergebnisse in diesem Vergleich aus?

Die ersten sechs Jahre erzielt der Mieter ein höheres Vermögen. Die hohen Nebenkosten, Investitionsansparungen und Sollzinsen werfen einen Eigentümer erst einmal zurück. Aber ab Jahr sieben wendet sich das Blatt, denn der Käufer zahlt seine Schulden schneller zurück als der Mieter ansparen kann. Dazu tragen die niedrigen Renditen am Geldmarkt und der niedrige Bauzins bei.

JahrVermögen MieterVermögen Käufer
nach 3 Jahren
161.442 €
118.503 €
nach 10 Jahren
256.071 €
339.645 €
nach 30 Jahren
413.080 €
1.010.887 €

Im 28. Jahr der Baufinanzierung ist der Eigentümer schuldenfrei und kommt in den vollen Genuss seiner Immobilie.

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Achten Sie bei der Beispielrechnung auf Ihre Eingaben

Sobald die Zeit eine Variable beim Kaufen oder Mieten dieser Beispielrechnung ändert, verändert sich das gesamte Ergebnis. Sinkende Immobilienwerte, steigende Bauzinsen und eine verbesserte Rendite am Geldmarkt führen zum Beispiel dazu, dass der Mieter vorne liegen kann. 

Kaufen statt Mieten ist eine individuelle Entscheidung

Ob der Immobilienkauf oder die Miete für den Einzelnen der richtige Weg ist, hat nicht nur einen finanziellen Aspekt. Sie muss auch zur Lebensphilosophie und der Zukunftsplanung einer Person oder Familie passen.

Mieten vs. kaufen lohnt sich für…

Eigentümer und Mieter unterscheiden sich häufig in ihren Vorlieben und der Lebensführung. Eine kleine Charakterisierung der beiden Wohnformen stellt den Gegensatz heraus:

Wohneigentum

Der Eigentümer bleibt lieber an einem Ort und kümmert sich um das, was ihm gehört. Seine Familie benötigt Freiraum und hat er Kinder, profitieren vor allem sie von mehr Platz und häufiger als bei der Mietwohnung auch von einem Garten. Er beauftragt Handwerker oder repariert selbst, wenn es darauf ankommt. Garten und Balkon pflegt er gerne und bei Modernisierungen und Umbauten hält er das Heft in der Hand. Dafür findet er sich mit langjähriger Bindung an einen Baukredit ab, denn er wartet darauf, im Ruhestand schuldenfrei in der Immobilie zu wohnen.

Mietobjekt

Ein Mieter aus Überzeugung mag einen flexiblen Lebensstil und ist im Durchschnitt eher Stadtmensch. Ruft die berufliche Herausforderung, schlägt er seine Zelte an einem anderen Ort auf. Er überlässt die Sorge um die Wohnung gerne anderen, damit er Zeit für Wichtiges hat. Dabei stört es ihn nicht, dass er bei Entscheidungen zur Wohnung wenig mitreden darf. Gibt es Schwierigkeiten mit Anlagen, Geräten oder dem Wohnraum, ruft er seinen Vermieter. Die Altersvorsorge löst der Mieter mit Versicherungen und Wertpapieranlagen, denn auch im Alter wird er Miete bezahlen.

Kaufen statt Mieten hat Vor- und Nachteile

Um Ihre Entscheidung zu erleichtern, schauen Sie sich nachfolgende Gegenüberstellung mit den Vorteilen der jeweiligen Optionen an:

Immobilie kaufenImmobilie mieten
  • selbstbestimmtes Wohnen
  • flexibles Wohnen
  • günstiges Wohnen im Alter
  • keine Schulden notwendig
  • gute Altersvorsorge
  • keine Ausgaben für Instandhaltung
  • Tilgung kommt in die eigene Tasche
  • oft niedrige monatliche Belastung
  • Freude an Gartenarbeit
  • keine zusätzliche Arbeit für Garten und Hausverwaltung

Unterlagen, die beim Kaufen oder Mieten notwendig sind

Sowohl bei Privatpersonen als auch bei Gewerbetreibenden sollten folgende Unterlagen gesammelt vorliegen:

1. Checkliste für den Immobilienkauf

  • Bau- und Lageplan der Immobilie

  • Baubeschreibung

  • Wohnflächenberechnung

  • Grundbuchauszug

  • eventuell Aufstellung von Modernisierungskosten

  • Einkommensnachweise

  • Nachweis für das Eigenkapital

  • Selbstauskunft

  • SCHUFA-Auskunft

2. Checkliste für den Mieter

  • Personalausweis

  • Selbstauskunft

  • eventuell Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

  • Einkommensnachweise

  • SCHUFA-Auskunft

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Sie brauchen eine persönliche Beratung beim Kaufen oder Mieten einer Immobilie?

Wenn Sie der Gedanke an ein Eigenheim fasziniert, ist FINANZCHECK.DE für Sie da. Informieren Sie sich jetzt, wie Ihre Baufinanzierung aussehen kann. Sie erreichen unsere Kreditspezialisten unter der Nummer 0800 433 88 77 66 täglich von 8 bis 20 Uhr.

Häufig gestellte Fragen

Ist es sinnvoll, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten?

Ob sich eine Vermietung lohnt, berechnen Käufer mit einer Formel: Nettojahreskaltmiete : (Kaufpreis + Nebenkosten) x 100. Das Ergebnis ist die Rendite, die die Miete für das eingesetzte Geld erbringt. Allerdings gibt es noch einige Variablen zu ergänzen. Darlehenszinsen, Investitionsrücklagen, sinkender Immobilienwert und nicht umlagefähiges Hausgeld senken die Rendite.

Lohnt es sich eher, ein Haus in der Stadt oder auf dem Land zu kaufen?

Der Kaufpreis für Immobilien in der Stadt ist deutlich höher als bei vergleichbaren Objekten im Einzugsgebiet oder auf dem Land. Allerdings kommen außerhalb der Metropolen regelmäßig zusätzliche Kosten für Transport und Verkehr wie zum Beispiel ein weiteres Auto hinzu.

Ist es gut, die Wohnung zu kaufen, statt zu mieten?

Im ersten Schritt sollten Interessenten einen Vergleich der Kosten zwischen Immobilienkauf und Miete anstellen. Es gibt Städte, in denen der Kauf finanziell besser abschneidet und umgekehrt. Eine gut gelegene Eigentumswohnung hat gegenüber einem Haus den Vorteil, dass das Wohnen flexibel bleibt. Ändern sich die Lebensumstände, kann der Eigentümer sie leicht vermieten.

Auf welche Punkte achten Familien bei der Suche nach dem Eigenheim?

Eine Familie mit Kindern profitiert von einer Immobilie, in der alle genug Platz zum Wohnen haben. Ein Garten bietet Gelegenheit zum Austoben und im eigenen Haus stört Kinderlärm die Nachbarn weniger als bei einer Wohnung. Bei der Lage achten Käufer auf verkehrsberuhigte Straßen, Schulen, Kindergärten und Spielplätze in der Umgebung.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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