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Baulast

Kosten, Eintragung und Besonderheiten

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Alles, was Sie über die Baulast wissen müssen

Baulasten erweitern die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks und stellen rechtliche Einschränkungen dar, welche für die Nutzung oder Bebauung von Immobilien relevant sind. Indem Sie eine Baulast eintragen lassen, können Sie Anbauten, Abstandsflächen, Erschließungen, Spielflächen, Stellplätze oder Freiflächen realisieren, ohne dass Sie gleich eine zusätzliche Liegenschaft erwerben müssen. Erfahren Sie, welche Kosten eine Baulast mit sich bringt und welche Voraussetzungen für die Eintragung verschiedener Baulasten gegeben sind.

Das Wichtigste zum Thema Baulast

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  • Eine Baulast entscheidet darüber, welche Handlungen der Eigentümer auf dem Grundstück durchzuführen, zu unterlassen oder zu dulden hat.
  • Eine Baulast kann beispielsweise von einem Nachbarn eingeräumt werden, wenn Sie ein Gebäude auf Ihrem Grundstück errichten möchten, ohne den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstand einzuhalten.
  • Das Baulastenverzeichnis führt alle auf einem Grundstück liegenden Baulasten auf und kann bei berechtigtem Interesse durch eine Baulastenauskunft eingesehen werden.
  • Die Kosten zur Eintragung einer Baulast hängen von multiplen Faktoren ab: Gebührenordnungen, Regelungen der Bundesländer (Landesbauordnung) und wirtschaftlichem Wert sowie sonstigem Nutzen der Baulast ab.

Dann ist die Baulast rechtswirksam

Die Baulast wird erst mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis rechtswirksam. Diese kann nur mit Zustimmung des betroffenen Nachbarn erfolgen. Möchten Sie als Bauherr etwa eine Giebelseite Ihres Hauses höher bauen, als die Landesbauordnung dies vorsieht, benötigen Sie die Genehmigung Ihres angrenzenden Nachbarn. Für Eigentümer und Bauherren selbst ist die Baulasteintragung nicht verpflichtend, ermöglicht jedoch meist erst die Bewilligung einer Baugenehmigung.

Kostenüberblick zur Baulast

Wenn Sie eine Baulast eintragen lassen fallen Kosten an. Vor dem Kauf eines Objektes empfiehlt sich stets eine Abfrage bezüglich eventuell bestehender Baulasten. Dafür kann je nach Bundesland eine Gebühr fällig werden. Neben der jeweiligen Landesbauordnung Ihres Wohnortes gelten die Gebührenordnungen von Kommunen und Ländern. Zudem beeinflusst die Zahl aktueller Baulasten die Kosten der Eintragung ins Baulastenverzeichnis. Dieses wird vom zuständigen Bauamt geführt.

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Kosten für die Baulast gehören zu den Baunebenkosten

Wenn Sie ein Grundstück erwerben und dieses bebauen möchten, dann fallen zusätzlich zum Kaufpreis diverse Nebenkosten an. Dazu gehören auch ggf. Kosten für die Eintragung einer Baulast. Vergleichen Sie daher im Vorfeld kostenlos verschiedene Baufinanzierungen, um das Darlehen zu finden, das zu Ihrem Vorhaben passt.

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Überblick über die Begrifflichkeiten zum Thema Baulast

Baulastenverzeichnis, Wegerecht, Grenzbebauung und Abstandflächen – da fällt der Durchblick schwer. Wir zeigen Ihnen daher, was sich hinter den jeweiligen Begrifflichkeiten verbirgt.

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde führt Buch über alle Baulast-Tatbestände. Es besteht aus einem nummerierten Baulastenblatt sowie einer Baulasterklärung mit Lageplan. Wegerechte können ebenso Baulast sein, wie auch als private Grunddienstbarkeit im Grundbuch stehen. In der schriftlichen Einverständniserklärung teilt der Grundstückseigentümer mit, dass er der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung auf seinem Grundstück zustimmt. Die Erklärung ist direkt an das Bauamt zu richten oder in beglaubigter Form vorzulegen.

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Wussten Sie schon…

…dass, wenn ein Grundstück ohne Baulast nicht vorschriftsmäßig bebaut werden kann, die Nutzungseinschränkung eines oder mehrerer Grundstücke erfolgt, um die Genehmigung des Bauvorhabens zu ermöglichen. Dies ist in der Praxis häufig bei nicht vollständig erschlossenen Flächen der Fall.

Wegerecht

Wegerechte sind eine Grunddienstbarkeit. Sie gelten zwischen dem Eigentümer des Baugrundstücks und dem des Wegegrundstücks. Die Baulast hat hingegen zwischen Behörden und Eigentümer von Wegegrundstücken Bestand. Das Baulast Wegerecht bezeichnet die Erlaubnis, den Zugang oder Weg über eine fremde Liegenschaft zu nutzen, um zur öffentlichen Straße zu gelangen. Es wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Das Grundstück, welches den Zugang gewährt, heißt dienendes Grundstück. Das, welches das Wegerecht in Anspruch nimmt, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet.

Des Weiteren unterscheidet man Fahrt- und Gehrecht. Während beim Fahrtrecht das Befahren mit einem Kfz gestattet ist, erlaubt Letzteres nur die Nutzung zu Fuß. Neben seiner Form als Grunddienstbarkeit und persönliche Dienstbarkeit existiert das Baulast Wegerecht auch als sogenanntes Notwegerecht. Es wird dann nicht im Grundbuch vermerkt und entschädigt die gewährende Partei durch eine entsprechende Wegerente.

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Hinweis

Die daraus resultierenden Pflichten werden im Rahmen eines privatrechtlichen Vertrags festgehalten und sind für alle Parteien verbindlich. Alternativ ist eine Grundbucheintragung möglich. Wegenutzungsrechte wirken sich auf den Immobilienwert aller beteiligten Liegenschaften aus.

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Grenzbebauung

Bei einer Baulast Grenzbebauung übernimmt der Nachbar die fehlenden Abstandsflächen und duldet die Durchführung des Bauvorhabens. Dieses Einverständnis muss dem zuständigen Bauamt in schriftlicher Form vorliegen. Bei der Anbaulast handelt es sich um die Pflicht des belasteten Grundstückseigentümers, seine Liegenschaft grenzständig zu bebauen. Eine Sonderform ist die Vereinigungsbaulast. Sie ermöglicht die Errichtung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken, welche baurechtlich wie ein einziges behandelt werden.

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Abstandsflächen

Die Baulast Abstandsfläche bezeichnet die Verpflichtung des Eigentümers, die Bebauung bestimmter Flächen seines Grundstücks zu unterlassen, damit der Nachbar die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen einhalten kann. Diese Baulast ist eine der häufigsten. Bei aneinandergereihten Gebäuden, welche unmittelbar an eine Straße grenzen, würde eine Baulast zu einer geschlossenen Front führen, weswegen die Abstandsflächenbaulast aufgehoben ist.

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Nachbar weigert sich

Die eingetragene Baulast gewährt einzig der Bauaufsichtsbehörde rechtliche Handhabe. Nicht jedoch dem Bauherren, welcher durch die Baulast eine Baugenehmigung anstrebt. Die Eintragung kann ausschließlich mit Zustimmung des Nachbarn erfolgen. Mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam. Sie hat auch gegenüber Rechtsnachfolgern bei der Baulast wie zum Beispiel Erben einen bindenden Charakter. Die Baubehörde kann die Einhaltung von Verpflichtungen mit juristischen Mitteln durchsetzen.

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Baulast löschen lassen

Die Löschung der Baulast kann auf Antrag erfolgen, sofern kein öffentliches Interesse mehr gegeben ist. Auch die Baubehörde kann eine Baulastlöschung veranlassen. Die Baulast erlischt erst, wenn die Bauaufsichtsbehörde schriftlich den Verzicht erklärt. Die Löschung eines Eintrags im Baulastenverzeichnis kostet ebenso wie die Baulasteintragung Gebühren. Diese sind je nach Bundesland verschieden. In Hamburg etwa belaufen sie sich auf 62 bis 1.000 Euro.

Weitere Besonderheiten der Baulast

Die Erschließungsbaulast kann auf zweierlei Art erfolgen: durch eine Eintragung als Baulast im Baulastenverzeichnis oder im Grundbuch (Abteilung II). Erschließungsbaulasten beinhalten die Rechte zur Nutzung bestimmter Bereiche anderer Grundstücke, zur Verlegung von Leitungen (Ver- und Entsorgungsleitungen) sowie als Zufahrt.

Das Baugesetzbuch ermöglicht die Eintragung einiger Bodenversiegelungsmaßnahmen als Baulast, sofern diese bei Verkauf oder Aufgabe wieder vollständig entfernt wird. Mögliche sich ergebende Nachteile, etwa eine Verschattung des benachbarten Grundstücks, können einen Wertverlust der Immobilie bedingen. Der Umfang der Beeinträchtigung kann vor Ort durch einen Sachverständigen für Baurecht beurteilt werden.

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Häufig gestellte Fragen zur Baulast

Was bedeutet es, wenn die Baulast eingetragen ist?

Die Eintragung der Baulast ist nicht verpflichtend, kann jedoch Bedingung für die Genehmigung Ihres Bauvorhabens sein. Die Baulast wird erst nach der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam. Dann sind Bebauungen möglich, welche unter vorherigen Voraussetzungen nicht gesetzeskonform gewesen wären.

Welche Nachteile hat eine Baulast?

Als Nachteil der Baulast wird oftmals das Risiko von Wertminderungen einer Immobilie betrachtet. Aus der Sicht von Bauherren ist nachteilig, dass nur mit der Zustimmung des betroffenen Grundstückseigners eine Eintragung der Baulast im Baulastenverzeichnis möglich ist. Diese ist jedoch in den meisten Fällen zur Genehmigung von Bauvorhaben erforderlich.

Wer kann eine Baulasteintragung bei der Hausplanung vornehmen?

Die Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis kann nur durch den Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigte erfolgen. Besitzen mehrere Personen die Liegenschaft, muss eine Einverständniserklärung jedes einzelnen Eigentümers vorliegen. Die Baulast stellt eine dauerhafte Verpflichtung dar, welche nicht einfach widerrufen werden kann.

Welche Unterlagen sind für die Baulasteintragung nötig?

Neben dem Ausweisdokument des zu belastenden Grundstückseigners ist der ausgefüllte Baulastantrag, einschließlich der Einverständniserklärung, vorzulegen. Zudem benötigen Sie den aktuellen Katasteramtlichen Lageplan, einen Grundbuchauszug (nicht beglaubigt) für das belastete Flurstück und gegebenenfalls Vertretungsbefugnisse sowie Handelsregisterauszug. 

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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