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Vorvertrag beim Hauskauf

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Wann der Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll ist

Die klare Kaufabsicht besteht, doch für den Kaufvertrag ist es noch zu früh? In diesem Fall kann es sich lohnen, einen Vorvertrag abzuschließen. Dieser Vertrag verpflichtet Käufer und Verkäufer frühzeitig dazu, die Transaktion zum späteren Zeitpunkt tatsächlich durchzuführen. Hier hilft es jedoch, eine Reihe von rechtlichen Feinheiten zu berücksichtigen. Wir klären Sie dazu auf.

Das Wichtigste in Kürze

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  • Der Vorvertrag ist die Möglichkeit, Käufer und Verkäufer an ihre Transaktionsabsicht zu binden.

  • Es handelt sich noch nicht um einen Kaufvertrag, ein Ausstieg aus dem Kauf ist immer noch möglich.

  • Die notarielle Beglaubigung ist sehr empfehlenswert, um die Rechtswirksamkeit zu erlangen.

  • FINANZCHECK.de hilft Ihnen über den Kreditvergleich dabei, passende Angebote für die Finanzierung Ihres geplanten Hauskaufs zu finden.

Darum handelt es sich bei einem Vorvertrag beim Hauskauf

Der Vorvertrag ist das, was vertraglich vor dem eigentlichen Kaufvertrag stattfindet. Es besteht bereits eine grundsätzliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, dass es zu einer Transaktion kommen wird. Aus verschiedenen Gründen ist es aber noch nicht möglich, den Eigentümerwechsel zu vollziehen. In diesem Fall können sich die beiden Parteien im Rahmen des Vorvertrags bereits dazu verpflichten, den Kaufvertrag später zu einem Abschluss zu bringen. Das ist eine vertragliche Gestaltung, wie sie in der Praxis immer wieder vorkommt.

Durch notarielle Beglaubigung wird Rechtssicherheit geschaffen

Bis zum Abschluss des Vorvertrags zum Grundstückskauf bzw. Immobilienkauf können die Parteien zwischenzeitlich die noch bestehenden Hindernisse in Ruhe aus dem Weg räumen. Dabei ist der Vorvertrag bereits gerichtlich wirksam. Das verdankt er der notariellen Beglaubigung, die hier häufig stattfindet und auch empfehlenswert ist. Denn nur dann bietet der Vorvertrag tatsächlich die gewünschte Sicherheit.

Das Thema Vorvertrag ist für jeden relevant, der gerade über die Aufnahme eines Immobilienkredits nachdenkt. Laut der FINANZCHECK.de-Studie „Zeit für Geld" haben für den Immobilienerwerb bereits 36 Prozent der 30- bis 40-Jährigen und 30 Prozent der 41- bis 54-Jährigen ein solches Darlehen aufgenommen.

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Wussten Sie schon,…     

…dass sobald es zu einem Vorvertrag kommt, die Immobilie zwar noch nicht endgültig verkauft, jedoch auf dem Markt nicht mehr verfügbar ist.

Nutzen und Vorteile eines Vorvertrags

Einen Vorvertrag abzuschließen, kann in vielen Situationen sinnvoll sein. Eine Pflicht dazu besteht in Deutschland nicht, in einigen typischen Situationen kommt es aber häufig vor. Das ist vor allem dann der Fall, wenn sich der Kauf aus irgendeinem Grund verzögert. Zu den Beweggründen gehören zum Beispiel Unsicherheiten bezüglich der Baufinanzierung. Ist diese noch nicht abgeschlossen, kann es sinnvoll sein, erst einmal einen Vorvertrag abzuschließen. Oder Sie möchten in einer anderen Stadt eine Wohnung kaufen, weil Sie dort bald bei einem Unternehmen eine neue Stelle antreten. Bestehen hier noch Restzweifel, dass es tatsächlich zum neuen Anstellungsverhältnis kommt, ist ein Vorvertrag einem Kaufvertrag eventuell vorzuziehen.

Die Vorteile dieser vertraglichen Gestaltung sind zu unterteilen in die Vorteile für den Käufer und für den Verkäufer.

Vorteile für den KäuferVorteile für den Verkäufer
  • keine anderen Interessenten kommen ihm beim Hauskauf zuvor
  • er gewinnt mehr Zeit, eine passende Immobilienfinanzierung zu finden
  • es ensteht ein Liquiditätsvorteil, weil es erst zum Mittelabfluss kommt, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist
  • er kann noch aus dem Kauf aussteigen, auch wenn dann Schadensersatzansprüche seitens des Verkäufers fällig werden
  • der Verkäufer muss nicht länger nach einem Käufer suchen
  • erlangt Planungssicherheit für seine Finanzen

Inhalt eines Vorvertrags

Die Inhalte des Vorvertrags unterscheiden sich nicht wesentlich von jenen des Kaufvertrags. Folgende Punkte dürfen jedoch nicht fehlen:

  • Kaufpreis

  • Zahlungsmodalitäten

  • Bezeichnung der Immobilie laut Grundbuch

  • Namen der beteiligten Vertragsparteien

  • innerhalb welcher Frist es zum Abschluss des Vertrags kommen soll

  • verschiedene Voraussetzungen für den Abschluss wie Finanzierung oder Baugenehmigung

  • Rücktrittsbedingungen / Schadenersatzregelungen für die Immobilie

Warum die notarielle Beglaubigung sinnvoll ist

Es ist naheliegend, dass Sie sich bei der Immobilienfinanzierung Gedanken darüber machen, ob die notarielle Beglaubigung des Vorvertrags wirklich erforderlich ist. Denn damit sind zusätzliche Kosten verbunden. Diese können Sie jedoch vermeiden, wenn Sie den Vorvertrag beim Hauskauf ohne Notar erstellen. Die Empfehlung geht aber in die andere Richtung, sonst bleibt es bei einer bloßen Absichtserklärung ohne rechtliche Verbindlichkeit.

Ob eine notarielle Beglaubigung zwingend erforderlich ist, hängt davon ab, ob für den Vorvertrag beim Hauskauf mit Anzahlungen kalkuliert wurde oder nicht. Soll bereits im Vorfeld Geld überwiesen werden, muss ein Notar den Vorvertrag beglaubigen.

Kosten eines Vorvertrags

Die Kosten des Vorvertrags sind vom Immobilienwert abhängig. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) bestimmt, wie viel Sie für einen Vorvertrag beim Immobilienkauf zu bezahlen haben. Möchten Sie zum Beispiel eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen, müssen Sie von Kosten für den Vertrag in Höhe von 1.400 bis 1.600 Euro ausgehen. Die Beratung ist bei diesem Preis inklusive. Da die Kostenträger gesetzlich nicht festgelegt sind, kann eventuell ein Verhandlungsgespräch notwendig sein.

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Haben Sie weitere Fragen zum Vorvertrag beim Hauskauf?

Die Kreditspezialisten von FINANZCHECK.de helfen Ihnen gern bei offenen Fragen zum Thema. Sie erreichen uns per Mail oder direkt über die Hotline unter der Nummer 0800 433 88 77.

Häufig gestellte Fragen zum Vorvertrag beim Hauskauf

Kann ich einen Vorvertrag auch ohne notarielle Betreuung abschließen?

Ja, das ist möglich. Dann handelt es sich aber um eine bloße Absichtserklärung, die getroffenen Regelungen haben keinen gerichtlichen Bestand. Allerdings empfiehlt es sich immer, den gesamten Prozess von einem Notar beglaubigen zu lassen.

Gibt es eine Frist, innerhalb der ich von meinem Rücktrittsrecht vom Vorvertrag Gebrauch machen kann?

Für den Rücktritt von Verträgen gilt eine gesetzliche vorgeschriebene Frist von zwei Wochen. Allerdings ist es möglich, dass Schadenersatzansprüche entstehen. Kalkulieren Sie diese Kosten ein und planen Sie vorsichtshalber stets mit einem Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.

Wer übernimmt die Vorvertragskosten, wenn ich ein Haus kaufen möchte?

Das ist gesetzlich nicht geregelt. Sie müssen dafür also mit dem Verkäufer verhandeln. Halten Sie bestenfalls in einer gemeinsamen Vereinbarung fest, wer welche Kosten trägt.

Kann ich auch ohne Schadenersatz aus dem Kauf bzw. Vorvertrag aussteigen?

Sie können den Vorvertrag aufheben, wenn die Vertragsverpflichtungen unzumutbar sind oder eine Zahlungsunfähigkeit besteht. Das gilt auch für Sonderfälle, beispielsweise dem Versterben eines der Vertragsbeteiligten.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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