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Erschließungskosten

Das sollten Sie beachten

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Diese Erschließungskosten fallen beim Grundstückskauf an

Der Kauf eines Grundstücks reicht nicht in jedem Fall aus, um mit dem Bau beginnen zu können. Häufig ist vorher eine Erschließung erforderlich und die verursacht zusätzliche Kosten. Planen Sie also frühzeitig und beziehen Sie alle Kostenkomponenten in die Finanzierung ein. In diesem Ratgeber erfahren Sie was Erschließungskosten sind und was Sie außerdem als Käufer zu dem Thema wissen müssen.

Das Wichtigste zu den Erschließungskosten in Kürze

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  • Vor dem Hausbau erfolgt die Erschließung des Grundstücks, sonst erhalten Sie keine Baugenehmigung.

  • Erschließungen sind von öffentlicher und privater Seite her notwendig und reichen jeweils bis zur Grundstücksgrenze.

  • Die Erschließung verursacht zusätzliche Kosten, die Sie bei Ihrer Baufinanzierung einkalkulieren müssen.

  • Nutzen Sie den Kreditvergleich von FINANZCHECK.de, um alle Möglichkeiten für die Finanzierung auszuloten.

Das beinhalten die Erschließungskosten

Bei der Erschließung geht es um die Zugänglichmachung eines Grundstücks durch die Kommune oder Gemeinde. Das ist die Voraussetzung dafür, auf dem Grundstück bauen zu dürfen. Viele Käufer achten bei günstigen Angeboten für Grundstücke nicht darauf, dass diese eventuell noch nicht erschlossen und mit weiteren Erschließungsbeiträgen verbunden sind. Was Sie beim günstigen Kaufpreis einsparen, zahlen Sie später häufig für die Erschließung. Dabei ist ein möglichst genaues Bewusstsein für die Gesamtkosten für das Eigenheim schon früh nötig, um eine Baufinanzierung zu beantragen.

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Deutschland spart vor allem für den Erwerb von Immobilien

Die FINANZCHECK.de-Studie „Zeit für Geld" beweist: In Hamburg legen aktuell 12 Prozent der Frauen und 17 Prozent der Männer für den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung Geld zurück.

Drei Arten von Erschließungskosten

Folgende Arten von Erschließungskosten sind in der Praxis zu berücksichtigen:

Verkehrsmäßige Erschließung

Dazu gehören Arbeiten wie die Schaffung von Gehwegen und Straßen. Auch der Anschluss an Grünanlagen oder öffentliche Plätze ist Teil der verkehrsmäßigen Erschließung innerhalb einer Gemeinde. Vor allem in Neubaugebieten fallen diese Erschließungskosten an.

Technische Erschließung

Hierbei geht es um den Anschluss an das Telekommunikationsnetz etwa für Telefon und Internet, an die Energieversorgung oder an die Kanalisation.

Öffentliche Erschließung

Um diese Arbeit kümmert sich die Gemeinde. Sie organisiert die erforderlichen Maßnahmen.

Für ein abgeschiedenes Grundstück zahlen Sie in der Erschließung mehr als für ein verkehrsgünstig gelegenes Grundstück. Außerdem regeln die verschiedenen Gemeinden die Preise für die Erschließung anders. Das bedeutet, dass die Kosten in der Praxis stark schwanken können. Darauf sollten Sie in der Immobilienfinanzierung vorbereitet sein.

Besonderheiten bei der Finanzierung von Erschließungskosten

Bei den Ausschreibungen zu Rohbauland, Ackerland und Bauerwartungsland handelt es sich um Grundstücke, für die noch keine Erschließung erfolgt ist. Hier liegt auch noch kein Bebauungsplan vor. Achten Sie beim Kauf dieser Grundstücke darauf, dass keine Baufinanzierung möglich ist, solange diese Grundstücke noch kein Bauland sind. Denn diese Form der Finanzierung ist immer zweckgebunden an den Hausbau oder Hauskauf. Betrachten Sie gerade das Bauerwartungsland als Spekulationsobjekt, denn hier ist unklar, wann es sich bebauen lässt.

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Wussten Sie schon,…

…dass die Erschließungskosten vier Jahre nach der technischen Fertigstellung der Erschließungsanlage verjähren? Es sind also alle Straßen und Wege gebaut sowie Leitungen fertig verlegt. Rückwirkend dürfen die Gemeinden die Kosten zwar auch erheben, das ist aber nur innerhalb von 30 Jahren möglich.

So berechnen Sie die Erschließungskosten Ihrer Immobilie

Es ist schwierig, allgemeine Aussagen zu den Erschließungskosten zu treffen. Anhand einer Beispielrechnung verdeutlichen wir, welche Kosten prinzipiell anfallen können.

Private und öffentliche Erschließung

Diese Aufzählung ist nicht vollständig, verschafft aber einen Überblick über wesentliche Kostenpositionen des Erschließungsbeitrags. Wir gehen von einem Gebäude aus, das fünf Meter von der Grundstücksgrenze entfernt steht. Bei der privaten Erschließung ist die Berechnung für das Verlegen von Leitungen und Rohren innerhalb des Grundstück wie folgt: 1.000 € pro Meter x 5 Meter = 5.000 €. Bei der öffentlichen Erschließung können folgende Kostenfaktoren auftreten:

Öffentliche Erschließung
Kosten
Anschluss ans Stromnetz
3.000 €
Wasseranschluss/Anschluss an die Kanalisation
4.000 €
Gasanschluss
2.000 €
Anschluss ans Telekommunikationsnetz
1.000 €
Nebenkosten (Grundstücksvermessung, Baugrundgutachten)
3.000 €
Gesamtkosten
13.000 €

Gehen Sie davon aus, dass sich die Kosten für die Erschließung in der Kombination von privater und öffentlicher Erschließung ungefähr in einem Bereich zwischen etwa 15.000 und 20.000 Euro bewegen. Deutliche Schwankungen sind bei den Kosten möglich.

Besonderheiten der Erschließungskosten bei der Steuererklärung

Die Erschließung ist nicht günstig. Es ist daher naheliegend, dass Sie als Hausbauer versuchen möchten, die finanziellen Auswirkungen zu begrenzen. Das ist möglich, indem Sie die Kosten steuerlich geltend machen. Dabei spielt es keine Rolle, wie Sie das Gebäude später nutzen. Es besteht in jedem Fall die Möglichkeit der steuerlichen Absetzung als Modernisierungsleistung.

Es kann sich demnach lohnen, sich mit diesem Anliegen an den Steuerberater zu wenden und sich weiteren Rat einzuholen. Damit können Sie die Kosten für die Erschließung zumindest teilweise wieder zurückerhalten. Auch hier gilt jedoch, dass jeder Fall einer individuellen Beratung bedarf.

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Lassen Sie sich bei den anstehenden Erschließungskosten beraten!

Erfahren Sie mehr zum wichtigen Thema Erschließungskosten für das Grundstück und nutzen Sie das Expertenwissen von FINANZCHECK.de für die erfolgreiche Durchführung Ihres Bauvorhabens! Bei Fragen zum Thema wenden Sie sich jederzeit an unsere Kreditspezialisten unter der kostenfreien Telefonnummer 0800 433 88 77 66.

Häufig gestellte Fragen zu den Erschließungskosten

Muss ich für ein zugekauftes Grundstück Erschließungskosten zahlen?

Das hängt davon ab, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Sollte das nicht der Fall sein und ist das Grundstück für die Bebauung nutzbar, müssen Sie die Erschließungskosten zahlen.

Darf auf einem Grundstück auch ohne Erschließung gebaut werden?

Nein, die Baugenehmigung erhalten Sie nur, wenn das Grundstück erschlossen ist. Kaufen Sie ein Grundstück mit einer bestehenden Immobilie, müssen Sie sich nicht mehr um die Erschließung kümmern. 

Kann ich ein Grundstück selbst erschließen?

Die private Erschließung ist möglich und nötig vom Haus bis zur Grundstücksgrenze. Diese Erschließung müssen Sie selbst organisieren, indem Sie sie bei den kommunalen Versorgern beantragen.

Wie lange dauert die Erschließung?

Das hängt immer vom Grundstückstyp, den lokalen Randbedingungen und der Auslastung der jeweiligen Kommune ab. Private und öffentliche Erschließungen können durchaus bis zu einem halben Jahr dauern.

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Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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