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Bebauungsplan

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Wozu der Bebauungsplan da ist und worauf Sie achten sollten

Der Bebauungsplan einer Stadt oder Gemeinde stellt die Grundlage für jedes Bauvorhaben dar. Der Bauherr muss den Bebauungsplan, der gerne auch als B-Plan abgekürzt wird, genau studieren und einhalten, wenn er Strafen vermeiden möchte. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, welche Informationen Sie im B-Plan vorfinden, wie Sie einen Bebauungsplan richtig lesen, wo Sie ihn einsehen können und welche Arten es überhaupt gibt.

Das Wichtigste zum Bebauungsplan

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  • Bebauungspläne sorgen dafür, dass die Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) eingehalten werden und schaffen einen gesetzlichen Rahmen für Bauprojekte.
  • Wer den B-Plan eigenständig lesen möchte, muss sich gut mit der Materie auskennen und sich mit den gängigen Sonderbezeichnungen, Abkürzungen sowie Bedeutungen vertraut machen.
  • Inhalte des Bebauungsplans sind nicht in Stein gemeißelt. Sie können Anträge auf Veränderungen stellen, sofern diese sich im Rahmen des Baugesetzbuchs bewegen.
  • Verstöße gegen den Bebauungsplan werden geahndet. Von Geldstrafen über Baustopps bis hin zum vollständigen Rückbau stehen dem Gesetzgeber dabei einige Mittel zur Verfügung.

Was im Bebauungsplan steht

Was ist ein Bebauungsplan? Im Kern stellt er eine Art Blaupause für die Nutzung und Bebauung von Flächen innerhalb einer Gemeinde dar. Die Gemeinde teilt ihre Fläche dabei in verschiedene Gebiete ein und regelt für diese, wie sie zu bebauen sind. Zunächst ist wichtig zu wissen, ob sich das für den Bebauungsplan betrachtete Grundstück in einem Industriegebiet, einem Wohngebiet oder einem Mischgebiet befindet. Darüber hinaus finden Sie auch zu den erlaubten Bauarten für ein Gebiet im B-Plan jede Menge Informationen. Einen Auszug daraus sehen Sie im Folgenden:

  • Anzahl der Stockwerke
  • Höhe der Geschosse
  • Gesamthöhe des Gebäudes
  • offene oder geschlossene Bauweise
  • Anzahl der PKW-Stellplätze
  • Spielplätze
  • Stellflächen für Abfalltonnen
  • Wärmeerzeugung (Nah- oder Fernwärme)
  • Orte und Arten der Bepflanzung
  • Denkmalschutzauflagen
  • Baulasten
  • Formen des Dachs
  • First- und Traufhöhe
  • Neigung des Dachs
  • Farben
  • verwendbare Materialien
  • Haustypen (Einzel-, Doppel, Reihen- oder Mehrfamilienhaus)
  • Standort des Gebäudes auf dem Grundstück
  • Anteil der bebauten Fläche
  • Baulinien, Baugrenzen, Baufenster
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Hinweis

Der Bebauungsplan einer Gemeinde kann dabei sehr individuell ausgestaltet sein. Nicht immer sind alle genannten Aspekte vorgegeben.

Image Text Baufinanzierung Unterlagen

Der Zweck eines Bebauungsplans

Der B-Plan sorgt dafür, dass die Inhalte des Baugesetzbuchs, welches den gesetzlichen Rahmen für alle Bauprojekte in Deutschland schafft, korrekt und vollständig umgesetzt werden. Das BauGB lässt den Städten und Gemeinden dabei allerdings auch viele Freiheiten, sodass die Bebauungspläne am Ende sehr individuell ausfallen.

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Besondere Formen des Bebauungsplans

In den meisten Fällen gibt die Stadt oder Gemeinde den B-Plan, den Sie strikt befolgen müssen, vor. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei denen Bauherren und Bauleiter mehr Freiheiten erhalten oder den Bebauungsplan sogar mitgestalten können:

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Qualifizierter Bebauungsplan versus nicht qualifizierter Bebauungsplan

Der qualifizierte Bebauungsplan muss bestimmte Regelungen und Festsetzungen einhalten, die das Baugesetzbuch genauer erläutert. Bei einem nicht qualifizierten Bebauungsplan werden diese Festsetzungen nicht eingehalten. Wenn Sie Bauprojekte beantragen, die in Übereinstimmung mit den entsprechenden Festsetzungen stehen, werden diese immer genehmigt. Bauanträge zu nicht qualifizierten B-Plänen können natürlich ebenfalls genehmigt werden, müssen aber zunächst noch auf andere Faktoren geprüft werden.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Laut BauGB können nicht nur Städte und Gemeinden, sondern auch Investoren die Bebauungspläne für bestimmte Flächen gestalten. Der Investor, der in diesem Fall als sogenannter Vorhabenträger auftritt, muss ein präzise umrissenes Projekt vorlegen und das dann, im Einklang mit den Regelungen des Baugesetzbuchs, mit der Stadt oder Gemeinde abstimmen. Um den Vorschlag einreichen zu können, muss der Investor über die Fläche verfügen. Mit der Einigung auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet er sich auch zur Umsetzung des Projekts.

Wie Sie einen Bebauungsplan lesen

Für Laien sind Bebauungspläne gar nicht so einfach zu lesen. Sie enthalten neben viel Fachsprache auch jede Menge Abkürzungen. Wer einen B-Plan lesen und vor allem verstehen will, sollte sich daher vorab mit Ausdrücken wie First- und Traufhöhe oder den zulässigen Haus- und Dachformen beschäftigen und auch die dazugehörigen Abkürzungen kennen. In der folgenden Tabelle geben wir Ihnen einen Überblick zu den wichtigsten Abkürzungen und ihren Bedeutungen. Sie können sie als eine Art Legende für den Bebauungsplan nutzen:

Maße der baulichen NutzungBaugebietskategorienHaustypenDachformen
FH: Firsthöhe
WR: Wohngebiet
E: Einfamilienhaus
SD: Satteldach
OK: Oberkante
WA: Allgemeines Wohngebiet
D: Doppelhaus
WD: Walmdach
TH: Traufhöhe
WB: Besonderes Wohngebiet
ED: Einzel- oder Doppelhaus
FD: Flachdach
VG: Vollgeschosse
WS: Kleinsiedlungsgebiet
H: Hausgruppen
PD: Pultdach
BMZ: Baumassenzahl
MI: Mischgebiet
R: Reihenhaus
vPD: versetztes Pultdach
GRZ: Grundflächenzahl
MK: Kerngebiet
g: geschlossene Bauweise
KWD: Krüppelwalmdach
GFZ: Geschossflächenzahl
MD: Dorfgebiet
o: offene Bauweise
TD: Tonnendach
GE: Gewerbegebiet
a: abweichende Bauweise
ZD: Zeltdach
GI: Industriegebiet
MU: Urbanes Gebiet
SO: Sondergebiet

Das sollten Sie außerdem beim B-Plan beachten

Dazu ist eine Nutzungsschablone gut

Die Nutzungsschablone ist eine Tabelle, in der die wichtigsten baulichen Vorgaben übersichtlich und schnell greifbar dargestellt werden. Sie liefert Informationen zur Art der baulichen Nutzung, der Anzahl der Geschosse, den Grund- und Geschossflächenzahlen, den First- und Traufhöhen sowie zulässigen Haus- und Dachformen. Die Nutzungsschablone ermöglicht einen unkomplizierten Blick auf die baulichen Vorgaben.

Das passiert bei Verstößen gegen den B-Plan

Wenn Sie sich nicht an die Vorschriften des B-Plans halten, kann das teuer werden. Eine Geldstrafe stellt dabei häufig noch die mildeste Konsequenz dar. Im schlimmsten Fall können Verstöße zum sofortigen Baustopp führen und sogar einen Rückbau erzwingen, der meist nochmal genauso teuer wie das Bauprojekt selbst ist. Deshalb ist es wichtig, den Bebauungsplan genau zu studieren und sich konsequent an dessen Vorgaben zu halten.

So können Sie den Bebauungsplan ändern lassen

Grundsätzlich haben Sie jederzeit die Möglichkeit, ein Bebauungsplan ändern zu lassen, wenn Ihr entsprechender Antrag genehmigt wird. Die Erfolgsaussichten sind vor allem dann hoch, wenn der bisherige Plan die gesetzlichen Bestimmungen nicht vollständig erfüllt. Das BauGB sieht vor, dass Bauherren sich von einigen gesetzlichen Bestimmungen befreien lassen können. Jeder Antrag wird dabei als Einzelfall geprüft und bewertet.

Wie Sie die Bebauungspläne einsehen können

Auch Städte und Gemeinden sind in den letzten Jahren in der Digitalisierung weiter fortgeschritten und ermöglichen ihren Bürgern mittlerweile, die Bebauungspläne online einzusehen. Wenn das in Ihrer Gemeinde nicht möglich ist oder Sie lieber in der Realität einen Blick auf den Bebauungsplan werfen wollen, können Sie auch einen Termin zur Einsicht beim Bauamt vereinbaren.

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Häufig gestellte Fragen zum Bebauungsplan

Ist die Einsicht der Bebauungspläne kostenlos? 

In den meisten Fällen sind die B-Pläne frei zugänglich und damit kostenlos. Es gibt jedoch auch Gemeinden, die eine kleine Gebühr für die Einsicht verlangen. Das sollte Sie als Bauherren aber nicht davon abhalten, den Bebauungsplan genauer unter die Lupe zu nehmen.

Wie profitieren Bauherren von den B-Plänen? 

Bebauungspläne bieten einen rechtlichen Rahmen und somit Sicherheit. Wer sich konsequent an die Vorgaben hält, kann böse Überraschungen während des Baus vermeiden. 

Sollte ich mir als Bauherr professionelle Hilfe für die Einsicht des Bebauungsplans holen?

Wenn Sie Laie sind und sich nicht mit dem Thema auskennen, sollten Sie einen Experten, im Idealfall Ihren Bauleiter, mit zur Besichtigung nehmen. So vermeiden Sie unnötige Fehler. 

Was tun, wenn mein Bauvorhaben abgelehnt wurde?

Eine Ablehnung des Bauprojekts hängt häufig mit Bauplänen zusammen, die dem Bebauungsplan widersprechen. Gehen Sie nochmal alle Punkte mit Ihrem Bauleiter durch und versuchen Sie, an den entsprechenden Stellen nachzubessern. 

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Profilbild Patrick Reuter
Patrick Reuter
Patrick Reuter, Diplompolitologe für internationale Beziehungen, hat seit über 20 Jahren Erfahrungen und Expertise in der Banken- und Versicherungswirtschaft. Bereits vor seiner Anstellung bei Finanzcheck.de war Patrick Reuter Experte für Beitrags- und Leistungsrecht von privaten und gesetzlichen Krankenversicherungen. Seit 2012 ist Patrick Reuter das Herzstück von Finanzcheck.de wenn es um das Wissen auf dem deutschen Kreditmarkt und die bestmögliche Beratung für unsere Kunden geht.
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