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Bauzinsen

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bauzinsen sind (prozentual gesehen) weitaus niedriger als Zinsen für Ratenkredite oder zweckungebundene Darlehen.
  • Marktexperten erwarten auch für die nahe Zukunft weiterhin niedrige Bauzinsen.
  • Die Zinssätze je nach Zinsbindungsdauer könnten weiter bei attraktiven Niveaus um 1,00 bis 2,00 Prozent pendeln.
  • Mit der Vereinbarung längerer Zinsbindungen oder Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung können die aktuell niedrigen Bauzinsen zukünftig gesichert werden.

Was sind Bauzinsen?

Wird der Kauf oder Bau einer Immobilie über ein Darlehen gewährt, berechnen Banken, aber auch Bausparkassen, Versicherungen oder andere finanzwirtschaftliche Unternehmen dafür Zinsen. Diese werden allgemein als Bauzins oder Bauzinsen bezeichnet. Der Begriff wird allgemein für jede Zinszahlung im Rahmen privater Finanzierungen einzelner Bauvorhaben oder Immobilienerwerbe benutzt.

Typisch für Bauzinsen ist, dass der Zinssatz für eine vorher vereinbarte Zeit festgeschrieben ist und erst nach dessen Ablauf wieder geändert werden kann. Diese Zinsfestschreibungen können für ein paar Jahre gelten, sich aber auch auf Jahrzehnte (20 bis 30 Jahre) erstrecken. Bauzinsen werden nach jeder Ratenzahlung von der verbleibenden Restschuld aus berechnet und sind in der Regel monatlich fällig.

Bauzinsen sind im Vergleich zu den Zinsen bei nicht zweckgebundenen Ratenkrediten oder Dispositionskrediten wesentlich niedriger. Das liegt insbesondere daran, dass die Kreditwirtschaft Baufinanzierungen in großem Volumen vergibt. Zum anderen herrscht in diesem Bereich viel Konkurrenz. Darüber hinaus erhalten Banken bei einer Baufinanzierung gegenüber dem Kreditnehmer mit der hier üblichen Grundbucheintragung eine besondere Sicherheit, sodass Zahlungsausfälle gut kompensiert werden können.

Bauzinsen-Entwicklung bis 2019

Die Bauzinsen sind in den vergangenen Jahren deutlich gesunken. Die Bewegung war seit Anfang dieses Jahrzehnts stark fallend. Deutlich wird das vor allem an den durchschnittlichen jährlichen Effektivzinsen für Baugeld mit längerer Zinsbindung (≥ 15 Jahre). Seitdem haben sich die Zinssätze hier bis heute um nahezu zwei Drittel verbilligt. Allerdings sagen Marktexperten, dass nach der langjährigen Abwärtsentwicklung seit Anfang 2017 für die Bauzinsen eine Bodenbildung eingesetzt hat. Seitdem wird eine Seitwärtsbewegung auf niedrigem Niveau beobachtet. Dabei ist es in den letzten beiden Jahren bei den Durchschnittszinsen zu einem teilweise größeren Auf und Ab gekommen.

Die Bauzinsen orientieren sich im Allgemeinen an der durchschnittlichen Rendite 10-jähriger Pfandbriefe. Effektiv sind aber die Zinsen für Baukredite etwas höher: So kommt durchschnittlich ein Aufschlag von 0,5 Prozentpunkte als Marge der Banken hinzu.

Die Grafik zeigt bei den Renditen Öffentlicher Pfandbriefe von 1973 bis 2016 mit Laufzeiten von fünf Jahren und 10 Jahren deutlich den starken Verfall im letzten Jahrzehnt.

Bauzinsen aktuell

Immer öfter stellen Kaufinteressenten und Immobiliensuchende die Frage: Wann steigen die Bauzinsen? Allerdings gehen nach wie vor viele Experten und Marktbeobachter davon aus, dass Immobilienfinanzierungen bei weiterhin niedrigen Zinsen günstig bleiben werden. Demnach lassen die letzten geldpolitischen Maßnahmen der EZB keine wesentliche Änderung der Leitzinsen erwarten. Diese verharren bereits seit März 2016 auf einem Null-Zins-Niveau.

Dagegen sind erste Aussagen zu einer strafferen Geldpolitik inzwischen wieder relativiert worden. Da sich Änderungen bei den Leitzinsen mit zeitlicher Verschiebung auch auf die Pfandbriefrenditen und somit für Bauzinsen auswirken können, lässt das aktuelle Niedrigzinsumfeld somit keine wesentlichen Veränderungen für die nahe Zukunft erwarten. Marktbeobachter sehen daher Bauzinsen aktuell weiterhin auf attraktiven Niveaus um 1,00 bis 2,00 Prozent je nach Zinsbindungsdauer.

Bauzinsen vergleichen und Kreditzinsen einsparen

Um die möglichst günstigste Finanzierung der eigenen vier Wände zu finden, gibt es Rechner für Kreditvergleiche. Hier kann aus einer großen Anzahl von Baukrediten schnell das passende Produkt gesucht werden. Für den schnellen Bauzinsen-Vergleich genügen dort nur wenige Angaben wie zum Beispiel der Nettodarlehensbetrag, die Laufzeit sowie der Verwendungszweck. Als Ergebnis zeigt der Vergleich sortiert nach der Höhe der Bauzinsen für die in Frage kommenden Angebote.

gluehbirne Tipp: Der Kreditvergleich von FINANZCHECK.de ist komplett kostenlos. Kreditnehmer können hier binnen kurzer Zeit unverbindlich die Konditionen für eine gewünschte Baufinanzierung anfragen. Dabei unterstützen die erfahrenen Kreditspezialisten von FINANZCHECK.de Verbraucher auf Wunsch auch telefonisch und beraten sie ausführlich.

Zinsfestschreibung oder variable Zinsen: Planungssicherheit vs. Risiko?

Wer sich als privater Bauherr um eine Baufinanzierung bemüht, hat angesichts der meist größeren Kreditsummen eine langfristige Perspektive für die Wunschimmobilie oder das noch zu errichtende Traumhaus. Daher ist für viele Kreditnehmer gerade in der Familienphase eine längerfristige Planungssicherheit bei den Bauzinsen besonders wichtig. Denn oft geht es hier um eine erhebliche finanzielle Belastung, die für einen längeren Zeitraum kalkulierbar sein soll und keine negativen Überraschungen verträgt.

Aus diesem Grund vereinbaren Baukreditnehmer häufig Finanzierungen mit einer längeren Zinsbindungsdauer. In der Regel sind Zinsbindungen bei einer Baufinanzierung zwischen fünf und bis 30 Jahre möglich. Aber das Plus an Planungssicherheit und Bindung verteuert auch die Bauzinsen. Allerdings hat eine Baufinanzierung mit einer langen Sollzinsbindung auch einen rein spekulativen Vorteil: Nämlich genau dann, wenn der Kreditnehmer von kurzfristig bis mittelfristig steigenden Bauzinsen ausgeht. Dann hat er sich die niedrigen Zinsen von heute für die Zukunft gesichert.

Andererseits werden auch Baufinanzierungen angeboten, bei denen die Bauzinsen alle drei bis sechs Monate entsprechend den Marktzinsen angepasst werden. In diesem Fall bezahlt der Kreditnehmer die etwas günstigeren Bauzinsen mit einem viel höheren Risiko und geringerer Planungssicherheit. Sinnvoll wäre dieses Finanzierungsmodell derzeit (Stand 2019) nur für kurzfristige Kredite. Aktuell mit den sehr niedrigen Zinssätzen wären diese Baufinanzierungen wenig geeignet. Schließlich kann davon ausgegangen werden, dass die Bauzinsen auf mittlere bis lange Sicht wieder steigen werden – ein weiteres Absinken ist kaum realistisch.

Zinsbindungszeitraum richtig wählen

Bauherren und Immobilienkäufer, die davon ausgehen, dass die Bauzinsen in naher Zukunft wie auch mittelfristig eher steigen als fallen, werden mit einer längeren Zinsbindungsvereinbarung versuchen, die aktuell niedrigen Zinsen langfristig für sich zu sichern. Dafür lassen sich die Banken mit einem Aufschlag auf den Sollzins bezahlen. Wer eine Zinsbindung zum Beispiel von 5 Jahren auf 10 erweitert, muss derzeit bei den Bauzinsen mit einem Aufschlag von 0,3 Prozent rechnen. Für jede weitere 5 Jahre bis zu einer Zinsbindung von 25 Jahren kommt aktuell in etwa der gleiche Aufschlag noch hinzu. Hier eine Zinstabelle für aktuelle Bauzinsen je nach Zinsbindung:

Zinsbindung 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre
Effektivzins 0,63% 1,04% 1,37% 1,64% 1,92% 2,01%
Sollzins 0,62% 1,01% 1,34% 1,61% 1,89% 1,98%

Wer allerdings eher von noch weiter sinkenden als steigenden Bauzinsen ausgeht, wird sich dann für eine kürzere Zinsbindung entscheiden, um später Kreditkosten zu sparen. Jedoch ist im aktuellen Niedrigzinsumfeld ein entsprechendes Szenario eher unwahrscheinlich.

Zinsen mit Forward-Darlehen sichern

Wer als Baukreditnehmer bereits eine Immobilie besitzt und sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern will, hat im aktuellen Niedrigzinsumfeld bei Erwartung mittelfristig steigender Bauzinsen eine interessante Option: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen kann er sich jetzt schon für die Zukunft die aktuell niedrigen Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung sichern. Steigende Zinsen kann der Baukreditnehmer somit auch für die weitere Zukunft bei sich „neutralisieren“.

Das Besondere an diesem Anschlussdarlehen: Es kann bereits bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus vor Ablauf der Zinsbindung des laufenden Baukredits abgeschlossen werden. Das Forward-Darlehen ist also eine Art Anschlussfinanzierung, die aus einem üblichen Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten und einer frei wählbaren Zinsbindung besteht. Allerdings verlangen die Banken auch dafür einen Zuschlag. Der Aufschlag ist umso höher, je weiter zeitlich entfernt die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt.

ausrufezeichen Aber: Sollte die Zinsprognose von zukünftig steigenden Bauzinsen nicht aufgehen, ist der Kreditnehmer verpflichtet, das abgeschlossene Forward-Darlehen auch in Zukunft abzunehmen. Der Vertrag ist damit für die Zukunft bindend!

Wie kann ich günstige Bauzinsen sichern?

Mit dem kostenlosen Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de können Kreditnehmer zahlreiche Angebote für Baufinanzierungen miteinander vergleichen. So lassen sich schnell günstige Baukredite finden:

  • Eingabe der gewünschten Kreditsumme
  • Eingabe der Laufzeit
  • den Verwendungszweck auswählen
  • die Angebote der verschiedenen Anbieter prüfen
  • sich für das persönlich passende Angebot entscheiden
  • schließlich den Antrag zum Baukredit beim ausgewählten Anbieter stellen!

Bei weitergehenden Fragen zu Bauzinsen bzw. der kompletten Baufinanzierung können Interessierte zusammen mit einem erfahrenen Kreditspezialisten bei FINANZCHECK.de eine passende Finanzierungslösung finden.

Bauzinsen: Vielfältige Chancen im Niedrigzinsumfeld

Die aktuell (Stand 2019) niedrigen Bauzinsen sind historisch einmalig und werden laut Marktexperten auch noch eine Weile den Markt prägen. Für Bauherren wie Immobilienerwerber, die noch Finanzierungen planen, ist diese Lage chancenreich. Zumal Baufinanzierungen zahlreiche Möglichkeiten der Gestaltung von Konditionen bieten: Laufzeiten, Zinsbindungen, Anschlussfinanzierungen oder Forward-Darlehen sind einige Beispiele dafür, auch in der Zukunft die Belastung mit Bauzinsen so gering wie möglich zu halten.

gluehbirne Tipp: Unabhängig vom Zinsumfeld ist es wichtig, Angebote verschiedener Banken für die Baufinanzierung einzuholen. So können Kreditnehmer mit dem kostenlosen Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de schnell das passende Darlehen finden.