Die Kündigung
Wichtig ist beim Mietvertragsabschluss, welche Mietdauer im Vertrag angegeben ist. Vereinbart werden kann ein unbefristeter Mietvertrag, ein Zeitmietvertrag oder ein Mietvertrag mit Kündigungsausschluss.
Wenn es im Mietvertrag nicht anders vereinbart wurde, können Mieter das Mietverhältnis unabhängig von ihrer Wohndauer mit einer Frist von drei Monaten kündigen, was der Regelung unbefristeter Mietverträge entspricht.
Zeitmietverträge haben eine bestimmte Laufzeit, innerhalb derer weder der Vermieter noch der Mieter kündigen können. Die einzige Ausnahme ist eine fristlose Kündigung, die jedoch nur bei groben Verstößen der jeweils anderen Seite ausgesprochen werden kann.
Im Mietvertrag muss eine Begründung für die Befristung des Vertrags enthalten sein, also warum der Mieter nach Ende der Vertragslaufzeit ausziehen muss. Grund dafür kann Eigenbedarf des Vermieters oder ein Wohnungsumbau sein. Der Mietvertrag und die Befristungsbegründung müssen schriftlich formuliert sein, andernfalls gilt das Mietverhältnis automatisch als unbefristet.
Besondere Regelungen und Mietverträge
Auch Mietverträge mit Kündigungsausschluss haben sich etabliert. Hier verpflichtet sich der Mieter dazu, für eine im Voraus bestimmte Zeit auf sein Recht zur Kündigung zu verzichten. Möglich ist etwa, eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu schließen, die eine Kündigung des Mieters für fünf Jahre ausschließt. Daher sollte stets genau geprüft werden, was im Vertrag steht, denn laut Bundesgerichtshof kann ein solcher einseitiger Kündigungsausschluss wirksam sein (BGH, VIII ZR 81/03). Auch Formularvereinbarungen, die einen beidseitigen Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren vorsehen, sind zulässig (BGH VIII ZR 2/04; 379/03 und 294/03).
Weitere Besonderheiten bei Mietverträgen können regelmäßige Mietsteigerungen sein, die aus dem Vertrag hervorgehen. Dabei handelt es sich dann um sogenannte Staffel- oder Indexmietverträge. Hier ist laut Bundesgerichtshof allerdings ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters von über vier Jahren nicht zugelassen und unwirksam (BGH VIII ZR 257/04).
Für Mieter, die nicht genau wissen, wie lange sie an einem Ort wohnen wollen, sind befristete Mietverträge sehr nachteilig. Für solche, die längere Zeit an einem Ort wohnen wollen, kann es allerdings von Vorteil sein, wenn ein Zeitmietvertrag abgeschlossen wird oder ein Kündigungsverzicht für Mieter und Vermieter vertraglich festgelegt ist. In diesem Zeitraum kann der Vermieter keinen Eigenbedarf an der Wohnung anmelden.
Dies ist bei einem unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich möglich, vor allem dann, wenn der Vermieter ein Klein- oder Privatvermieter ist. Der Vermieter muss dann nach der jeweiligen Wohndauer eine Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten einhalten und einen Kündigungsgrund angeben, zum Beispiel Eigenbedarf.
