Lastenzuschuss
Ist ein Darlehensnehmer mit der laufenden Finanzierung seines Eigenheims überfordert, hat er durch das Wohnraumförderungsgesetz in Verbindung mit dem Wohngeldgesetz Rechtsanspruch auf einen Lastenzuschuss.
Diese Förderungen, die jeweils zur Hälfte von Bund und Ländern getragen werden, stellen im Prinzip den Selbstnutzer einer Immobilie mit einem Mieter gleich, der Mietzuschüsse beziehen kann. Hauptzielgruppe des Lastenzuschusses sind vor allem Eigenheimbesitzer, bei denen durch Arbeitslosigkeit und längerer Krankheit die Finanzierung in Gefahr gerät. Dieses Wohngeld unterscheidet sich grundsätzlich von den anderen Leistungen des Staats. Es handelt sich hier nicht um eine Objekt-, sondern um eine Subjektförderung. Nicht die Lage oder die Art der Immobilie ist also ausschlaggebend, sondern die persönlichen Lebensverhältnisse.
Empfangsberechtigt sind Eigentümer allerdings nur dann, wenn sich ihr Einkommen unterhalb einer festgelegten Grenze befindet und sie bereits zinsgünstige KfW-Kredite oder Landesdarlehen in Anspruch nehmen. Wie viel ein Empfänger bekommt, hängt von monatlicher Belastung, Familieneinkommen beziehungsweise Höhe der Gesamteinkünfte und Anzahl der im Haushalt lebenden Personen ab. Zu dem gesamten Familieneinkommen zählen sämtliche Einkommensarten. Allerdings können negative Einkünfte, etwa aus Kapitalanlagen, nicht mit den positiven Einkünften wie Arbeitseinkommen verrechnet werden.
Antragsberechtigter Personenkreis
Nur Personen, welche die betreffende Immobilie auch bewohnen, sind antragsberechtigt. Außerdem müssen sie einer der folgenden Personengruppen angehören:
- Eigentümer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung
- Eigentümer einer Kleinsiedlung
- Eigentümer eines Zweifamilienhauses
- Erbbauberechtigte
- Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts
Berechnung des Gesamteinkommens
Möchte der Immobilienbesitzer einen Lastenzuschuss beantragen, darf er die im Wohnraumförderungsgesetz stehenden Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Ein Haushalt mit vier Personen darf beispielsweise nicht mehr als ein monatliches Nettoeinkommen von 1.830 €, also ein Bruttoeinkommen von ungefähr 2.614 € haben. Bei der Berechnung des Gesamteinkommens werden zunächst vom Bruttojahreseinkommen jeder im Haushalt wohnenden Person, das im nächsten Jahr zu erwarten ist, die Werbungskosten abgezogen. Bei Selbständigen werden die Werbungskosten vom Gewinn abgerechnet. Vom restlichen Gewinn werden dann noch je 10 % Steuern und Beiträge zur Kranken- und Rentenversicherung abgezogen. Insgesamt können bis zu 30 % angerechnet werden. Bei Personen, die Einkünfte ohne Steuerlast haben und keine eigene Renten- oder Krankenversicherung zahlen, werden 6 % abgezogen. Dies ist in der Regel bei Arbeitslosengeld-I-Empfängern der Fall.
Sind die Abzüge für die Beträge jeder einzelnen Person berechnet, werden die Einzelsummen addiert. Von der Gesamtsumme können anschließend, aufs Jahr gerechnet, die Abzugs- und Freibeträge abgezogen werden. Konkret sind das 600 € bei Kindern unter zwölf Jahren, die dauerhaft und nicht wegen des Berufs oder der Ausbildung bei alleinerziehenden Eltern wohnen. Für Kinder zwischen 16 und 24 Jahren mit eigenem Einkommen werden bis zu 600 € angerechnet. Auch schwerbehinderte Personen bekommen Abzüge: Bei 100 % Schwerbeschädigung gilt ein Freibetrag von 1.500 €, ebenso wie für zu 80 % behinderte Personen, die häuslich pflegebedürftig sind. Alle anderen Personen mit niedrigerem Behinderungsgrad, die häuslich gepflegt werden müssen, erhalten 1.200 € Freibetrag.
Außerhalb des Haushalts Wohnende, für die beurkundete Unterhaltsvereinbarungen festgelegt wurden oder die in einem Unterhaltstitel oder Unterhaltsbescheid feststellt worden sind, bekommen auch Freibeträge. Sie werden entsprechend der Höhe der Unterhaltszahlungen eingeräumt. Aufwendungen zur Erfüllung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen werden wie folgt abgesetzt:
- bis zu 3.000 € für ein zum Haushalt zu rechnendes Familienmitglied, das auswärts untergebracht ist und sich in Berufsausbildung befindet
- bis zu 6.000 € für einen nicht zum Haushalt zu rechnenden früheren oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten
- bis zu 3.000 € für eine sonstige nicht zum Haushalt zu rechnende Person
Nach Anrechnung aller Abzüge erhält man das verbleibende Gesamthaushaltseinkommen, das maßgeblich im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes ist. Die Bemessungsgrundlage für die Einkommensgrenze sind Art und Alter des Hauses beziehungsweise der Wohnung und die Mietstufen der Gemeinden. Die Mietstufen von eins bis sechs geben Auskunft über das Mietniveau einer Gemeinde. Eine Mietstufe von drei entspricht dem Bundesdurchschnitt. Alles über drei liegt über dem Durchschnitt Deutschlands.
Form der Förderung
Die Förderung erfolgt als Zuschuss, der nicht zurückgezahlt wird. Nach einem Bewilligungsabschnitt von zwölf Monaten wird erneut die Bedürftigkeit überprüft.
Höhe des Lastenzuschusses
Die Höhe des Lastenzuschusses wird nicht nur an dem Gesamthaushaltseinkommen, sondern auch an der finanziellen Belastung durch die selbst genutzte Immobilie bemessen. Dabei wird zwischen zwei Aufwendungsarten unterschieden. Zum einen wird die monatliche Belastung durch aufgenommene Fremdmittel, bestehend aus Zins- und Tilgungszahlungen, Versicherungsprämien und Bausparverträgen, berücksichtigt. Zum anderen werden die Bewirtschaftungskosten der Immobilie angerechnet. Darunter fallen Grundsteuer, Verwaltungskosten, Instandsetzungskosten und Betriebskosten. Unerheblich für die Antragstellung ist es, ob eine Immobilie gekauft, neu gebaut oder modernisiert wird. Inwieweit die Belastung bei den Zuschüssen berücksichtigt wird, ist abhängig von den Mietstufen der Kommune, der Haushaltsgröße und der Art des Wohnraums. Am wichtigsten für die Bemessungsgrundlage des Zuschusses ist die tatsächliche Belastung, für die es allerdings eine Obergrenze gibt. Alles, was darüber hinaus geht, muss selbst gezahlt werden. Seit dem 1. Januar 1992 liegt die zuschussfähige Höchstbelastung einer vierköpfigen Familie bei einer Mietstufe von IV bei 630 €.
Antragsunterlagen für den Lastenzuschuss
Je nach Bundesland oder Gemeinde müssen die Antragsunterlagen für einen Lastenzuschuss bei der Stadt-, Amts-, Gemeinde- oder Kreisverwaltung abgegeben werden. Der potentielle Antragsteller kann sich auch schon vorab informieren, indem er die Wohngeldtabellen für unterschiedliche Haushaltsgrößen auf Bundesministerium für Verkehr-, Bau-, und Wohnungswesen ansieht.
Der Antrag sollte stets frühzeitig erfolgen, da die Leistungen nur für die Zukunft bewilligt werden. Ferner kann die Zahlung des Lastenzuschusses auch während des Bewilligungsabschnitts eingestellt werden, wenn etwa das Haushaltseinkommen oberhalb der Bewilligungsgrenze liegt.
Ausschluss vom Lastenzuschuss
Im Folgenden werden alle Fälle genannt, bei denen keine Lastenzuschüsse gemäß des Wohngeldgesetzes gewährt werden:
- bei Personen, die Arbeitslosengeld II, Sozialgeld oder Sozialhilfe bekommen
- bei Personen, die Grundsicherung im Alter oder bei Erwerbsminderung erhalten
- falls Personen im Haushalt leben, die staatliche Transferleistungen erhalten
- falls das Wohngeld weniger als 10 € beträgt
- wenn für die wirtschaftliche Sicherung von Wohnraum andere Leistungen aus öffentlichen Haushalten erbracht werden, die mit dem Wohngeld vergleichbar sind
- wenn für eine von mehreren Wohnungen bereits Wohngeld geleistet oder eine vergleichbare Leistung erbracht wird
- für Wohnraum, der von Personen während der Zeit benutzt wird, in der sie vom Familienhaushalt vorübergehend abwesend sind
- soweit ein Antragsberechtigter, der mit Personen, die keine Familienmitglieder im Sinne des § 4 sind, eine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft führt, besser gestellt wäre als im Rahmen eines Familienhaushalts entsprechender Größe; das Bestehen einer Wirtschaftsgemeinschaft wird vermutet, wenn der Antragsberechtigte und die Personen Wohnraum gemeinsam bewohnen
- soweit die Inanspruchnahme missbräuchlich wäre
