Beleihungswert
Darlehensgeber von Baufinanzierungen berechnen als Sicherheit eines Kredits nicht den aktuellen Verkehrswert, sondern den Beleihungswert einer Immobilie.
Dieser gibt den Wert wieder, der unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann. In der Regel liegt der Beleihungswert 10 bis 20 % unter dem Verkehrswert. Für die Ermittlung des Beleihungswerts gibt es drei Methoden:
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wenden die Darlehensgeber von Baufinanzierungen bei selbst genutzten Einfamilienhäusern für die Ermittlung des Beleihungswerts an. Der Sachwert ergibt sich aus dem Bau- und Bodenwert. Um den Bodenwert zu ermitteln, multiplizieren Kreditinstitute die Quadratmeterzahl der Grundstücksfläche mit dem langfristig erzielbaren Quadratmeterpreis. Aufwendiger ist die Berechnung des Bauwerts: Entweder wird der Rauminhalt des Objekts mit dem aktuellen Baukostenindex multipliziert, oder es wird das Abschlagsverfahren zugrunde gelegt. Dabei werden vom tatsächlichen Kaufpreis die Grunderwerbskosten, die Notarkosten und ein einheitlicher Risikoabschlag abgezogen.
Ertragswertverfahren
Möchte der Immobilienerwerber sein Objekt vermieten, ermitteln die Darlehensgeber den Beleihungswert mit dem Ertragswertverfahren. Dabei werden die langfristigen Mieterträge mit den laufenden Kosten verrechnet und diese mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert.
Mittelwertverfahren
Neben dem Ertragswert- und dem Sachwertverfahren existiert für die Berechnung des Beleihungswerts das Mittelwertverfahren, das sowohl den Sach- als auch den Ertragswert berücksichtigt. Dieses Verfahren nutzen die Kreditgeber eher selten, wenn Immobilien sowohl selbst genutzt als auch vermietet werden.
