Beleihungsgrenze
Der Käufer einer Immobilie sollte beachten, dass er keineswegs den Beleihungswert seines Objekts von dem Kreditgeber ausgezahlt bekommt. Die Kreditinstitute legen für ein Darlehen immer eine Beleihungsgrenze fest.
Bei Raiffeisenbanken, Volksbanken und Geschäftsbanken liegt diese bei circa 80 %, bei Lebensversicherern und Hypothekenbanken oft bei 40 bis 60 % des Beleihungswerts.
Folgendes Beispiel verdeutlicht die Relationen zwischen Kaufpreis, Beleihungswert und tatsächlichem Darlehensbetrag: Angenommen wird ein Kaufpreis von 250.000 €, mit einem Beleihungswert von 80 %, umgerechnet 200.000 €. Das notwendige Gesamtdarlehen beträgt 183.333 €.
- Bei Kreditgebern mit einer Beleihungsgrenze einer erstrangigen Hypothek von 80 % ergibt sich ein Darlehensbetrag von 160.000 €. Somit bleibt ein Fehlbetrag von 23.333 €, der über eine Hypothek finanziert werden muss, die nachrangig besichert wird.
- Hypothekenbanken gewähren 60 %. Daraus ergibt sich ein Darlehensbetrag von 120.000 € und ein Fehlbetrag von 43.333 €.
- Im schlechtesten Falle legen sie eine Beleihungsgrenze von 40 % mit 80.000 €. Die Folge wäre ein Fehlbetrag von 63.333 €.
Nachrangige Hypotheken, sogenannte 1b-Hypotheken, bieten sich also zur Finanzierung des Teils an, der über die Beleihungsgrenze geht. Abgesichert werden solche 1b-Hypotheken über ein nachrangiges Grundpfandrecht im Grundbuch und durch eine zusätzliche öffentliche Bürgschaft eines Bundeslandes oder eines öffentlich-rechtlichen Kreditinstituts. Für den restlichen Finanzierungsbedarf kommen vor allem Bauspardarlehen in Frage, da Bausparkassen immer eine nachrangige Besicherung zu einem günstigen Kurs vor allem in Hochzinsphasen akzeptieren. Grundlage einer günstigen Finanzierung ist also ein hoher Beleihungswert und eine hohe Beleihungsgrenze, da sich der Beleihungsraum für zinsgünstige 1a-Hypotheken vergrößert und alle nachrangigen Hypotheken ein höheres Zinsniveau haben. Auch hier lohnt es, mit Kreditgebern zu verhandeln und die Beleihungsgrenzen und Beleihungswerte miteinander zu vergleichen.
